아직도 동신아파트 소유주님들 착한 주민들이 많지요...정말 착한 주민 울리면 안되요 ?

[천사]

1.주민에 돌아온 건 ‘눈덩이 추가부담금’

 http://housingherald.com/news/view.html?section=79&category=88&no=11898

주민대표회의 자료집에 따르면 단대구역의 비례율은 2008년 최초 관리처분계획 당시 122%에서 이번에 106%로 16%가 급락했다.

이에 따라 477억원의 정비사업비가 증가했으며 그에 따른 분양 수입 170억원이 증가해 최종적으로 300억원의 비용이 증가한 것으로 나타났다.

그 결과, 약 300억원의 추가 비용이 신축 평형에 따른 660명의 권리자에게 배분되면서 44평형 기준으로 추가부담금이 7천여 만원 증가했으며 많게는 1억원에 가까운 추가부담금이 발생한 권리자도 발생한 상황이다.

관리처분 안건 의결을 반대한 단대구역 권리자들은 최근 LH를 상대로 공사입찰 서류, 자금 흐름 내역서 등 정비사업비 증가를 입증하는 자료를 요구한 것으로 알려졌다. 자료를 통한 검토를 통해 정당한 추가비용 요인인지를 검증하겠다는 것이다.

정당한 이유가 있다면 추가부담금 납부를 인정하겠지만, 적정한 비용 증가 요인으로 인정되지 못하는 내용에 대해서는 비용 부담을 인정할 수 없다는 것이다.

2.주민추정부담금 공개약속 왜 안지키나?

 http://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=36501

원당4구역 바로알기 조영근 총무는 “시에서 약속을 어기고 제대로 된 정보를 내놓지 않고 있다. 원당4구역은 암반지대라 발파를 할 경우 사업비가 400억이 더 들어가는 상황이다. 당연히 추정분담금 규모도 늘어날 텐데 왜 시에서 이런 부분에 대해 아무 이야기가 없느냐”며 분통을 터뜨렸다.

이어 조 총무는 “지난 9일 뉴타운 출구전략을 발표하면서 정보제공을 통한 합리적 찬반결정을 유도한다고 하지 않았냐”며 “시에서 명확한 입장을 나타내야 한다”고 강조했다

3.억 넘는 재개발 추가부담금… 공공시행 1년도 안돼 ‘균열’

 http://www.kyeongin.com/?mod=news&act=articleView&idxno=968594

조합장 비리 등의 민간조합 방식의 폐해를 차단하고 사업의 투명성 및 효율성을 높이기 위해 주민 합의로 도입되지만, 재개발 사업에 따른 문제가 속출하고 있다.

경기도내 재개발사업의 첫 공공시행 지역인 성남 수정구 ‘단대구역’에서는 수 천만원의 추가부담금이 발생해 주민 반발이 이어졌다. 정비 사업비 증가로 7천만~1억여원의 추가부담금이 권리자에게 배분돼, 일부 권리자들은 시행자인 LH에 정비사업비 증가 입증 자료를 요구하고 나섰다

4.재건축조합 '추정분담금' 잡음 사라진다

 http://news20.busan.com/controller/newsController.jsp?newsId=20150708000051

부산 사하구 괴정동 신동양아파트 옛 주택재건축조합 임원진 10명이 시공사로부터 50억 원대의 피소를 당해 물어줘야 할 처지에 놓였다. 
 
사태는 추정분담금 문제로 시작됐다. 사정은 이렇다. 사하구청은 2003년 신동양아파트 주택재건축조합 설립을 인가했다. 이후 2006년 사업시행 인가를 통보받은 주택재건축조합은 2007년 시공사를 선정했고 사업은 원활히 진행되는 듯 보였다.

하지만 일부 조합원이 2003년 조합 설립 당시 받았던 재건축 결의 동의서에 문제를 제기하며 사업 무효를 주장했다. 재건축 결의 동의서에 표기된 추정분담금이 명확하지 않다는 게 골자였다. 소송이 이어졌고 결국 2013년 대법원까지 가는 분쟁 끝에 사업이 무산됐다. 조합설립인가 및 조합설립 이후 추진한 절차도 모두 무효 처리됐다. 

이에 시공사는 지난해 5월 50억 원대 매몰비용을 옛 주택건축조합 임원진을 상대로 소송을 걸었고 법원은 지난달 25일 1심 선고에서 시공사 손을 들어줬다. 

이 같은 추정분담금으로 인한 진통이 앞으로 많이 사라질 전망이다. 부산시가 직권으로 추정분담금을 조사해 도시정비구역 조합원에게 그 정보를 공개하고 나섰기 때문이다.

