⑤ 중개업자의 위법행위의 확인 및 중개업자에 대한 등록취소․ 업무정지 등 행정처분을 위하여 필요한 경우
52. 다음 중 중개업등록을 취소할 수 있는 사유에 속하지 않은 것은?
① 전속중개계약을 체결하고 정보를 공개하지 않은 경우
② 특별한 사유 없이 6월 이상 휴업한 경우
③ 업무보증설정을 하지 아니하고 중개업무를 개시한 경우
④ 미등기 전매를 중개한 경우
⑤ 중개업자가 사용인에게 주요 중개업무를 수행케 한 경우
53. 중개업자 A는 중개의뢰인 B와 독점중개계약을 체결하고 중개계약의 조건과 내용을 정하여 중개계약서를 작성 및 교부하였다. A는 열심히 중개활동을 하였으나, B가 중개계약의 유효기간 내에 스스로 발견한 상대방과 직접 거래를 성사시켰다면, 의뢰인 B가 직접 거래를 성사시킬 때까지, 중개업자 A가 중개활동을 위하여 소요된 비용이 30만원이고, A와 B간에 약정한 수수료는 100만원 거래가격을 기준으로 한 법정중개수수료는 120만원일 경우 중개업자는 중개의뢰인 B에게 얼마를 청구할 수 있게 되는가?
① 120만원 ② 100만원 ③ 50만원 ④ 30만원 ⑤ 60만원
54. 부동산 중개업협회에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?
① 건설교통부장관, 시‧도지사, 등록관청은 협회와 그 지부 및 지회에 대하여 감독상 필요한 때에는 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 기타 필요한 명령을 할 수 있다.
② 협회에 관하여는 부동산중개업법에 정해진 것 외에는 민법 중 재단법인에 관한 규정을 준용한다.
③ 총회 및 대의원 총회의 구성 운영에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.
④ 협회는 600명 이상이 발기인이 되어 정관을 작성하여 창립총회의결을 거친 후 건설교통부장관의 인가를 받아 그 주된 사무소 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립한다.
⑤ 협회는 총회의 의결내용을 지체없이 건설교통부 장관에 보고하여야 한다.
55. 다음은 공인중개사의 자격취소에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 자격증을 양도․ 대여하거나 부정하게 사용한 자는 그 자격이 취소될 뿐만 아니라 동시에 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.
② 공인중개사 자격이 취소된 자는 3년 동안 중개업자 등이 될 수 없으며, 3년 이내에는 공인중개사 자격을 다시 취득하지 못한다.
③ 공인중개사 자격이 취소된 자는 7일 이내에 자격증을 취소한 시․도지사에게 그 자격증을 반납하여야 한다.
④ 공인중개사가 자격취소 사유에 해당되는 경우에는 중개업자의 사무소를 관할하는 시․도지사 또는 자격증을 교부한 시․도지사가 그 자격의 취소권자이다.
⑤ 공인중개사인 중개업자가 자격을 취소당하면 반드시 등록이 취소되지만, 등록이 취소된다 하여 반드시 자격이 취소되지는 않는다.
56. 다음 중 중개업법령상 과태료 처분절차에 관한 설명 중 적절치 않은 것은?
① 과태료를 부과하고자 할 때에는 10일 이상의 기간을 정하여 과태료 처분권대상자에게 구술 또는 서면에 의한 의견진술의 기회를 주어야 한다. 이 경우 지정된 기일까지 의견진술이 없는 때에는 의견이 없는 것으로 본다.
② 과태료 처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 처분청에 이의를 제기할 수 있다.
③ 과태료처분에 대하여 이의를 제기한 때에는 과태료처분청은 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할법원은 비송사건절차법에 의한 과태료 처분을 한다.
④ 과태료 처분권자는 거래정보사업자에 대하여는 건설교통부장관이 500만원 이하의 과태료를, 100만원 이하의 과태료는 모두 등록관청이 중개업법 시행령이 정하는 바에 따라 각각 부과징수한다.
