땅값 변동요인

[그린정]

중심 지역의 땅값이 오르면 주변 지역도 오르는 동심원 효과

 땅값 변동 요인의 첫 번째는  '동심원효과'다.

땅값이 중심 지역에서 먼저 오르고 이것이 주변 지역으로 확산되며 연달아 올라가는 것을 의미한다.

이는 연못에 돌을 던졌을 때 동심원을 그리며 물결이 퍼지는 것과 같은 효과이다.

 어느 지역에 호재가 생기면 그 지역을 중심으로 거래가 생성되고 땅값이 상승하지만, 어느시점이 되면 주변 지역으로 매수층이 이동하면서 주변 지역의 땅값도 상승한다. 그리고 이러한 반응은 연속적인 효과를 보이면서 주변 지역의 땅값을 연쇄적으로 상승시킨다. 즉 중심 지역 땅값이 급등하자 투자이익 실현에 부담을 느낀 매수층이 추가 매입을 망설이면서 상대적으로 땅값이 싸면서 개발 효과가 미칠 수 있는 인근 지역으로 이동해 땅값 상승이 일어난다.

 대표적인 경우가 보상금 이동에 따른 땅값 상승 효과다.

경기도 판교신도시의 경우 보상이 시작되면서 주변 지역인 광주. 이천. 여주까지 영향을 미쳤으며, 경기도 파주신도시 보상금은 경기도 연천과 강원도 철원. 화천. 양구까지 영향을 미치며 주변 지역을 자극했다. 판교나 파주와 가까운 광주. 연천에서 시작된 땅값 상승은 연쇄적으로, 그리고 시간이 경과됨에 따라 마치 물결이 퍼져나가는 것처럼 퍼져나가 주변 지역의 땅값상승을 가져왔다.

 세종도시 개발에 따른 땅값 상승 양상도 이와 같았다.

충남 공주. 연기지역과 가까운 충남 예산의 땅값이 우선적으로 올랐으며, 예산이 토지투기지역으로 지정된 이후 충남 청양의 땅값이 상승했다. 그 이후 충남 홍성. 부여. 서천. 보령에서 경북 상주까지 시차를 두고 땅값이 상승했다. 개발과 개발진행에 따른 개발 압력, 그리고 보상금 이동에 따른 주변 지역의 땅값 상승은 이렇듯 동심원과 같은 양상을 보이며 해당 지역 땅값을 상승시킨다.

 2000 ~ 2006년간 혁신도시와 수도권 신도시 개발을 위해 지급된 토지보상금이 70조 원에 이르고,이명박정부 출범 이후 국책사업에 230조 원(노무현 정부의 신도시개발 정책, 국가균형발전 정책에 의한 개발 포함)의 자금이 투입될 것으로 추정된다. 개발지역은 토지거래허가구역이나 개발행위허가제한지역 또는 건축허가제한지역으로 묶여 땅값은 상승하지만 거래에 어려움이있다. 이러한 규제는 주변 지역으로 투자자가 이동하는 자연스러운 흐름이 되기도 한다.

 규제에 의해 거래가 어려워 환금성 제약에 따를 때 주변 지역이 오히려 수익성과 환금성을 담보하기도 한다. '중심부는 먹을 것이 없고 주변이 오히려 낫다' 라는 인식에서 출발하는 이러한 현상을 '도넛 효과' 라고도 한다.

 개발 발표나 기대감으로 중심지에서 거래가 많을 때는 한발 앞서 주변 지역을 살피는 것이 오히려 단기 시세차익을 노릴 수 있는 투자 방법이 된다. 중심 지역이 오르면 주변 지역은 분명 오를 수밖에 없기 때문이다.

 이 경우 개발사업의 규모와 추진 가능성을 면밀히 분석한 다음 투자해야한다.

예를 들면 이명박 정부의 신규 개발사업 중 한반도대운하사업하 주변 지역보다는 이미 간척사업이 완료되어 개발할 수밖에 없는 새만금 간척지 주변이 더욱 유망하다고 할 수 있다.

규제로 한 곳을 누르면 다른 곳이 오르는 풍선 효과

 땅값 변동 요인의 두 번째는 '풍선 효과'다.

