도개법 주요흐름

[아키돈]

 

■도시개발법 주요 흐름 및 핵심내용 -1

주요 절차	주요내용	비고1.		비고2.
↑ ↑↓(3월)	1.구역지정권자 : 1) 원칙 : 특광도  2)협의지정: 시․도 걸친 경우. 3)예외 : 건장관직접 2. 요청(시군구청장이 특광도에 지정에 대한 요청) 시군구는 시군구 도시계획위원회의 자문 거쳐 특광도에 지정 요청 3. 지정제안(비행정청이 시군구에 지정제안) -비행정청인 민간시행자는 토지  2/3이상 소유자와 지상권자의 동의 필요하고, 이들은 시군구에 지정을 제안함. -정부투자기관은 개발면적이 30만㎡ 이상일 경우 직접장관에게 제안 4.통보(건장관 또는 시군구는 3월 이내 수용여부 통보) 5.비용부담(시군구는 제안자와 협의하여 비용의 전부 또는 일부 부담할 수 있음.) ※건장관직접지정: 1.국가필요 2.중앙행정장 요청 3.협의불성립 4.천재지변 등 긴급 ※국가․지방자치단체 및 조합인 시행자는 시군구에게 도시개발구역의 지정제안을 할 수 없음.	○시행자(1~3,7은 시행규정 작성,기타는 규약) 1)국가 또는 지자체  2)정부투자기관  3)지방공사 4)토지소유자 또는 이들이 설립한 조합  5)수도권정비법에 의한 법인(과밀억제권역 이전)  6)순수민간법인 7)1~6중 2이상의 공동출자법인	○조합설립 1)조합원자격:도시개발구역안의 토지소유자 2)인가;7인이상 정관작성. 지정권자의 인가 3)동의 :토지면적의 2/3, 총수 1/2 이상 (면적 및 총수 모두 충족해야 함) 4)성립시기: 30일 내 주된 사무소의 소재지에 설립등기를 함으로써 성립(조합은 법인. 공법상 비영리 공익적 사단법인해당. 이법에 규정한 것 제외하고는 민법 중 사단법인 규정 준용) 5)대의원회(100인 시상인 조합은 둘 수 있음. 대의원수는 조합원의 10/100 이상) 6)권리:토지의 면적에 관계 없이 평등결의권 갖음.
도시개발구역 지정․고시	1. 기초조사(사업시행자 또는 되고자 하는 자. 의무가 아님) 2. 지정권자에 의한 공람/공청회/협의/심의/지정고시 1)공람(2이상 일간신문공고, 14일간 일반 공람) 2)공청회(100만㎡ 이상일 경우에는 공람기간 만료 후 개최하여야 함.) 3)협의(관계행정기관장) 4)심의(도시계획위)   ※구역면적 100만제곱미터 이상시 시․도는 건장관의 승인 후 지정 5)지정고시(도시개발구역) 3.통보(시․도는 장관에게 보고)
도시개발방식	1.환지방식: 대지로서 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환․분합 기타 구획변경, 지목 또는 형질변경이나 공공시설의 설치․변경이 필요한 경우 또는 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비해 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우 2.수용방식:도시주택건설에 필요한 택지 등의 집단적인 조성 또는 공급이 필요 3.혼용방식:도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역이 부분적으로 환지방식 또는 수용방식에 해당하는 경우. 시행자는 도시개발사업을 수용방식과 환지방식을 혼용하여 시행하고자 하는 경우 구역을 구분하여 분할하여 시행할 수 있음.
개발계획수립	1.수립권자(지정권자 동일) 2.시기(구역지정 할 때) ☆ 개발계획작성기준 및 방법은 건장관이 정함. (단, 지구단위계획은 개발계획내용이 아님. 다만 실시계획내용에 포함)	수립기준 1.광역도시계획․도시기본계획에 부합 2.구역지정 후 개발계획수립시 지정목적․시행방식․인구수용계획 및 토지이용계획 등에 관한 계획 수립 3.대규모개발계획(면적 330만제곱미터 이상시 주거․․생산․교육․유통․위락 등 복합기능의 상호조화)