⑤ 이의제기 기간 내에 이의를 제기하지 아니하고 과태료를 납부하지 아니한 때에는 국세 또는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다.
57. 중개업자의 다음 행위 중 그 벌칙이 가장 무거운 것은?
① 등록을 받지 않은 자에게 명의를 이용케 한 경우
② 이중으로 중개업의 등록을 받은 경우
③ 공인중개사 자격증을 타인에게 양도한 경우
④ 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
⑤ 부정한 방법으로 중개업의 등록을 받은 경우
58. 중개업자의 행정처분과 행정형벌에 관한 설명 중 옳은 것은?
① 중개법인의 임원 중 1인이 금치산자선고를 받은 경우에는 등록을 취소하여야 하나 행정형벌 사유에는 해당한다.
② 중개업자가 부동산의 매매업을 행한 경우에는 등록을 취소하여야 하며, 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처한다.
③ 중개법인이 사무소를 2개를 등록관청 관할구역 내에 설치하였다면 그 중개법인의 등록은 반드시 취소하여야 하고, 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처해진다.
④ 시․도지사는 공인중개사가 자격증을 대여한 경우에는 자격을 취소하고, 3년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
⑤ 자격증을 대여 받은 자는 자격취소 사유에 해당하고, 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처한다.
59. 다음 중 부동산 중개업법상 100만원 이하의 과태료처분 대상이 아닌 경우는?
① 중개사무소 이전신고를 하지 아니한 자
② 신고하지 않고 계속하여 6월 이상 휴업한 자
③ 공인중개사자격이 취소된 후 자격증을 반납하지 아니한 자
④ 거래당사자에게 보증금액 등을 설명하지 않거나, 보증관계증서사본을 교부하지 아니한 자
⑤ 등록증 등을 사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시하지 아니한 자
60. 다음 중 부동산중개업법상 행정처분과 행정형벌이 중복처벌 될 수 있는 경우는?
① 등록증 또는 공인중개사 자격증을 양수․대여 받은 자
② 명함에 공인중개사란 명칭을 사용한 중개보조원
③ 도로교통법위반으로 징역형을 선고받은 중개업자
④ 업무정지기간에 업무를 수행한 중개업자
⑤ 법정수수료․실비를 초과하여 징수한 중개업자
61. 다음 중 행정처분과 행정형벌에 동시에 해당하는 행위는?
① 거래정보사업자가 운영규정을 위반한 경우
② 중개업자가 등록증을 대여 해 준 경우
③ 공인중개사인 중개업자가 등록취소 처분을 받은 후 중개업을 한 경우
④ 등록의 통지를 받은 후 바로 업무를 개시한 경우
⑤ 중개업자가 등록된 인장을 사용하지 않은 경우
62. 다음은 거래정보사업자에 대한 벌칙과 행정처분을 설명한 것이다. 옳지 않은 것은?
① 허위 기타 부정한 방법으로 지정을 받은 경우에는 지정을 취소할 수 있다.
② 운영규정에 위반하여 거래정보망을 운영하는 경우에는 500만원 이하 과태료에 처해지며 그 지정이 취소될 수 있다.
③ 중개업자로부터 의뢰받지 않은 정보를 공개하는 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지나 지정이 취소되지 아니한다.
④ 지정일로부터 1년 이내에 정보망을 설치․운영하지 않을 때는 지정이 취소될 수 있다.
⑤ 거래정보사업자가 감독상의 명령을 위반한 경우에는 500만원 이하 과태료에 처해질 수 있으나, 지정취소사유에는 포함되지 않는다.
63. 중개업자 甲의 중개보조원 A는 중개업무를 수행하는 과정에서 미등기전매 중개행위를 하였다. 이때의 책임에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
① A는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해 질 수 있다.
② 甲은 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.
③ A는 벌금형의 선고를 받으면 결격사유자가 되어 1년간 중개업에 종사할 수 없게 된다.
④ 甲은 양벌규정에 따라 형벌을 받게 되면 등록이 취소될 수 있으나 자격이 취소되는 경우는 없다.
