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주거전용면적의 산정방법
*전용면적-현관문 들어가서 쓰는 면적(주방+거실+침실+욕실 등)
*발코니는 전용면적에서 제외-서비스면적이다.
*주거공용면적-복도/계단(엘리베이타+계단+복도)
*공급(분양)면적-전용+주거공용면적
*서비스면적-발코니-분양가 돈을 받지 않음-실제 계약서 쓸 때도 기재하지 않음
*실면적-전용면적+서비스면적(발코니)을 확장한 것
*기타공용면적-지하주차장/경비실/관리사무소/노인정/복지관련면적 등
*계약면적-공급면적(전용면적+공용면적)+기타공용면적
*총면적-전용면적+고용면적+기타공용면적+서비스면적
*건폐율-지상층 중 가장 넓은 층의 바닥면적(발코니의 면적도 포함됨)의 대지면적에 대한 비율
주택법시행령 제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2018.4.2.>
1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적. 다만, 그 주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적
아는 것과 가르치는 것은 180도 다른 영역이다!!! |
해당 분양의 업무 그리고 내용을 딱 하나의 단어로 압축이 되어야 그것이 진짜로 배우는 것이다. |
공인중개사대상
창업실무교육 소수 정예반 모집 안내
1. 이론이 없는 실무의 허구성
공인중개사자격시험 공부하시면서 이런 말을 들어 본 적이 있을 것입니다.
“이론과 실무는 다르다.”
그래서 시험공부하고 나서는 이론은 다 버리고 실무를 다시 배워야 한다고 하는 경우도 있습니다. 그러나 이 말은 엄격하게 말하면 틀린 말입니다. 왜냐하면 이론이 없는 실무는 존재할 수 없기 때문입니다.
공인중개사 공부하면서 배우 이론 그대로 실무에서 사용되고, 어떤 문제에서도 해결책의 노하우는 공인중개사 공부한 그 내용 그대로 노하우가 만들어 집니다.
본 교육은 이런 사실을 입증하기 위한 교육입니다.
이론에 충실하지 못한 실무의 노하우는 있을 수 없습니다.
이론이 충실해 있으면 실무의 노하우가 저절로 보이는 법입니다.
이론이 정확하게 되어 있지 않으니 실무의 노하우가 제대로 보이지 않는 것입니다.
이론이라는 초석이 튼튼하지 않은 실무는 편법일 뿐입니다.
편법은 오래가지 못합니다.
왜? 무엇 때문에?
공인중개사 자격시험 공부하면서 배운 이론을 사장시키는 창업교육을 배우려고 하는지 알 수 없습니다.
공인중개사 공부하시면서 배운 이론 하나도 버릴 것이 없습니다.
모두 다 실무에서 필요한 살이 되고 피가 되는 값진 지식입니다.
2. 전문가가 아닌 사람에게 배운 실무노하우의 위험성
무작정 특약사항을 암기하라고 하는 사람도 있습니다.
어떤 상황이 발생할지도 모르는데 특약사항을 몇 가지 암기하고 있다고 하여, 각 상황마다 다른 당사자들의 요구를 해결할 수 없습니다. 그 암기한 특약사항을 계약서에 잘못 기재하면 부메랑이 되어 중개업자 과실책임으로 돌아 올 수 있습니다.
조건과 기한 그리고 특약사항의 구별도 모르는 특약사항 암기는 아무런 의미가 없습니다.
개업공인중개사가 계약서를 왜 작성하여야 하는지, 그 이유도 모르는 사람에게 배우는 계약서 작성기법을 어디에 쓸 것이며,
개업공인중개사가 작성하는 계약서에 어떤 내용이 들어가 있어야 하며, 계약과 동시 작성하는 중개대상물 확인 설명서를 완벽하게 작성하는 노하우를 터득하고 있어야 계약으로부터 중개업자가 자유로울 수 있을 것입니다.
중개와 컨설팅의 구별, 그리고 중개 보수와 컨설팅 수수료 받는 방법 등,
금전적 문제에서도 그 내용을 정확하게 이해하여야, 추후 문제가 발생할 때 대처가 가능할 것입니다.
3. 중개실무 교육 4주(주1회/1회3시간) 1개월 과정 안내
①국내 이런 교육은 없다!
②주제별 압축 요약 강의
③부동산 전문 공인중개사를 공인중개사 답게 만드는 강의 커리큘럼입니다.
주차 | 주제 | 내용 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1주차 | 상가 권리금 양수도 실무
타 교육장에서 2개월 배울 양을 하루 3시간에 총정리한다.
