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19회시험 문제가 1번부터 마지막문제까지까지 문제오류니 산업인력관리공단을 어떻게믿어야되나요 유명하신 교수님들께서 늘 하신 말씀이 산업인력관리공단에서 15회때 큰 문제을 일으켜 검증된 기출문제에서 출제할거라고 얼마나 못 믿어우면 늘 전과목 교수님들이 우려를 많이했던부분 손해배상은 엄두도 못낼정도니 37문제 이의제기 하신분들은 공인중개사 강의만 십수년을 하신분들과 수험생에게 양심선언과 함께 지구을 떠나야지 출제위원들은 이 엄청난 파장을 세상물정 모르는 우리가 4류대학 학생들과 동급취급을 했다는 결론인데 이 단순무식한 인간들을 어찌해야할까 밥 잘먹고 떵 잘싸면서 잘사면 금수만도 못하지요
1차 문제가22문제이면 거의3문제당 1문제는 오류니 오직 금수만도 못한출제위원은 1차수험생들을 떨어뜨리기위한 작전이었고 문제검증은 아주 뒷전이었음에 아직도 못깨달은 똥덩어리출제위원은 각성하라... 1...A형 (1번) 모두 정답처리 주장근거 : 부동산학은 출제 범위가 너무 광범위하고 주관성이 강해서 수험생에게 공부할 가이드라인을 제시할 목적으로 18회부터 표준목차를 제시하고 있다. 표준목차에 의하면 총론부분에서는 1. 부동산의 개념과 분류 2.부동산의 특성(속성) 을 출제한다고 제시하고 있다. 그런데 1번 문제는 부동산학의 학문적 성격이나 부동산학의 접근방법 등을 출제함으로써 제시한 표준목차를 벗어나고 있다. 따라서 1번 문제는 시험범위를 벗어난 문제이므로 모두 정답처리하여야 한다. 이그젬... 김백중 교수님 카페에서 직접올리신 내용 2... A형 (2번), B형 (4번) 학개론 : 사유는 출제범위 이탈 (모두정답) 지적법은 공시법 출제범위임- 공사 공고문에도 분명히 나와 있음 지적법이라는 조문 내용을 묻고 있는 문제로서(지적법 제5조 지목의 종류임) 지적법은 부동산공시법의 과목이라고 산업인력공단 공인중개사 공고문에 분명이 나와 있음 부동산학 개론의 세부 각론에도 속하지 않는 내용임 3...1차 A형 (3번), B형 (1번) 학개론 : 사유는 출제해석 논란 (중복처리) (1. 5) - 이유 - ⑤, ① 또는 정답 없음으로 처리하여야 한다. 문제는 토지의 자연적 특성이나 인문적 특성에 관한 설명을 요구했지만 ⑤번 지문의 “토지는 이용의 비가역성”은 토지의 자연적․인문적 특성이 아닌 부동산(토지)문제의 특성이라 할 수 있다. 따라서 ⑤번 지문은 문제에서 요구하는 범위를 벗어난 지문이라 할 수 있다. ①번 지문에서 “토지 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체가능성을 없게 만드는 원인이 되기도 한다.” 이는 개별성 또는 부동성과의 관련성이 가장 크다. 하지만 부증성에 의한 토지공급이 완전비탄력적이므로 대체가능성이 없게 만드는 원인이 될 수도 있다. - 근거 - 비가역성은 토지의 특성으로 분류하고 있지 않은 참고문헌은 다음과 같다. ☞ 이창석,『부동산학원론』형설출판사, 2001. 111p~123p ☞ 안정근, 『현대부동산학』법문사, 2002. 54p~61p ☞김용민․류해웅․이창석․정상철,『부동산정책론』형설출판사. 61p~63p 4... 1차 A형 (8번) B형 (5번) 학개론 : 사유는 출제해석 논란 (모두정답) 첫째, 단순히 수요량 Qd를 새로운 시장수요량 Qm으로 표기한다고 생각하면 정답은(3) P=100-8Qm 이 될 것이고 둘째, 가답안처럼 새로운 시장수요량 Qm을 4Qd 대신 표기하고 [하지만 이 경우에도 지문에서는 'Qd는 수요량' 이라고 하였으므로 4Qd를 Qm으로 생각하는 것 자체도 오류가 있다 ] 수요자수 2배 증가를 계산하면 가답안과 같은 (2) P=100-2Qm 이 맞을 것이다...하지만 그렇게 해석한다면 거꾸로 '수요자수가 2배가 된다면'을 먼저 계산하여 P=100-8Qd 를 도출하고 새로운 시장수요량을 Qm으로 표기한다면 역시(3) P=100-8Qm 이 답이 될 수도 있고 또는, 가답안처럼 해석하여 8Qd자체를 새로운 시장수요량 Qm으로 보면,(지문에 없는답) P=100-Qm 으로 계산할수도 있는 문제이다. 결론 1. Qd를 새로운 시장수요량 Qm으로 표기하는 경우, 2. 4Qd를 새로운 시장수요량 Qm으로 보는경우, 3. 수요자수 2배 증가를 먼저 생각하여 8Qd를 Qm으로 표기하는 경우, 를 모두 생각하게 하는 문제로서 해석하기에 따라 답이 달라지므로 이 문제는 응시자들이 일관된 답을 도출해 낼 수 없는 문제이다. 따라서 정답 없음이 맞다고 생각한다. 5... A형 (10번) B형 (9번) 학개론 : 사유는 출제해석 논란 (중복처리) (2,5) 유량변수와 저량변수에 있어서... [도시인구]가답---저량변수---단서가 있었어야 함. 다른보기에 [주택재고],[아파트생산량]이 있는데 각각 저량과 유량임이 분명합니다. 그런데 가령 이것을[주택][아파트]로만 제시되어있다면 판단을 내릴 수가 없듯이 막연히[도시인구]라는 제시는 [주택],[아파트]처럼 막연한 보기입니다. 도시인구---생산요소 중의 하나 도시인구의 규모---저량개념 도시인구의 증감---유량개념 << 출처 KEI -환경정책연구 보고서>> [도시인구]를 저량변수,유량변수로 본다는 것은 경제학의 거시, 미시적 관점차이라 판단됩니다. 대체로 거시적인 부동산학의 경제지표상으로는 저량적 판단이 가능할 수 있으나 인구론이나 도시개발, 도시공학적인 미시적 측면에서는 꼭 그렇지 않습니다. 가령 혁신도시나 신도시, 기타 산업도시 등의 지정과 개발에 있어서는 지역균형발전, 과열적인 수도권팽창의 완화를 위한 분산정책들은 그 주제와 핵심의 개발 아젠다는 도시인구의 유입과 분산에 있습니다. 말하자면 특정한(지정한, 실시계획한) 도시지역의 산업아이템이나 산업정책들의 종국적인 목표는 도시인구의 분산, 유입이 그 내용이자 관건입니다. 그리하여 그것들의 시도와 검증의 성과와 판단대상은 철저하게 도시인구의 유량적 변동사황이 객관적인 자료이자 결과물들입니다. 이를 거시적인 경제지표적인 부동산학의 저량적 개념으로 고정화시키기에는 그 미시경제학적 도시인구의 유동성의 정책적 발인,목표와 사실적 행태가 고정적일 수 없는 유량개념임을 부인 할 수가 없습니다. <결론> [도시인구]에 단서를 붙혔어야 한다. 도시인구의 규모의 관점---저량개념 도시인구의 유출 유입의 관점---유량개념 <정답>2번, 5번--- 2개 모두 정답 6... A형20 B형18번 정답없슴 http://cafe.daum.net/landpro/3kUH/898 이 b형개론18번 문제는 소득세를 산정할때 감가상각비를 어떤기준에서 해석해야하는 것인데 재산세는 영업경비에 포함되므로 순영업소득 산정시 이미반영되었고 감가상각비는 원래 순영업소득 산정에서 제외할 항목이므로 순영업소득1억4천만원에서 이미 재산세나 감가상각비는 고려되어 산정된 금액으로 밖에 볼 수 없다 또한 재산세를 언급한것은 감가상각비도 영업경비 항목을 기준으로 판단하라는의미로 밖에 해석할 수 없으므로 순영업소득 1억4천에서 부채서비스9천만원을 공제하면 세전현금수지는 5천만원이고 영업소득세 1천5백만원(30%)을 공제하면 세후현금수지는 3천5백만원이 되므로 모두정답처리 되어야한다 또한 감가상각비는 소득세 산정시 토지개량물은 감가상각이 되나 토지는 감가상각의 대상이 되지 않으므로 문제에서 감가상각비가토지분인지 건물분인지 언급이 없으므로 건물의 감가상각비로 단정하는것은 타당하지않다 그렇다면 문제에서 감가상각비는 건물분으로 가정하고 기준 소득세율을 적용하여 세후현금수지를 산정하라는 전제를 주어야 하나 다른조건은 고려하지 않음이라는 추상적인 전제만을 주었으므로 수험생이 출제자의 의도를 파악할수 없다 위문제에 대한 정답도 3천5백만원으로 정답이 없는바 모두정답으로 하여야 할 것이다 현대부동산학(법문사)2004년 P253-257 정확한 정보이니 빨리 이의신청 해 주세요 6...학계론 A형 20번문제 7...A형 23번문제
