인구로본 20년 후 우리나라 부동산 전망

[조던]

인구로본 20년 후 우리나라 부동산 전망

한국과 일본의 비교를 통해서 향후 부동산 전망에 대해서 글을 썼죠.

이번에는 좀 더 디테일하게 인구와 연관하여 부동산에 관한 전망을 해보고 그에 관한 생각을 해보겠습니다.

통계청에 가면 유용한 자료가 많습니다.

이것은 움직이는 인구 피라미드라는 자료입니다.

우선 첫번째 그림은 1981년의 연령별 인구자료입니다.

여기서 자세히 보셔야 할 것이 인구피라미드 중 어디가 가장 넓은 면을 가지고 있느냐입니다.

위의 그림은 이집트의 피라미드와 같이 노인 인구는 거의 없으면서 아이들은 엄청나게 많은 피라미드의 구조입니다.

그럼 만으로 20세(1961년생)여자 44만명 정도 되는군요. 앞으로 만 나이로 부르겠습니다.

대충 남녀 합해서 88만명이 됩니다.

그리고 아래에 10세(1971년 생) 여자와 남자의 합이 1961년생의 인구보다 조금 더 많습니다.

이 구간제일 넓다고 볼 수 있군요.

그리고 그 아래에 1세(1980년 생)의 여자와 남자의 합이 당시20세(1961년 생)과 비교하더라도 그리 적지 않습니다.

이 때 당시 40세(1941년생)의 인구비율을 보면 남녀 합이 44만명 정도 됩니다.

1961년이나 1971년생에 비해 절반정도를 차지하고 있습니다.

여기서 40세란 나이대는 중요합니다.

왜냐하면 40정도 되는 나이에 결혼하여 애들을 낳고 본격적으로 집을 사는 시기가 되기 때문입니다.

경제적으로나 연령적으로 내집마련의 시기란 뜻이 되겠지요.

이러한 피라미드 구조를 가진 나라는 후진국이 많습니다.

이러한 1961년생부터 1980년생 정도까지의 인구분포가 많다는 것은 앞으로 인구가 계속해서 늘어난다는 뜻이 된다는 것이죠.

이 시기에 공부를 한사람들은 모든 것이 부족했던 시기입니다.

학교, 집, 공공시설, 직장 등등 이루 헤아릴 수 없이 많습니다.

인구는 폭발적으로 늘었고 사회 간접자본은 턱없이 부족했습니다.

초등학교 입학해서 오전반, 오후반은 기본이었고 한학년에 무려 15반까지도 있었습니다.

지금은 초등학교 학년당 5반 정도면 굉장히 많은 반이라 하더군요.

게다가 한 반당 60명은 족히 넘었습니다.

대학입시는 어땠나요?

재수생까지 합하면 90만명 정도였고 대학교도 부족해서 대학에 가는 사람은 16-18만명 정도였습니다.

지방에 있는 허접한 4년제 대학에 들어가려 하더라도 쉬운 것은 아니었습니다.

최소 2:1정도 경쟁률은 되었던 것으로 기억됩니다.

지금은 대학교 어떤가요?

정원을 못 채운 대학이 부지기수입니다.

1981년의 인구통계를 본다면 20세(1961년생)가 본격적으로 집을 사는 시기가 되는 2001년에는 폭발적으로 인구가 늘어나서 집을 비롯한 부동산이 모자랄 것이란 것이 보이지 않습니까?

그럼 2001년도 인구통계를 보도록 하겠습니다.

이것이 2001년도의 인구통계입니다.

예상했던대로 40세(1961년 생) 많이 살아남았네요. 43만명 가까이 됩니다. 남녀 합해서 86만명 정도 되겠군요.

이민과 사망 등으로 줄기는 했지만 적은 인구변동입니다.

많이 죽지는 않았네요.

여기서 보면 3차례의 베이비붐 세대가 나타나는데 1961년생, 1971년생, 1981년생입니다.

이들은 남녀 합하여 80만명을 넘어섰고 우리나라의 근간을 이루는 주력세대로서 자라나게 됩니다.

그리고 인구가 급격히 줄다가 1991년생이 남녀 70만명으로 다시 약진합니다.

하지만 이후 인구분포도에서보면 10년 후인 2001년생부터는 처음으로 남녀 60만명이하로 줄어드는 시기가 됩니다.

예전에 1941년생이 20만명대 초반인 것에 비하면 이러한 인구분포는 향후 대한민국의 발전과 부동산 시장의 전망을 어둡게 할 수 있는 요소입니다.

