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[장정태]

투자가의 입장에서 본 재개발 사업단계

    제1단계 구역지정 추진지역

·	서울의 낡은 주거지역은 대부분 추진위가 구성되어 있는 편이다.
·	추진위가 수개인 곳보다는 1개인 곳을 선택하되 구역지정신청서가 구청에 접수된 지역이 안 전하므로 구청에 확인하는 것이 필요하다.
·	추진위가 구성되어 있더라도 구역지정을 위한 공람을 하기 전에는 어느 누구도 100% 구역 지정된다고 장담할 수 없다.

    제2단계 구역지정 (서울시장)

·	재개발 기본계획이 결정되고 나서 고시된다. 재개발지역 분석 및 토지이용계획, 사업규모가 파악된다.
·	구역지정고시후 1년 6월내로 사업이 진행되지 않을시 시장, 구청장이 주민의 1/2이상 동의를 얻어 제3개발자를 지정하여 사업을 대행하거나 구역지정을 취소할 수 있다.
·	추진위가 구성되어 있는 곳은 구역지정 상태에서 시공사와 가계약을 맺고 있는 경우에는 사업내역과 이주비를 확인할 수 있어 안전하다.
·	입지조건이 우수하거나 대형단지는 구역지정 상태에서 최고시세까지 오르기도 한다.
·	지역조건이나 단지규모가 불리한 구역, 시공사가 결정되지 않은 곳은 성급하게 투자하지 않 고 다음 단계를 기다린다.

    제3단계 조합설립인가 및 사업시행인가(구청장)

·	시행인가를 받지 않았더라도 조합설립후 이주비가 바로 지급될 수 있으며, 이 경우 가격이 급등하기 시작한다.
·	조합설립인가를 받았더라도 교통 및 환경평가, 건축심의, 경관심의 등이 통과되지 않으면 시 행인가를 받지 못하는 수가 있다. 즉, 조합이 설립되었어도 시행인가를 위한 공람에 들어가기 전에는 100% 시행인가가 난다고 장담할 수 없다.
·	조합설립 및 시행인가 직전 단계에 투자하는 경우 대부분의 지역에서 시세차익을 보장 받을 수 있다.
·	토지소유자 2/3이상의 동의를 얻지 않으면 시행인가고시되지 않는다.

    제4단계 이주 및 관리처분인가(구청장)

·	이주가 시작되면서 시세는 가장 많이 상승하게 된다.
·	주민들의 재개발 동의율 100% 상태에서 시행인가 되지 않은 지역은 건축규모와 관계없이 미동의자(반대파)가 있다고 보아야 한다. 따라서 100% 철거되기 전에는 어느 지역도 이주초기 상태에서 입주시기를 가늠할 수 없다.
·	철거가 거의 마무리되면 종전지분에 대한 권리가액이 발표되고 관리처분인가 된다.
·	관리처분되면 배정평형, 추가부담금, 일반분양 일정이 확정 발표된다.

제5단계 입주 및 조합청산

재개발지분의 평가는 어떻게 하는가?

· 

재개발지역에 투자를 하려는 투자가들이 가장 많이 던지는 질문이 있다. "조합원 지분을 매입할시 분양 받을 수 있는 평수를 배정 받으려면 종전의 대지평수는 몇 평이나 되어야 하는가?" "지분인 종전의 대지평수를 사면 나머지 추가부담액은 어떻게 산정하는가?"

· 

재개발지역의 부동산업소들의 이에 대한 답변은 천차만별이다. 또한 대체로 확실한 대답을 유보 하는 형편이다. 첫째의 질문에 대해서는 대체로 "△평이상을 구입해야 ○평이 보장되므로 큰 평수가 유리하다". "도로 주변의 대지가 유리하다". "공시지가의120-130% 정도 평가되므로 공시지가가 높은 대지가 유리하다"라고 단정하는가 하면 후자의 질문에는 "분양평수에서 지분평수를 빼고 모자라는 평수 의 분양가를 내야 한다", "총분양가에서 지분의 공시지가 액수를 뺀 금액이다" 라고 계산하기도 한다.

이에 투자자를 위하여 재개발지분의 평가방법을 소개한다.

(1)  

평가액 다액 순으로 분양평형이 결정된다. 재개발조합원의 평형배정은 지분의 대지크기나 건물크기로 확정되는 것이 아니다. 시행인가고시가 난 후 감정평가법인 2곳에서 각 지분에 대한 평가를 하여 산술평균을 구한다.
이러한 평가액을 기초로 하여 권리가액 다액 순으로 평형이 배정된다. 즉, 지분의 평수와는 상관없이 평가액 다액 순으로 큰 평형이 보장되는 것이다.

(2)  

대지의 평가액 차이는 주로 용도와 위치에 의해 발생한다. 대부분의 부동산업소들은 공시지가만을 기준으로 하여 평가액을 추정, 설명하고 있다. 그러나 실제의 평가액은 이와 같은 통념과 어긋나고 있다. 재개발지역의 감정평가는 대체로 한국감정평가원 등 평가법인 2곳에서 측량하여 산술평균치를 구한다. 측량을 할때 우선 재개발 해당지역의 표준지를 기준으로 하여 대표필지 수개(신당3동의 경우 9개)를 선정하여 지가변동율, 지역요인, 개별요인을 참작하여 비준가격으로 평가한다.