풍선 효과는 한 곳을 누르면 다른 곳이 부풀어 오르는 것을 말한다. 푸선 효과는 크게 보면 3대 자산시장인 '주식. 은행예금(채권). 부동산'의 움직임과 연관이 있다. 이러한 자산시장 중 호황인 곳으로 유동자금이 급격히 이동하면 상대적으로 불황인 곳은 당분간 상승 국면으로 돌아서기 힘들다.

 부동산시장 내에서도 상품별.지역별 풍선 효과가 나타난다.

아파트를 비롯한 주택시장이 호황이면 토지나 상가 등 다른 상품이 주목받지 못하며, 주택시장이 불황이면 토지시장이나 상가시장이 활황이 된다. 지역별 풍선 효과는 부동산 정책 규제에 따른 자금 이동이 대표적인 경우라고 볼 수 있다. 과거에는 토지투기지역 지정으로 인해 양도소득세를 공시지가가 아닌 실거래가로 납부해야 하기 때문에 투자수익이 떨어지는 것을 우려해 투기지역 연접지역(비토지지역)으로 자금이 이동하는 양상을 보였다. 대표적인 경우가 앞에서 예를 들었던 세종도시의 자금흐름이다.

 풍성 효과는 시장의 내외적 환경 변화에 따른 투자 종목 및 투자처를 발굴하는 데 일정 부분 기여하기도 한다. 따라서 주식과 금융시장의 동향, 부동산 상품별, 지역별 흐름과 미치는 영향에 대해 한발 앞서 생각한다면 풍선효과에 따른 투자 타이밍을 잡아낼 수 있고, 단기간에도 큰 수익을 올릴 수 있을것이다.

 동심원 효과와 풍선 효과에 따라 투자를 실행할 때 반드시 유의할 점이 있다.

물결이 무한정 퍼져나가지 않는 것처럼 땅값 상승 효과가 미치는 지역은 제한적일 수밖에 없다. 따라서 주변 지역에 투자할 때는 핵심 지역에서 너무 먼 지역을 선택하면, 수익성은 고사하고 환금성에 제약을 받아 제태크에 큰 독이 될 수도 있다.

세 번에 걸쳐 땅값이 크게 상승한다는 삼승법칙

 땅값 변동 요인의 세 번째는 '삼승법칙' 과 '계단식 상승' 이다.

삼승법칙은 '개발계획 발표, 착공, 완공' 이라는 3단계에 걸쳐 땅값이 상승하는 것을 말한다. 땅값은 일정 기간 보합세에 있다가 상승할 수 있는 호재가 나타났을때 급격하게 상승하고, 다시 보합세에 있다가 급등하는 양상을 되풀이한다. 계단식 상승은 이러한 상승의 형대가 계단과 같이 나타나기 때문에 붙여진 이름이다.

 이는 '언제나 땅값이 오를 것인가?' 에 대한 직접적인 물음에 가장 적절한 해답이 될 것이다.

어떤 호재가 발표되었을 때 미래가치까지 포함해 땅값이 상승하지만 착공과 완공 시점에서도 땅값은 상승한다.

 아래에 나와 있는 자료는 2007년 4월3일자 <부산일보>기사로, 신대구~ 부산고속도로 개통 1년 이후 밀양 인터체인지( Inter Change ; IC) 와 청도 인터체인지 주변 땅값이 어떻게 변화되었는지 알려주고 있다.

 신대구 ~ 부산고속도로는 2001년 2월에 착공, 2006년에 개통되었다.

고속도로 개발 발표와 착공 시점에서도 미래가치에 대한 기대감으로 땅값이 상승했는데, 5년 뒤 고속도로가 완공된 이후에도 땅값이 7~8배나 급등햇다. 고속도로가 개통되기 전까지는 거래가 되지 않아 땅값이 보합세였지만, 완공 이후 땅값이 폭등하면서 삼승법칙과 계단식 가격 상승이 여전히 유효하다는 것을 여실히 증명하고 있다.

........................신대구~ 부산고속도로 개통 1년 후 주변 땅값의 변화...........................

 신대구~부산고속도로가 지나가는 경남 밀양과 경북 청도지역의 땅값이 치솟았다.

밀양 시내를 관통하는 밀양 인터체인지 주변의 논밭은 평당 6만~7만 원에서 개통 이전부터 40만~50만 원 이상을 줘도 매물을 찾기 힌들 정도이다.