⑤ 甲에게 벌금형이 부과되어 그가 벌금을 납부한 경우에 그로 인한 손해를 A에게 배상받을 수 있다.
64. 다음은 다른 법률의 규정에 의하여 중개업을 할 수 있는 법인에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 부동산중개업법에 정한 법인의 등록기준과 분사무소 책임자규정은 적용되지 않는다.
② 해당법률에서 중개업법을 적용하지 않는다는 규정이 없는 한 부동산중개업을 영위하기 위해서는 사무소 개설등록을 하여야 하며, 중개업법의 규정을 적용받는다.
③ 사무소를 2개 이상 둘 수 있고, 전국 어디서든지 사무소를 이전할 수 있으며, 사무소전용의무도 적용된다.
④ 사무소별로 사용인을 반드시 채용할 필요가 없으며, 업무지역 범위는 전국이다.
⑤ 지역농업협동조합은 중개업법 제4조의 규정이 배제되어 개설등록을 하지 않아도 되나, 법률에 규정된 업무보증설정은 하여야 한다.
65. 다음은 부동산중개계약에 관한 기술이다. 옳지 않은 설명을 고르시오.
① 중개계약은 의뢰인이 중개업자에게 부동산에 대한 중개행위를 의뢰하고 그 목적인 중개완성에 대해 보수를 지급할 것을 약속하는 합의를 말한다.
② 판례에 따르면 중개계약을 체결한 중개업자와 의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 위임계약의 일종이라고 본다.
③ 중개업자는 중개계약이 성립한 이상 중개의뢰인에 대하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무를 부담한다.
④ 판례에 따르면 부동산중개계약은 수수료지불과 중개완성에 대하여 강제적 이행청구권이 발생하는 쌍무계약이다.
⑤ 위임은 특별한 약정이 없으면 보수를 청구하지 못하므로 무상이 원칙이나 중개는 유상으로 행해지며, 위임은 사무를 적극적으로 처리해야 할 의무를 부담하지만 중개는 적극적으로 거래를 성사시킬 의무를 부담하지는 않는다.
66. 다음은 중개계약서(별지 13호 서식)와 전속중개계약서(별지 13호의 2서식)의 내용에 관한 설명이다. 가장 옳지 않은 것은?
① 중개계약서에는 “중개의뢰인은 이 계약에 불구하고 중개대상물의 거래에 관한 중개를 다른 중개업자에게도 의뢰할 수 있다”라고 기술되어 있다.
② 양 서식에는 중개계약의 유효기간을 3월을 원칙으로 한다고 기술되어 있다.
③ 양 서식에는 “중개업자가 중개수수료를 과다징수한 경우 차액을 환급하여야 한다”고 기술되어 있다.
④ 양 서식에는 “중개대상물 확인․설명을 소홀히 하여 재산상 또는 정신적 피해를 발생케 한 경우 손해액을 배상하여야 한다.”고 기술되어 있다.
⑤ 전속중개계약서에는 “중개업자는 중개의뢰인에게 문서로서 2주일에 1회 이상 업무처리 상황을 통지하여야 한다.”고 기술되어 있다.
67. 중개업자의 권리관계 조사․확인 활동에 관한 기술이다. 옳지 않은 것을 고르시오.
① 중개업자는 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인이 진정한 권리자인지를 등기부등본과 주민등록등본을 대조하여 확인하여야 한다.
② 정당한 권한을 가진 대리인인지 여부는 임의대리인은 본인의 인감이 첨부된 위임장을, 법정대리인의 경우는 호적등본을 통해 확인한다.
③ 판례에 따르면 부동산중개업자는 근저당이 설정된 부동산에 그 채권최고액을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사․설명할 의무는 없으나, 잘못된 피담보채무액을 설명하였다면 책임을 진다.
④ 중개업자가 권리관계에 대해 조사․확인하여야 하는 범위는 등기부에 기재된 권리뿐만 아니라 등기부기재사항 이외의 권리도 포함된다.