지가변동율과 지역요인이 재개발구역의 평균적인 평가산출에 영향을 미친다면, 구역내에서의 필지별 대지 평가액 차이는 주로 개별요인에 의해 발생한다.
개별요인은 도로와의 거리인 '가로조건', 필지에 도달하기 위한 '접근조건', 필지의 구조 및 용도, 공시지가에 따른 '획지조건', 필지주변의 '환경조건'으로 세분화된다. 결국 개별요인은 필지가 어느 위치에 존재하는가를 중심으로 하여 점포인가-주택인가, 공시지 가는 어떠한가를 고려한 것이다.
1993년 5월 3일 중구 신당3구역의 측량을 맡은 한국감정원과 중앙감정평가법인은 대지의 용도 에 따라 주택지(고지대, 후면, 도로면), 상업지(성숙된 노변, 중급지, 고지대), 임야, 도로 등으로 구분하여 대표필지를 선정한 후 평가액을 산출하였다.

그 결과 사유지의 경우 평당 425여만원, 국공유지는 평당331여만원 정도의 평균평가액이 나왔는 바, 상업지는 최소595만원부터 최대 1천 4백만원까지, 주택지는 330만원에서 610만원까지 평가되었으며, 지목이 도로인 경우는 사도(私道)냐 공도(公道)냐에 따라 최소 125만원부터 최대 500만원이 산출되었다. 이는 신당3동을 함께 측량했던 중앙감정평가법인의 결과와 별 차이가 없는 것이었다.

<신당3구역의 용도별 평당 평가액>

단위 : 만원

용 도	최 소	최 대
상 업 지	595	1,400
주 택 지	330	610
사     도	126	231
8m이상도로	268	502
기타잡종지	179	284

이를 측량당시의 공시지가에 비교해 보면, 최고 200%정도에서 90%까지 평가된 것이어서, 공시지가를 평가액의 유일한 근거로 삼는 통념을 깨트리는 결과이다.
또한 국공유지는 평가액이 낮다고 알려져 있으나 반드시 그런 것은 아니다. 국공유지는 대체로 사유지보다 고지대에 위치해 있다. 때문에 가로조건, 환경조건 등 개별요인이 뒤떨어지므로 감정평가액이 낮게 나오는 것이다. 그러나 개별요인이 우수한 지점의 국공유지는 그렇지 못한 사유지보다 우수하게 평가되었다. 신당3구역의 경우 시유지 18평이 1억 6,850만원 평가되었는가 하면 사유지 18평이 그보다 1억 정도 적은 6,900만원 평가된 실제 사례가 있다.
신당3구역과 금호6구역의 평가액 범위와 평균감정가는 다음과 같다.

< 사유지와 국공유지의 평가액 비교 >

단위 : 만원

구 역	신당3동			금호6구역
평가기관	한국감정원+중앙감정평가			한국감정원+나라감정평가법인
구 분	최 소	최 대	평 균	최 소	최 대	평 균
사 유 지	126	1400	425	11	628	398
국공유지	-	-	331	152	545	291

(3)  

건물의 평가는 구조와 용재가 평가를 좌우한다. 한국감정원은 건물평가의 기준으로 구조, 용재, 시공정도, 부대설비를 고려하였으며 구체적으로는 브럭스레트, 브럭기와, 목조기와, 연와조와즙, 연와조스라브, 철큰콘크리트스라브 등으로 구분하여 평가하였다. 결국 건물평가액은 평당 최소 40여만원정도부터 최대 116만여원까지 평가되어 건축물별로 3배가량 차이가 나고 있다.

<신당3구역의 용도별 평당 평가액>

단위 : 만원

구분	브럭스레트	브럭기와	목조기와	연와조기와	연와조스라브	철근스라브
최소	40	53	56	66	76	89
최대	53	63	73	83	99	116

*만원미만은 반올림하였음.

실입주자는 철거완료된 지역에서 구입하라.        

