토지투자

[오도리™]

토지분류 및 유형별 특성 투자를 위한 토지매입 전략 토지매입시 주의사항 농지란? 토지 투자 전략 대지매입

용 도 지 역	도시지역	도시계획법상의 도시계획에 의하여 지정된 도시지역과 택지개발 예정지구, 국가 산업단지, 지방산업단지. 전원개발사업구역
	준도시지역	도시지역에 준하여 토지의 이용과 개발이 필요한 집단생활근거지, 관광휴양시설 용지, 농공단지, 집단묘지등 각종 시설용지
	농림지역	농림진흥지역 및 보존입지
	준농림지역	농림진흥지역이외의 농지 및 준보전입지/개발용도로 이용 가능한 지역
	자연환경보전지역	자연경관/수자원/해안/생태계/문화재/수산자원의 보호.육성지역

1.

토지

 

	첫째 지적법상의 "지목"이 무엇인지를 확인해야 하고
	둘째 국토이용관리법상 "용도지역"이 무엇인지를 확인한 후
	셋째 상기용도지역이 "도시지역"인 경우에는 다시 도시계획법상의 "지역/지구/ 구역"의 내용을 확인해야 하며
	넷째 도시계획법상의 "지역" 용도별로 어떤 건물을 지을 수 있는지에 대한 "건축법상의 규정"을 확인해야, 비로소 본인이 소유한 토지의 특성과 잠재가치를 기본적인 수준에서 알 수 있다.
	그러나 기타 관련법들이 복잡하게 얽혀 있어서, 정확한 검토는 전문가들의 조언을 받아야 하는바, 본장 "제2절 토지기본지식"을 참조하시기 바란다.

2.

토지 소유자의 사업대안

토지소유자인 귀하의 사업대안은 아래와 같다.

·과거에는 세월이 흐름에 따라 부동산가격이 상승하기만 했기 때문에 부동산을 계속 보유하려는 경향이 강했었다. 하지만 IMF 사태이후에는 부동산 가격 급락을 처음으로 경험하며 투매하다시피 부동산을 매각한 기업이나 개인도 다수 있다.

마치 주식시장에서의 일반투자자들처럼 "오르니까 사고 내리니까 겁나서 팔고"하는 상황이 벌어졌던 것이다. 하지만 앞으로 국내 부동산시장의 특성은 과거와는 다른 형 태로 변한다. 리츠(REITs), 부동산펀드 등의 도입에 따라 부동산의 유동화가 급속히 진 전되고 오름과 내림이 반복되는 부동산주기가 보다 뚜렷이 나타나면서, 마치 가격변 동주기가 긴 주식시장처럼 부동산 시장의 특성이 변화한다.

·따라서 앞으로는 언제까지 보유하고, 언제 매각하고, 언제 개발할 것인가하는 "타이 밍"의 문제가 새롭게 대두된다. 즉 어떻게 할 것인가(보유?/매각?/개발?)만 결정하면 되는 것이 아니라, 언제 그렇게 할 것인가 또한 더불어 결정해야 한다. 즉 귀하가 해 야 할 일이 더욱 복잡해지고, 전문화되고, 조심스러워 지는 것이다.

주식 시장을 보라. 살 것인가/팔 것인가의 결정도 중요하지만 언제 사고 팔 것인가의 결정이 더욱 중요하지 않은가?

·IMF이후 외국자본이 들어와 방대한 규모의 국내 부동산을 사들였고 지금도 사들이는 중이다. 혹자는 우리의 부실 부동산을 그들이 사주어 다행한 일이라고 하지만, 이제 얼마후 그들은 그들의 취득원가에 높은 마진을 붙여서 우리에게 되팔려 할 것이며 그 중 상당부분을 실제로 되사게 될 것이다.

그렇다고 외국자본을 비판하자는 것은 절대 아니다.

경쟁우위를 가진 자가 이윤을 확보하는 것은 시장의 논리이기 때문이다. 하지만 억울해 할 것도 없지만 다행한 일도 아니라는 점은 우리가 알아야 한다.

토지시장이 꿈틀거리고 있다. 땅을 보러다니는 투자자들도 부쩍 늘어났다. 급매물이 회수되면서 호가도 오르고 있다.

아직은 수도권 일부 지역에 국한된 현상이지만 그 기세가 만만치 않다. 땅투자에 매력을 느끼는 사람들은 다른 재테크는 거들 떠보지도 않는 경우가 많다. 남들보다 한발 앞서 시장변화를 읽으면 수익률 더블도 어려운 일이 아니기 때문이다. 그러나 예전처 럼 사두면 이익을 얻을수 있다고 생각하다간 낭패를 보기 쉽다. IMF체제를 겪으면서 부동산시장의 패러다임이 크게 바뀐 탓이다. 반드시 투자금액대비 수익률을 따져본 뒤 행동에 나서야 한다.