⑤ 판례에 따르면 중개업자가 확인․설명할 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함된다.
68. 다음 중 중개업법 시행령 22조에 근거한 중개업자의 확인설명사항에 속하지 아니하는 것은?
① 도색, 도배 등 중개대상물의 내‧외부상태, 수도, 전기, 가스, 열공급 설비, 오수, 폐수, 쓰레기처리시설 등의 상태
② 중개대상물의 공시지가(다만 임대차의 경우에는 예외로 함).
③ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장, 학교 등과의 근접성, 지형 등 입지여건, 일조, 소음, 진동, 악취 등 환경조건
④ 취득관련 조세의 관한 개략적인 사항
⑤ 거래예정가격과 공시되지 아니한 중요시설 물건의 소유에 관한 사항
69. 다음은 토지의 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 조사․확인과 관련된 설명이다. 옳지 않은 것은?
① 토지이용계획확인서로는 중요한 공법상의 제한사항만 확인이 가능하며, 권리관계 등은 확인할 수 없다.
② 판례에 따르면 공법상의 이용제한이란 행정법규상의 일반적인 이용제한을 의미하는 것이므로, 따라서 대상 부동산에 대한 상세한 법규적용까지 확인․설명할 필요가 있다.
③ 토지이용계획확인서로는 공법상 거래규제사항 중 토지거래허가구역 해당여부만 확인할 수 있다.
④ 토지이용계획확인서로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 용도지역․지구․구역의 파 악이 가능하다.
⑤ 농지 취득시 농지취득자격증명의 발급이나 외국인이 국내토지취득시의 신고, 계약서에의 검인 등은 공법상의 거래규제에 해당된다.
70. 중개대상물의 기본적인 사항과 입지 및 상태 등에 관한 조사‧확인활동에 대한 설명 중 타당하지 않은 것은?
① 토지대장을 통해서 소재지, 축척, 지목, 면적, 소유자의 주소, 성명, 주민등록번호를 알 수 있다.
② 토지의 소재지 확인은 토지대장에 의하고 건물의 소재지 확인은 건축물 대장으로 한다.
③ 시장, 군수, 구청장에게서 개별공시지가 확인서를 발급받아 개별공시지가를 알 수 있다.
④ 중개업자는 확인 또는 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인, 임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 그 요구에 불응한 의뢰인은 부동산중개업법에 의해 제재를 받는다고 설명하였다.
⑤ 건축물대장에는 건폐율, 용적률, 용적률산정 연면적, 높이, 층수, 설계자, 감리자, 허가일자, 착공일자, 사용승인일자, 주차장, 오수정화시설, 지역, 지구, 구역 등의 기재되어 있다.
71. 다음은 공법상의 거래규제에 관한 설명이다. 옳지 않은 것은?
① 전통사찰보존법에 의한 경내지를 매매 하고자 하는 경우에는 문화관광부장관의 허가를 받아야 한다고 설명하였다.
② 녹지지역 안에 있는 농지는 도시계획사업에 필요하지 않은 경우에는 농지취득자격증명이 면제된다고 설명하였다.
③ 법원의 확정판결을 받은 경우에도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래 허가대상 토지를 거래하고자 하는 경우에는 허가를 받아야 한다고 설명하였다.
④ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역내의 토지로서 토지거래허가를 받은 경우 부동산등기특별조치법에 의한 계약서 검인은 받을 필요가 없다고 설명하였다.
⑤ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역내의 농지는 토지거래허가를 받으면 용도지역에 관계없이 농지취득자격증명을 발급 받지 않아도 된다고 설명하였다.
72. 다음 중 중개업자의 중개대상물 확인‧설명의무 위반에 해당하지 않는 것은?
① 중개업자 甲은 단독주택을 매도 의뢰하면서 정원수는 민법상 종물에 해당하므로 당연히 이전하는 것으로 파악하여 이 사실을 따로 조사‧ 확인하지 않고 계약을 체결하였다.
