[기타잡동사니] 상가 또는 오피스텔 취득에서 양도까지...

[잊혀진 추억]

□ 상가 또는 오피스텔 취득시의 세무

1.취득형태에 따른 사업자등록시 필요서류

 1)최초분양시:분양계약서

 2)분양권승계시:분양계약서,분양권매매계약서

 3)일반적인 매매에 의한 취득시:매매계약서

 ※ 사업자등록은 가급적이면 계약일로부터 20일 이내에 하는 것이 좋습니다..

2.조기환급

일반적으로 상가 등을 분양받는 경우 환급문제가 발생하는데 그 내용을 정리해보면 다음과 같습니다.

  1)조기환급기간:예정신고기간 또는 과세기간 최종 3월 중 매월 또는 매 2월을 의미.

  2)조기환급기한:신고기한으로부터 15일 이내에 환급

  3)계좌개설신고:환급신고액이 2천만원 이상인 경우 계좌개설신고서와 통장사본을 신고.

  4)의뢰인에게 수취해야 할 서류: 일반적으로 환급이 발생하고 그 금액이 큰 경우에는 세무서에서 다음과 같은 서류를

      요구합니다

     1.분양계약서

     2.세금계산서

     3.대금지급에 대한 증빙(입금증이나 통장사본)

  4)조기환급신고대행시 체크사항: 세금계산서상의 공급시기를 반드시 체크해야 합니다. 간혹 시행사(또는 매도인)가 공급시기를 잘못 적용하는 경우가 있어 환급이 안되는 경우가 발생할 수 있습니다..

□ 상가 등의 보유시 세무

1.부가가치세

  1)임대료와 보증금에 대한 간주임대료에 대해서 일반적인 부가세신고와 같이 하시면 됩니다.

  2)간이과세의 포기:간이과세로 전환되는 경우 취득시 환급받은 부분중 미상각률 부분만큼 납부할수도 있으므로 반드시 체크  

                             하셔야 됩니다.

  3)오피스텔의 경우 폐업신고시(주거용으로 쓰기 위해서)에도 부가세 납부문제가 발생할 수있으므로 반드시 체크하셔야 됩니다.

  4)오피스텔의 경우 임차인이 주거로 사용시 무실적신고:세무서에서 관리비 등에 의해 정말 공실인지 파악할수 있으므로 주의요 

2.소득세

 1)추계신고: 직전연도 수입금액에 따라 단순경비율이나 기준경비율로 신고

 2)기장신고:기장을 하는 경우엔 은행이자,세금과 공과(재산세,간주임대료에 대한 부가세,각종부담금),건물에 대한 감가상각비

               (감가상각비를 계상하면 소득세는 절세할수있지만 감가비만큼 취득가액이 감소하여(양도차익이 증가하여) 차후 매각시시            양도세가 증가하므로 의뢰인이 결정하도록 해야합니다),건물관리인에 대한 인건비 정도를 비용으로 계상할수있습니다.

□ 상가 등의 매각시 세무

1.부가가치세

 1)부가세법상의 포괄양도가 아니라면 매매계약서상에 반드시 부가세에 대한 문구를 언급해야 합니다(부가세가 별도인지 부가세 포함가인지) 나중에 매도인과 매수인 사이에 분쟁의 소지가 있습니다..

 2)포괄양도에 의하는 경우에는 부가세문제가 발생하지 않습니다. 이 경우 임차인의 승계여부가 매우 중요합니다(임차인을 승계하는 경우에만 포괄양도로 보는 경향이 있슴),또한 포괄양도의 경우 포괄양도계약서와 사업양도신고서를 제출하여야 합니다.

2.양도소득세

 1)의뢰인에게 수취해야할 서류: 취득시,양도시 매매계약서,주민등록등본,건물등기부등본, 복비영수증,취등록세영수증,법무사수수료

 2)체크사항 : 보유기간(보유기간에 따라 양도세율이 달라지므로),당해연도에 다른 부동산양도여부(1년간 합산신고하므로),감가상각 여부(감가상각했다면 취득가액에서 차감해야 하므로)

[방긋아씨]

맨날 헛갈렸는데 너무 고맙습니다.^_______^ 나도 완전 사랑합니다^^

[그루터기]

아주 좋은 정보네고 감사합니다^^

[파란뜰]

좋은정보 감사드려요 ^&^