투자가들이 재개발 지분을 구입할 시 주로 관심을 갖는 것은 지분 값이 얼마나 싼가, 언제 되팔아야 차익을 많이 보장하는가에 있다. 때문에 사업시행인가 초기지역이나, 이주비가 많이 나오는 구역을 주로 찾으며, 사업이 어느 정도 진행된 지역은 꺼려하는 편이다. 그러나 실입주 희망자들이 재개발지분을 구입할 시 관심있는 부분은 크게 세가지이다. 첫째 관심, 구입한 지분으로 희망하는 평형을 보장받을 수 있는가? 둘째 관심, 언제 입주할 수 있는가? 셋째 관심, 금융기회비용을 포함한 총부담금은 얼마인가? 이 요구를 만족시키는 지역이 철거가 마무리                된 지역이다. 첫째 답변, 철거가 끝나면 조합원지분의 감정평가액이 공개된다. 감정평가액이 공개되면 조합원들의                평가액 순위도 드러나게 되며 배정될 평형도 알 수 있다. 평형배정은 감정평가액 순위로 결                정되기 때문이다. 둘째 답변, 철거가 끝나면 재개발사업의 지연요인은 사라진다. 남는 것은 공사시기뿐, 시공사가 부도나                기 전에는 예정된 공사기간만 남게 되므로 입주시기를 가늠할 수 있다. 셋째 답변, 이 시기에 관리처분고시되고 분양가액과 추가부담금이 발표된다. 따라서 중개업소의 조합                원지분에 대한 과대포장이 불가능해지며 총부담금을 쉽게 계산할 수 있다. 특히 추가부담금이 확정되면 시세가 종전보다 급락하는 장점이 있다. 관악구 봉천3구역은 재개발 인기가 절정이었던 때에 평가액이 발표되었는데 발표 이전보다 33평형 지분은 4천만원, 43평형 지분은 6천만원 이상 하락하였다. 추가부담금을 알 수 없었던 때에는 시세가 "지분의 평당값"에 의해 형성되고 인기가 좋으면 한없이 상승한다. 그러나 추가부담금과 총부담금이 드러난 상태에서 시세는 현실화되는 것이다. 결국 이 시기에 구입하는 사람은 그 이전에 구입한 사람보다 안전하면서도 싸게 구입하게 된다. 저자가 이 논리를 처음 세상에 발표하던 95년말경에는 무슨 해괴한 소리냐는 비난을 받았지만 이제는 재개발의 정석이 되어 있다. <주의할 점>

1.	감정평가액이 공개되어도 비례율이 결정되기 전에는 총부담금이 정확하지 않다. 추가부담금은 다음과 같은 식으로 결정되기 때문이다. 추가부담금 = 분양가액 - (지분의 평가액 × 비례율) 대부분의 재개발지역에서 비례율이 100% 이하로 나오고 있기 때문에 비례율이 발표되지 않은 지역에서는 예상했던 추가부담금보다 더 들어간다고 예상하고 있어야 한다.
2.	평가액이 나온 시점에서 물건을 고를 때는 지분의 평수나 공시지가 등은 아무 의미가 없다. 다른 지분에 비해 얼마나 프리미엄이 적게 붙어 있는가, 총부담금이 얼마인가를 판단하면 된다.
3.	평가액이나 비례율에 대한 조합원의 불만이 높은 지역은 분쟁가능성이 있고, 공사 및 입주시기가 예상보다 늦어질수가 있으므로 조합에 들어 분위기를 파악해야 한다.
4.	국공유지를 구입할 경우 추가부담금 외에 별도로 불하대금이 나온다. 때문에 해당구청 재무과나 조합에 문의하여 불하대금에 대하여 확인해야 한다.

재개발의 함정, 비례율을 모르면 낭패본다.                                                 

재개발아파트 투자시에는 몇가지 조심해야할 요인들이 있다. 특히 입주를 염두에 두는 투자자분들이 살펴보아야 하는 것 중 가장 눈에 보이지 않는 변수가 비례율이다. 이는 다른말로 개발이익률이라 하는데 구하는 산식은 다음과 같다.

비례율 =	구역내 사업완료후의 대지및 건축시설의 총추산액 - 총사업비
	-------------------------------------------------
	구역내 종전토지및 건축물의 총가액

대부분의 사람들이 추가부담을 계산할 때, 분양가액과 지분(토지+건축물)의 평가액간의 차액만으로 생각한다. 그러나 사실은 그렇지 않다. 지분의 평가액에 비례율을 곱해서 나온 금액을 분양가에서 빼기 때문에 추가부담금이 달라지게 된다.
예를들어 자신의 평가액이 1억 나왔고 33평형(분양가액 1억 6천만원으로 가정)에 배정되었을 때, 흔히 추가부담이 6천만원으로 알고 있다. 그러나 비례율이 80% 나온 지역에서는 평가액에 비례율을 곱하니 실제 권리가액은 8,000만원으로 인정되어 추가부담은 8천만원이 된다. 그러나 비례율이 120%가 되면 권리가액은 1억 2천만원이 되어 추가부담은 4천만원이다. 이처럼 똑같은 평가액이라도 비례율 차이로 추가부담이 4천만원이나 차이가 나는 것이다.
비례율은 각 지구의 사업진척속도나 사업비, 조합원수와 일반분양분, 이주비 등의 차이에 따라 100%이하로 나올수도 있다. 통상적으로 비례율은 120% - 80%로 지역별로 차이가 많이 난다.

이주비지급 방법과 구비서류 알고 계십니까?

(1) 이주비 지급절차

<첫 번째 절차> 이주비 신청
이주하기 10일전까지 조합에 이주비 지급신청을 한다.(구비서류 지참) 이미 이주비를 지급받은 지분을 매입했을시에는 소유권 변경과 동시에 이주비 승계신청을 하며, 구비서류는 이주비 지급신청의 서류와 대체로 같다. 그러나 이주비가 승계되지 않는 조합도 간혹 있으니 주의해야 한다.

<두번째 절차> 퇴거 완료 및 제세공과금 처리
퇴거를 완료한후 제세공과금 납부를 확인할수 있는 영수증 사본을 첨부하여 조합에 제출한다. 세입자의 전세금이나 저당권 문제의 처리를 돕기 위해 일부 조합에서는 이주비 중 일부금액을 미리 지급해 주기도 한다. 퇴거가 완료되지 않으면 이주비가 전액 지급되지 않는다.

