Re:교수님 민법 a형 68번, 73번,74번,75번 문제요..

[민쌤]

<첫 번째 질문>

68번. 갑은 자신의 토지를 을에게 매도하였으나 소유권이전등기의무의 이행기가 도래하기 전에 그 토지에 대한 병의 강제수용(재결수용)으로 보상금을 받게 되었다. 다음 설명 중 틀린 것은(다툼이 있으면 판례에 의함)

4번. 을은 소유권이전의무의 불이행을 이유로 갑에게 손해배상을 청구할 수 없다.

갑에게 손해배상청구 가능하지 않나요? 그러면 그 다음에 갑은 병에게 구상권을 행사하는 거 아닌가요?

아닙니다. 갑의 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 것은 토지수용으로 인한 것이므로 갑에게 고의나 과실의 귀책사유가 없고, 따라서 갑은 을에 대하여 이행불능으로 인한 손해배상책임을 지지 않습니다(민법 제390조).

<두 번째 질문>

73번. 토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 설명 문제입니다.

3번. 임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 청구하지 않더라도 특별한 사정이 없으면 임차인은 지상물의 매수를 청수할 수 있다.

이 부분에서요.

지상물매수청구권은 계약갱신청구 없이 곧바로 매수청구 할 수 있지 않나요?

안 됩니다. 민법 제643조가 준용하는 제283조에 의하면, 토지임차인은 임대차종료 후 지상물이 현존하는 경우에 임대차계약의 갱신을 먼저 청구하고, 임대인이 이를 거절하는 경우에 2차적으로 지상물매수청구를 할 수 있게 되어 있습니다. 따라서 계약갱신청구 없이 곧바로 지상물매수청구를 할 수 없습니다.

<세 번째 질문>

74번. 임차인 을은 임대인 갑의 동의 없이 병과 전대차계약을 맺고 임차건물을 인도해 주었다. (다툼이 있으면 판례에 의함)

3번. 갑은 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 병에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당의 손해배상청구를 할 수 없다.

(손해가 없으므로 ) 이거 정답인거는 알겠는데요.

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4번. 임대차계약이 해지통고로 종료하는 경우 병에게 그 사유를 통지하지 않으면 갑은 해지로써 병에게 대항할 수 없다.

임대차계약이 해지통고로 종료하는 경우 통지해야 갑은 해지로써 병에게 대항할 수 있다는 건가요?

갑의 동의 없이 전대차 계약을 맺으면 주인 갑은 바로 계약해지를 할 수 있는데..

병에게 그 사유를 통지하지 않으면 갑은 해지로써 병에게 대항할 수 없다는 말이..

사유를 통지해야 갑은 병에게 계약의 해지효과가 생기고 나가라고 할 수 있다는 것이잖아요.

궁금증1. 동의 없는 전대차인데 왜 병에게 통지해야 계약을 해지할 수 있는 건가요?

임대차계약을 한 을에게 해지통고를 하면 이미 종료되는 거 아닌가요?

궁금증2. (옮은지문교재中p.38)

임차권의 양도나 임차물의 전대에 있어서 임대인의 동의는 양도나 전대의 임대인에 대한대항요건에 불과하다

궁금증3. 갑의 동의를 얻지 못하더라도 을,병 간의 양도계약은 유효하고 다만 갑에게 대항할 수 없을 뿐이다.(옮은지문교재中p.38)

궁금증4. 을이 갑의 동의 없이 임차권을 양도한 경우에도 그것이 임대인에 대한 배신행위 라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 (가령 동거하는 부부 간의 임차권 양도) 갑은 무단양도를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다. (옮은지문교재中p.38)

이 4개를 조합해보면 혹시 4번도 정답이 될 소지가 있는지 질문드립니다.

74번 문제는 옳은 지문을 찾는 문제입니다. 문제를 혼동하고 계신 것 같네요.

4번 지문 : 임대차계약이 해지통고로 종료하는 경우, 병(전차인)에게 그 사유를 통지하지 않으면 갑(임대인)은 해지로써 병(전차인)에게 대항할 수 없다.

위 지문은 틀린 내용입니다. 민법 제638조 제1항은 임차물이 적법하게 전대된 경우 전차인을 보호하기 위해서 둔 규정입니다. 74번 문제처럼 임차물이 무단전대된 경우에는 제638조 제1항을 적용하여 무단전차인을 보호할 이유가 없습니다.

