(2013.1.22.월) 금일 부동산 이슈

[제로미]

■ 올 부동산시장 주요 지역 5 : 충청권, 위례신도시, 동신2신도시, 세종시, 강남재건축

- 올해 새 정부 출범으로 부동산 시장 지형에 변화가 예상됨. 지난해 대선 당시 지역별 개발공약과 '부동산시장 정상화 종합대책' 등 굵직한 경기부양책이 가시권에 진입하면 매매심리 호전 등으로 국지적인 회복세가 전망되기 때문임.

<충청권>

- 충북의 경우 생명과학산업 육성, 충북내륙선 철도 복선·고속화, 충북내륙 교통인프라 확충(세종, 충북, 강원, 경북 북부연계), 청주국제공항 경쟁력 강화 지원, 국제과학비즈니스벨트 기능지구 활성화, 청주·청원 통합도시 행정·재정 지원, 보령∼울진 고속도로 건설 추진, 명품바이오 산림 휴양밸리 조성 등 8개에 달함.

- 충북은 충남도청 이전소재지 내포신도시 지원, 서해안과 중부내륙 교통망 구축, 충청내륙고속도로(제2서해안선), 세종시 건설 적극 지원, 공주, 부여 백제역사문화도시 조성, 동서5축(보령∼울진) 고속도로 건설, 충청권 광역철도(논산∼대전∼세종∼청주) 건설 등 6개에 이름.

<위례신도시, 동탄2신도시, 세종시>

- 올해 5개 사업장에서 총 3390가구가 공급되는 위례신도시는 수도권에서 유일한 강남권 신도시로 각종 인프라가 한꺼번에 들어서는 대규모 택지지구임. 무엇보다 마지막 남은 '반값 아파트'라는 점에서 청약 경쟁이 치열할 것으로 보임.

- '동탄2신도시'에서는 다음달 말 대우건설 등 7개사가 6027가구를 공급할 예정.

- 세종시는 탄탄한 개발호재와 풍부한 배후수요로 인기가 지속되고 있는 데다 지난해부터 국무총리실 입주를 시작으로 중앙행정부처 입주가 본격화되면서 장기적인 발전가능성이 주목받는 곳임. 올해 분양물량은 상반기 9100가구 등을 비롯해 총 1만8000여가구임.

<강남 재건축 경매물건>

- 가격 메리트가 높아진 강남 재건축 경매물건은 올해 상반기를 기점으로 저가매수세가 본격적으로 유입될 것이란 전망이 나오고 있음.

- 우리투자증권 김규정 부동산팀장은 "부양책 기대감과 바닥인식, 가격 메리트 등으로 2·4분기쯤에는 강남재건축 경매물건에 대한 저가매수세가 본격적으로 유입될 전망"이라며 "고점 대비 20∼40%가량 하락한 재건축 경매물건에 관심을 가질 만하다"고 말함.

■ 둔촌주공 ‘2+3종’승인, 집값 상승 예상 매물 실종, 통과 자체에 반색 반응도

<주민 "잘됐다" vs. "아쉽다">

- 서울시 도시계획위원회가 '둔촌주공 주택재건축 정비구역 변경지정 및 정비계획 변경결정안'을 통과시킨 둔촌주공 아파트 주민 반응은 '반반'으로 나뉨.

- 통과된 변경결정안은 용도지역 2종과 3종이 결합된 방식으로, 개발제한구역과 인접한 단지 동쪽은 2종인 용적률 250%를 적용하고, 서쪽은 3종 용적률 285%을 적용하는 절충안임.

- 2종이든 3종이든 너무 오래 끌어온 탓에 통과된 것 자체를 반기는 주민이 있는가 하면 3종으로 종상향이 됐다고는 하지만 소형면적도 많아 2종으로 가기를 원한 주민들은 아쉬워하고 있음.

- D중개업소 대표는 "이번 결정안은 2종도 아니고 3종도 아닌 '2+3종'으로, 우리나라에서 처음"이라며 "3종으로 상향된 것으로 보이긴 하지만 소형면적 30%를 적용하는 데다 기부채납까지 하고 나면 실익이 없다는 평가가 많다"고 얘기함.

<호가 '껑충', 급매물도 자취 감춰>

- 이번 심의 통과로 아파트값 오름세가 점쳐짐. 급매물이 속속 자취를 감춰 매물도 얼마 남지 않았다고 인근 중개업소들은 입을 모음.

- D부동산 관계자도 "서울시 도시계획위원회 심의 이전에도 통과될 것이라는 기대감에 급매물들이 회수됐다"며 "2~3일 지켜봐야 알겠지만 집주인들이 매매가를 올리는 상황이어서 호가가 1000만~2000만원 오른 것으로 볼 수 있다"고 설명함. 다만 매수심리가 꽁꽁 얼어있어 상승폭은 크지 않을 것이라고 봄.

■ 하루 유동인구 40만 서울역, 롯데아웃렛 오픈, 첫 도심형 아웃렛

- 롯데백화점은 철도·버스·전철 등 교통의 요지이자 서울의 최고 중심 상권인 서울역사 내에 아웃렛(서울역 롯데 아울렛)을 18일 공식 오픈함.

- 서울역은 하루 유동 인구만 40만명, KTX경부선과 경의선 철도뿐만 아니라 도심 공항 철도까지 연계되는 곳임. 113년 역사의 대한민국 철도 교통의 상징인 서울역에서 최고급 패션 브랜드를 합리적인 가격에 만날 수 있게 됨.

- 서울역 롯데 아울렛은 연면적 3만7000여㎡(1만1200평), 영업면적 1만2000여㎡(3400평) 규모임. 서울역 롯데 아울렛의 가장 큰 장점은 접근성임. 서울역점은 지하철 1·4호선이 통과하고, 50여개의 시내버스가 정차하는 서울의 최고 중심에 위치해 있음.