그러나 2001년은 인구가 폭발하는 1961년생이 40세가 되는 시기이기 때문에 본격적으로 부동산이 폭발하는 시기가 되고야 맙니다.

2001년은 IMF이후 부동산의 빅뱅이 일어나는 시기이기도 합니다.

첫 번째로 재건축의 요건이 완성되는 시기입니다. 강남의 대부분 저층아파트 단지들은 1980년대에 지어진 것들이 많아서 2001년이 되는 순간 안전진단을 받을 수 있는 요건을 충족시켰고 IMF로 인한 폭탄세일 후이기 때문에 2001년도에는 재건축 아파트의 폭등이 이어진 시기이기도 합니다.

게다가 인구는 최고의 정점인 1961년생이 활발하게 부동산을 구매할 수 있는 시기이기도 하죠.

그래서 2001년 초반에는 분양권, 재건축, 아파트 등 너나 할 것 없이 폭등을 합니다.

그리고 2006년에 본격적으로 시작된 재개발은 부동산의 폭등에 기름을 부어버립니다.

재건축이 본격적으로 달아오르게 된 것은 2005년도에 이루어진 50만 이상되는 도시(수원, 인천, 성남, 부천, 안양 등등)는 무조건 도시기본계획(재개발)을 2007년 12월까지 세워야 한다는 법개정 때문이었죠.

그러므로써 주목받지 못하던 빌라까지도 폭등이 이어집니다.

노무현 정부는 부동산의 폭등이 투기로부터 생겨났다는 전제하에 대규모 세금폭탄을 투하하죠.

1가구 2주택자와 1가구 3주택자의 중과세, 종합부동산세 신설, 토지 중과 등 세금으로 부동산의 가격을 잡으려고 합니다.

그럴 수록 부동산의 가격은 미친듯이 뛰고 투기의 광풍은 식을 줄 모릅니다.

분양권, 재건축, 재개발로 이어진 삼각호재는 세금폭탄에도 불구하고 부동산의 가격을 밀어올리고 맙니다.

그래서 이명박정부가 들어서고 나서는 다주택자 및 토지의 중과세 유예, 종합부동산세 완화와 더불어 2기 신도시(동탄, 판교, 광교, 양산, 김포한강, 오산세교, 인천 청라, 검단 등등)와 보금자리 주택 공급을 추진합니다.

즉 세금으로 부동산의 가격을 잡겠다는 것이 아닌 공급으로서 가격을 잡겠다는 방식으로 전환한 것이죠.

게다가 2008년도 9월에 터진 금융위기사태는 급격한 부동산시장의 위축을 가져옵니다.

물론 제일 늦게 시작한 재개발의 50만이상 되는 도시의 도시기본계획(재개발)이 끝났던 시기이기도 합니다.

그 후로 금융위기는 부동산 뿐 아니라 우리나라의 경제사정을 어렵게 합니다.

이자는 폭등했고 주가와 부동산은 동반폭락했습니다.

그럼 현재를 보겠습니다.

2011년입니다. 현재 40세인(1971년생)은 우리나라에서 가장 많은 인구분포를 이루고 있습니다.

가장 많은 인구분포를 가지고 있는 1971년생이 만 40세가 되면서 부동산 구매의 2번째 웨이브가 온것이죠.

그런데 현재는 어떻습니까?

아직 금융위기의 여진이 그치지 않았고 2001년과 같은 강력한 부동산 폭등에 대한 불씨(분양권, 재건축, 재개발 등)와 같은 거대한 흐름은 보이지 않습니다.

지방에서 청약경쟁률이 올랐고 떴다방이 활개를 치고 미분양이 줄고는 있습니다.

그러나 아직 수도권은 미분양에 시달리고 국민은 정부에서 내놓은 싼 보금자리 주택만 바라보고 있죠.

이것으로 인하여 민간주택의 건설은 크게 위축되고 있다는 것이죠.

그러나 현재가 2번째 터닝포인트임에는 틀림없습니다.

주택보급률은 이미 지방은 100%를 넘었고 수도권도 100%에 가까이 왔다고는 하지만 사람들이 원하는 형태의 주거형태는 항상 모자르기에 부동산의 약진은 자그마한 불씨 하나면 겉잡을 수 없이 폭등할 수도 있는 국면에 다다른 것입니다.

게다가 현재 우리나라는 65세 노인인구가 7%가 넘는 고령화 사회는 이미 2000년도에 넘었습니다.

게다가 2020년이 되면 65세 인구가 14%가 되는 고령사회가 됩니다.

그만큼 죽는 인구가 줄어든다는 것이죠.