② 중개업자 乙은 중개의뢰한 매수의뢰인 丙에게 건물의 기본적인 사항을 설명해 주면서 구두로 성실하게 설명하고 현장안내도 하였다.
③ 중개업자 丙은 임대차를 중개하면서 중개보조원 丁에게 의뢰인에 대한 확인, 설명을 위임하였다.
④ 중개업자 丁은 토지의 매도를 의뢰받고 바로 매수의뢰인이 있으므로 즉시 거래계약을 체결하고 중개대상물의 확인‧설명을 생략하였다.
⑤ 중개업자 戊는 토지에 대한 전시중개를 하면서 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세와 거래예정가격에 관하여는 설명을 생략하였다.
73. 다음 중 중개대상물의 거래에 관한 중개가 완성될 경우 확인․설명서를 작성하는 방법으로서 틀린 것은?
① 대상물건의 표시는 1차적으로 지적공부․건축물대장을 기준으로, 권리관계는 1차적으로 등기부를 기준으로 확인하여 기재한다.
② 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구하였으나 불응한 경우 그 사실을 기재한다.
③ 유치권이나 법정지상권 등 등기부에 기재되지 아니한 권리관계는 소유권이외의 권리사항란에 기재한다.
④ 실제권리관계는 매도(임대)의뢰인이 고지한 내용에 따라 작성하되 중개업자도 조사하여 기록해야 할 것이다.
⑤ 등기부나 건축물 대장에 나타나 있지 아니한 시설물 즉 쌍방간 분쟁대상이 될 수 있는 정원수, 붙박이장 등의 소유에 관한 사항도 기재한다.
74. 중개업자가 현장답사를 통하여 중개대상물의 상태 등에 관하여 조사, 확인하는 것에 관한 설명 중 적절치 않은 것은?
① 등기부상 소유자와 실제 소유자의 불일치가 있을 수 있으므로 현장답사를 하여야 한다.
② 미공시의 중요시설이나 물건의 내역 및 소유관계는 현장답사를 통하여만이 확인이 가능하기 때문이다.
③ 등기부상 확인이 안 되는 권리에는 점유권, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등이 있다.
④ “주택임대차보호법”에 의하여 보호되는 임차인의 존재여부도 현장답사를 하여야 한다.
⑤ 시행령에서 규정하고 있는 중개대상물은 재단목록이나, 입목등기부만으로도 충분히 확인할 수 있으므로 현장답사가 의미가 없다.
75. 다음 중 거래계약서 작성과 관련된 설명으로 적당하지 않은 것은?
① 권리를 이전하는 자가 진정한 소유자이거나 그의 대리인이라도 당해 부동산을 처분할 수 있는 능력이 있는지를 확인하여 계약을 체결하여야 한다.
② 거래계약서를 작성할 때에는 거래계약체결 직전에 중개업자 본인이 직접 발급받은 등기부등본으로 최종권리관계를 확인하는 것이 바람직하다.
③ 등기부상의 소유자와 진정한 소유자가 다른 경우에는 진정한 소유자와 계약을 체결하여야 한다.
④ 한정치산자나 금치산자와 거래할 때에는 법정대리인의 동의서가 첨부된 경우에는 그들과 직접 거래계약을 체결해도 좋다.
⑤ 공유 또는 합유인 재산에 대하여 거래 계약을 체결할 때에는 공유자 또는 합유자 전원의 동의여부를 확인하여야 한다.
76. 중개업자가 임야를 중개하는 경우에 문제되는 분묘기지권의 문제와 장사 등에 관한 법률 등에 관한 설명 중 잘못된 것은?
① 장사 등에 관한 법률에 의하면 개인묘지는 30m2를 초과하지 못하며 가족묘지 등은
10m2(합장은 15m2)를 초과할 수 없다.
② 수변구역의 경우에는 묘지를 설치가 불가능하다.
③ 장사 등에 관한 법률은 분묘기지권의 발생을 억제하는 효과를 가지고 있다.