어떻게 하면 땅투자로 돈을 벌수 있을까.

택지개발지구 인근토지가 유망하다
가장 안전한 토지투자방법은 택지개발지구에 인접한 땅을 사는 것이다. 택지지구는 정부정책에 따라 체계적으로 개발되기 때문에 어느정도 예측이 가능하다. 따라서 안정적인 투자수익을 얻을수 있다. 주식시장에서의 블루칩과 비슷하다. 가격이 비싼게 단점이지만 쫓아다니다 보면 값싼 매물도 만날수 있다.

그린벨트 해제대상지를 주목하라
국토의 5.4%에 해당하는 그린벨트는 71년 이후 금단의 땅이었다. 그러나 순차적으로 규제가 풀리고 있어 고수익의 가능성 이 열려있다. 그린벨트 지정전 지목이 대지였던 경우 4월부터 주택이나 음식점을 새로 지을수 있다. 또 20가구이상 집단취락지역 이나 보존가치가 없는 지역등도 눈여겨봐야 할 투자대상지다.

경매로 사라
수도권 일대에서 토지경매물건은 한달평균 2천5백건 정도 쏟아지고 있다. 낙찰가도 감정가의 50~60%대로 시세의 절반가격에 살수 있는 경우가 많다. 전원주택용도라면 자금사정으로 경매에 부쳐진 단지형 전원주택지를 눈여겨 볼만하다. 양평군 단원면 소재 전원주택은 분양가가 1억4천만원이었지만 건축비도 안되는 7천4백만원에 지난달 낙찰됐다.

지역편견을 버려라
땅투자 하면 누구나 용인 양평 파주 가평등을 꼽는다. 이같은 지역편견을 버려야 된다. 이천시 마장면 해 월리는 용인시 백암면 가창리보다 교통여건이나 입지여건이 좋다. 그러나 시세는 가창리가 용인땅이라는 프리미엄을 업고 평당 3 만~5만원 더 비싸다. 지역편견을 버리면 실제가치보다 30%이상 저렴한 값으로 토지를 장만할 수 있다.

개발전략을 짜라
지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프연습장용으로 산 땅이라도 본격 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지,농사를 짓지 않는 채 버려진 땅등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴수 있다.

토지는 주택과 달리 특수성이 강해 지역마다 성격이 제각각이다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 부동산보다 세심한 주의가 필요하다. 요즘엔 토지기획단이라 불리는 사기분양업자들도 기승을 부리고 있다. 사면 무조건 2배로 오른다는 달콤한 말에 속 아 성급하게 계약해선 안된다. 현장방문해야 성공적인 투자의 필수요건이다.

지적도와 현장이 일치하나
도로지역내 토지는 구획정리가 돼 있지만 지방토지는 현장과 지적공부상 차이날 때가 많다. 따라서 현장방문이 필수다. 지적 상에는 도로가 있는데 실제로는 도로가 없거나 지적상 맹지(도로가 없는 토지)이지만 실제로는 도로가 있는 경우도 있다. 서류상 으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다.

투자목적을 분명히 해라
토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으 로 검토해야 한다.전원주택을 지어 출퇴근하려면 직장과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서 둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지,상수도 보호구역이 아닌지등을 검토해야 한다.

개발계획을 과신하지 마라
소개업자의 말을 액면 그대로 믿어선 안된다. 심지어 정부조차 개발계획을 과장되게 발표하는 경우가 많다. 구체적인 일정을 점검하지 않고 개발계획만 믿고 투자하다가는 낭패를 보기 쉽다. 개발사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과 달리 추진일 정이 더디다. 현실적으로 가능한지,추진상황은 어떤지를 관련 지자체와 건설교통부등에 문의해봐야 한다.

취득목적에 맞게 개발할수 있나

토지는 개별적인 이용규제가 많다. 따라서 투자목적으로 땅을 사더라도 땅을 개발할수 있는지 여부를 확인해야 한다. 준농림 지와 같은 전원형부동산은 토지이용계획확인원을 발급받아보면 된다. 건축법상 폭 4m 도로가 있어야 건축허가가 난다. 상수도가 없는 부지의 경우 직접 설치하는 번거로움을 감수해야 한다.