- 여기에 경부선 KTX, 경의선 철도를 이용하는 지방 고객과 도심 공항 철도를 통해 유입되는 외국 관광객에게도 서울역점은 서울은 물론 대한민국 방문 때 가장 먼저 만나는 대표 쇼핑 시설이 될 전망임.

- 외국인 관광객이 집중되는 서울 명동, 남대문 상권과 가깝다는 것도 장점임. 최근 급속히 확산되는 외국 쇼핑객의 합리적인 구매 성향에 비춰보면 서울역점의 미래를 예상할 수 있음.

■ 모듈러주택 : 레고 조립하듯 세입자 취향 따라 구조변경 가능, 건축비 20%이상 절감가능

- 모듈러 주택이란 공장에서 기본 골조와 전기 배선, 온돌, 현관문, 욕실 등 전체 공정 중 80%가량을 제작해 현장에서 내외장 공사를 마무리하는 일종의 조립형 주택임.

- 부동산 경기 침체와 도시형 생활주택 등 소형주택 열풍 속에서 모듈러 주택을 이용한 수익형ㆍ레저 부동산 투자가 뜨고 있음. 조립식 주택 건설을 통해 원룸ㆍ다세대주택ㆍ펜션 등을 지은 후 임대수익을 거두는 것임.

- 최대 장점은 투자비 절감과 공기 단축임. 모듈러 주택은 우리말로 `공업화 주택`으로도 불리는데 공장에서 미리 핵심 골조와 벽체 등을 대량 생산하는 방식이기 때문임. 국내 최초로 국토해양부에서 공업화 주택 인증을 받은 스타코에 따르면 모듈형 주택 건축비는 현재 3.3㎡당 300만원대 후반.

- 건축공정은 레고를 조립하는 과정과 유사함. 기본적으로 건축주가 원하는 건축 목적과 용지 상황에 맞는 설계가 끝나면 설계에 맞는 구조재를 부품식으로 공장에서 제조. 이후 부품을 현장으로 옮겨 건축물 뼈대가 되는 골조프레임을 먼저 조립한 후 바닥판을 설치함.

- 적용 용도는 땅콩주택과 도시형 생활주택뿐 아니라 관광객을 겨냥한 대형 숙박시설, 소규모 비즈니스호텔, 오피스텔 등도 가능함.

- 모듈러 주택이 지닌 또 다른 장점은 실내구조 변경과 용지ㆍ자재 재활용이 쉬움. 벽체를 이동하기 쉬워 거실벽을 제거해 거실과 방을 넓게 하나로 쓰거나 거실을 쪼개 또 다른 방을 만드는 등 변신이 자유자재임.

■ 견본주택대로 아파트를 짓는 방향으로 법제화 추진, 하자분쟁 줄어들 듯

- 국토해양부가 사업계획 승인 당시 공개된 견본주택대로 아파트를 짓는 방향으로 법제화를 추진, 수요자와 건설업계가 모두 반기고 있음.

- 그간 하자분쟁이 나면 시공에 대한 명확한 기준이 없었던 탓에 입주민과 시공사 간 법적 다툼이 잦았으나 이번 조치로 아파트 하자분쟁 소지가 크게 줄어들 것으로 보이기 때문임.

- 국토부는 최근 공동주택 하자 심사 또는 하자분쟁 조정 판정기준을 국토부장관이 고시할 수 있도록 수정한 주택법 개정안을 국회에 제출함. 국토부장관 고시를 통해 하자 판정의 잣대를 사업계획 승인 시점의 견본주택으로 못 박는 내용임. 견본주택에 전시한 벽지, 바닥재 등 마감재는 물론 부엌 싱크, 빌트인 가구, 조명과 스위치 등 시설물까지 모두 해당됨.

- 하지만 이와 관련돼 보완책도 마련돼야 한다는 지적이 일고 있음. 분양에서 준공까지 약 2년 동안 협력업체가 부도나거나 관련제품이 단종되는 등 예상치 못한 일이 벌어지기 때문임. 시공사가 모든 자재를 생산하는 게 아니기 때문에 이런 경우에는 마감재나 시설물 변경이 불가피함.

■ 중국 큰손들 부동산경기 침체에 해외로 눈돌려

- “한 중국인 부호가 아파트 35채를 구입했다. 직접 오지도 않았다. 지도만 보고 집을 샀다.” 캐나다 토론토 시에 있는 한 부동산 회사 관계자가 한 말임.

- 중국 정부의 규제로 부동산 경기가 침체하고 정치적 불안감이 가중하자 중국 부호들이 캐나다와 미국 부동산을 싹쓸이하고 있음.

- 캐나다 언론은 캐나다 투자자들이 회복세를 보이는 미국 부동산에 눈독을 들이고 있지만, 막강한 현금 동원력을 가진 중국인들을 당할 재간이 없다고 전함.

- 중국 부호들은 국내 부동산의 거품 빼기가 계속되자 해외 진출에 적극 나서고 있음. 중국 부동산포털사이트 써우팡(搜房) 모톈취안(莫天全) 사장은 “미국 부동산이 바닥을 찍었다. 지금이야말로 미국에 투자할 때”라며 해외 부동산 매입을 독려함. 그는 “중국 부호들에게 100만달러는 언제든지 내놓을 수 있는 여윳돈”이라고 덧붙임.

- 중국 부호들은 자녀 유학으로 구입하던 해외 부동산을 안전한 투자처로 주목하기 시작했함. 토지 사용권만 소유하는 중국과 달리 완전한 사유재산으로 인정되는 미국의 부동산이 안전한 거래와 수익성을 보장하기 때문임.