④ 판례에 따르면 분묘기지권의 범위는 사성이 조성되어 있으면 사성부분을 포함한 지역에 까지 당연히 미친다고 본다.
⑤ 분묘기지권이라 함은 일종의 지상권에 유사한 권리로서 타인의 토지에 분묘를 설치한자가 그 묘지부분의 타인소유 토지를 사용하는 것을 내용으로 하고 있다.
77. 다음은 부동산거래계약서상에 당사자 사이에 약정한 제반내용에 대한 설명이다. 틀린 것은?
① 부동산에서 발생하는 과실 즉 수익은 통상 목적물의 인도를 기준으로 하여 그 이전까지는 매도인에게 그 이후에는 매수인에게 귀속되는 것이 원칙이나, 특약으로 달리 정할 수 있다.
② 계약서상에 담보책임에 관한 언급이 없어도 매도인은 하자담보책임을 지나, 특약으로 이를 배제할 수 있다.
③ 조세․공과금의 부담은 통상 물건의 인도일을 기준으로 그 이전에 발생된 조세․공과금등은 매도인이 부담하고, 그 이후에 발생된 것은 매수인이 부담하는 것이 원칙이나, 특약으로 달리 정할 수 있다.
④ 거래계약체결시 일반적으로 필요로 하는 목적물 측량비용․감정평가비용 등 매매비용은 권리를 취득하고자 하는 자가 부담하고, 등기비용은 쌍방이 균분하여 부담하는 것이 원칙이나, 특약으로 달리 정할 수 있다.
⑤ 고가의 정원석․ 정원수나 붙박이장 등 미공시 중요시설․물건은 토지나 주택의 소유권이전에 부수하여 이전되는 것이 원칙이나, 특약으로 달리 정할 수 있다.
78. 부동산중개업법령상 규정된 확인‧설명의무를 이행하기 위하여 중개업자가 확인‧설명하여야 할 내용 중 공법상의 거래규제사항과 가장 관계가 먼 것은?
① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 지구단위계획구역
② 사립학교법에 의한 학교법인의 재산매도의 허가제
③ 농지법에 의한 농지소유상한제
④ 외국인토지법에 의한 군사보호구역의 외국인취득의 허가제
⑤ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가제
79. 다음은 분양권 전매에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 분양권 전매란 분양계약 당사자의 지위를 이전하는 계약을 말한다.
② 투기과열지구 내에서의 분양권은 분양계약이 체결된 후 중도금을 1회 이상 납부하고 6월이 지나야 전매가 가능하다.
③ 판례에 따르면 분양계약이 체결되지 않은 상태에서 정식 매매계약서 없이 아파트 공급신청접수증만 넘기고 전매금과 영수증을 교환한 행위만으로는 분양권양도에 관한 정식계약이 성립되었다고 볼 수 없다.
④ 잔금까지 납부한 분양권을 전매하는 경우 매도인은 등기의무가 있으므로 분양권 전매는 언제나 미등기전매가 가능한 것은 아니다.
⑤ 분양권 전매는 양도소득세 대상이 된다.
80. 다음 중 외국인이 국내부동산을 취득하려고 하는 경우의 절차에 관한 설명이다. 가장 바른 순서는?
㉠부동산의 취득계약체결 ㉡시‧군‧(자치)구의 장에게 취득신고.
㉢출입국관리사무소에서 외국인등록 ㉣외국인 부동산등기용 등록증명서 발급
① ㉢-㉠-㉡-㉣ ② ㉠-㉢-㉣-㉡ ③ ㉣-㉡-㉢-㉠
④ ㉡-㉣-㉢-㉠ ⑤ ㉠-㉡-㉢-㉣
81. 다음은 검인계약서에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 검인용 계약서의 법정서식은 별도로 없으며 법정기재사항이 포함된 서면이면 형식에 관계없이 검인 받을 수 있다.
② 거래당사자 중 아무나 검인을 신청할 수 있으며, 계약서 및 판결서 등 원본 또는 정본과 그 사본 2통을 제출하여야 한다.
