2일 전 2차 유찰 반값 4.6억대 3차때 나가는 총 8가구 다가구

[서정욱]

2일 전 2차 유찰 반값 4.6억대 3차때 나가는 총 8가구 다가구

대구 남구 봉덕동 괜찮은 다가구 있습니다.

컨디션 잘관리 됐으며 상태가 쓸만한 다가구 입니다.

입지적으로 다가구 컨디션만 좋으면 

수요 예상되는 지역

영상으로 보고 싶으시면 꼭 구독해주세요. 
https://youtu.be/ymIUwy1kavs

건축물 현황도에서는

신축 2016년식 4층입니다.

컨디션은 잘관리가 되어 있는 원룸 다가구 입니다.

외관상 깨끗합니다.

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물로

인조석 및 스톤코트 등 마감되어 있고 외관상 깔끔한 다가구 입니다.

이지역은 노후주택들이 많은 지역입니다.

하지만 본건은 다가구16년식이며 

잘관리가 되어 있어서

도보권으로 힘들지만 버스정류장이

바로 인근에 위치하여

영남대학교대구캠퍼스

영남대학교병원

영남이공대학교의 수요는 예상이 됩니다.

안녕하세요.대구 자산부동 중개 경매 서소장입니다. 

경기가 힘들수록 현제 시점 좋은 경매 물건 들이 많이 

나오고 있는 듯 합니다. 앞으로 꾸준히 직접 발로

찾아가서 영상 올리며 소계 해드리겠습니다.

자산부동산에 문의 주시면 정성을 다하겠습니다.

1)사건정보와 권리분석

2023 타경 6673

대구지방법원 경매5계(053-757-6775 )

매각기일 2024-06-10(10:00)

3차 2024-06-10 468,143,000원

대구광역시 남구 봉덕동 613-9

1 경매 일정 및 상세정보입니다.

감정가(100%)955,394,680원 입니다.

3차 2024-06-10 468,143,000원

보증금 (10%) 46,814,300원

2.물건정보와 도면확인

사용승인일 :2016.10

근린주택

토지면적:59.41평

건축면적:109.27평

토지감정가: 524,400천 평당 882만

49%최저가: 256,956천 평당 432만

건물감정가: 425,170천 평당 389만

49%최저가: 208,333천 평당 190만

사용승인 2016년

약 6미터의 포장도로, 동측으로 폭 약 3미터의 보도블럭과 각각 접함

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층

외벽 : 인조석 및 스톤코트 등 마감,

내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,

바닥 : 강화마루 및 타일 등 마감,

창호 : 페어글라스 창호 및 샷시 이중창임.

단독주택 및 근린생활시설

1층 : 근린생활시설 및 계단실

2-4층 : 다가구주택

1층 1개가구(101호)

2층 3개가구(201호, 202호, 203호) 각 원룸1,미투1,투룸1

3층 3개가구(301호, 302호, 303호) 각 원룸1,미투1,투룸1

4층 1개가구(501호) 주인세대 쓰리룸 총 8가구로 구성되어 있는 것 같습니다.

공부상과 실제 사용은 차이가 있을 수 있으니

확인이 꼭 필요합니다.

오늘의 핵심포인트

말소기준등기란

권리분석에는 부동산상의 권리분석과 등기부등본상의 권리분석으로 나눌 수 있습니다.

그물건을 수익분석을 하기 위해 등기부에 표시되어 있는 권리와 등기부에 표시되지 않은

기타의 권리에 대한 분석을 하는데 이때 낙찰자가 부담해야 할 권리가 있을 것인가

없을 것인가의 기준이 되는 

등기를 말소기준등기라 합니다.

말소기준권리는 누구

갑구와 을구에 6가지 권리 입니다.

근저당,저당권,압류,가압류,담보가등기,

경매개시결정등

근저당권이80%,가압류,압류가 10%,경매개시결정등기 10%,담보가등기는 거의 없다고 해도 

될거 같습니다.

말소기준등기는 낙찰자가 잔금납부를 하게 되면 경매법원의 촉탁등기에 의해 후순위 권리와 소멸됩니다.

앞서 애기한 등기부에 표시가 되지 않는 

권리는 주의하시고 공부를 많이 하셔야 합니다.

점유권

대항력,우선변제권 ,최우선변제권

법정지상권

관습법상의 법정지상권

분묘기지권

유치권

표시되지 않는 권리의 조사는 경매법원의 매각물건명세서,감정인의 평가서 또는 집행관의 현황조사보고서

그리고 가장 중요한 현지답사를 

통해 알 수밖에 없습니다.

경매참여를 고려해야 할 물건은

최선순위 가처분이 기재된 물건,가처분권자가 승소하면 매수인이 취득한 권리는 말소됩니다.

담보가등기를 제외한 최선순위 가등기 소유권이전 가등기 입니다. 담보 가등기는 근저당과 비슷하고요.

소유권이전 가등기 최선순위이면 본등기가 경료가 되면 중간에 취득한권리는 말소됩니다.

환매기간이 경과할 것을 

제외한 최선순위 환매특약조건인 물건

환매권자가 환매권을 행사하면 

기간 중에 취득한 권리는 말소될수 있습니다.

마지막으로

예고등기가 된물건 현제는 예고등기가 없지만은

이전에 된 물건은 있습니다. 원인 무효소송에서 원고가 승소하면 피고의 권리는 말소될 수 있습니다.

이런 물건들의 신중히 고려해서 참여하셔야 합니다.

구독과 좋아요 꼭 부탁드립니다.