농지법상 농지라 함은 전, 답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지 현상에 의하는 것으로 다음과 같은 것들이 있다.(법 제2조의1 영 제2조1항)

1. 농작물의 경작에 이용되는 토지
2. 다년성 식물 재배지로 이용되는 토지

위의 토지의 개량시설의 부지와 고정식 온실, 버섯 재배사 등의 시설의 부지

단, 다음의 토지는 농지에서 제외된다.　

1. 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속하여
1. 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
2. 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 다년성 식물의 재배에 이용되는 토지
3. 초지법에 의하여 조성된 토지

　
농지의 취득

농지는 경자유전의 원칙에 따라 농어민만이 농지를 취득할 수 있고 농민이 아닌자가 농지를 취득하려면 까다로운 절차를 밟아야 하며 그 방법은 다음과 같다.

첫째로는 농지취득자격증명을 발급받아 취득하는 방법이 있고 둘째로는 농지전용허가를 득하여 농지를 취득하는 방법 셋째로는 농지전용허가를 득한 농지를 구입하는방법이 있다.

이 세가지 방법중에서 농민이 아니라면 가장 손쉬운 방법이 농지전용허가를 득한 농지를 취득하는 방법이나 토지가격이 고가로 형성된다는 단점이 있고 둘째방법의 경우에는 농지전용허가를 득하지 못할 경우가 있다는 단점이 있고 가격은 비교적 저렴하다는 장점이 있고, 첫째 방법으로 농지를 취득할 경우에는 농지로 이용하여야 한다는 단점이 있는 반면 가격이 저렴하다는 장점도 있다.

최근 금융권의 금리안정세와 주식시장의 보합세가 이어지자 토지시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 토지는 주택시장과 달리 개별성이 강해 항상 일반인들이 매수 적기를 포착하기가 쉽지 않다. 그러나 경제회복세가 역력하고 아직은 매물이 풍부한 만큼 선택의 폭은 넓은 편. 토지 투자를 한다면 올 상반기가 적기로 전망된다.
그러나 거래는 대부분 서울 근교 위주로 이뤄지고 있다. 다른 지역은 아직 보합세인 실정이다. 다른 지역은 아직 보합세인 실정이다. 수도권 지역의 경우 너무 값싼 매물만 노리다가 시기를 놓칠 수 있는데, IMF 체제 이전 가격대비 60 - 70%, 현 시세의 80%정도 금액이라면 매수에 성공했다고 볼 수 있다. 토지는 도로문제, 건축행위 여부, 개발계획 등 개별특성이 강해 반드시 해당 지방자치단체를 방문하여 취득 목적과 맞는지 확인하는 게 필요하다.

토지를 종목별로 분석하면 다음과 같다.

택지개발지구내 토지
공공택지 지구내 토지는 땅 투자에 대한 전문지식이 없는 일반 투자자들에게 가장 안정적인 투자처다．우선 철저한 사전 수요예측을 통해 체계적으로 개발돼 안정적인 수요기반을 갖춘데다 가격 하락에 대한 우려도 없다．특히 아파트 월세전환 가속화로 전세 물량이 달리고 있다. 전세입자들은 주차문제가 해결되는 수도권 단독 택지에 수요가 몰리고 있다. 택지지구내 단독택지의 인기가 이처럼 치솟고 있는 것은 전체 건축 연면적의 40%까지 점포를 들여 상가용도로 직접운영,임대할 수 있는 데다 10∼15가구의 다가구주택을 지어 임대사업을 할 수 있기 때문이다．
이로 인해 최근 신규 공급된 수원시 영통지구의 단독택지는 최고 1500대1을 웃도는 사상 초유의 경쟁률을 기록했다. 의정부시 송산지구,수원시 천천2지구,구리시 토평지구 등의 단독택지도 경쟁률 수십 또는 수백대1의 선풍적인 인기를 끌며 공급물량이 동났다．기존 단독택지도 최근들어 분양가의 2∼3배씩 프리미엄이 붙어 거래되는 등 토지시장 활성화를 주도하고 있다．