상가 권리금 중개와 관련된 엑기스 정리 강의 | ①상가 권리금 중개보조원이 계약 체결해도 된다. ②상가 권리금 중개와 관련한 28가지 체크사항 제1장 풍속영업 제2장 다중이용업소 제3장 도시계획시설 제4장 특수건물 화재보헙 가입 제5장 아파트 상가 입점 금지업종 제6장 약정골목 입점금지업종 제7장 지하철/지하도 상가 제8장 유해업소 제9장 사치성재산인 경우 지방세 증가분 문제 제10장 환경원인자 부담금 제11장 부가가치세 제12장 이격거리(프랜차이즈 등) 등 면적(학원) 제13장 동일업종입점금지 제14장 임차권의 양도 전대 제15장 원상회복의무 제16장 양도자 진위확인 제17장 민법 제565조 제18장 유치원 양수도 주의사항 제19장 면적 제한 등 각종 업소 시설기준/금지사항 등 제20장 보증금에 대한 간주임대료 제21장 녹색건축물 재22장 권리금과 세금 제23장 상법상 영업양도 41조 제24장 상법 42조 제25장 건축물 용도변경 가능성 제26장 건축허가에 따른 인센티브에 걸리는 용도변경 제27장 고지의무위반 제28장 제소전화해조서 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2주차 | 계약서 작성 실무와 중개업자 자기방어권
부동산 거래에서 어떤 경우에도 특약사항을 만들어 내는 기법을 배우고, 부동산 중개에서 공인중개사 자신을 지키는 중개를 하는 기법을 배우는 과목입니다. | ①개업공인중개사 매매계약서를 작성하여야 하는 이유 ②개업공인중개사 작성하는 계약서에 반드시 들어가야 하는 내용 ③특약사항이 하나도 없는 매매계약과 개업 공인중개사의 책임(딸랑 계약서의 의미) ④매매계약서에 인도일이 들어가 있는 이유 ⑤중개대상물 확인설명서 해석방법과 작성방법 ⑥자료 요청서 만들기 ⑦각종 특약사항은 암기하는 것이 아니라, 민법 법리를 응용하여 각종 특약사항을 상황에 맞게 만들어 내는 기법 ⑧계약관련 30개 필수조문정리
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3주차 |
경매와 공매 컨설팅 기법
경매 업무와 공매업무 기법을 배워 부동산 사무소 수익을 증대시키는 강의입니다. | ①개업 공인중개사 이면 누구나 한국자산관리공사에서 진행하는 공매도 매수신청대리권 없어도 매수신청대리업무 할 수 있다. ②개업 공인중개사이기만 하면, 누구나 매수신청대리를 법원에 등록 없이도 경매업무를 의뢰인으로부터 수임받고 컨설팅 수수료 받을 수 있다. ③개업 공인중개사에게 매수신청대리권이 없는 경우가 더 좋은 경우 ④개업 공인중개사의 경매업무와 변호사법과 법무사법 관계 ⑤개업 공인중개사가 수행하는 권리분석 및 취득알선의 업무범위와 한계 ⑥완벽한 경매 컨설팅 약정서 작성 기법 ⑦경매권리분석 체크사항 총정리
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4주차 | 토지 컨설팅 기법
이 강의를 듣고 나면 토지가 보인다!
개업 공인중개사 알아야 하는 토지 공법 체계의 총정리 과목입니다. | ①용도지도 이해 ②부동산 공법의 체계 ③개발계획의 체계 ④지형지물 관련 각종 규제(토지이용규제기본의 체계) ⑤토지 중개에서 반드시 체크하여야 할 사항 정리 ⑥토지 중개 컨설팅 수수료 합법적으로 받을 수 있는 방법의 존재여부에 관한 고찰 ⑥토지개발5요소
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*요일은 주1회로 평일 또는 주말에 실시할 예정입니다.
*시간은 오전 10시30분부터 1시30분까지 또는 오후 7시부터 10시까지 운영될 예정임
4. 공인중개사가 창업교육을 배우는 이유
■ 공인중개사법 시행규칙 [별지 제14호서식] <개정 2014.7.29> | (앞쪽) | |||||
일 반 중 개 계 약 서 ([ ]매도[ ]매수[ ]임대[ ]임차[ ] 그 밖의 계약( ) ) | ||||||
※ 해당하는 곳의 [ ]란에 v표를 하시기 바랍니다. |
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중개의뢰인(갑)은 이 계약서에 의하여 뒤쪽에 표시한 중개대상물의 중개를 개업공인중개사(을)에게 의뢰하고 을은 이를 승낙한다. | ||||||
1. 을의 의무사항 을은 중개대상물의 거래가 조속히 이루어지도록 성실히 노력하여야 한다. 2. 갑의 권리ㆍ의무 사항 1) 갑은 이 계약에도 불구하고 중개대상물의 거래에 관한 중개를 다른 개업공인중개사에게도 의뢰할 수 있다. 2) 갑은 을이 「공인중개사법」(이하 "법"이라 한다) 제25조에 따른 중개대상물의 확인ㆍ설명의무를 이행하는데 협조하여야 한다. 3. 유효기간 이 계약의 유효기간은 년 월 일까지로 한다. ※ 유효기간은 3개월을 원칙으로 하되, 갑과 을이 합의하여 별도로 정한 경우에는 그 기간에 따른다. 4. 중개보수 중개대상물에 대한 거래계약이 성립한 경우 갑은 거래가액의 ( )%(또는 원)을 중개보수로 을에게 지급한다. ※ 뒤쪽 별표의 요율을 넘지 않아야 하며, 실비는 별도로 지급한다. 5. 을의 손해배상 책임 을이 다음의 행위를 한 경우에는 갑에게 그 손해를 배상하여야 한다. 1) 중개보수 또는 실비의 과다수령: 차액 환급 2) 중개대상물의 확인ㆍ설명을 소홀히 하여 재산상의 피해를 발생하게 한 경우: 손해액 배상 6. 그 밖의 사항 이 계약에 정하지 않은 사항에 대하여는 갑과 을이 합의하여 별도로 정할 수 있다. | ||||||
이 계약을 확인하기 위하여 계약서 2통을 작성하여 계약 당사자 간에 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 또는 날인한 후 쌍방이 1통씩 보관한다. | ||||||