 청도 인터체인지 인근 지역의 땅값은 평당 2만~4만 워이었다. 그러나 고속도로 개통에 따라 대구, 경북지역 도.시민들의 전원주택지로 각광을 받으면서 10만~15만 원으로 4배가량 뛰었다. 현재는 전국적인 부동산 침체 등으로 실제 거래가격이 조금 낮거나 거래가 뜸한 상태다. 하지만 부동산가격 상승에 대한 주민들의 기대는 매우 높은 상태다.

                                 * 자료 : <부산일보>,2007년 4월3일자...

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가수요가 몰리면 거품이 형성되는 군집 현상

 땅값 변동 요인의 네 번째는 '군집현상'에 따른 급격한 땅값 상승이다.

부동산시장 참여자들은 크게 '매도자, 매수자, 중개인' 으로 구분할 수 있다. 군집현상에는 특히 매수자와 중개인의 동향이 중요하게 작용한다.

 매수자는 다시 실수요자와 투자자로 나뉠 수 있다.

일반적으로 실수요자가 시장에 미치는 영향은 크지 않으므로 투자자와 중개인의 역활이 땅값에 미치는 영향이 크다고 할 수 있다. 어느 지역이 유망하다면 그 지역으로 사람과 취득한 경우도 있지만 많은 경우가 부동산 중개인들에 의해 움직인다.

 따라서 매수자와 중개인들의 동향을 읽기만 해도 투자의 절반은 성공했다고 할 수 있다.

매수자의 동향은 한국은행에서 발표하는 '소비자 동향조사'나 언론기사를 참조하는 것이 좋다. 언론이 시장 흐름에 선행하지는 않지만, 참고 자료로 활용할 만한 내용은 다른 어떤 매체보다 상대적으로 많기 때문이다.

 군집 현상은 가수요자들의 거품 만들기에도 일조하기 때문에 투자시 이에 대해 각별히 유의해야 한다.

땅값에 영향을 미치는 패턴을 알고 투자처와 타이밍을 선정한다면 남보다 한발 앞선 투자가 가능할 것이다.

10년마다 땅값이 급등한다는 10년 주기설

 땅값 변동의 요인으로 '10년 주기설'을 말하기도 한다.

1960년대에는 서울의 경우 1966년경에 땅값이 60배 이상 상승했다. 전국적 지사변동률 통계를 조사하기 시작한 1974년 이래 땅값은 1978년 까지 크게 상승했고,그 당시 48.98%로 지가변동률 통계 역사상 가장 높은 상승률을 기록했다. 큰 폭으로 상승한 이후 땅값은 강보합세를 유지하다가 1988년 서울올림픽을 맞아 다시 크게 상승하기 시작해 5년간 해바다 10%가 넘는 기록적인 땅값 상승을 보였다.

 이후 '200만 호 주택건설'의 여파로 부동산시장의 침체와 더불어 땅값이 최초로 하락했다.

그리고 좀처럼 회복되지 못하다가 외환위기 여파로 인해 1998년에는 13.6% 폭락했다. 그 뒤 3년간 소폭 상승했다가 2002년에 본격적으로 대세 상승 국면을 열어갔다.

 연도별 지가 상승 패턴을 보면 1960년대부터 1989년까지는 거의 '10년'을 주기로 큰 폭의 가격 상승이 있었다. 하지만 전국 땅값은 1992년에 1.27% 하락한 이후 2001년까지는 약세를 지속했다. 땅값은 10년을 주기로 상승과 하락을 반복하는 것이 아니라 경기의 대내외적 요소와 정책적 변수에 따라 달라지는 것이다. 물론 부동산에는 '주기'가 있다. 무한정 상승할 수만은 없기 때문이다. 결과적으로 부동산은 성장기와 후퇴기가 명확하고 그에 따라 일정한 패턴이 나타나지만, 꼭 들어맞는 공식은 없다고 할 수 있다.

 그렇다면 향후10년간은 어떻게 될까?

땅값은 꾸준하고 안정적으로 상승할 것이다.

수도권 규제는 완화될 수밖에 없고, 국가균형발전 정책과 한반도 대운하. 새만금사업. 남해안종합개발 등 지방 개발이 현실화되며, 이명박 정부의 토지이용규제가 2020년까지 진행되기 때문에 향후 5~10년 사이에 땅값이 상승이 충분히 예상된다.

 최근 주기설에는 대통령 선거가 한몫을 단단히 하고 있다.

