복잡한 재개발･재건축 양도세…아차! 실수하면 비과세 혜택 놓친다

[사랑방지기]

국세청이 알려주는 ｢양도소득세 실수톡톡｣ 시리즈 제3회차 사례 

국세청은 국민들의 양도소득세 고민에 도움이 되고자 부동산 양도 전 미리 알아두면 유용한 비과세·감면 요건, 절세 방안 등을 담은 ｢양도소득세 실수톡톡(talk talk)｣ 시리즈를 연재하고 있다.<*(1회차, 1.17.) 대표 실수사례, (2회차, 3.21.) 1세대 1주택 비과세> 

국세청은 이번 제3회차는 재개발･재건축 사업이 진행되거나 주택청약에 당첨되는 경우 취득하는 조합원입주권과 분양권에 관한 내용으로 구성했다.

재개발･재건축 관련 다양한 양도소득세 실수사례를 통해 놓치기 쉬운 비과세 혜택, 알아두면 좋은 절세방법 등을 알기 쉽게 설명하고 있다.

Ι 양도소득세 실수톡톡(talk talk) 제3회차 사례 내용 Ι

번호		구 분		제 목
1		입주권 대체주택		▸재개발 기간 동안 거주할 대체주택을 사업시행인가 전 취득하여 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례
2		입주권 대체주택		▸조합원입주권을 승계취득한 후 거주하기 위해 취득한 주택을 양도하였으나 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례
3		일시적 1주택+1입주권		▸신축주택에 거주하지 않아 일시적 1주택+1입주권 특례가 적용되지 않은 사례
4		일시적 1주택+1입주권		▸조합원입주권이 아닌 주택을 취득하여 일시적 1주택+1조합원입주권 특례가 적용되지 않은 사례
5		장기보유 특별공제		▸조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제를 잘못 적용한 사례
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6		일시적 1주택+1분양권		▸분양받은 주택의 등기접수일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하였으나 비과세를 적용받지 못한 사례
7		일시적 1주택+1분양권		▸분양권을 먼저 취득하여 일시적 1주택+1분양권 특례가 적용되지 않은 사례
8		분양권 및 주택 세율		▸분양권으로 취득한 신축주택을 양도하면서 세율을 잘못 적용한 사례

□조합원입주권･분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 주택에 해당하지 않지만 현행 양도소득세법에서는 각종 비과세 및 다주택 중과 여부를 판단하는 경우 주택 수 계산에 포함*하고 있다.

* (조합원입주권) ’06년 이후 취득분부터, (분양권) ’21년 이후 취득분부터

○더불어 1세대 1주택 비과세 제도가 적용되는 주택과의 과세형평을 위해 조합원입주권･분양권을 보유한 경우에도 비과세 규정을 두고 있다.

- 다만, 그 적용대상 및 세부요건 등에 차이가 있으므로 유의해야 한다.

Ι 주택･조합원입주권･분양권 비과세 규정 비교 Ι

구 분	주택	조합원 입주권	분양권
1세대 1주택 및 다주택 중과 판단 시 주택 수 포함	○	○	○
1세대 1주택 또는 1세대 1입주권 양도 시 비과세	○	○ (승계취득 제외*)	-
1주택자가 주택･조합원입주권･분양권 취득 시 종전주택 비과세	○	○	○
재개발･재건축 사업시행기간 중 거주 목적으로 취득한 대체주택 양도 시 비과세 특례	-	○ (승계취득 제외*)	-

* 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득한 경우에는 적용하지 않음

□｢양도소득세 실수톡톡｣은 누구나 쉽게 접근하여 활용할 수 있도록 국세청 누리집에 별도 코너*를 신설하여 제공하고 있으며, 국세청 공식 블로그, 페이스북 등을 통해서도 이용할 수 있다.

* 접근경로 : www.nts.go.kr 》 국세신고안내 》 국세청이 알려주는 양도소득세 실수톡톡

붙임

양도소득세 실수톡톡 제3회 주요 내용 <국세청 제공>

재개발 기간 동안 거주할 대체주택을 사업시행인가 전 취득하여 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례

∎
 A주택을 보유하고 있는 강세종씨는 A주택에 대한 재개발사업이 진행됨에 따라 사업시행인가 전 ’21.3월 B주택을 취득하여 거주하다가 ’24.2월 양도하고 대체주택 특례로 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함  ∎ 
대체주택은 사업시행인가일 이후 취득해야 비과세 가능, 사업시행인가일 전 취득한 주택은 대체주택 비과세 특례* 적용 불가 *(대체주택 특례) 1주택자가 재개발·재건축사업 시행으로 사업기간 동안 거주하기 위해 취득한 대체주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 특례∎ 
사업시행기간 중 취득한 대체주택에 대해 비과세를 적용받기 위해서는 대체주택 취득･거주･양도요건 및 신축주택 거주요건 충족 필요∎ 사업시행기간 중 대체주택을 취득하는 경우 주택을 어느 시점에 취득하고 양도하는 지에 따라 비과세 적용 달라지므로 미리 주택 취득·양도 계획 준비 필요