분류 |
변적(㎡) |
비율(%) | |
전체 |
326,974 |
100 | |
공동주택용지 (3,576세대) |
185,000 |
56.7 | |
근린생활용지 |
4,871 |
1.5 | |
공공용지 |
공원 |
43,076 |
13.1 |
녹지 |
37,666 |
11.5 | |
학교 |
12,000 |
3.7 | |
도로 |
43,007 |
13.2 | |
유치원 |
909 |
0.3 |
- 개발이익 환수 : 경기도 도시계획위원회의 결정에 따라 전체부지의 40% 이상을 공원 등 공공용지로 무상제공하게 되고 문화예술회관은 완공 후 시에 기증될 것임.
2. 용도변경으로 인한 개발이익 추정
- 공업용지에서 주거용지로의 용도변경으로 인한 부동산 가치의 상승으로 발생하는 이익
- 위치 : 수원시 장안구 정자동 600-2번지 일원
- 면적 : 326,974㎡(약 94,000여평)
1) 개발계획 발표로 인한 부동산 가치 상승
- 2000년대 초 SK케미칼의 공동주택 개발의사를 피력한 이후 개발이 가시화되려는 시점인 2004년의 공시지가가 2003년에 비해 ㎡당 10만원이 상승하였으며, 지가변동률도 장안구 평균의 10배가 넘음. 공시지가액상 전체부지의 부동산 가치가 326억원 상승함.
2) 용도변경 승인으로 인한 부동산 가치 상승
- 2007년 7월 경기도 도시계획분과위원회의 주거용지로의 변경 의결이후 2008년 공시지가가 전년도에 비해 10만원 상승하였으며 이는 장안구 평균 지가변동률의 5배에 근접한 14.93%임.
3) 매각으로 인한 개발이익
- SK케미칼은 2008년 12월 22일 재무구조 개선 및 기업가치 제고를 위해 수원시 장안구 정자동 등 토지 9만 4000여평을 4,152억원에 프로젝트 금융투자회사인 에코멕스(SK케미칼, SK건설, SK D&D 등 SK그룹 계열사 등이 출자해 설립)에 매각키로 했다고 공시함.
- 매각 당시 SK케미칼 부지의 장부가는 1,350억원으로 SK케미칼은 자산재평가를 통해 장부가치도 기존 485억원에서 2003~4년 공시지가 수준으로 현실화함. SK케미칼이 영업외 수익으로 공시한 장부가와 매각액의 차이 약 2,800억원이 용도변경으로 인한 SK케미칼의 실질적인 개발이익으로 보임. 결국 SK케미칼은 이 부지에서 ㎡당 90만원, 평당 297만원의 땅값차익을 개발이익으로 챙긴 것으로 나타남.
- 4,152억원의 매각대금은 ㎡당 133만7913원(평당 441.5만원)을 받은 것으로 2003년 공시지가 38만원에 비해 252%, 2004년 공시지가 48만원에 비해 178%이상 높은 가격임. 결국 이 매각대금은 아파트 건립시의 용지비에 포함돼 고스란히 분양가에 전가될 것임.
4) 비고
- 정자동 600-2번지의 공시지가는 2003년 1월 1일 38만원에서 2008년 1월 1일 77만원으로 5년만에 102%나 치솟았는데 이는 공장부지가 해제되어 개발사업이 본격화될 것이라는 점에 따른 것으로 보임. 2003~2008년 동안의 SK케미칼 이전부지의 평균 지가변동률은 14.21%이며, 장안구 평균은 4.12%임.
※ 공동주택 개발이익
- 에코맥스는 SK그룹의 계열사들 등이 지분출자 하여 설립한 프로젝트 금융투자회사로 SK케미칼 부지의 개발이 완료되면 남은 수익을 출자비율에 따라 분배하고 청산하게 될 것임. 따라서 에코맥스가 SK케미칼 부지를 개발하여 발생할 개발이익은 다시 SK케미칼 등 SK그룹 계열사에게 귀속될 것임. 수원경실련은 추후 이 부분의 개발이익을 따로 발표할 예정임.
3. 문제점
1) 특혜논란이 이는 용도변경
수원시는 1994년 6월 1일 ‘2011 수원도시기본계획(안)’을 경기도에 상정하면서 당시 한일합섬인 공업용지 31만4천평을 주거용지로 변경해 줄 것을 요구하였으며, 경기도와 건설교통부를 거쳐 1999년 용적률 283.1%에 이르는 초고층 아파트 5,350세대의 한일타운이 조성되었음. 하지만 시가 특정 기업의 공업용지를 주거용지로 변경해 준 것을 놓고 특혜시비가 일어난 바 있음.