5년마다 치러지고 있는 대통령 선거 때마다 개발공약이 나오면서 땅값 급등의 진앙지 역활을 하고 있기 때문이다. 특히 노무현 정부에서 이명박 정부에 이르는 10년간은 수도권의 동북아시아 중심지 역활이 강화되고, 국가균형발전 차원의 지방 개발이 급속히 이루어지면서 전 국토가 투자대상지로 떠오를 것이다. 이러한 흐름은 토지이용규제의 대폭 완화로 가용토지가 확보되지 않는 한 지속될 것으로 보인다.

 2017~2018년 우리 사회는 '인구 감소' 와 '고령화 사회의 진척' 이라는 새로운 패러다임을 맞이하게 된다.

이 시기가 되면 사회구조 변화와 그에 맞는 국토 정책에 따른 땅값 변동 요인이 나타날 것으로 보인다.

 경기도 고양시에 사는 독고 씨는 2004년 초 토지투자처를 찾던 중 연천신도시의 개발 발표를 접했다.

496평방미터(150만 평) 규모로 신도시를 개발하겠다는 계획이 발표되자 그는 다음 날 연천을 찾았다. 그때만 해도 연천은 수도권에 속해 있으면서도 땅값이 오르지 않는 대표적인 지역 중 하나였다.

 중개업소에 들러 모니터링을 해본 결과, 연천에 신도시 발표가 났었지만 서울과 접근성이 떨어진 데다 '개발이 될까?' 하는 의구심에 문의전화만 있고, 본격적으로 투자자가 들어오지 않는 상황이다.

 독고 씨도 역시 처음에는 비슷한 입장이었지만 우선 호재가 생겼다는 점과 수도권이면서도 비토지거래허가구역이고 비투기지역으로 규제가 없다는 점, 그리고 땅값이 3.3평방미터 당 7만~10만 원 선 안팎으로 자렴했다는 점에 끌렸다.

 또한 곧 지급이 시작될 2조 원이 넘는 파주신도시 보상금이 어디로 이동할 것인지 생각해보니 북쪽은 휴전선아 가로막고 있고, 남쪽은 고양시와 접해 있지만 땅값이 비싸 대토를 마련할 수 없어보였다. 게다가 서쪽은 바로 서해안이라 결국 땅값이 싼 연천으로 이동할 수밖에 없을 것으로 판단했다.

 당시에 수도권 북부는 교통망 확충 등이 예정되어 있었지만 다른 곳에 비해 상대적으로 낮은 가격을 형성하고 있었다. 그리고 연천 주변 지역은 전부 토지거래허가구역으로 거래가 자유롭지 못한 점에서, 이번 호재로 인해 연천에 투자자들이 대거 몰릴 수 있을 것으로 판단해 투자기간을 1년 이내로 생각하고 투자했다.

 신도시 발표 후 시장이 의외로 조용해 마음대로 땅을 고를 수 있었던 독고 씨는 관리지역인 밭을 3.3평방미터 당 8만 원에 매입했다. 매입한 후 일주일이 지나고 투자수요가 물밀듯이 밀려들자 그는 잔금을 일찍 치렀고, 6개월만에 3.3.평방미터 당 20만 원에 재매각해 2배 이상의 수익을 올렸다.

POINT

 1. 중심 지역의 땅값이 상승하면 곧 주변 지역으로 파급된다.

 2. 땅값 급등 지역을 정책 규제로 누르면 연접 지역 땅값이 상승한다.

 3. 부동산가격은 개발계획 발표,착공,완공 시기에 따라 급등한다.

 4. 가수요에 의한 군집 현상은 거품을 만들 수 있다.

 5. 땅값은 대체로 10년 주기보다 정치. 경제. 사회적 요인에 따라 상승한다.

[청아]

감사합니다 좋은 정보 ..수고하셧읍니다...

[물구나무]

바쁘신데 그 와중에.. 좋은 정보 감사합니다. ^^*

[수영장]

보상을 받은 돈들은 다시 땅에 묻으려는 심리가 있기 마련이지요
그리고 지역을 벗어나지 않으려는 심리가 주변땅을 보게 되는거구요 ㅎ 잘봤습니다 ~

[켈리]

포인트로 다시 한번 짚어 주시고. 머리에 쏙쏙. 감사합니다.

[수지(실장)]

다시 한번 보니 새롭네요...잘봤습니다

[시나위]

좋은 정보 감사합니다,,,꾸벅!