<세번째 절차> 이주비 지급
이주비를 지급하기로 약정한 날에 소유자 본인이 인감도장을 첨부하여 조합에 방문하여 지급받는 다. 조합에 따라서는 은행 구좌로 지급하기도 한다. 근저당권 수수료 및 공과금 미납분에 대해 일정금액을 조합에 예치금으로 맡겨 놓아야 한다. 이 주비 지급과 동시에 단전-단수조치된다. 등기부상 근저당, 가압류 등이 남아 있을 때에는 대체로 이주비가 지급되지 않는다.

(2)조합원신고 및 이주비 신청을 위한 구비서류

< 전 조합원 공통서류 >

본 인	인감도장   주민등록증(본인지참)   주민등록등본   초본 각 2부
조합양식	이주비 차용 신청서 /금전소비대차 계약서   근저당권 설정 위임장 /공유지분일 경우 대표조합원 신고서   철거 위임 각서

< 사유지 또는 유허가건물 조합원 구비서류 >

본 인	토지 / 건물 등기부등본 각 1부   토지대장 및 가옥대장 각 1부   토지 및 건물 등기부등본   인감증명원 6통 (★ 사용용도는 아래 도표)

< 국공유지 점유 조합원 구비서류 >

본 인	무허가건물 확인서 1부   인감증명원 7통 (★ 사용용도는 아래 도표)
조합양식	국공유지 불하신청 및 매입 위임각서   국공유지 매입 위임장   약속어음 및 공증서류   신고각서   철거 동의 각서

< 구비서류 중 인감증명원 사용 내역 >

사유지소유자 (6통)	근저당권 설정용 / 근저당권 설정 위임용   철거위임 각서용 / 이주비 차용 신청서용   소비대차 계약서용 / 영수용
국공유지 점유 (7통)	철거위임 각서용 / 신고각서용   약속어음 공증위임용 / 약속어음 공증용   철거동의 각서용 / 영수용   국공유지 불하신청 및 매입 위임각서용

< 참고사항 > 부동산 거래시 소유권 이전서류

매 도 자	매 수 자
등기권리증    인감증명(용도 - 매도용) 1통    -- 매수자의 이름,주민번호, 주소기재    인감도장    주민등록초본 1통    토지대장, 가옥대장 각1통    등기부등본 토지-건물 각각 1통	주민등록등본 1통 매매(검인)계약서 도장(막도장도 가능)

투자가의 입장에서 본 재건축 사업단계

    15년이상된 지역

	<건축후 15년정도 경과된 지역의 주민들이 재건축을 추진하기 위해 논의하는 단계>
·	입지조건이 우수한 지역은 논의가 진행되면서부터 시세가 상승한다.
·	장기간 실제거주를 목적으로 구입한다면 시세상승 차액은 물론이고 사업계획 승인후 세입자 문제가 해결되어 유리하다.
·	투자가들이 몰려들기 시작한다. 그러나 입주를 목표로 투자하겠다는 사람들은 피하는 것이 좋다. 사업이 장기화될 수도 있기 때문이다.
·	건립후 20년이상 경과하였으나 재건축결의가 되지 않은 지역은 피한다.
·	추진위나 관리실, 아파트운영위 등을 찾으면 정보수집이 용이하다.
	( 기간 1-10년 정도, 예측불허 )

    재건축결의

	<소유자의 80%이상 찬성, 규약 및 사업계획서작성, 창립총회 준비 등>
·	20%미만의 비동의자는 매도(매수)청구 대상자가 된다.
·	재건축 결의되기 전보다 지분이 평당 100만원이상 상승한다.
·	재건축 결의후 본격적인 사업논의가 오간다.
·	지역에 따라 최고시세로 오르기도 한다.

    안전진단 (필요시)

	<시장이나 구청장이 필요하다고 판단될 시 대한건축사협회 등 전문기관에 의뢰한다.>
·	건물의 가격, 수선유지비, 재건축의 경제성 판단 등 재건축에 관한 종합의견이 파악된다.
·	안전진단 실시후 90일 이내에 구청에 통보된다.
·	안전진단이 나오면 재건축의 가능성, 투자가치의 분석이 가능하다.

    재건축조합의 설립인가

	<조합의 규약이 제출되며, 사업 종결후의 청산절차까지 나오게 된다.>
·	시공사와 가계약이 이루어졌다면 이주비가 미리 나오기도 한다.
·	조합의 설립이 끝나면 지분가격은 최고 상한치까지 오르게 된다.
·	실수요자들의 안전한 투자 시기이나 투자가치는 초기보다 떨어진다.
·	건설규모가 100세대이상이거나 10층 이상일 경우 사업계획신청서를 제출하게 되며, 외부의 관계기관(소방서 등)이 함께 참여하여 "사전결정"이라는 사업승인을 위한 사전검토작업을 한다.
·	"사전결정"이 나오면 사업내용이 미리 확정되었다고 보아도 무방하다. 따라서 시세상승 차익을 노리는 투자가들에게는 마지막 투자시기이다.
·	조합설립 후 2년내에 사업계획신청서가 제출되지 않으면 조합설립이 취소된다.
	( 기간 6개월 - 2년 )

    사업계획승인

	<조합원 동의 90% 이상이면 착공시까지 100%확보 조건부로 승인이 난다.>
·	사망 등 불가피한 경우를 제외하고 조합원변경이 되지 않는다.
·	사업승인후 시공사와 본계약 및 이주에 들어간다.
·	세입자의 반발, 미동의자의 장기간 거주가 있을수도 있다.
	( 기간 3-5년 )

    입주

재건축 용어만 알아도 실패는 없다.