거기에다 1인가구의 증가가 눈에 띈다는 점입니다.

통계청이 발표한 '한국의 사회동향 2009'를 보면 1인가구는 1985년 6.9%에서 2008년에 20.1%로 4배 가까이 늘었고 앞으로도 계속 늘어날 것이며 이혼률은 1천명당 1990년 2.4건에서 2008년 4.8건으로 2배 증가했으며 독거노인인구는 1990년 10.6명에서 2008년 23.2%로 2배 증가했습니다.

한마디로 앞으로 더 집이 필요하다는 얘기가 됩니다.

종합하면 우리나라 인구분포 중 가장 뚱뚱한 1971년생이 부동산구매의 폭발력을 지닐 수 있는 40대이고 이혼으로 독신가정이 늘어나고 독거노인가구가 늘어나고 평균수명은 길어지는 변곡점에 서있다는 얘기입니다.

그래서 우리나라의 인구가 최저의 출산율에도 불구하고 늘고있다는 것이죠.

산술적으로 현재 부동산이 더 필요한 절대적인 시기임에도 부동산의 가격은 횡보를 하거나 떨어지고 있다는 얘기가 됩니다.

이것은 정책적 영향(보금자리, 신도시 공급확대) 외부적 영향(금융위기, 이자율의 상승) 심리적 영향(부동산의 가격상승이 힘들다는 생각) 등이 복합적으로 작용하여 부동산 시장의 위축을 가져오고 있다는 얘기가 됩니다.

그러나 10년 후인 2021년 까지도 위와 같은 요인들은 지속될 것이고 1981년 생이 3번째로 큰 인구분포를 차지하고 있으니 앞으로 10년간은 부동산의 수요감소로 이어지긴 힘들다는 얘기입니다.

그럼 10년 후인 2021년을 볼까요?

아직까지 1981년생이 부동산구매를 하는 40세가 되는 시기인데 인구분포상 가장 뚱뚱한 곳의 중간에 있으며 그 위로 50세가 된 1971년생과 60세가 된 1961년생이 버티고 있다는 것이죠.

이 때는 이혼률의 증가, 독거노인비율의 증가, 독신가구의 증가, 의학발달로 인한 평균수명의 증가 등등으로 이어져 더 많은 인구로 인한 부동산의 필요증가가 이어질 것으로 보인다는 것이죠.

다만 일본의 예로 볼 때 서울강남이나 종로에서 콤파스를 대고 20Km를 돌려서 그 안에 들어오는 도시들은 영향을 덜 받겠지만 이 밖의 도시들은 타격을 받을 수 밖에 없다는 것입니다.

한마디로 양극화가 더 심화될 수 있다는 뜻이 됩니다.

즉 서울이나 서울과 가까운 위성도시(베드타운 포함)는 빈익빈 부익부처럼 인구의 증가로 더 가격이 상승할 것이고 직장과 멀고 서울에서 20Km를 넘어가는 신도시는 인구감소와 가격하락을 피할 수 없다는 얘기가 됩니다.

여기서 가장 타격을 입는 서울에서 반경 20Km를 넘어가는 도시는 어디일까요?

아마도 김포한강, 일산, 동탄, 오산세교, 양주, 인천 검단, 청라 등등의 신도시가 포함된 2기 신도시가 대부분 포함될 것입니다.

그리고 여기서 서울과 출퇴근이 어려우면서 산업단지가 없는 순수한 베드타운인 곳은 타격이 더 할 것입니다.

동탄과 같은 곳은 삼성전자가 있긴 하지만 신도시가 동탄1, 2로 대규모 신도시가 지어지니 규모가 더 커진다면 가격의 폭락의 위험에서 벗어나기 힘듭니다.

게다가 김포, 인천의 검단, 청라, 양주, 일산 등과 같은 베드타운은 더 심각한 상태에 이르를 수 있다는 얘기가 됩니다.

그럼 우리는 아직까지 부동산에 희망이 있는 아니 황금기가 될 수 있는 앞으로의 10년동안 어떤 계획을 짜야 할까요?

첫번째로는 흐름이 왔는지를 파악해야 합니다.

인구분포상 가장 부동산구매의 폭발이 되는 시기이니만큼 2001년부터 2008년까지의 삼각흐름(분양권, 재건축, 재개발)과 같은 시장의 흐름을 바꿔놓을 수 있는 큰흐름이 있는지 그리고 그 흐름이 왔다면 그것을 놓치지 말아야 한다는 것입니다.

