♪낙찰기♬ 겁업는 경매 초보, 선순위 1만원 차이 낙찰기

[서동]

겁업는 경매 초보, 선순위 낙찰기

안녕하세요, 행크 7기 서동입니다. 카페를 통해 유익한 내용을 많이 배우고, 또 사무장님 강의를 통해 조금씩 경매에 눈을 떠가고 있는 경매 초보 입니다. 이렇게 제 사례를 올리는 것이 살짝 부담이 되기도 하지만 다른 회원들의 사례에서 배웠듯, 제 사례도 공유하면 좋을 것 같아 낙찰기를 작성해 봅니다.

권리 분석 및 임장

제가 전세로 사는 단지에 매물이 나왔습니다. 전세계약 만료가 얼마 남지 않아 전세를 올려줘야 하나, 아니면 조금 더 주고 사야 하나 싶었는데.. 왠지 이런 제 사연을 알고 물건이 나온 것 같더군요. 그래서 신건으로 나왔을 때부터 관심물건 지정해 놓았던 녀석입니다. 

그런데, 2001.11.09일에 전입한 임차인이 있습니다. 그런데 확정일자, 배당요구가 없더군요. 등기부를 보니 소유권 이전이 증여로 되었고, 세입자가 가압류까지 뭔가 좀 꼬여있다는 생각이 들어 등기부등본을 자세히 봤습니다. 

등기부고 몇 가지 사실 확인과 가설을 세웠습니다. 

  1. 선순위 임차인 최OO은 전전 소유자로서 2001.11.09일에 대항력이 발생하지 않는다. (사실)

  2. 소유자 김OO에게 증여로 인한 소유권 이전은 아마도 부부관계일 것이다. 6억 이하는 증여세가 없기 때문에 (추정)

  3. 증여 후 소유자 김OO는 시티은행에서 대출을 받았다. (사실)

  4. 근저당 설정 후 전전소유자 이자 남편으로 추정되는 최OO는 가압류를 신청했다. (사실)

  5. 사건번호 ‘즈단’은 가정법원 사건으로 이혼과 관련이 있지 않을까 (추정)

여기서 가설과 같이 최OO와 김OO가 실제 부부관계 라면 다음과 같은 궁금증이 생겼습니다.

  1. 최OO와 김OO가 부부관계라면 왜 굳이 증여를 했을까?

  2. 김OO는 왜 굳이 증여 후 대출을 받았을까? 남편명의로 대출을 받으면 안됐을까?

  3. 왜 대출 후 최OO는 가압류를 신청했을까? 

 최OO의 대항력여부 보다 부동산에 관한 사연이 더 궁금해 졌습니다.

그러다 문득 현황조사서에 기재된 전입세대 열람, 주민등록등본에 최OO만 있다는 것은 소유자 김OO와 부부관계였다가 ‘즈단’ 사건으로 인한 이혼, 7,950 만원은 위자료로 청구한 것이 아닐까 하는 어느 정도 완성된 가설을 세웠습니다. 

이런 가설을 세우고, 물건지에 갔습니다. 첫 임장이라 두근거리는 마음으로 벨을 눌렀지만, 안에 사람이 없더군요. 같은 아파트라 또 오면 되지만… 문 옆에 보니 작은 메모지에 임차인 최OO가 연락처를 적어놨더군요. 그래서 연락처를 적어왔습니다. 또 며칠 후 임차인을 만나러 갔습니다. 또 없더군요.. 그래서 전화를 해서 물어봤습니다. 

“최OO씨죠, 부동산이 경매에 나와서 좀 여쭤보고 싶은 것이 있어서 전화드렸어요”라고 하자 부동산에 관련된 사연을 얘기해 주십니다. 

사연은 아파트를 매입 후, 부인 김OO가 몰래 증여로 소유권 이전을 하고, 또 대출을 받아 도망가 버렸다, 그래서 이혼을 통한 재산분할을 신청했다. 제 추정이 거의 맞았습니다. 사실 점유자를 만나지 못해 추정한 결과로 생각하고 입찰 할 수도 있었지만, 미리 임장을 갔다가 전화번호를 적어왔었기에 정확한 사실관계를 판단할 수 있었습니다. 

 그럼 문제의 핵심은 이혼 날짜와 근저당 날짜 중 무엇이 먼저이냐 인데.. 이혼 시점은 잘 모르겠다고 하셔서, 가압류 시점 근처에 이혼이 되었을 것이라 생각해서 당연히 후 순위로 판단했습니다. (낙찰 후 임차인을 만나고, 서류를 통해서 알게 된 것은 이혼 확정은 가압류 시점에서 1년 정도 후입니다. 아마 가압류 시점이 이혼 소송을 하면서 설정된 것 같습니다.)

입찰가격 선정

입찰가격을 선정하기 위해 인근 부동산에서 최근의 시세를 조사하고, 국토해양부 아파트가격 실거래조회를 통해 최근 3-4년간의 거래 내역을 뽑아봤습니다. 