8...A형 (24번) B형 (22번) 학개론 : 사유는 문제자체 오류 (중복처리) (2,4) 쌍문현대고시학원(twingosi.com)의 신창식 교수님의 이의신청을 정리한 것입니다. 포트폴리오이론에 관한 설명 중 틀린 것은? (가답안) 2번 (이의) 4번도 정답 (주장논리) 기대수익률은 미래수익률을 확률로 가중하여 평균한 기대치이기 때문에 평균값이다. 평균값의 분산 또는 표준편차는 존재할 수 없다. 기대수익률의 개념을 모르고 낸 문제입니다. B형 25번 문제가 투자안의 기대수익률을 구하는 문제입니다. 25번 문제와 같이 미래 상황이 3개, 미래상황이 발생할 확률이 3개 그리고 그때의 예상수익률이 3개가 있을 때를 확률변수 수익률의 확률분포라고 합니다. 이런 경우에 평균(기대수익률)과 표준편차(위험)을 구할 수 있는 것입니 다. 따라서 기대수익률은 이미 평균이기 때문에 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 존재할 수 없는 것이 됩니다. 4번지문: 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다. 9...1차 A형 (25번) B형 (28번) 학개론 : 사유는 문제해석논란 (중복처리) (1.3) 자료1. (1) 질문에 의하면 최대대출가능금액? 담보인정비율이:60% 담보평가액: 5억(500,000,000) = 최대가능금액(300,000,000) A의 연간소득이:60,000,000원=담보인정비율:60% 객관적인 수치이며 또한 담보평가액 지문에 의하면 최대대출가능금액이었고 (2) 질문을 다시주어진다면 부채감당률이나 가장 안정적이 채무불이행을 감당할수있을까 하는 최저한도 대출가능금액 질문을 주어진다면 1억(100,000,000) 될수있고 2억(200,000,000) 될수 있다고 봅니다. 문제자체에 오류가 있다고 봅니다. (3) 최대금액 300,000,000(담보인정비율로 계산된금액) 소득대비 부채비율: 200,000,000원 300,000,000-200,000,000=100,000,000 채무불이행 학개론 A형 25번 문제 (B형 28번 문제) 이의 제기합니다. 자료2.☞ 산업인력관리공단 가답안 : ① ☞ 이의제기 : ③ ⑴ 위의 문제에서 소득대비 부채비율(일명 소득수준 대비 부채상환능력 비율 ; DTI)은 40%라고 제시하고 있다. ⑵ 보금자리론을 취급하는 금융기관에서는 DTI1과 DTI2를 다음과 같이 분명히 구분하고 있다. •소득수준 대비 부채상환능력 비율(DTI)요건 충족을 위한 기준비율
•소득수준 대비 부채상환능력 비율(DTI) 산출방법 - DTI1=(당해 보금자리론의 매월 원리금상환액) ÷ 월 소득 - DTI2=(당해 보금자리론의 매월 원리금상환액+기타부채 이자상환 추정액) ÷ 월소득 ⑶ DTI1과 DTI2를 적용해본다면 대출 가능한 금액은 다음과 같다. - 일반 DTI를 적용할 경우 대출 가능한 금액은 200,000,000원이 된다. 따라서 대출원금은 200,000,000원. - DTI2를 적용할 경우 대출 가능한 금액은 100,000,000원이 된다. 따라서 대출원금은 100,000,000원. ⑷ 문제에서는 DTI1과 DTI2의 구분을 분명히 하지 않았다. 따라서 ①번과 ③번 모두가 정답이 되는 것이타당하다. ☞ 관련근거 한국주택금융공사(http://www.khfc.co.kr/ ) 보금자리론 ⑴ 소득수준 대비 부채상환능력 비율(DTI) ⑵ 소득수준 대비 부채상환능력 비율(DTI)요건 충족을 위한 기준비율 랜드스쿨 박덕연 교수님 이의 신청관련 해설입니다. 10...A형 (28번) B형 (26번) 학개론 : 사유는 문제해석 논란 (중복처리) (3,4) 쌍문현대고시학원(twingosi.com)의 신창식 교수님의 이의신청을 정리한 것입니다. 26. 부동산금융에 관한 설명 중 틀린 것은? (가답안) 4번 (이의) 3번도 정답 (주장논리) 감가상각이 부동산긍융때문에 발생하는 것이 아니기 때문에 감가상각이 지문에서 빠져야 한다. 부동산금융을 이용하던, 100% 자기자본으로 하던 부동산에 투자하면 감가상각비는 세무상 손비로 인정된다. 3번지문: 부동산금융에는 담보기능, 감가상각 및 차입금이자에 대한 세금감면의 혜택 등이 있다. 11...A형 (31번) B형 (32번) 학개론 : 사유는 문제자체 오류 (중복처리) (1,3) 자료 1) 부동산마케팅전략에 관한 설명 중 틀린 것은? (가답안) 1번 (이의) 3번도 정답 (주장논리) 부동산마케팅전략의 3차원은 시장점유, 고객점유, 관계마케팅 전략이다. 장점유마케팅의 내용으로 4P믹스전략,STP전략이 있다. 모든 마케팅전략은 곧 차별화전략이다. 3번지문의 내용은 포지셔닝전략을 말하는 것으로 차별화전략 중 하나이다. 대한민국은 국가 중 하나이다. 이 것은 맞지만국가는 대한민국이다. 이 것은 틀린 것이다. 포지셔닝전략은 차별화전략이다. 이 것은 맞지만 차별화전략은 포지셔닝 전략이다. 이 것은 틀린 것이다. 3번지문: 차별화 전략은 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급 경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것 인가를 정하는 것이다. 마케팅의 기본을 모르고 낸 문제입니다. 쌍문현대고시학원 부동산학개론 담당교수 신창식 자료 2) 학현사에서 출판한 마케팅 원론(제2판)의55페이지 <(2)경쟁우위전략의 결정>부분에서는 [ Poter는 기업이 비용우위와 차별화우위 중 어느 것을 선택하느냐와 그 기업이 전체시장과 특정 세분시장 중 어 디를 표적으로 하느냐에 따라 비용우위전략(cost leadership strategy), 차별화전략(differentiation strategy), 집중화 전략(focus strategy)의 세 가지 본원적 전략으로 나누었다. -중략- 차별화전략은 산업내 전체 소비자들에게 경쟁사들이 제공하지 못하는 독특한 가치를 제공함으로써 경쟁우위를 확보 하려는 전략이다.]라고 하고 있으며197페이지 <3.포지셔닝(Positiong)> 부분에서는[ 일단 기업이 어떤 세분시장에 진입할 것인지를 결정하고 나면 기업은 그 세분시장에서 자사의 제품을 어떠한 자리에 위치시킬 것인가의 문제에 대한 해결이 필요하다. 그것이 포지셔닝의 문제인 것이다. ] 라고 하고있다. 또한 이어서 198페이지에서는 [ 기업이 포지셔닝 전략을 선택하고 선택한 전략을 시장에 적용하기 위해서는 자사의 경쟁사 대비 '경쟁적 강점 파 악'을 통해 제품 차별화, 서비스 차별화, 인적 차별화, 이미지 차별화등을 전략으로 차별적인 우위를 누릴수 있다고 하고 있다. ] 즉, 마케팅은 시장세분화를 하고 포지셔닝을 통해 그 세분시장에서 자사의 제품을 어떠한 자리에 위치시킬 것인가를 결정하는 것이지, 차별화 전략 자체가 어떠한 자리에 위치시킬 것인가를 결정하는 것을 포함한다고 할수 없음을 의 미하고 있다. 따라서 지문중 (3)차별화 전략은 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급 경쟁자들 사이에서 자신의 상 품을 어디에 위치시킬 것인가를 정하는전략이다. 라는 지문은 마케팅 전문서적인 마케팅 원론에서도 나와있듯이 차별화 전략이 아닌 포지셔닝 전략을 설명하고 있으 므로 (3)번 또한 틀리다고 할수 있다. 때문에 A형 31번 문제는 (1)번과 (3)번 중복답안처리함이 타당하다. 12...1차 A형 (33번) B형 (34번) 학개론 : 사유는 문제해석 논란 (중복처리) (3,5) 번 문항. 부동산 개발업체는 부동산개발 PF ABS를 활용하여 개발사업에 필요한 자금을조달할 수 있다. .라고 되어 있는데 부동산 PF ABS는 개발업체가 직접 발행하는 것이 아니고, 부동산 개발업체가 프로젝트 수익성 을 기초로 금융기관에게 대출을 요청하면 대출실행 후, 금융기관이 그들이 보유한 프로젝트 파이낸싱 대출채권을 기초로 특수목적회사(SPC)을 통해 PF ABS를 발행하여 투자자에게 판매하는 것입니다. 자산유동화증권은 금융기관이 현금흐름이 발생될 수 있는 자산을 기초로 특수목적회사(SPC)가 설립되어 발행되는 것입니다. 자산유동화증권은 부동산개발업체가 직접 발행할 수 있는 것이 아닙니다. 따라서, 5번 지문은 ‘부동산 개발업체는 프로젝트 파이낸싱을 통해 개발사업에 필요한 자금을 조달할 수 있다‘라고 하면 “O"지문이 되는 것입니다. 다시 풀어서 정리하면, 부동산개발업체가 아파트분양수입금을 근거로 금융기관에게 대출요청을 하게 되면, 금융기관이 타당성분석후 대출을 실행하게 되고, 금융기관이 보유한 P.F 대출채권을 기초로 PF ABS을 발행하여 기 관 투자자에게 판매하는 것입니다. 이 과정에서도 유동화중개기관 역할을 하는 특수목적회사(SPC)가 설립되는 것입 니다 부동산 개발업체가 채권을 발행하게 되면 사채, 회사채가 되는 것이고, 금융기관의 대출승인 후 금융기관이 보유한 P.F 대출채권이라는 자산을 기초로 발행하게 되면 PF 자산유동화증권(ABS)이 되는 것입니다. 교수와 출제위원의 학식과 양심에 어긋나지 않도록 3번, 5번 지문은 복수정답처리 해야 함이 타당합니다. 금융시장에서나 금융학자들이 이 사실을 알면 코웃음을 칠 일입니다. 국가적 망신이 됩니다. 출처근거를 따질이유도 없이 오류가 있었음을 분명히 시인해야 합니다. 증권투자상담사, 자산관리사(F.P), 증권분석사(CIA), 기타 유동화에 관련된 서적들을 다 뒤져 보아도 금번시험 34번 5번 지문은 타당하지 않습니다. [기타 필요한 사항은 가감하시구요...잘 정리하셔서 성과가 있기를 기원합니다. 현장에서 강의를 하는 입장에서 부끄러운 문제입니다. 출제위원이 회사채와 자산유동화증권(ABS)개념 구분도 못하고 있다고 생각하니... 받아드려 주지 않으면 향후 시험은 보이콧이라도 해야 할 듯 사료됩니다.] 어려운 시험 치르신 분들에게 심심한 위로의 말씀을 올립니다. 광주고시학원 첨단 학개론 담당 신관식 드림 A형 36번 (가답안 3번이나 2번도 틀린 지문으로서 2번과 3번을 정답으로 하여야 한다) 13...A형36.부동산 가격 이론에서 가치와 가격에 대한 설명중 틀린것은?
현재 이원론이 통설적 견해로 알려짐. 2번 지문의 경우 일원론(근거: 가격의 기초에는 가치가 존재하므로 가치가 변동하면 가격도 동일방향으로 변동한다.) 입장에서는 옳은 지문이되나 문제의 구성상 이원론(가치와 가격은 구별된다)입장에서 해석할 경우 전혀 맞지 않는 지문이됨.
그러므로 2번도 정답 처리해야 함.