그 형태는 기존의 흐름인 재건축, 재개발, 분양권이 될 수도 있고 서울의 아파트 수도권의 아파트가 될 수도 있고 지방의 분양권 시장이 될 수도 있고 상가가 될 수도 있습니다.

흐름이 있다면 흐름을 꼭 잡아 적은 돈과 리스크가 적은 것을 통해 큰 수익을 벌 수 있는 것을 놓치지 말아야 한다는 것이죠.

이러한 흐름은 적은 돈과 빠른 시기에 돈을 벌 수 있다는 장점이 있는만큼 그 것은 열일을 제쳐두고 해야할 가장 큰 흐름입니다.

두번째로는 수도권의 베드타운 아파트와 상가 등 부동산을 버리고 서울이나 서울과 가까운 곳으로 입성을 해야 한다는 것입니다.

서울 역세권 빌딩이라면 더 좋고 안전하겠죠.

앞으로 10년 후가 아닌 20년 30년 후를 내다본다면 앞으로의 10년간은 지방이나 수도권의 베드타운에 투자를 한다 하더라도 빠르면 10년 안에 서울안으로 입성을 해야 한다는 것이죠.

앞으로 빈익빈 부익부처럼 더 서울과 서울 근교로 몰려들 것이기 때문에 말이죠.

세번째로는 지방의 자급자족단지를 찾는 것입니다.

즉 알짜배기 산업단지 인근의 배후도시를 찾는 것입니다.

울산과 같은 산업도시는 인구감소로 인한 영향을 덜 받을 것이기 때문입니다.

울산과 같은 산업도시는 완벽한 자급자족의 도시이며 기업이 이끌어나가는 도시입니다.

작은 서울과 같은 도시이기도 합니다.

지역 총생산(GRDP)은 서울보다 높고 아니 전국최고이죠.

지역 총생산은 국가가 나타내는 국민총생산(GDP)의 지역개념인 것이죠.

이러한 곳의 부동산의 중심부 부동산은 서울이 주목받을 것처럼 앞으로 더 필요한 곳이 될 수 도 있다는 것입니다.

그러니 이러한 곳이 될만한 곳을 꾸준히 찾아야 할 것입니다.

기사에는 충남이 울산의 GRDP를 3년 내에 추월한다는 기사가 나오기도 했습니다.

2031년입니다.

이 때도 그리 인구의 급격한 감소 현상은 없습니다.

향후 20년간은 그리 급격한 감소가 일어나지는 않습니다.

그러나 절정을 넘어간 형태입니다. 앞으로 감소 현상만이 남아있다는 것이죠.

이 때부터는 본격적인 노인인구를 위한 부동산의 주거형태가 필요하게 될 것입니다.

사회복지와 실버타운 노인요양복지 등등이 되겠지요.

이 후로는 부동산의 형태가 폭등으로 인한 재산증식의 수단보다는 임대 위주로의 재편이 가속화 될 것으로 보입니다.

최근에 중국인 120명이 우리나라의 산업근로인력으로 최초 파견되었다는 기사가 올라왔습니다.

지금까지는 중국인이 아닌 조선족이라 불리우는 중국동포가 우리나라에 파견되었지만 이제는 외국인인 중국인이 우리나라 산업근로 인력으로 파견되었다는데서 그 의미가 있습니다.

이러한 것이 이민자형태로 발전 할 수 있고 미국처럼 인구감소에 따른 대책으로 외국인 노동자나 외국인 이민을 받아 들일 수도 있습니다.

또한 북한과 통일과 같은 형태의 빅뱅이 일어날 수도 있습니다.

국토가 늘어나고 인구가 융합되는 빅뱅 말이죠.

우리가 생각하지 못하고 예측하지 못하는 것이 우리에게 앞으로 펼쳐질 수 있다는 것입니다.

블랙스완과 같이 말이죠.

호주에서 검은 백조가 발견되기 전에 유럽에서는 백조는 희다라는 것이 정설이었는데 그 정설을 뒤엎는 충격적인 일들이 앞으로의 미래에 펼쳐질 수 있습니다.

그러나 예측을 하고 계획을 하고 실천을 하는 것은 중요합니다.

예측 가능한 경제활동 인구의 감소, 도시로의 회귀 집적, 노인인구의 증가 등은 예측가능한 일입니다.

누구나 같은 시간을 가지고 살아갑니다.

그러나 경제적으로 자유를 얻으려면 시간을 효율적으로 써야하며 머리로서 생각을 하고 실천을 해야 합니다.

미래에 이렇게 될 것이다라고 예측하는 것은 틀릴 수 있습니다.