    조합원

	재건축조합 설립인가시 (1)건물소유자이면서 (2)재건축 결의에 동의하는자 만을 말한다. 주택을 수채 소유하였거나, 1주택을 수인이 공유하고 있으면 1인 조합원으로 본다. 토지소유자 는 분양 권리가 없으며, 조합원 분양은 재당첨금지, 무주택세대주 조건 등을 적용받지 않는다.

    재건축결의

	건물소유자 80% 이상이 동의서를 제출하고 추진위를 구성한 후 창립총회를 개최하여 재건축을 결의하는 단계이다. 결의내용에는 새 건축물의 설계개요와 개략적인 비용, 조합 규약과 사업계획서 등이 작성되어야 한다. 창립총회는 조합원 2/3이상이 참석하여야 한다.

    안전진단

	재건축조합 설립인가 신청후 구청장이 필요하다고 판단할 경우 실시한다. 안전진단절차는 표준화된 것은 없으나, 대체로 1차 예비진단과 2차 본진단, 3차 정밀진단을 거친다. 1차진단은 건물개요에 대한 자료와 육안 관찰정도로 노후화 및 이상현상을 파악하며 2차진단여부를 결정하게 된다. 2차진단은 각종 검사기구와 시험장비로 손상-부식정도를 파악하며 주변환경 조사를 한다. 3차진단은 국부파괴시험에 의해 구조안전도 평가 자료를 구한다. 안전진단의 결과는 90일내로 의뢰인에 전달된다.

    사전결정

	주택건설규모가 100세대 이상 또는 10층 이상일 때 구청장은 사업승인전에 주택건설사업의 허용여부를 결정하여 30일내로 신청인(조합)에 통지한다. 주택단지가 20층 이상 또는 300세대 이상이면 시청 도시경관과, 20층 미만으로 300세대 미만이면 구청 건축과와 협의한다.

    사업계획승인

	경관, 입지, 건축심의를 거친 후 시장(주택공사나 도시개발공사가 시행하는 사업)이나 구청장 (기타 주택건설사업계획)이 승인하는 절차이다. 시장구청장 등은 사업주체로부터 사업계획의 승인신청을 받고 난후 건설교통부장관이 승인하면 사업명, 사업시행지의 위치와 면적 또는 규모, 사업시행기간 등의 내용을 고시한다. 사업계획승인을 얻은 후에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없다. 다만, 조합원의 사망, 해외이주 또는 2년 이상 해외거주 하게 된 경우와 당해지역 노후·불량주택의 소유자가 추가 가 입하는 경우에는 조합원 추가가입이 가능하다.

    사업계획승인을 위한 조합의 준비조건

	사업계획승인 신청은 조합설립인가일로부터 1년이내(97년까지는 2년이내)에 하여야 하며, 조합원대상자의 100% 동의를 받거나 미동의자 주택의 소유권을 확보해야 한다. 근저당권말소나 세입자이주도 완료시켜야 한다. 그러나 근저당권 말소시기는 조합과 시공사의 약정에 의해 사용검사전까지 할수도 있다. 또한 미동의자에 대해 조합이 법원에 매수청구소송을 제기하거나 미동의자가 매도청구소송을 제기하면 미동의자의 지분을 확보한 것으로 간주한다. 아울러 대지의 소유권을 90%이상 확보하면 착공시까지 100%확보 조건부로 승인이 난다.

    미동의자의 처리

	조합은 미동의자에게 동의여부를 내용증명으로 최고하고, 2개월 후 법원에 매도청구 소송을 신청하여야 조합원 지분을 100% 확보한 것으로 간주되어 사업계획승인을 얻을 수 있다. 미동의자는 재건축에 동의하겠다는 의사표시를 입주자 모집 공고이전까지 하면 신규 가입이 가 능하다.

    지분제

	조합과 시공사의 계약체결방식 중 하나로서 흔히 대물보상제도라 불린다. 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신 사업결과에 따른 추가이익은 시공사에 돌아가는 방식. 그러나 공사가 장기화되면 시공사의 부담이 커지므로 이 방식이 선택되는 경우는 드물다.

    도급제

	조합과 시공사의 계약체결방식 중 하나로서 대부분 이방식을 채택한다. 사업이 진행되는 도중 물가변동이나 설계변경 등 공사비 추가발생이 있을 때마다 조합원 부담이 늘어난다. 때문에 조합원들은 손해를 줄이기 위하여 지분제 지역보다 대체로 이주속도가 빠른 편이며 시공 사는 공사비만 받는다.