제일고시학원 권순관 교수님이 이의제기 하여주신 문제입니다. 14...A형 (37번) B형 (40번) 학개론 : 사유는 문제해석 논란 (중복처리) (3.4) 제19회 부동산학개론 이의신청 및 총평(이종호) 37. 거래사례비교법에 관한 설명 중 틀린 것은? 4. 사례자료는 가격시점이 가까울수록 유용하다. 자료 1) 4번 지문도 '사례자료는 가격시점이 가까울수록 유용하다.'는 틀린 지문으로 생각이 됩니다. 거래사례비교법은 거래시점의 사례부동산의 가격으로부터 가격시점의 대상부동산의 가격을 구하는 것입니다. 따라서 사례자료는 '가격시점이 가까울수록 유용하다'가 아니라 '가격시점에 가까울수록 유용하다'가 되어야 합니다. 사례자료는 가격시점이 아니라 거래가 있었던 거래시점이므로 '사례자료는 가격시점이' 라는 말 자체도 명백히 틀린 문장입니다. 자료 2) EBS문제풀이 부동산학개론 367p 아래에서 3째줄에는 사례자료는 평가시점에 가까울수록 유용하다. 즉, '가격시점이' 가 아니라 '평가시점에' 표현해야 옳은 표현입니다 자료 3)거래사례비교법은 거래시점의 사례부동산으로부터 가격시점의 대상부동산의 가격을 구하는 것입니다. 따라서 사례자료는 '가격시점이 가까울수록 유용하다'가 아니라 '가격시점에 가까울수록 유용하다'가 되어야 합니다. 따라서 이 문제는 3번 4번 복수정답이 되어야 맞습니다. 종로박문각 부동산학개론 이종호 자료 4) 주장내용 : ③④ 복수정답 처리 ④ “ 사례자료는 가격시점이 가까울수록 유용하다.” 는 문법적으로 완전히 틀린 표현이다. 근거 1 ④번 지문의 옳은 표현은 “사례자료의 거래시점은 가격시점에 가까울수록 유용하다”이다. 주어진 지문은 ‘거래시점’이라고 적어야 하는 부분을 ‘가격시점’이라고 바꾸어 적었기 때문에 틀린 지문이다. 근거 2 ③번 지문을 완전히 틀렸다고 보기 어렵다. ③번 지문은 ‘가격시점’으로 표현하여야 하는 것을 ‘현재시점’으 로 표현하고 있어 틀린 지문으로 본 것인데 최근 공인중개사 시험은 자의적인 해석이 많아서 이 역시 애매한 표현 으로 볼 여지가 많다는 것이다. (사례는 과거, 대상은 현재의 개념으로 상대적으로 보아 폭넓게 이해하면 현재시점 이라는 용어가 쓰지 못하는 것은 아니다- 물론 학문상 제도상으로는 틀린 지문이다) 예를 들면 19회 A형 ②번 지문 : 순현가법은 장래 기대되는 세후소득의 현가합과 투자비용의 현가합을 서로 비교하 여 .... (O) >>>>순현가법에서 세후소득과 비교하는 것은 총투자비용이 아니고 지분투자비용이므로 이 역시 엄격한 잣대로 보면 옳은 지문이라고 하기 힘들다. 하지만 공인중개사 시험에서는 옳은 지문으로 취급해왔다. 15회 기출지문 : 원가법의 경우 감가상각 추정액을 건물의 신규비용 추정액에서 차감하여 건물가치를 구했다 (O) >>>> 학문상 재조달원가 대신 신규비용 추정액을 사용하고 있는데 학문상 또는 제도상 ‘재조달원가’라는 용어를 사 용하는데 재조달원가 대신 ‘신규비용 추정액’을 사용하면 옳다고 할 수 없다. 하지만 공인중개사 시험에서는 이를 옳은 지문으로 해석했다. 가격시점 대신 현재시점이라고 해서 틀렸다면 재조달원가 대신 신규비용 추정액이라고 한 지문도 틀렸다고 보아야 한다. 결론 해석의 여지가 많이 남는 지문이 있는 경우, 다섯 개의 지문 중 나머지에서 정답이 확실히 있다면 그 해석의 여지를 출제자에게 줄 수 있는 것이지만, 해석의 여지가 많이 남는 애매한 지문이 두 개이고 그 중 하나가 정답이라면 이는 출제자에게만 재량권을 줄 것은 아니며 복수정답 처리해야 옳다고 본다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제6조는 공인중개사시험과목으로 민법에 대해서 다음과 같이 규정을 하고 있다. 근거자료 : 안정근(1998)「부동산평가이론」, 법문사 (그 이외의 교재에서도 상기 교재의 표현과 큰 차이가 없음) 1. p.243 ① "시장접근법은 최근의 유사매매사례를 분석하여 대상부동산의 시장가치를 도출하는 평가 기법의 일종이다." ② "시장접근법은 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례가 있을 때"- 즉, 사례부동산 중에서 최근의 사례를 선택하 여 대상부동산의 시장가치를구한다는 의미이다. 15...1차 A형 (42번) B형 (41번) 민법 : 사유는 문제해석논란 (중복처리) (2.5) ∙의견 : 가답은 ②로 되어있으나 다음과 같은 이유로 ⑤번도 답으로 해야 한다고 사료됩니다. ∙이유 : 동일인에 대한 대출액 한도를 제한한 구 상호신용금고법(1995. 1. 5. 법률 제4867호로 개정되기 전의 것) 제12조의 적용을 회피하기 위하여 실질적인 주채무자가 실제 대출받고자 하는 채무액에 대하여 제3자를 형식상의 주채무자로 내세우고, 상호신용금고도 이를 양해하여 제3자에 대하여는 채무자로서 책임을 지우지 않을 의도 아래 제3자 명의로 대출관계서류를 작성받은 경우, 제3자는 형식상의 명의만을 빌려 준 자에 불과하고 그 대출계약의 실 질적인 당사자는 상호신용금고와 실질적 주채무자이므로, 제3자 명의로 되어 있는 대출약정은 상호신용금고의 양해 아래 그에 따른 채무부담의 의사 없이 형식적으로 이루어진 것에 불과하여 통정허위표시에 해당하는 무효의 법률행 위이다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2001다7445 판결). 위 판례에 의하면 채권자인 상호신용금고가 양해하였을 경우에 통정허위표시로 무효가 되는 바, ⑤의 경우 은행이 이런 사정을 알았으므로 판시한 법리에 따라 乙은 대출금반환채무를 부담하지 않는다. (제일고시학원) 16...민법 B형문제 42 A형43 제19회 공인중개사 민법 B형문제42번은 “정답없음”으로 처리하여야 합니다. 1. 제19회 공인중개사 민법 B형문제 42번의 내용은 다음과 같습니다. (B형문제) 42.약관(約款)에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) ① 고객에게 부당하게 불리한 약관조항은 공정을 잃은 것으로 추정한다. ② 약관의 구속력의 근거는 그 자체가 법규범이거나 법규범적 성질을 가지기 때문이다. ③ 사업자가 상당한 이유 없이 자신이 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전하는 내용의 약관조항은 무효이다. ④ 설명의무가 있는 약관내용이 설명되었다는 점은 그 약관내용을 계약의 내용으로 주장하는 자가 증명하여야 한다. ⑤ 골프장 운영회사가 불특정다수의 회원에게 적용하기 위하여 만든 골프클럽운영회칙 중 당사자의 권리․ 의무에 관한 규정은 약관의 성질을 갖는다.
출제측의 가답안 : ② 청구인측의 주장 : 정답없음
2. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제7조 제3항」에 따라 공고된 시험공고 내용 중 민법시험의 출제범위는 다음과 같습니다.
3. 출제측에서는 본 문제를 계약의 성립에 관한 이론 중 사적자치의 원칙에 대한 현대적 제한 사유로써 약관도 관련있다고 하여 민법문제로 출제한 듯 합니다.
4. 위 42번 문제는 “약관의 규제 등에 관한 법률(이하 약관법)”과 “그에 따른 판례”를 묻고 있습니다. 민법 중 계약법 총칙에는 “약관”에 관한 명문의 규정이 없을 뿐만 아니라 대한민국 어느 이론서에도 약관에 관한 내용의 근거 규범을 약관법으로 하고 있을 뿐 민법이라 하고 있지는 않습니다. 즉, 약관법은 엄연히 민사특별법에 해당합니다. 계약의 성립이 약관에 의하여 이루어진다는 내용과 그 약관의 내용 통제와 관련된 약관법 제 3조 이하의 내용을 문제로 출제하려면 당연히 민사특별법의 범위에 약관법도 포함된다는 명확한 공고를 하였어야 할 것입니다. 그러나 출제측에서는 약관법의 내용이 민사특별법의 범위에서 제외됨을 명확히 하였습니다. 따라서 위 문제는 출제범위를 일탈하였습니다.
5. 출제측에서는 그렇지 않고 약관법의 내용을 민법의 이론 문제로 출제하고자 할 의도이었다면 공고 내용은 민법 중 계약법 총“則”이 아니라 계약법 총“論”이라고 적시되었어야 할 것입니다. 공고내용은 엄연히 민법 중 계약법 총“則”이라 하였으며 계약법 총칙에는 약관에 관한 근거규정이 없으므로 약관법과 약관법의 유권해석을 묻는 위 문제는 민법의 출제범위에서 제외되는 문제이므로 출제범위를 유월하였습니다.더불어 위 문제의 내용이 부동산 중개에 관련되는 것도 아닙니다.