그러나 생각을 하는 것과 생각자체를 안하는 것은 인생을 살아가는데 있어서 남들과 커다란 차이가 있습니다.

JD부동산경제연구소

소장 조던

http://cafe.daum.net/jordan777

[포터]

좋은글 감사합니다.
언제 이런글을 생각해낼수 있을지... 많이 배워갑니다.^^*

[안양지기]

좋은글감사합니다.

[제니랑]

조던님 글을 읽다보니 마음이 급해지네요..^^ 언제 서울에 입성할 수 있을지....애가 크기전에 얼른 경제적인 자유를 얻어야할텐데 말입니다..좋은 글 감사합니다.^^

[따스한 햇살]

감사 합니다

[강새]

좋은 글 잘 읽었습니다 감사합니다~

[태린아빠]

좋은 분석글입니다. 잘 읽었습니다. 생각하는힘은 참 중요한거 같습니다. ^^;

[이민준(칠성사)]

인구가 줄어서 부동산이 폭락한다는 주장은 제가 할아버지(?)가 될때나 생기겠네요..ㅎㅎ 좋은글 잘 읽었고 감사합니다

[진솔담백]

좋은 글 감사합니다

[크라운]

좋은글 감사합니다

[둥근달]

좋은글 잘 보고 갑니다..감사합니다..

[별을쏘다]

투자방향이, 제겐 좀, 서~~늘합니다.~~ 대비가필요 ..고 맙습니다^^

[이문영]

역시 조던님 글은 많은 공감이 가는군요. 제가 꿈꾸는 role model 입니다요.

[처음엔]

좋은글 감사합니다^^

[락크원]

"구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배" 좋은 말씀 감사 합니다.

[뚜시뚜시]

출근하자마자 좋은글 읽었네요..감사합니다.

[창조]

항상 좋은정보 고맙습니다. 잘 읽고 배우고 갑니다.

[마이클]

대박..

[다모]

감사해요^^

[INSIGHT]

인구구조를 보고도 부동산의 흐름을 읽을 수 있군요..좋은 정보 감사드립니다.

[Robin]

좋은 글 감사합니다.

[알토랑녀]

좋은정보. 감사합니다(^-^)/

[안티-30]

감사합니다.

[찐드기]

유용한 정보 잘 보았습니다.

[공부벌레]

잘 보았습니다.

[손오공]

아주 유익한 글 감사^^

[평택댁]

곧 서울입성 하렵니다.

[tempo555]

좋은 분석글입니다. 잘 읽었습니다. 생각하는힘은 참 중요한거 같습니다. ^^;

[이지영]

좋은글 감사합니다^^

[굿보이]

훌륭한 글입니다...잘보고 가요...^^

[부자system]

좋은글 감사합니다.^^

[두리두리]

매번 조던님의 통철력에 탐복하고 갑니다,,감사합니다.

[푸른하늘1]

좋은글 감사드립니다. 다시한번 마음을 다지고 갑니다

[산삼]

감사합니다.

[인지]

좋은글 감사합니다 ^^

[신재벌]

이런 분석을 하시는 조던님은 참 대단하신것 같고.....다시한번 생각해보고 투자를 해야겠네요~~소중한 정보를 주신 것에 참으로 감사를 드립니다~~

[채완]

조던님 대단하십니다!!!

[거래의 기술]

좋은 글 잘 보았습니다

[일리]

좋은 글 감사합니다^^

[스마일윤]

소중한 정보를 스스럼 없이 공유하시는 카페지기님을 보니, 우연찮게 제가 카페 중에서 옥석을 발견했다는 생각이 듭니다. 부동산에 눈을 뜬지 얼마되지 않았지만, 시간낭비 없이 빠른 길을 갈 수 있을 것같은 기대를 갖게 됩니다. 책 읽고, 칼럼 쓰신 거 찬찬히 모두 읽어볼 생각입니다. 감사합니다.꾸벅^^

[여비-]

감사합니다~ 공짜로볼 수있다고 해서 절대 공짜인 글이아니네요

[해피콜]

읽고 또 읽다 보면서 감겨졌던 눈이 떠져지는 느낌이 확옵니다,
감겨진 눈이 확 뜨여지는군요...

[라카군]

감사합니다. 보고 또 보고 싶은 글입니다.

[야생호랑이]

이런좋은정보 정말 돈내고 봐도될 정보입니다 감사합니다

[asgard]

감명 깊게 잘 보았습니다
감사합니다

[별의눈]

지금 읽었는데도 너무 도움이 되네요
감사합니다