■도시개발법 주요 흐름 및 핵심내용 -2

도시개발구역의 지정효과 및 해제시기	1.지역 및 구역으로 지정된 것으로 봄 도시지역, 제1종 지구단위계획구역(단 2종 및 취락지구 제외) 2.지형도면 고시는 사업기간 이내에 함. 3.특광시군구에 개발행위 허가를 받은 것으로 봄 (단,지정고시 이전에 이미 공사 또는 사업에 착수한 자는 도시개발 지정고시가 있는 날부터 1월 이내 관할 시군에게 신고 후 계속시행 가능)	○일반적인 도시개발구역의 지정 해제 시기 1.개발구역지정고시 후 사업실시계획인가 신청 하지 않은 경우(3년이 되는 다음날) 2.(사용수용방식)공사완료 공고일(공고일 다음날) 3.(환지방식)환지처분공고일(공고일 다음날)			○개발구역 선 지정 후 개발계획 수립하는 경우 개발구역의 지정 해제시기(녹지지역 및 도시지역 외 지역) 1. 도시개발구역 지정 및 고시 후 2년 이내 개발계획을 수립고시하지 않은 경우(330만㎡이상은 5년) 2.개발계획을 수립고시한 날로부터 3년 이내 실시계획인가를 신청하지 않은 경우(330만㎡이상은 5년)
실시계획작성 및 인가	1.절차 : 작성(시행자)→인가전 의견청취(시도지사는 시군구의 의견청취. 건장관은 시→도지사의 의견청취)→승인(지정권자:시․도지사 또는 건장관)→고시(지정권자) 2.효과: 도시관리계획(지구단위계획 포함)으로 결정하여야 하는 사항은 도시관리계획이 결정․고시된 것으로 봄). 이 경우 존전 도시관리계획으로 결정된 사항 중 고시내용에 저촉되는 사항은 고시된 내용으로 변경된 것으로 봄. 지형도면의 고시는 도시개발 사업의 시행기간 이내.
사용․수용방식의 전체절차	절차 : 1.수용 및 사용   2. 사업시행   3. 공사완료  4. 준공검사(인가권자) 5. 공사완료공고(인가권자)
	1.비행정청 사업시행자의 동의요건: 공동출자법인 포함한 비행정청 사업자는 사업대상토지의 2/3 이상에 해당하는 토지를 매입하고 토지소유자 총수의 2/3 동의를 얻어야 함. 2.공취법에 의한 사업인정 및 고시(준용) 사용대상 토지의 세목을 고시한 때 공취법에 의한 사업인정 및 고시를 준용하되, 토지 등의 취득 및 보상(공취법상 1년)은 사업시행기간 종료일까지로 정함.		3.토지상환채권의 발행(기명식. 상환기간 10년 이내): 1)토지소유자가 원하는 경우 2)토지 등의 매수대금의 일부를 지급하기 위하여 사업시행으로 조성된 토지․건축물로 상환하는 채권을 발행할 수 있음. 3)공동출자법인을 포함한 민간시행자는 금융기관(은행과 보험회사)으로부터 지급보증을 받을 경우에 한하여 이를 발행. 4)시행자는 토지상환채권을 발행하고자 하는 때에는 토지상황채권의 발행계획을 작성하여 미리 지정권자의 승인을 얻어야 함. 5) 토지상황채권으로 상환할 토지․건축물이 당해 도시개발사업으로 조성되는 분양토지 또는 건축물의 1/2 이내 이어야 함.			4.선수금 :1)시행자는 도시개발사업으로 조성된 토지․건축물 또는 공작물 등을 공급받거나 이용하고자 하는 자로부터 당해 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있음. 2)시행자는 대금의 전부 또는 일부를 받고자 하는 경우 지정권자의 승인을 얻어야 함. 5.조성토지 등 공급계획(원칙적으로 경쟁입찰) 6.이주대책(생활근거지를 상실하게 된 자)
환지방식 전체 절차	1.환지계획(통지 및 공람)       2. 환지계획인가(시장․군수․구청장)   3. 환지예정지지정(지정효력 발생일로부터 체비지 처분이 가능. 임의적 절차. 시행자는 토지소유자․임차권자 등에 통보. 단, 공고 행위에 대한 의무규정 없음. 다만 비행정청이 시행자일 경우 지정 전에 미리 일반인의 공람 및 공람기간 내 의견 제출을 받아야 함) 4.공사완료(시행자가 관보 또는 공보에 공고)-공사관계서류공람-의견서제출-조치완료-공사완료보고서 제출 5.준공검사(지정권자)    6.공사완료공고(지정권자) 7. 환지처분공고(다음날 권리변동효과 발생)  8.청산(환지처분공고 다음날. 증환지반환, 감환지보상. 행사불이행시 5년 후 소멸)      9.등기(환지처분공고 후 14일 이내 시행자가 등기촉탁)
구속적계획 행정쟁송대상	1.환지계획 내용 환지설계, 필지별로 된 환지명세, 필지별과 권리별로 된 청산대상토지 명세, 체비지 또는 보류지의 명세, 환지예정지도․환지전후 대비도․과부족 면적표시도 및 무상귀속토지표시도 2.환지계획 작성기준 1)적응환지:종전의 토지 및 환지의 위치․지목․면적․토질․수리․이용상황․환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정함. 2)평가식 환지설계 :도시개발사업 시행 전후의 토지평가액에 비례하여 환지결정하는 방법. 다만 특성에 따라 면적식( 시행 전의 토지의 면적 및 위치를 기준으로 환지를 결정) 및 절충식 중에서 적합한 방식을 할 수 있음. 단, 동일한 환지계획구역 내에서는 동일한 방식을 적용해야 함. 3)토지평가협의회 심의를 거쳐 조성토지가격 평가 :시행자는 조성토지의 가격을 평가하기 전 감정평가업자로 하여금 평가하게 한 후 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정함. 4)제자리 환지지정.(종전 토지의 위치에 지정).			3. 적응환지 예외 1)환지부지정(토지소유자의 신청 또는 동의→임차권자의 동의 필요. 과소토지에 의한 환지부 지정은 토지소유자의 동의 불필요. 용도 폐지될 국․공유지→다른 토지에 대한 환지의 대상으로 하여야 함) 2)증․감환지(과소토지→증환지,과대토지→감환지) 3)공동환지(토지소유자의 동의를 요구함. 하나의 필지를 2인 이상 공유) 4)집단환지 5)입체환지(도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 필요시. 토지소유자의 동의(용익권자 동의 불필요)가 있을 것. 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여. 주택으로 환지하는 경우 주택법의 규정에 의한 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 아니함) 6)공공시설용지(적응환지기준을 적용하지 않을 수 있음)		7)체비지․보류지(체비지는 도시개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위해 환지에서 제외된 부분. 보류지는 규약․정관․시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 환지에서 제외되는 토지. 시장․군수․구청장은 체비지 중 일부를 같은 지역 안에 집단으로 정하게 할 수 있음) 4.제자리 환지 예외 1)체비지 및 보류지로 계획된 위치에 소재한 토지 2)집단환지로 계획된 위치에 소재한 토지 3)규약․정관 또는 시행규정이 정하는 토지 5.환지계획인가(시장․군수․구청장) 1)통지 및 공람 2)의견서제출(토지소유자 또는 임차권자 등은 공람기간 내 시행자에게 의견을 제출할 수 있으며, 시행자는 그 의견이 타당하다고 인정하는 때에는 환지계획에 이를 반영햐여야 함) 3)결과통보(공람기일이 종료된 날부터 60일 이내에 환지계획 반영여부에 관한 검토결과를 통보하여야 함)

