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도시지역 |
도시계획법상의 도시계획에 의하여 지정된 도시지역과 택지개발 예정지구, 국가 산업단지, 지방산업단지. 전원개발사업구역 |
준도시지역 |
도시지역에 준하여 토지의 이용과 개발이 필요한 집단생활근거지, 관광휴양시설 |
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농림지역 |
농림진흥지역 및 보존입지 |
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준농림지역 |
농림진흥지역이외의 농지 및 준보전입지/개발용도로 이용 가능한 지역 |
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자연환경보전지역 |
자연경관/수자원/해안/생태계/문화재/수산자원의 보호.육성지역 |
1. | 토지 | ||||||||||
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2. | 토지 소유자의 사업대안 | ||||||||||
토지소유자인 귀하의 사업대안은 아래와 같다. ·과거에는 세월이 흐름에 따라 부동산가격이 상승하기만 했기 때문에 부동산을 계속 보유하려는 경향이 강했었다. 하지만 IMF 사태이후에는 부동산 가격 급락을 처음으로 경험하며 투매하다시피 부동산을 매각한 기업이나 개인도 다수 있다. 마치 주식시장에서의 일반투자자들처럼 "오르니까 사고 내리니까 겁나서 팔고"하는 상황이 벌어졌던 것이다. 하지만 앞으로 국내 부동산시장의 특성은 과거와는 다른 형 태로 변한다. 리츠(REITs), 부동산펀드 등의 도입에 따라 부동산의 유동화가 급속히 진 전되고 오름과 내림이 반복되는 부동산주기가 보다 뚜렷이 나타나면서, 마치 가격변 동주기가 긴 주식시장처럼 부동산 시장의 특성이 변화한다. ·따라서 앞으로는 언제까지 보유하고, 언제 매각하고, 언제 개발할 것인가하는 "타이 밍"의 문제가 새롭게 대두된다. 즉 어떻게 할 것인가(보유?/매각?/개발?)만 결정하면 되는 것이 아니라, 언제 그렇게 할 것인가 또한 더불어 결정해야 한다. 즉 귀하가 해 야 할 일이 더욱 복잡해지고, 전문화되고, 조심스러워 지는 것이다. 주식 시장을 보라. 살 것인가/팔 것인가의 결정도 중요하지만 언제 사고 팔 것인가의 결정이 더욱 중요하지 않은가? ·IMF이후 외국자본이 들어와 방대한 규모의 국내 부동산을 사들였고 지금도 사들이는 중이다. 혹자는 우리의 부실 부동산을 그들이 사주어 다행한 일이라고 하지만, 이제 얼마후 그들은 그들의 취득원가에 높은 마진을 붙여서 우리에게 되팔려 할 것이며 그 중 상당부분을 실제로 되사게 될 것이다. 그렇다고 외국자본을 비판하자는 것은 절대 아니다. 경쟁우위를 가진 자가 이윤을 확보하는 것은 시장의 논리이기 때문이다. 하지만 억울해 할 것도 없지만 다행한 일도 아니라는 점은 우리가 알아야 한다. |
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토지시장이 꿈틀거리고 있다. 땅을 보러다니는 투자자들도 부쩍 늘어났다. 급매물이 회수되면서 호가도 오르고 있다. 아직은 수도권 일부 지역에 국한된 현상이지만 그 기세가 만만치 않다. 땅투자에 매력을 느끼는 사람들은 다른 재테크는 거들 떠보지도 않는 경우가 많다. 남들보다 한발 앞서 시장변화를 읽으면 수익률 더블도 어려운 일이 아니기 때문이다. 그러나 예전처 럼 사두면 이익을 얻을수 있다고 생각하다간 낭패를 보기 쉽다. IMF체제를 겪으면서 부동산시장의 패러다임이 크게 바뀐 탓이다. 반드시 투자금액대비 수익률을 따져본 뒤 행동에 나서야 한다. 어떻게 하면 땅투자로 돈을 벌수 있을까.
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토지는 주택과 달리 특수성이 강해 지역마다 성격이 제각각이다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 부동산보다 세심한 주의가 필요하다. 요즘엔 토지기획단이라 불리는 사기분양업자들도 기승을 부리고 있다. 사면 무조건 2배로 오른다는 달콤한 말에 속 아 성급하게 계약해선 안된다. 현장방문해야 성공적인 투자의 필수요건이다.