3.입지분석

봉덕동 소재 "대구광역시 

남구청" 남동측 인근에 위치하며,

부근 일대는 관공서, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

노후주택들이 많은 지역입니다. 하지만 본건은 다가구16년식이며 잘관리가 되어 있어서

도보권으로 힘들지만 버스정류장이 바로 인근에 위치하여 수요는 예상됩니다.

영남대학교대구캠퍼스

영남대학교병원

영남이공대학교의 수요는 예상이 됩니다.

교통은 지하철이동은 도보로 

조금 힘들지만 차량으로는

신천대로,앞산순환로 사용하기에 

좋은 위치인거 같습니다.

중동교만 넘으면 수성구로 진입이 가능하며

단지 다가구 밀집 지역이라서 

다가구의 컨디션이 

중요한 위치라고 생각듭니다.

오늘의 물건 주위 시세

사용승인일 :2016.10

근린주택

토지면적:59.41평

건축면적:109.27평

비교거래 사례는 최대한 이조건에

맞추어서 평가하시길 바랍니다.

참조용으로 보시길 바랍니다.

현제 본건에 인근 20년 매매로 

평당1472만원에 8.75억 거래가 되었고

비슷한토지와연면적 하지만 년식이 04년 이며 평당 천만원에 거래가 되었고

토지로 보자면 57평 주택은 88년식이어서 토지값이죠. 평당868만원거래가 되었습니다.

22년 금리인상으로 집값이 많이 떨어졌죠.

아직 회복을 주택과 다가구는 못하였다 

저는 생각듭니다.

금리인상을 감안한다면 저는 

개인적으로 평당 천만원 이상 예상이 됩니다.

이 조건들의 평균해서 가격 산정하시길 바랍니다.

시세는 현지부동산 임장으로 

지금 나와 있는 매물을 추려서

평균을 내시면 금새 알수 있습니다. 

현장에서 발로 뛰는 시세가 제일

정확하다고 저는 봅니다. 

참조용으로 봐주시길 바랍니다.

원룸시세도 한번 보겠습니다.

1층 1개가구(101호)

2층 3개가구(201호, 202호, 203호) 각 원룸1,미투1,투룸1

3층 3개가구(301호, 302호, 303호) 각 원룸1,미투1,투룸1

4층 1개가구(501호) 주인세대 쓰리룸 총 8가구

1층 상가를 원룸으로 측청

원룸3 보증금 200만원/월세30만원

미투2 보증금 300만원/월세40만원

투룸2보증금 1000만원/월세50만원

주인세대 보증금 2000만원/월세60만원

총 보증금 3700만원/월세 330만원

낙찰예상 5억 평당841만원

담보대출 50%,현제기준 이자률5.5%

취득세+법무사+기타경비=2% (약1000만원)

잔금과 등기까지 가져 올려하면 2.5억 있어야 합니다.

낙찰가 5억 기준 =연수익률 12% 나오네요.

다가구 밀집지역은 원룸은 컨디션에 차이는 큽니다.

하지만 오늘은 컨디션이 좋아보이는 원룸이어서

별 다른거 없이 수요가 예상이 됩니다.

예상 임대수익은

(개인 마다 다릅니다. 자기의 기준으로

예상 임대수익을 다시 계산 바랍니다.)

낙찰가는 보편적으로 잡으시길 권장합니다.

수익률이 잘나와야 경매입니다.

경매는 더 낮게 낙찰 받아서 

수익을 낼수 있어야지 경매를 하는거죠.

매매보다 비싸면 의미가 없는게 경매 입니다.

제일 중요한 시세를 경기에 

반영하여 입찰을 하시기 바랍니다.

법원등록된 자산부동산 &경매 문의 주시면

권리 분석/낙찰/명도까지

원스톱으로 도와드리겠습니다.

권리분석

전세권이 설정되어 있어도 

근저당 말소기준권리 뒤에 있어서

후순위 전세권은 배당여부와 상관없이

촉탁말소의 대상으로서 전세권은 말소됩니다.

권리분석상 깨끗한 물건 같습니다.

토지 대지권에 문제는 없어 보이며

근저당이 말소기준 권리 뒤에 

권리는 다 소멸 예상됩니다.

대항력이 있는 세입자는 없으며

인수되는 권리는 없어 보입니다.

시세만 잘 파악하셔서 하시면 

좋은 경매 물건인거 같습니다.

임장과 정확한 조사는 본인이 해야 합니다.

참조용으로 봐주시길 바랍니다.

이 물건에 관심이 있으시면

정성으로 발로 뛰는 자산부동산 문의 주시고

법원등록업체 권리분석/낙찰/명도까지

원스톱으로 도와드리겠습니다.

정성이 가득한 자산 부동산이 되겠습니다.

대구 부동산 물건들도 접수 다 가능합니다.

최고의 조건으로 최대의 결과를 내겠습니다.

*회원님께서 거래를 원하는 부동산이 있으시면

문자로 주소와 평단가 남겨주시면

최대한 신속하게 처리해드리겠습니다.

010-4226-3407

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언제든지 연락주시고

물건의 낙찰,유찰,최저가 변동이 있을 수 있으니, 

해당 부분 반드시

확인하여 진행 여부 판단하시기 바랍니다. 현장시세 조사와 임장을 통해 다시

한번 확인하시길 바랍니다. 위의 영상과 내용은 참조형으로 봐주시길 바랍니다.

일일이 변경부분 수정 고지하지 못할 수 있습니다.

본 채널에서 소개하는 내용은 

면책조건의 매물소개 영상이므로,

응찰전 법원비치공부 및 전문가 및 허가권자의 도움을 통해 가치,

개발행위등을 판단 결정하시기를 당부합니다.

소유자 이해관계인등의 비공개 요청이 있을시,

즉시 삭제처리토록 하고 있습니다.

053-217-1600

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