Note.

■도시개발법 주요 흐름 및 핵심내용-3

1.의의:환지처분의 전단계(가환지 처분. 임의적 처분. 설권적․형성적 처분으로 토지소유자나 용익권자는 종전의 토지에 대하여는 사용․수익할 수 없게 되고, 새로이 지정받은 환지예정지에 대한 사용․수익권을 창설해 주는 설권적․형성적 처분이다. 독립적 처분-행정쟁송 가능)

2.지정 효과:

1)사용․수익권의 이전 및 종전토지에 대한 사용․수익권 상실(환지예정지 지정 효력 발생일부터 환지처분 공고일 까지 환지예정지 또는 당해 부분에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있음. 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없음.) 2)사용․수익개시일의 별도 지정가능.(환지예정지 지정시 당해 토지에 사용․수익의 장애가 될 물건이 있어가 기타 특별한 사유가 있는 경우 환지예정지의 사용․수익을 개시할 날을 따로 정할 수 있음) 

3)토지소유자 등의 수인의무(환지예정지 종전의 토지소유자나 임차권자 등은 환지예정지 지정효력 발생일 또는 사용․수익개시일부터 환지처분 공고일까지 종전의 토지를 사용하거나 수익할 수 없으며, 그 토지를 환지예정지로 지정 받은 자의 권리행사를 방해할 수 없음).

4)체비지의 사용․수익의 처분(시행자는 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 때에는 도시개발사업에 소요되는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.)

1.의의

1)사업완료 후 환지계획에 따라 종전의 토지에 갈음하여 새로운 토지를 교부하고 그 과부족분을 청산할 것을 정하는 행정처분. 2)환지처분은 반드시 환지계획에 따라 행하여야 하며, 환지계획에 위반된 환지처분은 행정쟁송의 대상이 됨. 3)시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 때에는 60일 내에 환지처분을 해야 함.

2. 환지처분 효과

1)권리의 이전 및 확정

환지는 환지처분 공고일 다음 날부터 종전의 토지로 봄. 따라서 종전 토지에 종속하던 소유권 기타 권리는 그 동일성을 잃지 않고 환지계획에 정해진 새로운 토지에 이전. 다만 환지부지정 토지위의 권리는 환지처분 공고가 있는 날 소멸.

2)권리이전효과 예외(행정상 처분, 지역권은 종전토지에 존속하나 경제적 가치를 목적으로 하는 재판상 처분은 환지에 이전함.) 