5. 따라서 위 문제는 공고된 출제의 범위를 벗어났으므로 원인무효의 문제이며 따라서 정답없음으로 처리하여야 합니다. 17... A 56 정답이 5번도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) 가답안은 1번임. 그러나 5번 지문도 다음과 같은 이유로 논란의 여지가 있음. 재건축 결의에 따라 설립된 재건축조합은 법인등기 전에는 비법인 사단에 해당하므로 정관 기타 규약에 달리 정함이 없는 한 그 구성원의 의사의 합의는 총회의 결의에 의하여야 한다. 위 5번 지문은 일단 다음 판례에 의하면 맞는 지문이다. <주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 재건축조합의 실체가 비법인사단이라면 재건축조합이 주체가 되어 신축 완공한 상가건물은 조합원 전원의 총유에 속하며, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 재건축조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 한다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결). 그러나 주택건설촉진법은 현재 폐지가 되어 있고, 2002년 12월에 새로이 제정이 된 도시 및 주거환경정비법에 의하면 종전의 비법인사단으로 보던 재건축조합은 정비사업조합이라는 명칭으로 법인으로 하도록 되어 있고(동법 제18조 1항), 다만 종전 법률에 의하여 설립된 법인이 아닌 조합은 동법 시행일로부터 1개월 이내에 법인설립등기를 하도록 되어 있다(동법 부칙 제10조). 요컨대 새로이 제정이 된 도시 및 주거환경정비법에 의하면 재건축조합은 법인으로만 설립하도록 되어 있다. 따라서 위의 판례는 구 주택건설촉진법에 의하여 설립이 된 재건축조합의 법적 성격에 관한 판례로서 도시 및 주거환경정비법 제18조 및 부칙 제10조에 의하면 부합되지 않는 판례이다. 따라서 현재의 법률에 의하면 재건축조합의 법적 성격은 법인이고, 이에 관하여는 다툼이 있을 수 없기 때문에 위의 판례는 현재의 법률하에서는 잘못 인용된 판례이다. 따라서 5번 지문도 현재의 법률하에서는 틀린 것으로 보는 것이 맞고 5번도 정답으로 보아야 하지 않나 생각한다. 18...1차 A형 (57번) B형 (58번) 민법 : 사유는 문제시험이탈 (모두정답) “「민법」(총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차) 및 민사특별법 중 부동산 중에 관련 되는 규정” 위의 법률규정에 근거하여 아래의 문제는 시험범위를 벗어난 것으로서 판단된다. 이 문제의 정답은 ④이며, 그 근거는 다음과 같다. 대판 1997.7.25. 97다8403 타인의 채무를 담보하기 위하여 저당권을 설정한 부동산의 소유자(물상보증인)로부터 소유권을 양수한 제3자는 채권자에 의하여 저당권이 실행되게 되면 저당부동산에 대한 소유권을 상실한다는 점에서 물상보증인과 유사한 지위에 있다고 할 것이므로, 물상보증의 목적물인 저당부동산의 제3취득자가 채무를 변제하거 나 저당권의 실행으로 저당물의 소유권을 잃은 때에는 물상보증인의 구상권에 관한 민법 제370조, 제341조의 규정 을 유추적용하여 보증채무에 관한 규정에 의하여 채무자에 대한 구상권이 있다. 대판 1997.5.30. 97다1556 물상보증인이 담보부동산을 제3취득자에게 매도하고 제3취득자가 담보부동산에 설정 된 근저당권의 피담보채무의 이행을 인수한 경우, 그 이행인수는 매매당사자 사이의 내부적인 계약에 불과하여 이로 써 물상보증인의 책임이 소멸하지 않는 것이고, 따라서 담보부동산에 대한 담보권이 실행된 경우에도 제3취득자가 아닌 원래의 물상보증인이 채무자에 대한 구상권을 취득한다. 민법 제341조 (물상보증인의 구상권) 타인의 채무를 담보하기 위한 질권설정자가 그 채무를 변제하거나 질권의 실 행으로 인하여 질물의 소유권을 잃은 때에는 보증채무에 관한 규정에 의하여 채무자에 대한 구상권이 있다. 민법 제370조 (준용규정) 제214조, 제321조, 제333조, 제340조, 제341조 및 제342조의 규정은 저당권에 준용한다. 이 문제의 정답인 ④에 관한 판례는 그 내용이 저당권, 질권, 이행인수 그리고 보증채무 모두에 관련된 것이며, 정 답이 ④인 것을 이해하려면 당연히 저당권 부분뿐만 아니라 ‘질권’과 ‘이행인수’ 그리고 ‘보증인의 구상권’에 관해서 도 이해를 하여야 한다. 요컨대, 이 문제는 공인중개사 시험의 범위가 아닌 질권과 이행인수 그리고 보증채무에 관해서도 공부할 것을 요하 는 것으로서 시험범위를 일탈하였다고 본다. 따라서 이 문제는 모두 정답으로 처리하는 것이 마땅하다. 19...1차 A형 (62번) B형 (60번) 민법 : 사유는 문제해석 논란 (1,2) 자료1) 집합건물의소유및관리에관한법률 제15조 (공용부분의 변경) ①공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다 다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 과다한 비용이 드는 것이 아닐 때에는 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.. 위 조문데로라면 1번이 맞다 집합건물법 제25조가 관리인으로 하여금 공용부분의 보존을 위한 행위를 할 수 있도록 하고 있어 관리인이 공용부분 의 보존을 위한 행위로서 분양자에게 하자보수 요구 등 담보책임을 추급할 경우 구체적인 하자담보추급권의 내용은 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 될 것인바, 집합건물의 구분소유자가 할 수 있는 전유부분의 보존을 위한 행위에도 마찬가지로 하자담보추급권의 행사가 포함된다고 보아야 하고 그 내용은 역시 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 될 것이라는 점 등에 비추어 보면, 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 양도 당시 양도인이 이를 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현재 의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다고 보아야 할 것이다(이러한 해석이 집합건물에 관한 수분양권 또는 소유권 이 양도된 경우 일반적으로 양수인이 하자담보추급권을 가지고 있다고 여기는 거래관행 및 거래현실에도 부합한다). 그럼에도 불구하고, 원심이 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권이 수분양자에게 귀속하는 것을 전제로 원고들 이 수분양자로부터 하자보수 또는 손해배상청구권을 이전받았다고 볼 수 없다는 이유로 원고들의 청구를 기각하고 만 것은 집합건물의 하자담보책임에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저지른 경우에 해당한 다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다 자료 2) 민법중 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 공부한 수험생이라면 누구나, '공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 집회결의로써 결의한다' 라는 부분이 뇌리에 팍 박혀있을 것입니다. 그만큼 우리는 이 파트를 공부할때 몇분의 몇의 동의나 찬성을 받아야만 하는가를 아주 중요하게 생각하며 공부 했으니까요.. 특히나 조문의 문장 자체를 제시하면서 중간부분을 싹 빼버리면 그게 과연 맞는 지문이 될 수 있을까요? 민법은 토씨 하나하나가 중요한거 아닌가요? 그렇다면 과연 다음의 지문들이 맞는지도 한번 되묻고 싶습니다. 1. 재건축 결의는 다수에 의한 결의에 의한다. 2. 관리단집회는 구분소유자의 동의가 있는때에는 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다. 3. 공용부분의 변경에 관한 사항은 통상집회의 결의로써 결정한다. 위에 제시한 지문들은 전부 기출문제의 지문들입니다. 특히 3번의 지문은 제15회 추가시험때 틀린것을 찾는 문제의 정답이었습니다. 우리가 이 67번 문제의 정답을 1번으로 생각했던 이유가 바로 여기있습니다. 1번을 틀린 지문이라고 생각해서가 아니라 공용부분을 변경하려면 당연히 4분의 3이라는 동의가 있어야 한다는 부분을 떠올렸던거죠. 대부분의 수험생들이 아마 이와 같은 생각을 했을겁니다. 차라리 조문자체 그대로 '공용부분의 보존, 관리 및 변경을 위한 행위'라고 나왔더라면 좀 더 출제의도를 명확히 알 수 있었을텐데요. 어떤 문제는 너무 세세하게 늘어놓아 헷갈리게 하고, 또 어떤 문제는 너무 띄엄띄엄 잘라먹어 헷갈리게 하고...게다가 왜 하필 그 지문이 1번에 떡하니 있었냐 하는겁니다. 가뜩이나 시간 없어 허둥지둥 풀어야만 하는 상황에 딱 보아도 뭔가 허전한 지문이 1번에 있으니 옳거니 찍어버리고 패스했던거죠. '수험생들에게 불리한 건 무효. 그 입증책임은 이를 다투는 공단측에 있다' 이런 민법규정이 만들어 진다면 얼마나 좋을까요... 그것도 형성권에 강행규정으로 말이예요. 종로 박문각 강양구교수님의 글 발췌한 내용입니다. 20...1차 A형 (64번) B형 (63번) 민법 : 사유는 문제자체 오류 (중복처리) (3,4) ∙의견 : 가답은 ③으로 되어있으나, ④도 답으로 처리해야 할 것입니다. ∙이유 :( 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다)(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결). 위 판례에 의하면 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 양도인의 임차인에 대 한 보증금반환채무는 소멸하지 않는 것으로 되는 바, ④에서는「양도사실을 안 즉시 이의를 제기한 경우에 양도인 甲의 임차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다」라고 되어 있고 그렇다면 응시자의 입장에서 즉시 아닌 상당한 기간 내에 이의를 제기한 때는 양도인의 보증금 반환채무는 소멸한다고 볼 수 있는 개연성이 크다. 또한 부정확하고 애매한 표현이되므로 국어상으로 봐도 잘못된지문으로 처리되야할것으로 사료된다. 정확성을 요하는 민법 법률문제에서 정확한지문이되려면 "안즉시 이의신청을 한경우에도" 라든지 "안즉시 이의신청을 하여야만" 이런식으로 정확히 표현되었서야할것입니다. 판례를 정확히 숙지하고있는사람도 혼란을 유발할수있는 문제이므로 3,4번 복수정답 처리하여야 할것으로 사료됩니 다 21...1차 A형 (65번) B형 (64번) 민법 : 사유는 문제시험이탈 (모두정답) ∙자료1)의견 : 가답은 ③으로 되어 있으나, ‘정답없음’으로 처리되어야 합니다. 이유 :「공인중개사의 업무 및 거래신고에 관한 법률 시행령」제6조에 의하면 민법 및 민사특별법은 부동산중개에 관련된 규정에 한하여 출제하도록 정하고 있다. 그런데 민법 제249조의 선의취득은 부동산을 객체로 하지 않으므로 위 대통령령에 위반된 출제로서 무효라고 볼 수밖에 없다. (제일고시학원) 자료2) 이 문제의 주제인 선의취득이 법문(위 시행령 제6조)의 형식으로만 보면 공인중개사시험의 범위에 속한다. 그러나 부동산중개업은 기본적으로 ‘부동산’을 대상으로 하는 업무이며, 공인중개사시험도 그러한 업무를 할 자격을 갖춘 자를 선발하는 시험이다. 물권법에서 굳이 동산을 목적으로 하는 ‘질권’부분을 제외하고 있는 것도 그러한 이 유이다. 같은 이유에서 동산만을 목적으로 하는 선의취득에 관한 규정은 부동산중개업과는 하등의 관련이 없는 것으 로서 마땅히 시험범위에서 제외되는 것으로 보아야 하며, 위 시행령 제6조가 선의취득을 제외하지 않은 것은 명백 한 입법미비로 보아야 한다. 