신개발지 주변
수도권에서 신개발지를 꼽는다면 우선 택지개발지구를 꼽을 수 있다．그중에서도 핵심 지구는 경기 화성군 동탄면 일원의 화성신도시． 건교부는 지난달 27일 화성군 태안읍 과 동탄면 일대 274만평을 택지개발예정지구로 지정했다.이곳에 자족기능을 겸비한 4만여가구의 주택을 오는 2005년까지 짓는다．화성신도시 주변 토지시장은 주로 공장대체 수요가 주류다．
신도시 개발예정지 안에 들어선 공장이 500여개가 넘는데다 택지개발이 본격화되는 1∼2년 안에 이들 공장중 대부분이 지구밖으로 이전해야 하기 때문이다． 이곳 부동산 업계 관계자들은 공장이 옮겨가기 위해 필요한 땅만 최소 10만여평에 이를 것이라고 내다 봤다．이 때문에 최근 주변 준농림지를 매입하려는 수요가 꾸준히 이어지고 있다．현재 이곳 땅값은 평당 40만∼60만원선이나 신도시개발이 본격화 되면 주변 땅값도 오를 것이라는 기대 때문에 땅주인들이 매물을 거의 회수한 상태다．
개발분위기가 무르익고 있는 경기 파주시 교하면 일원도 빼 놓을 수 없는 관심지역이다．파주시는 이달초 파주교하지구를 비롯,교하2지구 등 택지개발지구 2곳을 포함해 이 일대 150만여평을 도시계획구역으로 지정했다. 파주시의 중심축으로 개발한다는 계획을 수립해 놓고 있다．이로 인해 경의선 운정역 일대 역세권 땅값이 최근 최고 200만수준으로 지난해 말보다 50만원가량 뛰었다．
최근 교하지구에 대한 보상이이뤄져 보상금이 다시 대체토지 수요로 흘러들 움직임을 보이고 있다. 서해안고속도로 개통으로 수도권까지 통행시간이 1시간 이내로 앞당겨진 서해안권의 경기 평택시 포승,충남 당진군 송악 등지의 고속도로변 및 공장후보지,오는 2002년 세계 꽃 박람회를 앞두고 서해안권 관광1번지로 부상하고 있는 충남 태안군 안면도 등이 새로운 투자적지로 손 꼽히고 있다．

그린벨트 우선해제 지역
그린벨트가 풀리더라도 대부분 1종 전용주거지역으로 묶여 단독주택 정도만 지을 수 있게 건축이 제한된다. 이미 땅값이 많이 올라 투자수익에 대한 메리트는 많지 않다．하지만 수십년간 그린벨트에 묶여 개발이 제한돼 온 만큼 주거환경 측면에선 기존시가지와는 비교가 안될정도로 빼어나다．따라서 고급주택수요자를 겨냥한 투자에 관심을 가져볼 만하다．
서울 서초구 염곡동 염곡마을,방배동 전원마을,강남구 자곡동 못골마을,율현동 방죽1마을 등은 고급주거지,서울 은평구의 진관내외동,구파발동,강서구 개화동의 부석·신대 마을,서울 노원구 상계1동 상계마을 등은 양호한 교통여건으로 임대사업용 주거지역으로 각각 떠오를 전망이다．

전원주택 단지
대부분 분양을 목적으로 개발돼 입지 여건이나 주변 환경이 우수한 편이고 복잡한 인,허가를 이미 취득해 바쁜 도시인에게는 편리하다. 그러나 지난해 외환위기로 단지 조성이 이미 완료된 택지를 인근 준농림지(밭) 가격수준에서 살 수 있는 곳이 아직 남아있다. 이 경우 개발업자의 자금사정 으로 몇개 필지만 한정해 개발 비용을 포함시키지 않고 토지가격만으로 분양하기 때문에 수요자 입장에서는 경제적 시간적 비용을 절감하는 효과를 거둘 수 있다. 최근 평당 85만원이던 경기도 용인시 이동면에 있는 전원주택 단지를 평당 46만원에 매입한 사례도 있을 정도다.

강제처분 명령을 받은 농지
지난 96녀누 1월 1일 이후 농사지을 목적으로 산 뒤 방치했거나 위장 영농을 한 경우 행정기관으로 부터 강제처분 명령을 받은 농지는 사정이 급할 수밖에 없다. 처분 통지를 받고 1년 6개월 이내 매각하지 않을 경우 매년 공시지가의 20%에 해당하는 이행 강제금을 부담해야 하므로 그만큼 값싸게 매입할 수 있다.

부도난 공장
지난해 경제위기로 상당한 중소기업들이 부도났다. 수도권 곳곳에 방치돼 있는 중.소형 공장의 경우 대부분 교통이 좋은 지역에 있어 공동주택지나 전원주택지로 가능하다. 이러한 공장은 도로포장 전기시설 상.하수도 등 건축물로서의 기초 시설이 완비돼 있다. 따라서 기반 시설에 필요한 추가 비용이 절감되고 개.보수하여 임대도 가능하다. 공장은 대부분 채권자가 금융권으로 돼 있어 해당 법원에서 경매가 진행되므로 경매로 취득하는 게 좋다. 최근 경기도 광주군 실촌면에 대지 6백 98평 건물 1백 98평의 공장이 경매로 나왔는데 감정가격 (3억2천만원)의 절반 가격인 1억 7천만원에 낙찰되기도 했다.