③ 계약을 원인으로 소유권이전등기를 위한 매매나 교환계약서는 검인을 받아야 하나, 임대차계약서나 저당권설정계약서는 검인을 받을 필요가 없다.
④ 토지거래허가를 받아 토지를 취득한 경우에는 검인을 받지 않아도 되나, 법원경매로 토지를 취득하는 경우에는 검인을 받아야 한다.
⑤ 아파트 분양권 전매의 경우 관할 관청에서 분양계약서 및 매매계약서에 검인을 받아야 한다.
82. 다음 중 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률에 대한 설명 중 잘못된 것은?
① 명의신탁약정의 무효와 등기의 무효는 제3자가 선의일 경우에는 대항할 수 없다.
② 양 당사자간에 명의신탁을 약정한 것은 무효이며, 명의신탁에 의한 등기이전도 무효이다.
③ 명의신탁은 주로 탈세, 탈법, 재산은닉수단으로 악용되었다.
④ 부동산실명제는 그동안 대법원판례에 의하여 인정된 명의신탁을 금지하는 것이다.
⑤ 배우자간의 명의신탁과 종중은 예외적으로 명의신탁이 허용되는 경우가 있다.
83. 다음은 외국인토지법에 규정된 외국인 등의 토지 취득방법 등에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 외국인 등이 대한민국 안의 토지를 취득하는 토지취득계약을 체결한 경우에는 계약체결 일부터 60일 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 시장․군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다.
② 외국인 등은 상속․경매 기타 대통령령이 정하는 계약 외의 원인으로 인하여 대한민국 안의 토지를 취득한 경우에는 토지를 취득한 날로부터 6월 이내에 시장․군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다.
③ 대한민국안의 토지를 가지고 있는 대한민국국민이 외국인으로 변경된 경우, 그 외국인이 당해 토지를 계속 보유하고자 하는 때에는 외국인으로 변경된 날로부터 60일 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다.
④ 외국인 등이 취득하고자 하는 토지가 군사시설보호구역, 생태계보전지역 등에 해당하는 경우에는 시장․군수․구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않고 체결한 토지취득 계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
⑤ 외국인 등의 토지취득의 허가신청을 받은 시장․군수․구청장은 허가신청을 받은 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가처분을 하여야 한다.
84. 다음은 외국인 토지법의 주요 개정내용에 관한 설명이다. 옳지 않은 것은?
① 건교부장관은 대한민국 국민, 대한민국의 법령에 의하여 설립된 법인 또는 단체나 대한민국 정부에 대하여 자국 안의 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한하는 국가의 개인, 법인, 단체 또는 정부에 대하여는 대한민국 안의 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한할 수 있다.
② 외국인 등은 상속, 경매 기타 토지수용법 기타 관계 법률의 규정에 의한 환매권의 행사나 법원의 확정판결에 의하여 대한민국 안의 토지를 취득한 경우에는 토지를 취득한 날부터 30일 이내에 시장, 군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다.
③ 외국인 토지취득과 관련된 법률은 규제완화 쪽으로 개정되었다.
④ 외국인, 외국정부 또는 대통령령이 정하는 국제기구는 대한민국 안의 토지를 취득하는 계약을 체결한 경우에는 계약체결일로부터 60일 이내에 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다.
⑤ 현행 외국인토지법은 외국인이 취득 가능한 토지용도와 면적 제한을 폐지하였다.
85. 다음은 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기하여서는 안 된다.
② 명의신탁자가 소유하던 부동산을 명의수탁자 명의로 가장 매매․증여하여 등기 이전하는 경우에 그 등기이전은 무효이며 소유권은 명의신탁자에게 귀속한다.
③ 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 등기이전은 유효하다.
④ 명의수탁자로부터 부동산을 취득한 제3자는 선의인 경우에만 명의신탁 부동산을 취득한다.
⑤ 판례에 따르면 실소유자의 허락없이 명의신탁을 위해 이름을 빌려준 사람이 그 부동산을 팔았거나 명의신탁된 부동산임을 알고 적극 구입하였다면 그 매매계약은 무효이다.