또한 법률규정은 그 형식적 문구로만 해석하여서는 안 되며, 그 규정을 두게 된 취지를 살펴야 한다. 위 시행령 제6조를 두게 된 취지는 민법의 규정 중에서 부동산중개에 관계되는 규정만을 시험범위에 포함시키고, 그와 관련 없는 규정 특히 ‘동산’에 관한 규정을 제외시키고자 하는 데에 있다. 따라서 선의취득은 시험범위에서 제외되는 것으로 보는 것이 위 시행령 제6조를 두게 된 취지에 부합한다. 나아가 그렇게 해석하는 것이 민사특별법을 시험범위에 포함시키면서도 ‘부동산 중개’에 관련 되는 규정만으로 제한 하고 있는 위 시행령규정 자체에도 부합하는 해석이다. 선의취득에 관한 문제가 최근 7~8년간 출제되지 않았던 것도 그러한 법의 취지를 감안하였음이 분명하다. 요컨대 이 문제도 시험범위를 벗어난 것으로써 모두 정답으로 처리하여야 한다 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제6조는 공인중개사시험과목으로 민법에 대해서 다음과 같이 규정을 하고 있다. “「민법」(총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차) 및 민사특별법 중 부동산 중 개에 관련 되는 규정” 위의 법률규정에 근거하여 아래의 문제는 시험범위를 벗어난 것으로서 판단된다. 민법 이의신청 자료(새롬행정 이광수) A형 65번, B형 64번 - 요컨대 이 문제도 시험범위를 벗어난 것으로써 모두 정답으로 처리하여야 한다. 22...1차 A형 (67번) B형 (68번) 민법 : 사유는 문제해석 논란 (중복처리) (4.5) (모두정답) ** 단독행위 [單獨行爲, unilateral act] - 일방당사자의 의사표시만으로 성립하는 법률행위. - 일방행위(一方行爲)라고도 한다. 단독행위는 타인에게 그의 의사와 관계 없이 불이익을 줄 염려가 있으므로 법률에 특별한 규정이 있는 경우에 한하여 인정되며, 그 명확성을 위하여 요식행위(要式行爲)로 되어 있는 경우가 많다. 또한 상대편의 이익을 위하여 단독행위에는 조건(條件)이나 기한(期限) 등의 부관(附款)을 붙일 수 없다고 이 해된다. - 단독행위는 상대편 없는 단독행위와 상대편 있는 단독행위로 나누어진다. 유언(遺言), 권리의 포기, 재단법인(財團 法人)의 설립 등은 상대편 없는 단독행위의 예이며, 해제(解除)·해지(解止)·상계(相計)·취소(取消)·추인(追認)·동의(同 意) 등은 상대편 있는 단독행위의 예이다. - 출처: 두산백과사전 - ** 매매의 일방예약 - 민법은 매매의 일방예약에 관한 규정 [매매의 일방예약은 예약권리자가 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매 매의 효력이 생긴다(민법 제564조 제1항)]만 두고 있기 때문에 매매예약은 당사자의 특별한 의사표시가 없는 한 ‘일방예약’으로 다루어진다. ** 일방예약 당사자 중 일방만이 매매완결의 의사표시(예약완결권)를 할 수 있는 권리를 가지며 당사자 중 일방이 예약완결권을 행사하면 본계약이 체결되는 것이다. 따라서 예약완결권의 법률적 성질은 형성권이다. ** 형성권 [形成權] - 권리자의 일방적 의사표시에 의하여 법률관계의 발생 ·변경 ·소멸 등의 변동을 발생시키는 권리. - 권리자가 일방적으로 법률관계를 변동시킬 수 있는 가능성을 가진다는 의미에서 가능권(可能權)이라고도 한다. 형성권은 권리를 작용(효력)의 면에서 분류한 경우의 일종이며, 지배권 ·청구권 ·항변권과 대비된다. - 형성권에는 권리자의 의사표시만으로써 권리변동의 효과가 발생하는 것과, 법원의 판결에 의하여 비로소 효과가 발생하는 것이 있다. - 전자의 예로는 법률행위의 동의권(민법 5 ·10조) ·취소권(140조) ·추인권(139조) ·계약해제 ·해지권(543조) ·상계권(492조), 매매의 일방예약 완결권(564조), 약혼해제권(805조) ·상속포기권(1041조) 등이 있고, 후자의 예로는 채권자취소권(406조) ·친생부인권(846조) ·재판상이혼권(840조) ·입양취소권(884조) ·재판상파양권(905조) 등이 있다. 다음과 같은 이유로 이의제기합니다. 단독행위라 함은 일방당사자의 의사표시만으로 성립하는 법률행 위 상대방 없는 단독행위와 상대방 있는 단독행위로 나눠집니다. 본인이 이의제기하는 문제인 매매의 일방예약 규정에 대해 민법은 "매매의 일방예약은 예약권리자가 매매를 완결 할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다(민법 제564조 제1항)" 라고만 규정하고 있으며, 매매예약은 당사자 의 특별한 의사표시가 없는 한 ‘일방예약’으로 다루어집니다. 일방예약이란 당사자 중 일방만이 매매완결의 의사표시(예약완결권)를 할 수 있는 권리를 가지며 당사자 중 일방이 예약완결권을 행사하면 본계약이 체결되는 이른바 형성권 적인 법적 성질을 갖고 있습니다. 그러므로, 매매의 일방 예약은 권리자의 일방적 의사표시에 의하여 법률관계의 발생 ·변경 ·소멸 등의 변동을 발생시키는 권리 즉, 상대방 있는 단독행위라 볼 수 있습니다 법령으로 출제한다고 산업인력관리공단에서 정식발표가 났습니다. 23...2차 A형 (4번) B형 ( 5번) 중개사법 : 사유는 문제해석 논란 (모두정답) 공인중개사법령상 중개업자의 중개대상이 될 수 있는 권리 및 대상물로 틀린 항목이 들어 있는 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 미등기건물, 개인의 공유수면 매립토지, 예고등기가 설정되어 있는 토지 ㄴ. 지상권, 법정저당권, 가등기가 설정되어 있는 토지 ㄷ. 무허가건물, 권리금, 질권 ㄹ. 지상권, 등기된 환매권, 공장저당법에 따른 공장재단 ㅁ. 법정지상권, 특허권, 접도구역에 포함된 사유지 ① ㄱㄴㄷ② ㄱㄷㄹ③ ㄴㄷㅁ④ ㄴㄹㅁ⑤ ㄷㄹㅁ 가정답: 3번 (ㄴ. 지상권, 법정저당권, 가등기가 설정되어 있는 토지, ㄷ. 무허가건물, 권리금, 질권, ㅁ. 법정지상권, 특허권, 접도구역에 포함된 사유지) ■ 주장 1 : 모두 정답 ① 이유 : 틀린 항목으로 된 ㄴ(지상권, 법정저당권, 가등기가 설정되어 있는 토지)은 틀린 것이 아니라 맞다. 즉 모 두 중개대상권리 및 중개대상물이므로 정답은 ㄷ 과 ㅁ 이어야 하나 주어진 지문에는 ㄷ ㅁ 이 없으므로 모두 정답 처리 하여야 한다. ② 상세 근거 ⓐ ㄴ 중 법정저당권이 중개대상권리가 아니라고 판단하고 ㄴ도 틀린 지문으로 처리한 것으로 보인다. 그러나 중개 대상권리에는 저당권등 담보물권도 포함된다(대판 1996.9.24,96도1641)는 법원은 판시하고 있는바, 저당권의 범주 에는 당연 법정저당권도 포함되므로 중개대상권리가 된다. ⓑ 출제자가 만약 ㅁ 의 법정지상권을 중개대상권리로 판단하였다면 당연히 법정저당권도 중개대상권리에 포함된다. 그러므로 정답은 ㄷ 과 ㅁ 이 된다. - 법정지상권이나 법정저당권 성립을 중개업자가 알선할 수는 없다. 그러나 이미 성립된 법정지상권이나 법정저당 권은 부동산에 관한 재산권이고 일신전속적인 것이 아니어서 이전이 가능하므로 중개대상권리가 될 수 있다. - 만약 법정지상권이나 법정저당권 성립을 표현하고자 했다면 지문에 출제자의 의도가 드러나도록 표시되었어야 한 다. 그렇지 아니하고 아무런 조건 없이 법정지상권이나 법정저당권이라고 표현되었다면 당연히 발생된 권리라고 인 식할 수 밖에 없다. 조건표시 없이 법정지상권이나 법정저당권이라고 표시하고 이것을 성립을 알선하는 것이라 주장 한다면 이는 출제상 오류로 판단된다. ■ 주장 2 : 모두 정답 ① 이유 : ㄱ중 ‘개인의 공유수면 매립토지’를 중개대상물로 보고 중개대상물이 될 수 있다고 하였으나 이는 잘못된 판단이다. ‘개인의 공유수면 매립토지’는 중개대상물이 될 수 없으므로 답은 ㄱㄷㅁ 또는ㄱㄴㄷㅁ이 되어야 하나 해 당 정답지문이 없으므로 모두 정답이다. ② 상세 근거 - 공인중개사 제5회 시험에서 ‘개인이 공유수면매립허가를 받아 매립완료한 다음 준공허가된 토지는 중개대상물이 다’는 지문이 출제된 적이 있다. - 만약 이 지문을 인용했다면 제5회 시험 지문처럼 지문 전체를 인용하여 전제조건을 만족하여야 맞는 표현이 된 다. - 그런데 단순히 ‘개인의 공유수면 매립토지’라고 표현되면 적법절차를 거친 것인지 아니면 불법 절차를 거친 것이 지 또는 준공허가가 된 상태인지 아닌지를 모른다. 인용하려면 정확이 인용했어야 한다. 위 표현만으로는 개인이 국 유재산인 공유수면을 불법적으로 매립한 것으로 이해될 수 있어서 중개대상물이 아니라고 판단할 수 있다. - 공유수면매립법에서는 아래와 같은 규정을 두고 있으므로 제5회 시험에서도 ‘공유수면매립허가를 받아 매립완료 한 다음 준공허가된 토지’라는 단서를 달았던 것이다. 제9조 (면허) ①공유수면을 매립하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 매립목적을 명시하여 다음 각호의 구분에 따른 행정청의 면허를 받아야 한다.< 25조 (준공검사) ① 면허를 받은 자가 매립공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그가 소유권을 취 득하려는 매립지의 위치와 지목(「지적법」 제5조에 따른 지목을 말한다)을 정하여 면허관청에 준공검사를 신청하여 야 한다. 제26조 (매립지의 소유권취득등) ①국가ㆍ지방자치단체 또는 면허를 받은 자는 제25조의 규정에 의한 준공검사를 받은 날에 다음 각호의 구분에 따라 매립지의 소유권을 각각 취득한다. 24...2차 A형 (16번) B형 (17번) 중개사법 : 사유는 문제자체 오류 (모두정답) 공인중개사법령의 내용에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 휴업기간의 변경신고를 하지 아니한 자의 과태료는 20만원이다. ②③④⑤번(모두 x 지문임) 생략 가정답: 1번 ⇨ 가정답에서는 1번을 옳은 것으로 보고 1번으로 정답처리 했다. ■ 주장 : 모두 정답 ① 이유 : 1번도 틀린 지문이므로 정답 없음으로 처리하여 모두 정답이 되어야 한다. ② 상세 근거 : - 공인중개사법 제51조 제3항에서는 100만원 이하 과태료 처분규정을 두고 있다. 제4호 규정에 따 르면 휴업, 폐업, 휴업한 중개업의 재개 또는 휴업기간의 변경 신고를 하지 아니한 자는 100만원 이하 과태료 처분 사유에 해당된다. - 제51조 제9항에 따르면 위 ‘과태료 부과기준은 대통령령으로 정한다.’고 규정되어 있고 시행령 부칙으로 별표2 과태료 부과기준을 두고 있다 - 별표2에서는 휴업 등 신고의무를 위반한 자에 대해 ‘과태료 부과기준 20만원’ 규정을 두고 있다. - 그런데, 시행령 제38조 제2항에서는 등록관청은 위반행위의 동기․결과․경과 및 횟수 등을 고려하여 과태료 부과기 준 금액의 1/2 범위안에서 가중 또는 경감할 수 있다는 규정을 두고 있다. - 그러므로 반드시 20만원의 과태료 처분이 부과되는 것은 아니고 10만원 또는 11만원 ........29만원, 30만원까지 부과될 수 있다. - 그런데 ‘휴업기간의 변경신고를 하지 아니한 자의 과태료는 20만원이다.’라고 표현하고 이를 맞다고 하는 것은 출제상 오류이다. - 기준을 묻고자 하였다면 ‘ 휴업기간의 변경신고를 하지 아니한 자에 대한 시행령상 과태료 부과기준 금액은 20만 원이 다.’라고 표현하던가 아니면 - 아예 기준을 물었어야 한다. 즉 휴업기간 변경신고를 하지 아니한 자는 100만원 이하 과태료를 부과한다‘라고 물 었어야 한다. - 백번 양보해도 대통령령으로 정하는 상세 과태료 기준금액을 물어보는 것은 출제자의 재량권 일탈이요 남용으로 보인다. 출제자에게 시행령에 나와 있는 34가지 과태료 기준금액을 물어보면 출제자도 맞출까? 행정청에 재량권을 준법의 취지에 대한 몰이해로 인한 출제로 보인다 제가 배운 세법 교수님께서 지적하신 내용입니다. 