주택시장과 '전세'문제~!

주택하락시장, 중간점검해 보기나는 공인중개사시험위원으로 중개사시험문제를 출제할 때 챙피(?)하게도 2번이나 복수정답이 나와 망신살 뻐친적 있는데...당시 중개사협회에서 개업시 필수 이수해야하는 전문교육을 시킬 때 복수정답으로 추가 합격한 공인중개사분들께서 띨띨한 나 때문에 재수 삼수 안해도 된다하며 고맙다는 멍청한 댓가의 씁쓸한 점심을 얻어 먹은적 있는데...벌써 20년이나 지난 얘기다~!매년 되풀이되는 일이지만 지난 2022년 10월 치러진 제33회 공인중개사 시험에서도 출제 문제의 오류를 지적하는 이의신청이 여럿 제기됐다고 하는데...아마 나처람 띨띨한 출제위원들이 여럿 계시는가 보다~!시대의 흐름에 맞게 주택시장론 문제를 잠시 보자~!제1차 ‘부동산학개론’ 제4번 문항은 ‘신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인’을 박스 안에 5개 지문에서 고르도록 했다고 하는데...신규주택은 ‘정상재’이며 다른 조건은 동일하다는 조건을 달았고 첫 번째로 나온 지문은 ‘주택가격의 하락 기대’이다.시험 문제를 출제한 산업인력공단은 가 답안으로 이 지문이 옳은 것이라고 밝혔는데...즉, ‘주택가격이 하락할 것으로 보이면 수요자인 주택 구매자의 신규주택 구매가 줄어들 테고 수요가 줄면 신규주택의 공급도 줄어들 것’이라는 관점이다.그런데 여기의 함정은... 신규주택의 공급은 착공에서 완공까지 상당시간이 걸린다는 점이다.하여, 이 문제에 대해 이의를 제기하는 측에서는 해당 문항은...‘신규주택시장에서 장기적으로 공급을 감소시키는 요인을 모두 올바르다고 고른 것은?’이라고 되었어야 한다고 지적~!바로...본격적인 부동산 하락기를 맞으면서 공인중개사 시험도 이러한 사회경제적 상황을 반영한 시대적 문제를 내다보니 오류로 지적될만한 문제가 출제된 것으로 보인다.요즘 출제하라 하면 머리가 깨지는 두통으로 출제 못할 것 같지만 한번 봐 볼까?자~!여기서 이 문제를 들고 나온 것은 최근 언론에서는 매일 주택가격 하락이 이슈로...지난 2년간은 내 인생 반평생 부동산인생에서 난생처음 격어 본 코로나와 초저금리와 이에 따라 끔찍하게 폭등하던 주택가격이 급격히 폭락하는 장세를 보이면서 하루종일 주택가격 하락 관련 기사~!그리고, 이번 부동산 가격 하락의 가장 큰 원인으로는 코로나19를 겪으면서 시중에 넘치도록 풀린 유동성과 우크라이나 사태로  물가폭등에 나타나는 인플레이션 헷지를 위해 취해진 ‘금리 인상’이 주 메뉴이다.저금리시 레버리지효과를 바탕으로 금융기관에서의 차입금으로 주택을 구매한 ‘영끌족’이 금리가 오르면서 이자를 내기도 버거워지자 시중에 주택을 매물로 내놓으면서 주택가격 하락을 부채질하고 있다는 분석이지만...그러나 누가 뭐라해도 주택가격의 하락은 부동산 시장에서 수요가 빠른 속도로 줄었기 때문이다.자~!여기서 작년 여름부터 강의 때마다 언급했던 몇가지 요인들을 보자.첫째, 집값이 불안하고 떨어질거란 예상은 대한민국 국민 대부분이 예측했는데 요럴 때 매스컴에서 내가 예측했네 하면서 나오는 자칭 전문가가 있다.둘째, 폭등 때 도배를 하는 ‘공급부족’이란 말이 쏙 들어가면서 공급과잉문제와 금리문제가 주택시장을 도배할 것이며 요때 꼭 수요와 공급으로 계량분석하려는 전문가들이 입방아를 찧을 것이고...셋째, 미분양문제와 지방 주택시장에서 ‘분양의 무덤’이라는 표현이 대구시장부터 나올 것이고 비 강남 주택시장의 폭락사태를 문제시 하는 전문가들이 나올것이다..라 예견했는데 나 잘난 척 좀 하자~!진즉...금년 1월1일 마포 사무국에서 시무식 모임과 1월5일자 유튜브 동영상(박준호 교수)를 보시라~!마포 아현뉴타운이 과천 지정타가 인천 송도가 대한민국 주택시장을 좌지우지 하는가?대한민국 주택역사에서...'강남주택시장'의 3번 30% 대폭락(1991년, 1998년, 2008년)은 이번에는 일어날 확률이 매우 적다고 했는데...여러분 동네가 30% 떨어졌다고 강남은 눈하나 깜빡이지도 아니한다고...또, 허구헌널 부동산(주택)시장이 계량분석으로 미래예측이 가능하다면 계량분석 전문가를 국토부 장관에 앉혀야 한다고 빈정대지 않았는가~!땅꾼대학 여러분들 지금 주택시장을 좌지우지 하는게 뭔지 기억나세요~!“전세문제”전문가 분들과 매스컴이 온통 저금리와 우크라이나 사태와 미국 중앙은행 기준금리 등에 올빵할때...'우리 땅꾼대학"은 금년 1월1일 시무식모임에서 강연과...또, 유튜브에서 무조건(?) 금년 주택시장의 가장 커다란 문제는 “전세” 문제라 했죠~!요즘 은전문가분들과 매스컴에서 온통 주택시장의 문제는 "전세"라 합디다~!아마도 금년 제 34회 공인중개사 시험문제를 다시 출제하라 하면...주택시장 문항에 ‘전세시장이 주택시장을 좌지우지 한다‘라는 시대적 패러디임 문제를 제출해야 할듯하다.그리고...요즘 시장의 시그널이 바닥이 보일듯한 기사가 많이 나요죠~!다음 편에서는 '하락시장, 어디가 바닥인가'로 주택시장 동향을 점검해 봅시다~!

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황사 人-박준호 추천 3 조회 175 23.02.23 05:53 댓글 6

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꿈에그린
23.02.23 06:26

첫댓글 혜안과 통찰로 항상 알려주셔서 감사합니다
헬로우
23.02.23 12:22

1월초 부터 강의하시면서 올해 부동산 및 주택시장의 가장 핫!한 문제는 "전세시장의 변화"라고
강조하신 말씀에 전적으로 동의하면서 앞으로도 교수님의 선경지명적 지적을 마음에 두고
열심히 참석하고 경험을 넓혀 나가겠습니다.
김혜림
23.02.23 22:38

감사합니다
핫쿨죠죠
23.02.26 08:05

날카로운 분석과 열정적인 강의에 늘 감사드립니다.
천행
23.02.27 17:13

통찰력 감사합니다
홍의현
23.03.27 03:25

소중한 가르침 감사합니다 교수님