년 월 일 | ||||||
계약자 | ||||||
중개의뢰인 (갑) | 주소(체류지) |
| 성명 | (서명 또는 인) | ||
생년월일 |
| 전화번호 |
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개업 공인중개사 (을) | 주소(체류지) |
| 성명 (대표자) | (서명 또는 인) | ||
상호(명칭) |
| 등록번호 |
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생년월일 |
| 전화번호 |
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210mm×297mm[일반용지 60g/㎡(재활용품)] |
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(뒤쪽) | ||||||||
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※ 중개대상물의 거래내용이 권리를 이전(매도ㆍ임대 등)하려는 경우에는 「Ⅰ. 권리이전용(매도ㆍ임대 등)」에 적고, 권리를 취득(매수ㆍ임차 등)하려는 경우에는 「Ⅱ. 권리취득용(매수ㆍ임차 등)」에 적습니다. | ||||||||
Ⅰ. 권리이전용(매도ㆍ임대 등) | ||||||||
구분 | [ ] 매도 [ ] 임대 [ ] 그 밖의 사항( ) | |||||||
소유자 및 등기명의인 | 성명 |
| 생년월일 | |||||
주소 |
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중개대상물의 표시 | 건축물 | 소재지 |
| 건축연도 |
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면적 | ㎡ | 구조 |
| 용도 |
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토지 | 소재지 |
| 지 목 |
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면적 | ㎡ | 지역ㆍ 지구 등 |
| 현재 용도 |
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은행융자ㆍ권리금ㆍ제세공과금 등(또는 월임대료ㆍ보증금ㆍ관리비 등) | ||||||||
권리관계 |
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거래규제 및 공법상 제한사항 |
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중개의뢰 금액 |
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그 밖의 사항 | *****공인중개사 창업교육을 배우는 이유는 이곳에 민법 제681조를 기재하는 것을 배우기 위해서이다.
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Ⅱ. 권리취득용(매수ㆍ임차 등) | ||||||||
구분 | [ ] 매수 [ ] 임차 [ ] 그 밖의 사항( ) | |||||||
항목 | 내용 | 세부 내용 | ||||||
희망물건의 종류 |
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취득 희망가격 |
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희망 지역 |
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그 밖의 희망조건 |
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첨부서류 | 중개보수 요율표(「공인중개사법」 제32조제4항 및 같은 법 시행규칙 제20조에 따른 요율표를 수록합니다) ※ 해당 내용을 요약하여 수록하거나, 별지로 첨부합니다. | |||||||
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유의사항 | ||||||||
[개업공인중개사 위법행위 신고안내] 개업공인중개사가 중개보수 과다수령 등 위법행위 시 시ㆍ군ㆍ구 부동산중개업 담당 부서에 신고할 수 있으며, 시ㆍ군ㆍ구에서는 신고사실을 조사한 후 적정한 조치를 취하게 됩니다. |
5. 진행순서
먼저 하루 2시간 정도 미팅 시간을 가지는 시간이 있습니다. 이 시간은 수강예정자분의 부동산 중개관련 지식을 탐지해 보는 시간입니다. 무엇이 문제이고, 어떤 부분이 약하신지 등 , 몇 가지 토의를 해 보면 바로 진단이 될 것입니다.
그 다음 소직의 강의능력을 토론을 통하여 확인하시고, 소직이 가지고 있는 엄청나고 방대한 부동산 중개 관련 자료를 보시고, 5일 과정으로 진행 할 것인지, 10일 과정으로 진행할 것인지를 결정한 후, 서로 원하는 일정을 맞추어 수업을 진행하는 방식입니다.
6. 비용
별도 문의 바랍니다.
7. 문의
본 교육 수강을 희망하신 분들은 문의하여 주시기 바랍니다.
지역에서 단체로 수강가능하신 모임도 연락 바랍니다.
지역에서 이런 교육을 주도적으로 운영하시고자 하신 분도 연락 주시기 바랍니다.
전길봉
010-6655-9333
저술한 책 소개(총15권)
맨시리즈 10권 저자
경매맨/NPL맨/행정사맨/토지맨/계약맨/창업맨/민법맨/세금맨/서식맨/상가맨
나침반시리즈/경매서적 5권 저자
실전부동산경매의 나침반/토지투자를 위한 법규나침반/성공부동산중개실무의 나침반/
상가업소창업과 중개의 나침반/경매는 기술이다.
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