25...2차 A형 (40번) B형 (39번) 중개사법 : 사유는 문제해석 논란 (중복처리) (1,5) 보기 5 주택임차인이 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차 보호법상의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 동법상의 대항력을 상실한다. (여기서 이미 취득한 동법이 민법의 전세권에 관한 규정인지 주택임대차보호법인지 확실하지 않다. 읽기에 따라서 민법의 전세권에 관한규정으로 해석될 여지가 충분하다.) 이미 취득한 동법상의 라는 말에서 전세권설정등기가 가지는 대항력을 의미하는 것으로 해석된다. 주택임차인->전세권설정등기를 함->주택임대차보호법상의 대항요건 상실-> ->이미 취득한 동법상의 대항력(여기서 이미 취득한 동법상의 대항요건이라 함은 전세권 설정등기에 의한 민법의 전세권을 의미한다고 봐야한다) 상실 전세권 설정 등기에 의해 보호받는 권리는 주택임대차보호법상의 대항요건과 무관하게 대항력을 유지한다. A형 39번의 5번 보기는 틀린 지문이므로 보기 5번도 정답으로 인정되어야 한다. 26...2차 A형 (45번) B형 (45번) 중개사법 : 사유는 문제해석 논란 (중복처리) (3.4) [문제A형 45번, B형 45번] 토지의 이동신청 및 지적정리 등에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 합병하고자 하는 토지의 소유자별 공유지분이 다르거나 소유자의 주소가 서로 다른 경우 ....토지소유자는 합병을 신청할 수 없다. ② 소유권이전과 매매 그리고 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우 ....토지소유자는 분할을 신청할 수 있다. ③ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사 가 준공된 경우 ....토지소유자는 지목변경을 신청할 수 있다. ④ 지적공부의 등록사항이 토지이동정리결의서의 내용과 다르게 정리된 경우 소관청이 ....직권으로 조사ㆍ측량하여 정정할 수 없다. ⑤ 바다로 되어 등록이 말소된 토지가 지형의 변화 등으로 다시 토지로 된 경우 소관청은 ....회복등록을 할 수 있다. ▶ 산업인력공단 가답안 : ④ ▶이의신청 : ③번 내용도 틀린 것으로 보아 ③, ④번을 정답으로 처리하여야 한다. ▶이의 신청의 법률적 근거 지적법 제21조(지목변경신청) ....토지소유자는 지목변경할 토지가 있는 때 에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 날로부터 ....60일 이내에 소관청에 신청하여야 한다. 지적법 시행령 제16조 (지목변경신청) ....① 법 제21조의 규정에 의하여 지목변경을 신청할 수 있는 경우 는 다음 각호와 같다. ....1. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우 ....2. 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우 ....3. 법 제26조의 규정에 의한 도시개발사업 등의 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 공사준공 ....전에 토지의 합병을 신청하는 경우 ▶ 이의 신청 근거 세부 설명 ③번 지문은 출제자가 지목변경신청대상의 토지를 알고 있는 지를 평가하려고 출제한 것으로 보이나, 지적법 제21조와 지적법 시행령 제16조에 비추어 볼 때 ③번 지문은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우 토지소유자는 그 날로부터 60일 이내 지목변경을 신청하여야 한다.”로 해야 정확하다 하겠다. ⑵ 만일, 문제의 경우처럼 ③번 지문이 맞는다고 한다면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우 토지소유자는 그 날로부터 60일 이내 지목변경을 신청하지 않아도 된다는 결과가 되어 지적법의 규정과 배치되므로 ③번 지문도 틀린 것으로 보아야 한다 27...2차 A형 (53번) B형 (54번) 공시법 : 사유는 문제해석 논란 (중복처리) (2,5) 김의열 선생님의 이의: 2006년 1월 9일 1120호 부동산 소유권 이전등기에 관한 특별조치법 시행령 2008년 6월 13일 1252호 예규 폐지 (2008년 7월 1일 시행) [부동산공시에 관한 법령 A형53번 문제] 누구든지 필요한 경우 일정 사실에 대한 증명서의 발급을 등기소에 청구할 수 있다. 그 증명서를 발급할 수 없는 것은? ① 어떤 사항에 대한 등기가 없다는 사실 ② 어느 부동산이 등기되어 있지 않다는 사실 ③ 등기사항에 변경이 없다는 사실 ④ 등기부 초본의 기재사항에 변경이 없다는 사실 ⑤ 등기 전산정보처리조직(전산화된 등기부)에 특정지번에 관한 등기전산정보자료가 존재하지 않는다는 사실 ▶ 산업인력공단 가답안 : ② ▶이의신청 : ⑤번 내용도 틀린 것으로 보아 ②, ⑤번을 정답으로 처리하여야 한다. ▶이의 신청의 법률적 근거 1. 등기예규 제1120호(미등기부동산에 대한 사실증명의 발급에 관한 업무처리지침) 폐지 : 2008.06.13 등기예규 제1252호에 의하여 폐지 제정 2006.01.09. 등기예규 제1120호 ⑴ 목적 이 예규는 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 시행령」제10조의 미등기 사실 증명서의 신청 및 발급에 관한 처리절차를 정함을 목적으로 한다. ⑵ 사실증명의 발급대상 등기 전산정보처리조직(전산화된 등기부)에 특정지번에 관한 등기전산정보자료가 존 재하지 않는다는 사실에 관한 증명을 신청한 경우에 그 증명을 발급할 수 있다. 그 러므로 어느 부동산이 등기되어 있지 아니하다는 사실에 관한 증명은 할 수 없다. 2. 등기예규 제1252호(부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 시행에 따른 등기업무처리지침 폐지예규) 제정 2008.06.13 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 시행에 따른 등기업무처리지침」(등기예규 제1117호), 「미등기부동산에 대한 사실증명의 발급에 관한 업무처리지침」(등기예규 제1120호)은 이를 폐지한다. 부 칙 ① (시행일) 이 예규는 2008. 7. 1.부터 시행한다 . ⑴ 등기 전산정보처리조직(전산화된 등기부)에 특정지번에 관한 등기전산정보자료가 존재하지 않는다는 사실에 관한 증명을 신청할 수 있는 근거가 되는 등기예규 제1120호가 등기예규 제1252호에 의하여 폐지되었으므로 등기 전산정보처리조직(전산화된 등기부)에 특정지번에 관한 등기전산정보자료가 존재하지 않는다는 사실에 관한 증명은 이제 발급할 수 없게 되었다. ⑵ 답안은 시험시행계획공고일(08. 7. 16) 현재 시행되고 있는 법령을 기준으로 작성하여야 하므로 ⑤번도 틀린 지문이다. ▶이의 신청 근거 세부 설명 ⑴ 등기 전산정보처리조직(전산화된 등기부)에 특정지번에 관한 등기전산정보자료가 존재하지 않는다는 사실에 관한 증명을 신청할 수 있는 근거가 되는 등기예규 제1120호가 등기예규 제1252호에 의하여 폐지되었으므로 등기 전산정보처리조직(전산화된 등기부)에 특정지번에 관한 등기전산정보자료가 존재하지 않는다는 사실에 관한 증명은 이제 발급할 수 없게 되었다. ⑵ 답안은 시험시행계획공고일(08. 7. 16) 현재 시행되고 있는 법령을 기준으로 작성하여야 하므로 ⑤번도 틀린 지문이다. → 패스온패스/광개토법학원 김의열 교수님 이의신청 의견 2006년 1월 9일 1120호 부동산 소유권 이전등기에 관한 특별조치법 시행령 2008년 6월 13일 1252호 예규 폐지 (2008년 7월 1일 시행) 28... 2차 A형 (61번) B형 (60번) 공시법 : 사유는 문제해석 논란 (모두정답) 제19회 부동산공시법 이의신청(이석모 교수) [문제60번] 등기원인증서의 검인에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 등기원인증서가 집행력 있는 판결서인 경우에는 검인을 받을 필요가 없다. ② 무허가 건물에 대한 매매계약서나 미등기 아파트에 분양계약서는 검인을 받아야 한다. ③ 신탁해지약정서를 원인서면으로 첨부하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 검인을 받을 필요가 없다. ④ 매매계약 해제로 인한 소유권이전등기의 말소등기를 신청하는 경우에 그 등기원인증서인 매매계약 해제증서에 검인을 받아야 한다. ⑤ 토지거래허가구역 내에서 동일 지번상의 토지 및 건물에 대한 일괄 소유권이전등기를 신청할 경우, 건물에 대해 서도 별도로 검인을 받아야 한다. 정답 발표(가답안) : ②→정답 없음 따라서 모두정답으로 처리함이 바람직하다!! [Ⅰ. 주요쟁점] ② 무허가 건물에 대한 매매계약서나 미등기 아파트에 분양계약서는 검인을 받아야 한다. → 잘못된 지문이 분명하다. 1. 매매에 의한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 매매계약서 또는 판결문 등을 등기원인증서로 제출하여야 한다. 이 경우 부동산등기법 제40조 및 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조의 개정 또는 신설 전에는 등기원인증서가 매매계약서 이든 또는 판결문 등 이든 간에 부동산등기특별조치법에 제3조에 따라서 시 장 등의 검인을 받아 관할등기소에 제출하여야 했다. 2. 그러나 현행등기법 제40조[등기신청에 필요한 서면] 제1항 제9호에서는 매매에 관한 거래계약서(매매계약서)를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 대법원규칙이 정하는 거래신고필증과 매 매목록을 제출하도록 되어있다. 이는 등기원인증서가 매매계약서인 때에는 부동산 거래신고가 필요하므로 공인중개 사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조 제4항[중개업자 또는 거래당사자가 시장․ 군수․ 구청장에게 거래 신고를 하여 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 부동산등기특별조치법 제3조 제1항의 검인을 받은 것으로 본다] 에 의하여 검인을 요하지 않는다. 다만, 등기원인증서가 판결문 등일 때에는 거래신고필증의 제출을 요하지 아니므 로 관공서의 검인은 필요하다. **이와 관련된 기출문제를 살펴보자** (1). 소유권이전등기신청에 관한 설명 중 틀린 것은?(제17회 공시법 기출문제) ① 매매로 인한 등기신청서에는 거래신고필증을 첨부하고, 등기부에는 신고필증에 기재된 거래가액을 기재하여야 한다. ② 등기신청서에 첨부하는 토지거래허가증의 유효기간은 제한이 없다. ③ 등기관은 토지거래계약허가증의 기간경과일수가 오래되어 증명력이 의심스러운 때에도 최근발행된 것의 제출을 요구할 수 없다. ④ 매매로 인한 등기신청시에는 부동산매도용인감증명서를 첨부해야 하지만, 매매이외의 경우에는 그 사용용도와 등기목적이 다르더라도 각하되지 않는다. ⑤ 소유권의 일부이전(공유)의 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 그 지분을 표시하여야 한다. 위 문제에 있어서 정답은 ③번 이었으므로 ①의 지문은 맞는 지문이었다. (2). 매매를 등기원인으로 소유권이전등기를 할 경우 거래가액의 등기에 관한 설명 중 틀린 것은? (제18회 공시법 기출문제) ① 2006.1.1. 이전에 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 한 경우에는 거래가액을 등기하지 않는다. ② 등기원인이 매매라 하더라도 등기원인증서가 판결 등 매매계약서가 아닌 때에는 거래가액을 등기하지 않는다. ③ 신고필증상의 부동산이 1개인 경우에 매도인과 매수인이 각각 복수이더라도 매매목록을 제출할 필요가 없다. ④ 당초에 신청에 착오가 있는 경우 등기된 매매목록을 경정할 수 있다. ⑤ 등기원인증서와 신고필증에 기재된 사항이 서로 달라 동일한 거래라고 인정할 수 없는 등기신청은 각하된다. 위 문제에 있어서 정답은 ③번이었으므로 ①번 및 ②번은 맞는 지문이다. 