    개발부담금

	재건축 등 각종 개발사업으로 토지가액이 증가할 경우 이를 개발이익금이라고 하며 이에 대해 국가가 징수하는 금액을 말한다. 참고로 개발이익외의 이득은 토지초과이득세로 징수된다. 따라서 개발 착수시점 지가와 종료시 점의 지가만이 아니라 각종 공사비 및 개량비, 경비, 그리고 정상지가 상승분까지 모두 계산하여 개발이익이 있을 경우 50%가 개발부담금으로 납부된다.

지역과 지분을 선택하는 방법이 있다.

     (1)  

각 구역을 비교할 때에는 각 지분의 건물면적보다는 대지면적이 큰 지역을, 토지의 공시지 가가 높은 곳을 찾아야 한다. 대지면적이 넓다는 것은 기존 단지의 용적율이 그만큼 낮다는 것을 의미한다. 또한 대지의 공시 지가가 높은 곳은 지분의 개발이익이 높아질 수 있으며, 그만큼 추가부담도 줄어들어 투자수익이 보장되기 때문이다.
투자에 유리한 지역을 손쉽게 구별하는 방법은 일정한 대지면적에 비해 가구수가 상대적으로 적은 곳을 선택하는 것이다.

     (2)  

지역적으로는 큰 평형이 적은 곳, 같은 단지내에서는 가능한한 큰 지분을 골라야 유리하다. 재건축사업후 배정평형이나 추가부담에서 유리하기 때문이다.

     (3)  

기존단지에 대한 세부내역은 현지 중개업소와 아파트관리실을 통해서도 자세히 알아볼 수 있다. 재건축 사업계획은 조합이 정식 결성되기 전에는 정확하지 않은 편이며, 조합추진위를 통해 개괄적인 시안을 알아볼 수 있다. 조합추진위가 구성된 곳은 구청주택과를 통해서 그 연락처를 확인할 수 있다.

     (4)  

재건축사업구역 인근의 국공유지나 나대지를 매입해야 하는 지의 여부를 확인하는 것도 추가부담을 줄이는 방법이다. 용산구 산천동 시민아파트는 시유지위에 건립된 것이므로 주민(조합원)들이 토지를 매입해야 했으며, 그만큼 추가부담이 들어갔다.

     (5)  

진입도로가 좁고 다른 주택에 둘러싸인 단지는 피하는 것이 좋다. 입지 및 건축심의가 쉽게 나오지 않는데다 진입도로를 내는데 비용이 들어 그만큼 개발이익이 줄어들기 때문이다. 특히 진입로가 미리 갖추어진 지역은 그만큼 건립세대를 키울수 있어 투자수익율이 높아진다.

건립가구별로 확보해야 할 진입로 조건은 다음과 같다.

건립가구	진입도로 폭
300세대이상 500세대이상 1,000세대이상	6미터 이상 8미터 이상 16미터 이상

사업내역이 나오지 않은 단지의 배정평형 판단 비법

사업계획이 파악되지 않고 있는 재건축 초기 추진지역에서 구입하면서 지분이 몇평에 배정될 것인가에 궁금해 한다. 추후 배정 평형을 가늠할 수 있는 본인만의 '주먹구구식 계산법'을 소개한다.

     (1)  

초보자도 계산이 가능하다.

"우리집은 13평인데 33평에 배정되고 똘이네 아파트는 11평인데 43평에 배정된다고 하데요?" "제 아파트는 대지지분이 18평이나 되는데 33평 배정에 추가부담도 많고, 다른 동네 아파트는 대지지분이 15평인데 43평에 배정되고 추가부담도 적더라고요" 재건축 초보자들이 가장 많이 던지는 질문이다.
그런가 하면 중개업소에서 구입할 때는 큰 평형이라고 했는데, 나중에 알고 보니 작은 평형에 배정되었다는 소리도 많이 나온다.
사업내역이 나오지 않은 초기 추진지역에서 구입하다 보면 기대치에 못 미치는 결과가 나와 당황하는 수가 있다. 때문에 초보자들은 결과를 놓고「운」이 좋았거나 나빴다고 말한다. 그러나 사실은 초보자도 어느 정도 배정평형을 계산할 수는 있다. 구입을 희망하는 단지의 현재 평형이 한 두가지이건, 대여섯가지 이상이건 그리 어려운 문제는 아니다. 몇가지 사항만 조사해 두면 되는 것이다.

     (2)  

조사해 두어야 할 것들

우선 중개업소나 아파트 관리실에 가서 현재의 단지 현황을 조사한다. 필히 조사해야 할 것은 ㉠ 현재 단지의 총 대지면적 ㉡ 각 평형의 가구수이다. 이 두가지만 확인 하면 문제는 해결 된다. 독자들도 현재 살고 있는 단지를 본인의 글에 맞추어 기록해 보기 바란다. 광명시 철산동 주공2단지의 현황은 다음과 같다.

총 대지면적

17,200평형, 11평형     770가구, 15평형100가구     17평형 130가구

     (3)  

재건축사업의 가정과 결과.