변동은 있지만 2010~2011년 평균 매매가격이 2.1억 ~ 2.2억 정도 에서 움직이는 것을 볼 수 있습니다. 단지에서 남향 거래가격이 2.2 ~ 2.25억으로 다른 방향보다 1천 만원 정도 높게 거래가 되고 있기 때문에, 남향집을 19,800 ~ 20,000 정도에서 매수하면 충분히 수익이 날 수 있다고 판단했습니다.  (기존에 2억대 근처에 있는 물건은 동, 서향의 저층 급매물 가격이라고 하네요- 인근 부동산)

입찰&개찰

권리관계 및 인수해야 할 보증금이 없다는 확인하고, 입찰 금액을 정했고 드디어 입찰했습니다. 첫 입찰이라 아내와 함께 가서 법원 앞의 은행에서 보증금을 찾고 경매법정의 분위기 파악도 하고 앞에서 무슨 얘기를 하는지 자세히 들어보고, 사람들이 얼마나 입찰 봉투를 내는지도 구경하다가 30분쯤 지나서 입찰금액을 썼습니다. 19,840 만원. 왠지 많이 높게 쓸 필요 없을 것 같다는 느낌이 아내와 저 모두 들었고, 40만원은 아내가 썼습니다.

그리고 개찰 시간입니다. 제 사건은 사건번호가 끝에서 5번째라 거의 맨 마지막입니다. 몇 명이 입찰했을까? 궁금했는데.. 3명이 입찰했습니다. 입찰자1 19,500 만원, 입찰자2(저) 19,840 만원 이때 아직 발표하지 않은 입찰자3의 표정이 이상했다고 아내가 얘기합니다. 왜 표정이 저렇지 하는데.. 입찰자3 19,839만원. 만원차이로 제가 낙찰을 받았습니다. 처는 첫 입찰에 첫 낙찰이라 멍 하고 있었는데.. 아내가 입찰자3번의 표정이 장난이 아니었다고 얘기해 줬습니다. 만원 차이로 떨어지면 누구나 그럴 것 같습니다. 

이렇게 첫 낙찰을 1만원 차이로 아주 극적으로 받았습니다. 지금도 그때 생각을 하면 가슴이 떨리네요. 

특별한 낙찰기는 아니었지고, 선순위가 아니라는 것을 알고 입찰했지만...

경매 초보의 겁업는 선순위 낙찰기였습니다. 

글을 쓰다보니 두서가 없는 것 같은데... 명도가 되면 명도, 인테리어도 올려 보겠습니다.  

[서동]

감사합니다. 우선 세입자 명도부터 해야요 ㅋ

[열정영주]

1만원이요 ?^^ 우와 축하드립니다 ^^ 잘 마무리 되시실 바래요 ~~ ^^

[서동]

감사합니다.

[동행4기(12)]

축하합니다..ㅎㅎ "만원에 행복"이란 이런거군요^^

[서동]

아.. 이게 만원의 행복이군요.. 감사합니다.

[깡통]

솜씨가 처음낙찰 받은 분 같지 않네요 축하드리고요 근데 매매가그래프 는 어떻게 그리셨나요? 궁금해서요

[서동]

처음이에요.. 매매 가격 그래프는 엑셀로 월별 매매 가격을 다 적고 가격은 점으로 표시하고, 평균값을 구해서 평균은 선으로 그리도록 했습니다.

[하늘망아지]

축하드립니다. 분석내용이 많은 시간을 들이셧네요. 그중에서 저 그래프가 눈에 확~~!!

[서동]

아.. 그래프.. 아파트 실거래가를 쭉 뽑아서 그려봤습니다. ㅋㅋ

[지금이다]

1만차이 대박이네요. 아내분께서 정말 대단하신거 같아요~^^
낙찰 정말 축하드리구요. 마무리도 잘하시길 바라겠습니다~!

[WellDone]

정말 기분이 짱 좋을것 같습니다 낙찰 축하드리고요 인테리어도 기대합니다

[드림퀸]

서동님 집이 될려구 작정한 집같네요^^ 1만원차이..ㅎㅎ 다시한번 추카추카드려요.

[홀리]

1만원 차이라... 정말 흥미진진하네요^^ 축하드려요~

[올빼미]

만원 헐 대~~~~박 축하합니다

[오솔길]

대박 축하합니다.명도는 마음의 준비 단단히 하시고 철저히 준비하세요

[까미크로바]

등기부를 잘 보시다 힌트를 얻으셨군요. 극적인 첫낙찰 축하드립니다. ^^*

[딩기딩]

고생많았습니다, 사모님의 꼬리 40만원 압권입니다 그리고 1만원차이로 낙찰....축하드립니다

[검은별둘]

축하드립니다^^

[버프(6기 오전반)]

와..축하드립니다. 만원이라 ㅋㅋ정말 므훗하셨을꺼 같아요

[바람의무니]

완전 대박 축하드립니다..

[웃고살자]

잘읽었습니다

[범천]

허...
행운의 여신이 들어왔구만