토지는 개별적인 이용규제가 많다. 따라서 투자목적으로 땅을 사더라도 땅을 개발할수 있는지 여부를 확인해야 한다. 준농림 지와 같은 전원형부동산은 토지이용계획확인원을 발급받아보면 된다. 건축법상 폭 4m 도로가 있어야 건축허가가 난다. 상수도가 없는 부지의 경우 직접 설치하는 번거로움을 감수해야 한다. |
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농지법상 농지라 함은 전, 답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지 현상에 의하는 것으로 다음과 같은 것들이 있다.(법 제2조의1 영 제2조1항)
위의 토지의 개량시설의 부지와 고정식 온실, 버섯 재배사 등의 시설의 부지
1. 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속하여 농지는 경자유전의 원칙에 따라 농어민만이 농지를 취득할 수 있고 농민이 아닌자가 농지를 취득하려면 까다로운 절차를 밟아야 하며 그 방법은 다음과 같다. 첫째로는 농지취득자격증명을 발급받아 취득하는 방법이 있고 둘째로는 농지전용허가를 득하여 농지를 취득하는 방법 셋째로는 농지전용허가를 득한 농지를 구입하는방법이 있다. 이 세가지 방법중에서 농민이 아니라면 가장 손쉬운 방법이 농지전용허가를 득한 농지를 취득하는 방법이나 토지가격이 고가로 형성된다는 단점이 있고 둘째방법의 경우에는 농지전용허가를 득하지 못할 경우가 있다는 단점이 있고 가격은 비교적 저렴하다는 장점이 있고, 첫째 방법으로 농지를 취득할 경우에는 농지로 이용하여야 한다는 단점이 있는 반면 가격이 저렴하다는 장점도 있다. |
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최근 금융권의 금리안정세와 주식시장의 보합세가 이어지자 토지시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 토지는 주택시장과 달리 개별성이 강해 항상 일반인들이 매수 적기를 포착하기가 쉽지 않다. 그러나 경제회복세가 역력하고 아직은 매물이 풍부한 만큼 선택의 폭은 넓은 편. 토지 투자를 한다면 올 상반기가 적기로 전망된다. 토지를 종목별로 분석하면 다음과 같다.
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대지는 전용허가와 같은 복잡한 과정을 거치지 않고도 바로 집을 지을 수 있다는 점이 가장 큰 매력이다. 그러나 토지거래 허가구역 내에서는 일정 기준 이상 (151평) 의 대지를 매매할 때에는 거래허가를 받아야 한다. 토지거래허가 구역이 속한 시, 군과 그와 인접한 시, 군에 거주하는 자가 거주용 토지를 취득하는 경우라면 허가 조건이 충족되는 것으로 본다. 즉, 외지인이라도 자신의 거주용 주택용지를 취득하는 경우라면 허가 기준에 적합한 것으로 본다. 다만 이 경우 1년 이상의 무주택자라는 사실을 증명해야 한다. 따라서 토지거래 허가구역 내의 허가대상 대지를 구입하기 위해서는 현지 거주인이거나 외지인 (허가 대상 토지가 속한 구역의 인접 시, 군) 의 경우 1년 이상의 무주택자여야 한다. 서울에 살면서 인접 김포, 고양, 남양주 등의 대지를, 분당 거주자라면 용인, 광주 등의 대지를, 무주택 1년 이상의 요건만 갖추고 있으면 무리없이 토지거래 허가를 받을 수 있다. 유의사항 (1) 공동매입의 경우, 지분별 등기 평수 (개인별 보유 평수)는 토지거래 허가기준 (151평) 에 미치지 못하더 (2) 공동매입시 모든 지분별 소유자는 허가 조건 (현지인이거나 무주택 1년 이상) 을 충족해야 한다. (3) 원소유주가 필지를 나누어 (토지거래 허가기준 평수 이하로 분할) 판매하더라도 필지 분할 후 최초의 (4) 따라서 규정만으로 보면, 단지형 전원주택을 매입하는 경우에도 매입자는 대지로서의 토지거래 허가기준에 적합한 자격을 지녀야 한다.
도시계획 조례가 시행되면 도심에서 충족되지 못하는 주택수요는 그린 벨트로 몰리게 될 가능성이 높다. 그렇다고 모든 그린벨트가 투자가치 가 있는 것은 아니다. △우선해제지역 △사람이 많이 사는 곳 △기존주택이나 개발이 확실한 곳 △도로망이 좋은 곳 △근린생활시설이 가까운곳 등이 투자대상으로 꼽힌다. 남북정상회담과 관련해 접경지역 투자도 관심을 모으고 있다. 그러나 접경지역은 신중한 투자가 필요하다. 우선 도로를 따라 투자하는 게 좋다. 남과 북을 잇는 길목이 끊어진 지역, 예컨대 국도 1, 2, 3, 5, 7호선과 철도 연결지역인 경의선, 경원, 금강산선 주변이 유망하다. 이런 곳들은 장기적으로 남북 연결통로 가 될 가능성이 높은 게 장점이다. 다만 서울과 가까운 곳에 투자하는 게 안전하다. 문산이나 파주, 금촌, 연천, 철원 등을 우선 투자지역으로 꼽을 만하다. |
첫댓글 좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^