위의 기출문제들을 분석해보아도 등기원인증서가 매매계약서인 때에는 현재는 거래신고가 필요하고 거래가액을 등기부에 기재함을 알 수 있다. 따라서 무허가 건물도 등기가 가능하며, 무허가 건물에 대한 매매계약서라 하더라도 실거래가 신고가 필요하고, 신고필증을 제출하여야만 등기신청이 가능하다. 따라서 검인은 필요하지 않다. [Ⅱ. 등기법에 따른 등기실무절차] 1. 위 60번 본문제 ②에 의하여 무허가 건물에 대하여 매매계약을 체결한 후에 소유권이전등기를 등기를 신청하는 경우에는 등기법 제40조 및 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조에 따라서 당사자 또는 중개 업자는 시장․ 군수․ 구청장에게 거래신고를 하여 거래신고필증을 제출하게 되므로 관공서의 검인을 받을 필요가 없 다. 또한 등기관은 매매계약서를 제출하는 경우에 판결문 등과는 다르게 관공서의 검인을 받지 않았다고 하여 등기 신청을 각하하지는 않을 것이다. 물론 이 경우에 신고필증을 제출하지 않으면 등기법 제40조 및 동법 제55조 제8호 에 의하여 등기신청을 각하하게 된다. 따라서 신청인 등 당사자는 거래신고필증을 제출하는 대신에 관공서의 검인을 받지 않는 것은 당연한 이치이다. 만일 법에 의하여 면제되는 사항에 대하여도 불필요한 서면을 제출하거나 모두 검 인 및 허가 등을 요한다면 이는 국민의 편의를 위하여 행정규제완화를 추진하는 국가의 정책과도 상반되며, 국가나 국민에게도 시간적 또는 경제적으로 낭비가 될 것이다. 필요하지 않은 행정절차까지 거치는 행위는 누가보아도 잘못 된 것이다. 2. 거래신고대상인 부동산은 토지 및 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때이고, 부동산에 대하여 매매계약 을 체결한 목적은 당연히 물권변동을 위해서는 소유권이전등기가 필요하다. 따라서 무허가 건물의 매매의 경우에도 매매계약서가 등기원인증서라면 당연히 거래신고가 필요하고 관공서의 검인은 요하지 않는다. 따라서 등기원인증서 가 매매계약서가 아니라면 몰라도 매매계약서라면 관공서의 검인은 필요 없다. [Ⅲ. 결론 및 주문] 1. 위에서 여러 가지 법률 등과 등기절차 및 기출문제, 등기실무, 법률의 취지 등을 종합적으로 살펴보면 토지거래 계약허가지구역에서 토지거래허가를 받는다면 검인을 받은 것으로 보는 것과 마찬가지로, 거래신고가 필요한 경우라 면 당연히 법의 근거 및 개정취지를 비추어보더라도 관공서의 검인은 필요 없다. 2. 따라서 ②번으로 발표한 가답안은 정답이 아니므로 모두정답으로 처리함이 타당할 것이다. 부디 시험을 주관하는 분들과 출제를 하신 존경하는 교수님들께서는 16회 공시법문제에 대하여 이의신청을 받아 주지 않고 결국은 소송에 서 정답이 잘못되었다는 판결이 나오는 그와 같은 오류를 범하지 않으시고 억울한 사람이 단 한명도 없도록 철저한 분석과 논리로써 현명한 판단을 하시길 부탁드립니다. *관련 법조문 등* 1.부동산등기법 제40조 제1항 제9호(2008.3.21) 1.부동산등기법 제55조 제8호(2008.3.21) 1.부동산등기규칙 제47조의 3~6(2006.5.30.) 1.부동산등기특별조치법 제3조 제1항(2000.1.21) 1.공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조(2008.6.13) 1.공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 시행령 제23조(2008.9.10) 1.공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 시행규칙 제17조(2008.9.12) 1.국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제126조 제2항(2007.1.19) 1. 공인중개사 부동산공시법 제16회 기출문제 1. 공인중개사 부동산공시법 제17회 기출문제 1. 공인중개사 부동산공시법 제18회 기출문제 29... 2차 A형 (78번) B형 (79번) 세법 : 사유는 문제해석논란 (중복처리, 모두정답) ① 법 제89조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)를 교환 또는 분합하는 경우로서 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액 이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우를 말한다. 해설) 2억을 초과하여야 하는 규정이 없음 의의제기 문제 78번문제 (A형), 79번문제(B형) 30...2차 A형 (79번) B형 ( 80번) 세법 : 사유는 문제해석 논란 (중복처리) (4,5) 소득세법상 아버지(거주자)가 국내소재 토지를 아들(거주자)에게 양도한다고 가정하는 경우 이에 관한 설명으로 틀린 것은? 1. 토지에 대한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 으로 한다. 2. 아버지와 아들은 특수관계자에 해당된다. 3. 양도소득세의 납세지는 원칙적으로 아버지의 국내 주소지이다. 4. 토지의 시가를 10억원이라고 할 경우 이를 9억원에 양도하였다면 부당행위계산 부인의 규정이 적용되지 않는다. 5. 만일 아버지가 아들에게 증여한 후, 아들이 이를 5년이내에 특수관계가 없는 타인에게 다시 양도한 경우에는 아버지가 그 토지를 직접 타인에게 양도한 것으로 본다. 답은 4번으로 발표 됐는데 제가 강의 들었던 선생님 말로는 5번도 답이 될 수 있다고 합니다. 그 분이 써 놓은걸 여기 옮겨 보겠습니다. 제101조【양도소득의 부당행위계산】 ① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있0 는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. ② 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다 시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대 하여는「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다. 해설) 증여 후 양도행위의 부인적용시 반드시 조세의 부담을 부당히 감소해야 합니다. 이러한 가정이 없는한 이 문장은 틀린 문장입니다. 해설) 증여 후 양도행위의 부인적용시 반드시 조세의 부담을 부당히 감소해야 합니다. 이러한 가정이 없는한 이 문장은 틀린 문장입니다. 31...2차 A형 (83번) B형 (81번) 공법 : 사유는 문제해석논란 (모두정답) 자료 1)보기 4 관계없이 라는 표현 대신 신고없이 라고 해야 틀린 표현이 됨 신고를 하면 도시관리계획 결정에 관계없이 그 사업을 계속 할수 있다고 해석하는것이 타당함 법학문언을 해독함에 있어 관계없이와 신고없이는 의미가 크게 다른 표현임 따라서 보기 4번도 맞는 지문이 되며 83번 문제는 모두 정답 처리해야 함 자료 2) 83번문제...도시관리계획의 수립 등에 관한 설명으로 틀린것은? 인력공단 가답안 : 4 시가화조정구역의 지정에 관한 도시관리계획결정 당시 이미 사업에 착수한 자는 당해 도시관 리게획결정에 관계없이 그 사업을 계속할 수 있다.. 출제자는 위지문이 틀린지문이라고 가답안으로 공개했는데요... 글쎄요...도시관리관리계획결정 당시 공사나 사업에 착수한 자는 그 공사나 사업을 계속할 수 있다라고 되어있으며, 다만, 시가화조정구역이나 수산자원보호구역의 경우는 3월이내 특광시군수에게 신고한뒤 그 공사나 사업을 계속할 수 있다라고 규정되어있으므로, 위에서 처럼 틀린지문을 찾으라는 문제에서는 "......이미 사업에 착수한 자는 어떠 한 신고 등의 의무없이도........그 사업을 계속할 수 있다"라고 하였다면 틀린지문으로서 정답처리가 가능하겠지요... 결국 위문제에서처럼 이미 사업에 착수한 자는 그 사업을 계속할 수 있는 것이 맞으며, 다만 30일이내에 신고하도 록 하고 있으므로 틀린지문이 아니지요...결국 이문제에서 정답은 없다라고 봐야할 것입니다 자료 3) 보기 4 관계없이 라는 표현 대신 신고없이 라고 해야 틀린 표현이 됨 신고를 하면 도시관리계획 결정에 관계없이 그 사업을 계속 할수 있다고 해석하는것이 타당함 법학문언을 해독함에 있어 관계없이와 신고없이는 의미가 크게 다른 표현임 따라서 보기 4번도 맞는 지문이 되며 83번 문제는 모두 정답 처리해야 함 자료 2) 새롬행정고시학원 민법담당 이광수교수 B형 공법 81번 답 4번으로 발표났으나 법 제 31조 제 2항 기득권 보호 원칙으로 도시관리계획 결정 당시 이미 사업 또는 공사에 착수한 자( 이 법 또는 다른 법률에 의하여 허가,인가,승인 등을 얻어야 하는 경우에는 당해 허 가, 인가, 승인 등을 얻어 사업 또는 공사에 착수한 자를 말한다)는 당해 도시 관리 계획 결정에 관계없이 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다.라고 우리가 갖고 있는 교재에 엄연히 나와 있습니다, 그러므로 정답은 없음으로 모두 정답 처리 되어야 합니다, 32...2차 A형 (90번) B형 (91번) 공법 : 사유는 문제해석논란 (중복처리) (2,5) 1안) 자료 1 ; 국토해양부 담당부서에 직접 전화확인 - 통화자 ; 최정민 사무관 (도시정책과) 전화 02-2110-6190 (업무) 국토계획법령 총괄 타법령 협의 총괄 도시계획시설 개발행위허가 - 통화내용 ; 수산자원보호구역의 지정권자는 2008년 7월 28일부터 농림식품부장관이 지정권자이며, 그 이전까지는 국토해양부장관이다. * 자료 2 ; 관련 법률 * 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제40조 (수산자원보호구역의 지정) 해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리 계획으로 결정할 수 있다. [개정 2007.7.27 제8564호(수산업법)] [[시행일 2008.7.28]] * 수산업법 제67조의4 (준용규정) 수산자원보호구역에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 관련 규정을 준용한다. [본조신설 2007.7.27] [[시행일 2008.7.28]] * 자료 3 ; 제가 지난 5월에, 관련 전문가께 질의했었는데, 아래 내용은 그분의 답변입니다. ( 역시 아래 내용을 다시 국토부에 전화로, 법조문으로 재차 확인했습니다.) 안녕하세요?? 수산자원보호구역을 농림수산식품부장관이 지정하는 권한은 수산업법 부칙 제1조와 제4조에 의거하여 2008년 7월 28일부터입니다. 정확한 확인은 농림수산식품부담당부서(500-2376)과 국토계획법 담당부처인 국토해양부(02-2110-6190 02-2110-8195)로 확인하였습니다. 수산자원보호구역에 관한 내용은 수산업법 제67조의 4에 의하여 수산업법이 우선 적용하므로 국토계획법 제40조에서 규정하는 농림수산식품부장관의 지정권은 7월 28 일부터입니다. 본래 수산자원보호구역은 해양수산부장관이 지정하던 권한을 2007년 7월 27일에 수산업법을 개정하 면서 농림수산식품부장관이 지정하되 시행은 1년이 경과한 2008년 7월 28일에 하도록 했었습니다. 그런데 중간에 행정부처 개편이 있으면서 2월 29일에 해양수산부에서 국토해양부로 변경되었고 다시 3월 28일에 국토해양부에서 농림수산식품부장관으로 변경하였습니다. 그런데 국토계획법 부칙에 수산업법에 맞추어 7월 28일부터 시행한다는 경과규정을 두지 아니하였으므로 3월 28일부터 지정권이 농림수산식품부장관으로 변경된 인상을 주고 있습니다. 그러나 수산업법 제67조 4에서는 국토계획법보다 수산업법의 규정을 우선 적용하므로 수산업법 내용대로 7월 28일부터 시행된다고 해석해야 함에 담당부서 책임자들도 동의하였습니다. 그런데 중개사시험은 7월 16일 시행되는 법령을 기준으로 문제를 풀어야 하므로 수산자원보호구역의 지정권자는 현재 지정권자인 국토해양부장관이 지정권자라고 하여야 합니다. 