86. 중개업자가 중개로 거래가 성사되었을 경우 중개업자는 거래계약서 작성의무가 있다. 다음 중 중개업자의 거래계약서 사용과 관련하여 적절치 못한 설명은?
① 당해 업무를 수행한 공인중개사가 있을 경우 그를 고용한 중개업자의 종별과 상관없이 함께 서명‧날인하여야 한다.
② 거래계약서의 검인신청의무는 중개업자에게 중개의뢰인이 요청했을 경우에 비로소 의무가 된다.
③ 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래당사자의 인적사항, 물건의 표시, 물건의 인도일시, 권리이전의 내용, 거래대금과 계약금액 및 그 지급방법, 기타 약정내용을 빠뜨리지 아니하고 확인하여 작성하고 이에 서명‧날인하여야 한다.
④ 건설교통부장관이 중개업자가 작성하는 계약서에 관하여 표준이 되는 서식을 정할 경우에는 이의 사용이 강제된다.
⑤ 거래계약서를 작성시에는 거래내용을 허위로 기재해서는 아니 된다.
87. 다음은 주택임대차보호법에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 옥탑이나 창고 등 비주거용건물을 임대인이나 임대인의 동의를 얻은 임차인이 주거용으로 개조한 경우에도 동법이 적용된다.
② 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 주거용 건물이라 할 수 없고 동법이 적용되지 않는다.
③ 외국인은 외국인 등록을 하고 적법하게 임대차계약을 체결한 경우 동법이 적용된다.
④ 주택의 대지의 경우는 동법의 적용대상이 아니다.
⑤ 법인이 임차인일 경우는 동법이 적용되지 않는다.
88. 다음 중 부동산등기특별조치법에 대한 잘못된 설명은?
① 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 소유권 보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다.
② 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청하여야 한다.
③ 소유권 보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한자는 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 날부터 60일 이내에 소유권보존 등기를 신청하여야 한다.
④ 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 잔금 지급일부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
⑤ 부동산등기특별조치법에 위반하여 미등기 전매행위를 하면 거래계약은 무효이다.
89. 다음은 주택임대차에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 대항요건을 갖추기 전에 이미 등기부상에 근저당권․전세권․가압류 등이 있었다면 제3자에게 대항할 수 없다.
② 대항력의 유지를 위해서는 대항요건은 존속되어야 하므로 주민등록을 주택소재지로 전입하였다가 일시 다른 곳으로 이전하면 이전시에 대항력은 상실한다.
③ 주민등록은 임차인 본인의 것에 한정되므로 가족의 주민등록은 대항력을 갖춘 것으로 보지 않는다.
④ 아파트․연립주택 등 공동주택의 경우 동․호수를 표시하지 않고 지번만 신고하여 주민등록을 옮긴 경우에는 대항력을 취득하지 못한다.
⑤ 전입세대원 중 가장 먼저 전입한 사람의 전입일이 대항력의 기준일이며, 또한 세대원 중 한명이라도 거주하고 있으면 주민등록은 유지되어 있는 것으로 본다.
90. 주택임대차보호법에 관한 설명 중 가장 적절치 못한 것은?
① 서울특별시 종로구에서 주택을 임차하면서 보증금을 1600만원을 지불한 임차인은 최우선변제권의 범위 내에 보증금이므로 주민등록 이전과 실 입주한 경우 따로 확정일자인을 받을 실익이 없다.
② 주택임대차의 경우 확정일자에 기인한 우선변제권을 주장하기 위해서는 주민등록 이전과 함께 그 주택에 입주를 하여 대항력을 갖추어야 한다.
③ 계약서에 확정일자를 부여받으면 금액에 관계없이 후순위 권리에 우선하여 보증금 전액을 변제받을 수 있다.
④ 임대차계약서에 확정일자인을 받은 임차인에게는 보증금을 변제받기 위한 경매신청권이 부여된다.