[가정1] 용적율을 300%로 잡았다. 250%~350%이 일반적인 용적율이기 때문이다.
[가정2] 총건립세대중 24평형(전용 18평)을 20%, 33평형(전용 25.7평)을 40%, 43평형(전용 34.7평)
            을 40%로 잡았다. 이는 법정 비율이다.
[결과] 용적율 300%에 대지면적 (17,200평)을 곱하면 연면적은 51,600평이 된다.
            평형별 건립세대의 계산 과정을 도표로 정리하면 다음과 같다.

평형	가구수 비율	연면적대비/면적비율	평형별 총면적 (51,600 ×면적비율)	평형별 건립가구 (좌측 ÷평형)
24	20%	13.64%	7,038	293
33	40%	37.50%	19,350	586
43	40%	48.86%	25,211	586
총1,465가구

도표 중 색으로 표시한 곳은 변동이 없는 부분이다. 때문에 원하는 지역의 대지면적만 알아도 도표 상의 「평형별 총면적」이나 「평형별 건립가구」를 어느 정도 계산해 낼 수 있다. 그러나, 24평형 대신에 25평형, 33평형 대신에 32평형 등으로 약간 다르게 가정하면 「연면적 대비 면적비율」이 변경된다. 연면적도 용적율을 %로 잡느냐에 따라 변경될 수 있다.
만일 본인이 가정한 대로 24평형, 33평형, 43평형으로 법정 비율에 맞추어 짓게 된다면 위의 도 표 그대로 건설될 것이다. 결국 총 1,465가구가 건립되며, 43평형은 586가구가 건립된다. 때문에 현재의 17평형 100가구 와 15평형 130가구는 모두 43평형에 배정될 수 있다. 그러나 770가구인 11평형의 절반 가량인 356가구는 43평형에, 나머지는 33평형에 배정된다. 이 경우 추첨으로 결정된다. 때문에 추후 가격도 11평형보다는 15평형과 17평형이 더 놓은 비율로 상승할 것으로 보인다.

     (4)  

추가부담금은?

문제는 추가부담금이 얼마나 들어가느냐이다. 현재 대부분의 재건축사업이 도급제로 이루어지고 있다. 즉, 지분제처럼 사업승인 시기에 미리 배정평형과 추가 부담금이 결정되는 것이 아니라 사업이 완료된 후 수입과 지출을 계산하여 결정되는 것이므로 무상지분율이나 추가부담금을 사업승인 시기에 알 수가 없다. 흔히 무상지분율이 150%이상 나오면 성공한 사업이라고 한다.
참고로 광명시 주공2단지의 대지지분은 11평형이 15.02평, 15평형이 22.07평, 17평이 26.12평이다. 때문에 17평형을 구입하였는데 무상지분율이 150% 나왔다면, 43평형에 배정되면서 무상지분이 150%×26.12=39.18평 인정되어 약 4평가량의 분양가만 추가부담하면 되는 것이다. 하지만 무상지분율은 섣부르게 예단할 수 없는 것이므로 주의해야 한다.

     (5)  

독자여러분, 이 숙제를 풀어 보세요.

강동시영 2단지는 대지면적 21,423평이고, 13평형은 350가구, 15평형은 730가구, 17평형은 320가구이다. 용적율 285%로 24평형 20%, 33평형 40%, 43평형 40%를 짓는다고 가정할 때, 총 건립세대는? 몇 평형이상 구입해야 43평형에 배정될 수 있을까?

[정답] 용적율 285%이면 연면적은 21,423×285%=61,055평이다.

평형	가구수 비율	연면적대비/ 면적비율	평형별 총면적 (61,055 ×면적비율)	평형별 건립가구 (좌측 ÷평형)
24	20%	13.64%	8,328	347
33	40%	37.50%	22,896	694
43	40%	48.86%	29,831	694
총1,735가구

이상의 결과로 볼 때 43평형 694가구에 100% 배정되는 것은 17평형(320가구)이며, 15평형(730가구)의 절반가량인 374가구는 43평형에, 나머지 356가구는 33평형에 추첨으로 배정된다. 33평형 694가구중 15평 조합원 356가구에게 배정하고 남은 338가구는 13평 조합원에게 배정된다. 때문에 13평 조합원 350가구중 12가구는 24평형에 배정된다.

2천년대 재건축시장, 고층 대형아파트가 주도한다.