가든, 호텔 부지
북한강변이나 남한강변은 빼어난 입지 여건으로 먹거리나 모텔등이 많은 편이다. 강변은 대부분 수질보호 구역으로 돼 있어 인.허가 사항이 까다로워 한때는 인.허가 커미션만 수천만원에 이를 때도 있었다. 그러나 지난해 경제한파로 인해 위치 좋은 곳에 허가를 받아놓고도 사정상 급매로 나온 매물이 있다. 또한 인.허가 당시 건축기간 (통상 허가일로 부터 1년이내) 이 지정돼 기간 만료직전에 있는 매물은 사정이 급한만큼 시세보다 값싸게 매입할 수 있다

대지는 전용허가와 같은 복잡한 과정을 거치지 않고도 바로 집을 지을 수 있다는 점이 가장 큰 매력이다. 그러나 토지거래 허가구역 내에서는 일정 기준 이상 (151평) 의 대지를 매매할 때에는 거래허가를 받아야 한다.

토지거래허가 구역이 속한 시, 군과 그와 인접한 시, 군에 거주하는 자가 거주용 토지를 취득하는 경우라면 허가 조건이 충족되는 것으로 본다. 즉, 외지인이라도 자신의 거주용 주택용지를 취득하는 경우라면 허가 기준에 적합한 것으로 본다. 다만 이 경우 1년 이상의 무주택자라는 사실을 증명해야 한다. 따라서 토지거래 허가구역 내의 허가대상 대지를 구입하기 위해서는 현지 거주인이거나 외지인 (허가 대상 토지가 속한 구역의 인접 시, 군) 의 경우 1년 이상의 무주택자여야 한다.

서울에 살면서 인접 김포, 고양, 남양주 등의 대지를, 분당 거주자라면 용인, 광주 등의 대지를, 무주택 1년 이상의 요건만 갖추고 있으면 무리없이 토지거래 허가를 받을 수 있다.

유의사항

(1) 공동매입의 경우, 지분별 등기 평수 (개인별 보유 평수)는 토지거래 허가기준 (151평) 에 미치지 못하더
(1) 라도 공동매입 대상토지 면적이 기준을 넘을 경우 토지거래 허가를 받아야 한다.

(2) 공동매입시 모든 지분별 소유자는 허가 조건 (현지인이거나 무주택 1년 이상) 을 충족해야 한다.

(3) 원소유주가 필지를 나누어 (토지거래 허가기준 평수 이하로 분할) 판매하더라도 필지 분할 후 최초의
(1) 거래시에는 원 필지의 면적이 토지 거래 허가기준 면적을 상회하면, 예외없이 토지거래 허가를 받아야 한다.

(4) 따라서 규정만으로 보면, 단지형 전원주택을 매입하는 경우에도 매입자는 대지로서의 토지거래 허가기준에 적합한 자격을 지녀야 한다.

도시계획 조례가 시행되면 도심에서 충족되지 못하는 주택수요는 그린 벨트로 몰리게 될 가능성이 높다.

그렇다고 모든 그린벨트가 투자가치 가 있는 것은 아니다.

△우선해제지역 △사람이 많이 사는 곳 △기존주택이나 개발이 확실한 곳 △도로망이 좋은 곳 △근린생활시설이 가까운곳 등이 투자대상으로 꼽힌다.

남북정상회담과 관련해 접경지역 투자도 관심을 모으고 있다.

그러나 접경지역은 신중한 투자가 필요하다. 우선 도로를 따라 투자하는 게 좋다.

남과 북을 잇는 길목이 끊어진 지역, 예컨대 국도 1, 2, 3, 5, 7호선과 철도 연결지역인 경의선, 경원, 금강산선 주변이 유망하다.

이런 곳들은 장기적으로 남북 연결통로 가 될 가능성이 높은 게 장점이다.
일부에서는 접경지역지원법 내용을 모르고 투자해 낭패를 당하는 경우도 있다. 이 법은 말 그대로 개발을 지원하기 위한 특별법이다. 법안 내용을 충분히 이해하고 활용하면 좋은 투자기회를 맞을 수 있다.

다만 서울과 가까운 곳에 투자하는 게 안전하다. 문산이나 파주, 금촌, 연천, 철원 등을 우선 투자지역으로 꼽을 만하다.

[오도리™]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^