-행정상 또는 재판상 처분(수용에 의한 사업인정고시․수용재결․용도지역지정․증거보전처분․출입금지가처분 등)은 종전 토지에 그대로 존속(다만, 경제적 가치를 목적으로 하는 행정상 또는 재판상의 처분(압류․경매개시결정․토지명도판결처분금지 가처분 등)은 환지에 이전, 지역권(승역지․요역지) 등은 종전 토지에 그대로 존속하나 실익 없을 경우 소멸됨.) 

3)입체환지 효과(환지처분공고일 다음 날부터 공유지분 취득) 

-공유지분 취득:환지처분공고일 다음 날 환지계획에서 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지 공유지분 취득 

-저당권:종전 토지에 대한 저당권은 환지처분공고일 다음 날부터 당해 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 봄 

4)체비비 및 보류지의 귀속. 

1)체비지→시행자, 보류지→환지계획에서 정한 자. 환지처분공고일 다음 날 소유권 취득. 단, 환지예정지지정으로 이미 처분된 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 취득. 

→ (소유권 등 권리존속하나 사용 및 수익권 상실. 미리 처분된 체비지는 체비지 매입자가 소유권 이전등기를 마친 때 취득.)→ (공고일:환지부지정 토지 권리소멸. 다음 날:소유권 등 권리 이전. 체비지는 시행자. 보류지는 환지계획정한자가 소유권취득)→ → (환지처분공고 후 14일 이내) 

절차	토지면적(동의)	총수)(동의)
구역지정제안(비행정청)	2/3
조합설립인가신청	2/3	1/2
환지방식 시행위한 개발계획 수립	2/3	1/2
환지방식 대행(토지소유자 또는 조합→지자체 등)	1/2	1/2
민간(공동출자법인 포함)시행자의 토지수용․사용	2/3(매입)	2/3

 

1.시행자의 등기신청․촉탁(시행자는 환지처분 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 촉탁하거나 신청하여야 함)

2.다른 등기의 제한(환지처분 공고일부터 시행자의 촉탁 또는 신청에 의한 등기가 있는 때에는 다른 등기를 할 수 없음)

1.의의

종전 토지에 대한 환지부 지정 또는 환지(증․감)에 따른 토지가액의 가부족분을 금전으로 징수․교부

2.법적성질:증환지→부당이득반환. 감환지→손실보상

3.청산금 결정시기:환지처분시 결정.(환지부지정으로 인하여 환지대상에서 제외한 토지에 대하여는 청산금을 교부하는 때 이를 결정할 수 있음) 

4. 청산금 확정(환지처분공고일 다음날 확정) 5. 청산금 소멸시효(5년) 

용익권자

보호

1.사업시행→임대료 등 불리하게 작용

1)임대료 등 증감청구(종전에 비해 불합리→계약조건불구 장래에 관해 그 증감 청구 가능)

2)의무면제(증감청구 받은 당사자→권리 포기 또는 계약 해지하여 그 의무 면할 수 있음)

3)청구시한(환지처분공고일부터 60일 이내)

2.사업시행→용익권 설정목적 달성 할 수 없음.

1)권리 포기 또는 계약 해지(지역권․임차권 등 설정목적 달성하기 곤란→당해 권리 포기 또는 계약 해지

2)손실보상

권리를 포기하거나 계약 해지한 자는 그로 인한 손실보상을 시행자에게 청구할 수 있으며, 협의가 성립되지 않을 때에는 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있음.

3)구상권 행사

손실 보상 시행자는 당해 이익을 받는 자에게 이를 구상할 수 있음. 시행자가 비행정청일 경우 구상권행사에 응하지 않는 자가 있는 때 시군구에 징수를 위탁(수수료 4%)할 수 있음.

3.감가보상금

-사업시행자가 행정청일 경우만 해당. 도시개발사업시행으로 사업시행 후의 토지가액이 사업 시행전 토지가액 총액보다 감소할 경우 사업시행자인 행정청은 차액에 상당하는 감가보상금을 종전의 토지소유자 또는 임차권자 등 용익권자에게 지급.

도시개발채권

1. 도시개발사업 또는 도시계획시설사업에 필요한 자금조달

2.시․도지사는 건교부장관 협의 및 행자부장관 승인을 득한 후 발행.

3.상환기간은 5년 내지 10년의 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 정함. 소멸시효는 원금 5년, 이자는 2년

행정심판

시행자가 행정청→상급행정관청

시행자가 비 행정청→지정권자에게 행정심판

Note.

[방춘여]

글씨도 겹쳤고 엑박이 떳네요~ 수정해 주세요 [엑박은 시러요-_-]

[아키돈]

. 다시 올려 드립니다. 한글자료로....