-- 건교부, 전용면적 89평까지 허용

전용면적 기준으로 최대 115㎡(34.7평)까지만 허용됐던 서울시재건축 지침이 폐지돼 앞으로는 최대 89평형까지 아파트를 재건축할 수 있어 잠실, 반포, 이촌 등지의 대형평형 노후아파트 재건축이 숨통을 트이게 되었다. 서울시는 96년 9월 국민고충처리위원회의 권고를 받고 재건축주택의 최대규모를 제한하는『주 택규모 공급비율에 관한지침』을 폐지, 전용면적 297㎡(89.7평)까지 지을수 있도록 했다. 재건축조합의 주택규모공급 비율은 ▶기본형(60㎡이하 40%이상, 60-85㎡ 235%이상, 85-297㎡ 225%) ▶종전규모형(60㎡이하 잔여주택의 40%, 60-85㎡ 잔여주택의 60%, 85㎡초과-종전주택세 대수) ▶1.5배형(60㎡이하 잔여주택의 40%, 60-85㎡ 잔여주택의 60%, 85-297㎡ 기존규모의 1.5배 이내 해당가구수)중 한가지 유형을 선정, 지을 수 있게 됐다. 이에따라 그동안 현재 살고있는 아파트보다 더 큰 규모로 재건축할 수 없어 사업추진이 불가능 했던 잠실과 강남, 당산, 반포 등지의 대형평형 노후아파트 재건축이 원활하게 추진되고 있다. 재건축 대상으로 거론되는 아파트를 구체적으로 살펴보면 강남구의 개나리5-6차, 은마, 동신, 진달래 1-2차, 상아1차아파트 등이 있으며, 강동구의 둔촌주공, 진흥아파트, 서초구의 경남, 한신 2차, 5차,7차, 우성1-2차, 무지개아파트, 송파구 잠실주공5단지, 장미아파트와 영등포구 여의도동의 삼부, 수정, 대교, 한양, 목화아파트 등이다. 지난 79년에 완공된 서초구 방배동의 소라아파트도 47평형 소유자들의 반대로 재건축 동의율이 20% 안팎에 불과, 재건축사업이 어려웠으나 이 조치 발표 이후 재건축사업 추진속도가 빠르게 진행되고 있다. 그러나 대형평형에 대한 규제완화에도 불구하고 용적률과 층고가 완화되지 않고 있어 문제는 여전히 남아 있다.

택지개발지구 아파트도 재건축 본격추진된다.

전국 491개지구 9천 4백만평의 아파트단지는 노후화되어도 재건축을 추진하지 못한 채 냉가슴을 앓아 왔다. 이유는 택지개발사업지구이기 때문이다. 80년대 들어 도입된 개발방식인 택지개발지구는 수용인구 등을 감안해 구체적인 층수, 가구수, 용적율 등 토지이용계획을 지정했기 때문에 그 범위내에서만 재건축을 해야 했다. 결국 현재의 용적율이나 가구수를 변경해서는 안되기 때문에 재건축을 하더라도 수익성을 보장 받을수 없는 것이다. 이 조건을 완화하기 위해서는 별도로 상세계획구역으로 선정되어야 했으나 그 것은 기대난이었다. 그러나 98년부터 택지개발지구에서의 재건축추진도 숨통이 트이고 있다. 서울 강남구는 98년들어 개포동 660일대와 일원동 689-1일대 등 개포택지 개발지구 가운데 양재 천 이남지역 259만5,195㎡(78만5,046평)를 상세계획구역으로 지정키로 하였다. 이같은 상세계획구역 지정안이 서울시 도시계획위원회에서 통과될 경우 개포동 일대 1만6,000여 가구에 달하는 저층아파트들의 재건축이 본격 추진된다. 그 여파는 1만 5백여가구의 고덕지구 등 서울지역의 11개 택지개발사업지구로 확산될 것으로 보인다.에 해당되고 있다. 수도권 일대에서는 광명시 철산주공, 수원시 매탄주공, 의왕 포일주공, 인천시 가좌주공, 만수주공, 부산시 다대주공, 대구시 송현주공, 광주시 염주주공, 대전시 용운주공 등을 들 수 있다.

신길뉴타운 조합원모임 네이버 카페에서 퍼온 글입니다.

[김종현]

내용중 `등기부상 근저당, 가압류 등이 남아 있을 때에는 대체로 이주비가 지급되지 않는다.`는 것이 있는데 담보대출금액이 있으면 이주비가 지급안된다는 말인가요?? 이주비나오면 대출금을 우선 갚아서 이자를 줄이라는 말도 있고 대출금이 있으면 이주비가 안나온다는 말도 있고...어떤말이 맞는건가요??

[장정태]

무이자이주비는 해당건설사에서 지급하는 것임으로 해당 건설사에서 채권확보차원에서 1순위를 먼저 확보한 연후에 무이자이주비를 지급하고 이때 추가로 유이자이주비를 신청할수도 있습니다.그 다음으로 해당은행에서 집단대출로 중도금 융자가 이루어집니다. 물건의 권리가액 정도에 따라 그 경우가 달라지겠지만 무이자이주비로 기존대출금및 전세금을 상환하는 조건으로 동시에 무이자이주비가 지급되는 경우가 대부분입니다.권리가액이 높은 경우 기존대출금및 전세금을 산환하여도 무이자이주비금액이 남아그 자금을 운용할수 있겠지만 권리가액이 적은 경우 무이자이주비로 기존 전세금내지는 기존 융자금을 상환하기가 부족한 경우

[장정태]

타 담보를 넣기도 하고, 유이자이주비를 추가신청하는 경우도 있습니다.결론적으로 건설사에서 1순위를 확보하고 그 다음으로는 중도금대출을 위한 은행설정이 이어집니다.이주비는 건설사자금,중도금융자는 은행자금입니다.

[장정태]

따라서 무이자이주비는 개인간의 차용거래임으로 DTI비율이 적용되지 않습니다만 중도금대출은 은행대출이기 때문에 집단대출이라 하더라도 DTI가 적용될수도 있습니다.그러나 정책은 정치논리로 변하기 때문에 미리 그런 걱정은 하지 않아도 될 것 같습니다.

[김종현]

빠른답변정말감사합니다. ^^