세운상가4구역 재개발 장기화되나…설계비 문제로 市·종로구 계약해지 통보

[하늘]

타이틀: 세운상가4구역 사업 장기화되나. 개발신탁방식 포기 불가피

서울시가 청계천복원 중점사업 중의 하나로 추진해 온 '세운상가4구역' 도시환경정비사업이 예상보다 장기화될 전망이다.

최근 서울시와 사업시행자인 종로구청이 우선협상대상자로 선정된 대한토지신탁(대토신)과 체결한 기본협약을 일방적으로 해지했기 때문이다. 대토신은 이에 대해 초기사업비 등 비용 일체를 적정선에서 보상해 달라고 시행자측에 요구하고 있다.

대토신 특수사업본부의 한 관계자는 18일 "아직 회사 내부적으로 결정을 하지 못했지만 사업을 진행하면서 그동안 들어간 비용 보상안에 대한 공문을 조만간 시와 구청에 보낼 예정"이라고 말했다.

또 당초 개발신탁방식을 적용할 예정이었던 세운상가4구역의 사업방식 전환도 불가피할 것으로 보인다.

상가밀집지역을 도시환경정비사업으로 개발하면서 개발신탁 방식을 적용했던 예는 없었으며 이번 세운상가4구역이 처음이었다.

또 대토신이 계약해지를 당한 뒤 타 부동산신탁회사들 역시 같은 방식으로 사업에 참여하기에는 무리라는 판단을 내렸던 것으로 전해지고 있다.

종로구 예지동 85번지 일대 1만2000여평(공공용지 2000여평 포함)을 개발신탁방식으로 재개발할 계획이었던 세운상가4구역은 당초 용적률 723%와 높이 90m 이하를 적용해 최고 25층의 업무시설 및 공동주택이 들어설 예정이었다.

더군다나 최근에는 용적률과 최고 높이가 750%와 114.4m로 각각 상향 조정되기도 했다.

알려진 바와 같이 사업진행에 치명적인 걸림돌이 될 수 있는 이번 계약해지 통보의 직접적인 원인은 '설계비 문제.'

서울시 청계천복원추진본부 전략사업팀 정재용 팀장은 "국제현상설계를 통해 당선된 외국회사가 설계의 중추업무를 담당하고 국내회사는 보조업무를 진행하기 때문에 설계비 역시 외국사 기준으로 줘야 한다는 게 시의 방침이었다"며 "특히 당초 외국회사는 설계비를 400억원까지 요구했지만 협의를 통해 270억원으로 조정한 것"이라고 설명했다.

하지만 이에 대해 대토신의 한 관계자는 "지주들로부터 토지를 신탁받아 사업을 진행하는 신탁회사 입장에서 무리한 설계비 지출은 지주들의 이익에 반하는 일이라는 게 회사의 판단이었다"고 말했다.

한편 이번 대토신과의 계약이 해지됨에 따라 개발신탁으로 진행할 계획이었던 세운상가4구역의 기존 개발방식은 포기할 수밖에 없을 것으로 보인다.

업계의 한 관계자는 "개발신탁의 경우 지주들이 사업진행에 대해 어떤 권리도 행사할 수 없는 등 형식상 존재로 머물러 지주들의 공감대를 얻기가 쉽지 않다"며 "서울시가 사업을 추진하면서 의욕만 앞세운 채 개발신탁에 대해 추상적으로 접근한 결과"라고 꼬집었다.

사업시행자인 구청측도 사업방식을 변경할 뜻을 내비쳤다.

종로구청 균형발전추진단의 한 관계자는 "입찰공고를 통해 시공자를 선정하는 방식으로 전환해 추진할 계획"이라면서 "향후 선정된 시공사는 시공에 앞서 사업 제안과 초기 공사비 등을 조달하는 역할을 맡게 되며 신탁사는 용역계약과 자금관리 등을 대행하는 관리신탁의 업무를 담당하게 될 것"이라고 덧붙였다.

하지만 시공사들은 사업 참여에 대해 다소 보수적인 입장이다.

이 사업에 대해 검토중인 것으로 알려진 한 대형건설사 개발사업부 관계자는 "시공사가 원가상승과 각종 민원을 모두 떠 안고 세운상가4구역 사업을 진행하기가 무척 부담스럽다"며 "설계와 건축계획 등을 원점에서 논의하지 않고서는 쉽지 않은 사업"이라고 덧붙였다.

귀금속·전자제품·기계·공구 등 소규모 상가가 빼곡히 들어선 세운상가4구역은 현재 매물 거래 없이 한산한 표정이다.

이 때문에 지분시세를 추정하기가 쉽지 않은 상황이다. 현지 중개업소에 따르면 이 지역의 재개발지분은 대로변이 평당 5000만∼6000만원, 구역 안쪽은 평당 3000만∼4000만원 선으로 알려졌다.