법제처 법령 검색해보니 수산업법이 먼저 개정되고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 개정 되었군요 양 법률 모두 7월 16일 시점안에는 들어오는 것 같구요 2안)⃞ 수산업법 부칙(정부조직법) <제8852호,2008.2.29> 제1조 (시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 부칙 제4조를 다음과 같이 한다. 제4조(다른 법률의 개정) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 일부를 다음과 같이 개정한다. 제40조 중 "국토해양부장관"을 "농림수산식품부장관"으로 한다 ⃞ 국토의 계획및 이용에 관한 법률 개정조문 [일부개정 2008.3.28 법률 제9037호] 제40조 (수산자원보호구역의 지정) 해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리 계획으로 결정할 수 있다. <개정 2007.7.27> [일부개정 2008.3.28 법률 제9043호] 제40조 (수산자원보호구역의 지정) 농림수산식품부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리 계획으로 결정할 수 있다. <개정 2007.7.27, 2008.3.28>법제처 법령 검색해보니 수산업법이 먼저 개정되고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 개정 되었군요 ,양 법률 모두 7월 16일 시점안에는 들어오는 것 같다 부칙 <제9043호,2008.3.28>제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 이주왕 선생님의 이의: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제40조에 따라, 2008년 7월 28일 이전에는 건설교통부장관이 직접 또는 관계 행정기관장의 요청을 받아 수산자원의 보호,육성을 위해 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보 호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 변경할 수 있었으나, 2008년 7월 28일 효력발생일부터 해양수산부장 관으로 그 주체가 바뀜. 자료 2) 부동산공법 이의제기 가능문제(이 내용 그대로 이의신청내용으로 활용하시기 바랍니다) 부동산 공법 이승철 자료제공 부동산공법[ A형 90번 문제] 5항 지문에 대한 위법·부당성 1) 기출문제 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도구역의 지정에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 국토해양부장관은 개발제한구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다. ② 국토해양부장관은 도시자연공원구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다. ③ 도시자연공원구역의 지정에 관하여 필요한 사항은 따로 법률로 정한다. ④ 국토해양부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 시가화조정구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다. ⑤ 농림수산식품부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다. 2) 위법·부당성의 이유와 근거 ① 이유 상기 문제는 용도구역이 지정권자를 묻는 내용으로, [국토의 계획및 이용에 관한 법률] 제 29조와 제40조에 그 근거규정을 두고 있습니다.
그런데 2007. 7.27일 법률개정시 부칙에서 2008년 7월 28일 이전에는 건설교통부장관이 직접 또는 관계 행정기관 장의 요청을 받아 수산자원의 보호,육성을 위해 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 변경할 수 있었으나, 2008년 7월 28일 효력발생일부터 해양수산부장관으로 그 주체가 바뀐다고 규정하고 있었습니다. 그 후 2008, 2. 29일 정부조직법 개정으로 해양수산부가 해체되면서 그 업 무를 국토해양부와 농림수산식품부가 나눠가지게 된 바 수산자원보호구역의 지정을 농림수산식품부가 가지게 되었 습니다. 이러한 법률상의 개정 등으로 인한 수험생들의 혼란스러움을 해결해주고자 시험시행계획공고를 하면서 시험 시행계획공고일인 2008년 7월 16일 현재 시행 중인 법령을 출제기준으로 삼는다라고 하게 된 것입니다. 따라서 A형 90번 문제 5항 지문을 정답으로 보지 않고 있는 사실은 시험당일이 아니라 시험시행계획공고일인 2008 년 7월 16일 현재 시행 중인 법령을 출제기준으로 제시하고 있는‘19회 공인중개사시험 시행계획’에 배치되는 재량 권 일탈이라 할 것입니다. 따라서 상기 문제는 지문 5항도 정답처리하여 복수정답이 되도록 그 하자를 치유하여야 합니다. ② 근거법령 ㉠ 국토의 계획및 이용에 관한 법률 2007.7.27 부칙 ⓐ제1조 (시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, ···<생략>··· 부칙 제4조의 개 정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다. ⓑ제4조 (다른 법률의 개정)국토의 계획 및 이용에 관한 법률 일부를 다음과 같이 개정한 다. · 제29조제2항 각 호 외의 부분에 단서를 다음과 같이 신설한다. “다만, 제6호의 도시관리계획은 해양수산부장관이 결정한다.” · 제40조 중 "건설교통부장관"을 "해양수산부장관"으로 한다. ㉡ 국토의 계획및 이용에 관한 법률 2008.2.29 부칙 ⓐ 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, ···<생략>···, 부칙 제6조에 따라 개정되는 법률 중 이 법의 시행 전에 공포되었으나 시행일이 도래하지 아니한 법률을 개 정한 부분은 각각 해당 법률의 시행일부터 시행한다. ⓑ 제6조 (다른 법률의 개정) 제29조제2항 각 호 외의 부분 본문·같은 항 제1호 3) 주장 부동산공법[ A형 90번 문제]는 ②,⑤ 복수정답으로 처리해야 32... A형 (109번), B형 (107번) 공법 : 사유는 출제해석 논란 (모두정답처리) A형 109. 주택법령상 주택건설사업의 등록사업자에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 사업주체가 한국토지공사인 경우에는 등록할 필요가 없다. ② 「임대주택법」에 따른 특수목적법인의 경우 사업자 등록기준 중 인적기준을 강화하여 적용할 수 있다. ③ 토지소유자가 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 경우 토지소유자와 등록사업자는 공동사업주체로 추정된다. ④ 리모델링주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우 등록사업자와 공동으로 사업을 시행해야 한다. ⑤ 판례에 의하면 ‘주택건설공사를 도급받아 시공하고자 하는 자’는 주택건설사업을 시행하고자 하는 자에 해당하므 로 등록의무가 있다. 정답 ①(전체 정답) 해설 ① 사업주체가 한국토지공사인 경우에는 등록할 필요가 없다. 다만 한국토지공사는 대지조성사업을 위해서 국토해양 부장관에게 등록할 필요가 없는 것이지 문제처럼 주택건설사업의 등록사업자와는 별개의 문제이다. 즉 주택법 제16 조 제1항에서는 ‘대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조 성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토해양부장관을 말한 다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다.’고 규정하고 있다. 한편 주택법 제16조 제2항에서는 ‘주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확 보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조의 규정에 의한 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결 정(제17조제1항제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 당해 대지면적의 100분 의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고 확보하지 못한 대지가 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구 대 상이 되는 대지에 해당하는 경우 2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 3. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우 ->한국토지공사가 빠져있음...이는 한국토지공사가 주택건설사업을 위한 사업주체로 해석하지 않는다는 뜻으로 볼 수 있고 따라서 한국토지공사의 경우 주택건설사업과는 무관한 자로 볼 수 있다 주택법 제16조제1항 및 제16조제2항제3호의 해석상 한국토지공사는 대지조성사업을 위해서 등록이 필요가 없는 것 이지 주택건설사업을 위해 등록이 필요 없는 것이 아니다. 따라서 문제와의 관계를 살펴 봤을 때 ①번 지문도 틀린 것으로 봐야 한다. 단순하게 얘기하면 지문 1의 경우 '독도는 우리땅'과 같은 소리이다. 문제에서는 단순하게 등록사업자를 묻는 것이 아니라 주택건설사업의 등록사업자에 관한 내용 33... A형 (120번), B형 (119번) 공법 : 사유는 출제해석 논란(1.4) 문제)농지법령상 농지소유 상한에 관한 설명으로 틀린 것은? *가답안 -1번 *이의제기-1번. 4번 공동 정답 *4번지문- 농지소유에 관하여는 농지법에 정한 경우 외에는 특례를 정할 수 없다. 법률적근거> 농지법제6조(농지의 소유제한) 제4항-이법에서 허용된 경우를 제외하고는 농지의 소유에 관한 특례를 정할 수 없다. 농지법제7조(농지의 소유상한) 상속 등..... 이의제기 논리> 1. 질문의 요지는 농지법7조의 농지소유상한에 관한 설명으로 제한하고 있다. 2. 지문4번을 제외한 모든지문에 소유상한이라는 문구가 포함되었으며, 1번지문은 분명 틀린 지문임은 인정한다. 3. 지문4번은 농지법 7조가 아닌 6조의 소유제한에 관한 법조문이다. 당연히 소유상한에 관한 설명으로는 틀린 지문이다. 4. 지문4번을 맞는 지문으로 하려면 문제를 농지소유제한에 관한 설명으로 틀린것으로 수정되어야 한다. 5. 그러므로 1번과 4번을 공동정답처리해야 한다. 34~37A형 (100번, 105번, 106번, 118번) 공법 : 사유는 출제범위 규정 위반 (모두정답처리) ▶ A형 100번(B형 101번) ▶ A형 105번(B형 106번) ▶ A형 106번(B형 105번) ▶ A형 118번(B형 118번)
∙의견 : 이상 네 문제는 모두 ‘정답없음’으로 처리해야할 것입니다.
∙이유 : 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령」제6조에 의하면 부동산공법은 6개의 법령 중 부동산 중개에 관련된 규정에 한하여 출제하도록 규정하고 있다. 그런데도 위에 열거한 문제는 부동산 중개업무와 전 혀 관련이 없어 출제 자체가 대통령령 위반으로「정답없음」으로 처리되어야 하리라 본다. 특히 주택법의 경우 투기 과열지구, 주택의 전매제한, 주택거래신고제 등 부동산중개업무와 관련된 부분은 도외시하고「주택정책심의위원회」 의 구성 등에 대해 출제한 것은 응시자들로서는 예측할 수도 없고 납득하기도 어렵다고 본다.
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