<다섯 번째 질문>

75번 문제. 주택임대차보호법에 관한 설명으로 틀린 것은? 다툼이 있으면 판례에 의함

3번. 임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에게 해당하게 된 경우 특별한 사정이 없으면 소액임차인으로서 보호받을 수 있다.

특별한 사정이 있어야 하고 정당한 사유로 감액을 하는 전제조건(인정될 수 있는 공시방법)이 있어야 감액이 인정되는 거 아닌가요?

특별한 사정이 없다고 나타나 있으므로 정당한 사유로 감액을 한다는 것을 유추할 수도 없고..

채무자가 소액임차액이라도 받기 위해서 채권자와 짜고 보증금 감액을 한다고 하면 그것은 인정되지 않잖아요.

(옮은지문교재中 중 40쪽中) 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우성하여 채권을 회수하려는데 있었던 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않다는다(가장임대차) 이것으로 적용가능하지 않나요?

위 문제는 판례를 그대로 출제한 것입니다.

실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용․수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다(대판 2008.05.15. 선고 2007다23203).

위 판례에서 예를 들었듯이 지문 중의 ‘특별한 사정’이란 감액할 의사도 없이 허위로 감액한 것처럼 꾸민 것을 말하는바, 그와 같은 특별한 사정이 없다는 당연히 소액임차인으로서의 보호를 받을 수 있게 됩니다.

<여섯 번째 질문>

79번 문제 갑은 을로부터 1억 원을 빌리면서 자신의 x건물 (시가 5억 원)에 저당권을 성정해준 다음 병으로부터 2억원을 빌리면서 x건물을 양도담보로 제공하고 병 명의로 소유권이전등기를 해주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?>다툼이 있으면 판례에 의함

3번 x 건물이 멸실 훼손되면 그 범위 내에서 병의 양도담보권과 피담보채권은 소멸한다.

x건물이 멸실훼손되면 병의 x건물에 대한 양도담보권은 소멸하지만 그 채무액에 상당하는 범위 내에서 보상을 해주거나 구상권을 행사해야하지 않나요?

건물이 멸실훼손된 경우 그 범위 내에서 양도담보권이 소멸하는 것은 맞지만, 채권이 소멸하지는 않습니다. 명백히 틀린 지문입니다.

1문제 차이로 떨어진 자의 질문.ㅠ

1문제 차이라면 너무 안타까운 상황이네요. 하지만 질문하신 문제 중에는 복수정답 내지 모두정답의 소지가 있는 것이 없습니다.

랜드스파 싸이트에 민법 이의제기 건으로 박문호 교수님이 제시한 문제가 2문제 정도 있습니다. 저도 어느 정도는 공감하는 부분이기도 하구요.

아래에 옮겨 놓을 테니 이 문제들을 한번 검토해 보시기 바랍니다.

행운을 빌겠습니다.

A형 47번 / B형 48번

47. 법률효과가 확정적이지 않은 것을 모두 고르라는 문제

ㄴ. 무권대리인의 상대방이 거절한 의사표시는 지문에 국어상의 문제가 있다. 무권대리인의 상대방은 추인거절권은 없고(따라서 여전히 유동적 무효가 된다) 본인에게 추인거절권이 있기 때문에 무권대리인의 상대방에게 거절한 의사표시로 출제되었어야 한다.

따라서 ㄴ지문은 명백한 출제오류이다.

* 따라서 47번은 모두 정답으로 처리되어야 한다.

(만약에 무권대리인의 상대방에게 거절한 의사표시로 출제되었다면 무권대리는 확정 무효가 되기 때문에

정답은 ⑤번 지문이 된다.)

A형 60번 / B형 57번

유치권자의 권리가 아닌 것을 묻는 문제

정답은 ⑤번 타담보제공청구권은 채무자에게 인정되는 권리이다(제327조)

② 과실수취권은 제323조의 제목으로는 되어 있으나(물론 출제자는 조문에 근거한 출제이지만) 조문의 내용은 유치권은 용익물권이 아니라 담보물권이기 때문에 유치권자에게는 과실수취권이 인정되는 것이 아니라 과실을 수취하여 변제에 충당할 수 있는 변제충당권으로 보아야 하기 때문에 이의제기 할 수 있다(제323조 참조)

따라서 60번 문제는 ②번과 ⑤번을 복수정답으로 하여야 한다.