SK케미칼 부지에 대해서도 계속적인 특혜시비가 일고 있는데 2006년 수원시 행정사무감사의 지적과 더불어 2007년 ‘2025 수원도시기본계획(안) 공청회’에서도 구체적인 내용 없이 공업용지를 상업용지로 도시기본구상도의 색깔만 바꿔 변경한 것은 특혜논란의 시비가 된다고 지적된 바 있음.
이와 관련하여 전체부지 40% 이상을 공공부지로 제공하고 문화예술회관을 지어 수원시에 기부채납하는 것으로 개발이익이 환수된 다고는 하나, 4만여평의 공공용지와 문화예술회관으로 수천억원(용도변경으로 인한 이익만 2,800억원)의 개발이익이 생기는 용도변경 승인에 적합하지 않음. 차라리 수원시가 매입하여 공영개발을 했다면 수천억원의 개발이익을 수원시가 직접 환수할 수 있음.
2) 개발이익 환수 제대로 하는가?
-기부채납은 개발이익 환수가 아니다.-
- 경기도 도시계획위원회는 SK케미칼 부지의 용도변경을 위한 2025 수원도시기본계획(안)을 승인하면서 전체토지의 40%를 기부채납 하는 것을 조건으로 의결했음. 토지 기부채납이 마치 개발이익의 환수장치인양 호도되고 있음.
- 그러나 기부채납 면적은 대부분 녹지, 도로 등으로 도시개발에 필수적으로 할당해야 하는 부분이며 기부채납은 사업시행자가 자비를 부담하여 지출한 비용이 아니라 개발된 지구를 이용하는 소비자가 부담하는 것이며 또한 기부채납으로 공원이나 녹지가 조성된다면 결과적으로 시행자는 분양에 도움이 되고 소비자는 자산가치를 상승시키는 긍정적인 역할을 할 것이므로 기부채납은 본질적으로 개발이익 환수라고 할 수 없을 것임.
- 더구나 SK케미칼 부지 중 40%만을 기부채납토록 한 것은 (주)한화가 소래, 논현지구의 도시개발을 추진할시 인천시에 60%의 토지를 기부채납토록 했던 것에 비해서도 매우 적은 비중임. 또한 광교신도시의 유상공급면적이 34.3%에 불과했던 것과 비추어보면 SK케미칼 부지의 경우 녹지는 적고 시행자의 개발이익은 과다하게 높아지게 계획된 것으로 평가할 수 있음.
4. 결론 : 수원시는 지구단위계획을 제대로 심의하여 향후 용도변경 관리의 기준으로 삼아야 한다.
○ 지구단위계획(안) 제대로 심의해 특혜소지 없애고 개발이익 환수해야
- SK케미칼 부지에 대해 (주)에코맥스가 주민제안서를 제출하고 수원시의 본격적 심의를 앞두고 있다. 앞에서 살펴보듯 40%의 토지에 대한 기부채납을 제외하면 수원시가 개발이익으로 환수하는 것은 문화예술회관 정도로 국한되고 있다. 반면 SK케미칼은 이미 토지매각을 통해 상당한 개발이익을 가져갔고 추후 에코맥스는 아파트 개발과정에서 상당한 수익을 남길 것으로 예상된다. 따라서 수원시는 지구단위계획(안)의 심도 있는 심의를 거쳐 특혜소지를 없애고 개발이익을 실질적으로 환수하기 위한 보다 노력을 경주해야 할 것이다. SK케미칼 부지의 용도변경에 대한 심의는 공장부지의 개발이나 추후 공공기관 이전부지에 대한 시금석이 될 것이다.
- SK케미칼 부지의 개발은 용도변경으로 인한 개발이익이 어떻게 발생하고 발생한 개발이익이 어떻게 배분되는 지를 보여주는 대표적인 사례이다. 수원지역의 경우 한일타운 이후 시내에 위치했던 공장부지가 고색동 산업단지로 재조성 되고 기존 공장부지가 용도 변경되어 개발되는 곳에 적지 않게 존재한다. 이외에도 10여개의 공공기관이전부지와 SK케미칼 평동공장, KCC부지, 삼성전자 인근 매탄동 공업용지 등 공장부지가 매각, 용도변경 등을 통한 개발을 앞두고 있기에 SK케미칼 지구단위계획 심의가 향후 이들 부지에 큰 영향을 끼칠 수 있으므로 철저하게 개발이익을 환수조치 해야 할 것이다. 끝.