5.재개발구역 원주민 재정착률 왜 낮은가 봤더니…

http://news1.kr/articles/?1814614

# 서울 A재개발 구역 조합원 B(65)씨는 억대에 이르는 추가부담금을 내기 힘들어 분양 신청을 포기할 수밖에 없었다. 대신 시세에 못 미치는 보상가격으로 현금청산해 30년 이상 살아 온 고향에서 연고가 전혀 없는 경기도 외곽으로 이사해야 했다. 오히려 월세를 내던 세입자가 임대주택 우선 자격을 얻어 입주하는 모습을 보게 됐다.

실제로 추가부담금을 납부할 수 없는 조합원들은 부득이하게 집을 팔고 다른 곳으로 이사를 해야 한다. 현재 집값이 1억원 이하가 대부분이다보니 B씨처럼 집값이 싼 경기도 외곽으로 이사를 해야 하는 상황이다. 결국 재개발구역내 재정착율은 20~40%대에 불과할 수밖에 없다

 6.알려왔습니다

http://www.idomin.com/?mod=news&act=articleView&idxno=490481

'창원시 교방동 재개발 조합장 비리 의혹' 기사에서 일부 조합원이 제기한 '보상금 감정가 1.5배로 보상하겠다는 약속을 지키지 않았다'는 지적에 대해 조합 측에서 '절대 1.5배를 준다는 등의 약속을 한 사실이 없다'고 밝혔습니다.

660억 원 조합 추가부담금이 발생한 것 또한 '애초 선정한 건설사 부도로 말미암아 재선정 과정 10년간 물가상승률과 도급공사비 포함 항목 변동에 따른 것'이라고 해명했습니다. 이 밖에 제기된 의혹에 대해서도 조합 측은 "투명하게 창원시로부터 회계감사를 받아 왔으며 어떠한 부정과 비리가 없다"고 알려왔습니다

7.재건축·재개발 일반분양 뜨고 조합원 지분 '시들'

  http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2015/08/13/0200000000AKR20150813186300003.HTML?input=1195m

올해 부동산 시장에서 재건축·재개발 아파트의 일반분양 물량에 대한 수요자의 관심은 뜨거운 반면 조합원 물량 거래는 주춤한 모양새다.

조합원 물량은 대부분 선호도가 높은 이른바 '로열층'에 있고 일반분양분보다 가격이 상대적으로 낮아 그동안 실수요자의 관심이 높았다.

그러나 조합원 지분은 미분양 사태가 발생하거나 사업이 지연되면 추가부담금을 내야 하는 위험성이 있다.

건설사가 알선하는 대출을 통해 계약금과 중도금, 잔금으로 나눠 자금 부담이 분산되는 일반 분양과 달리 조합원 물량은 자금이 급전이 필요할 때 내놓는 경우가 많아 목돈을 한 번에 내야 하는 부담도 있다.

8.맞고소·집단민원 … 주민 갈등 키우는 재개발

http://www.kwangju.co.kr/read.php3?aid=1437404400555190006

광주 곳곳에서 진행되는 재건축·재개발 사업과 관련, 주민간 갈등이 표면화되고 있다. 보다 나은 주거 환경 개선을 위한 취지에도 불구, 조합장 등 집행부 선출, 추가부담금 부과, 감정평가액 수용 여부 등 사안마다 물리적 충돌이나 고소·고발·집단민원 제기가 잇따르면서 주민 불신만 높아진다는 점에서 대책 마련이 요구되고 있다.

20일 광주지법에 따르면 광천동 주택 재개발 정비사업이 조합원 총회를 통해 선출한 조합장에 대한 직무집행정지 가처분 신청을 내 지난 16일 첫 심문기일을 진행했다는 것이다.

해당 지역 주민들은 이외에도 조합총회 결의 무효 확인 소송을 제기하는 등 법적 분쟁을 벌이고 있다.

일부 주민들과 현 조합 집행부는 “공정한 절차를 거쳐 선출된 조합장이 아니다. 모든 게 밀실에서 추진되고 있다”는 불신감과 “사사건건 조합 집행부를 공격하는 세력이 존재한다”는 상반된 입장으로 대립하고 있는 형국이다.

9.사직3구역재개발반대위 "입찰참여 철회하라"

http://www.ccdailynews.com/news/articleView.html?idxno=787403

위원회는 "주민 과반이 재개발을 반대하고 있음에도 불구하고 재개발조합은 임시총회를 통해 A건설과 B건설 컨소시업과 도급제 노예계약을 체결하려 하고 있다"며 "도급제로 시공사와 계약을 하면 이자 등 추가비용에 대해 조합이 책임져야 하고 이는 조합원들에게 추가부담금 폭탄으로 돌아온다"고 주장했다.

이어 "현재와 같은 방식으로 재개발이 추진돼 현금청산을 하면 아파트 전세금도 안 되는 보상을 받게 되고 분양신청을 하면 1억 원 이상의 추가 부담금 등을 상황"이라며 "노령세대 대부분이 재개발로 인해 세입자로 전락할 위기에 처했다"고 강조했다.

10.성남시

가.시민단체 '단대지구 재개발' LH·성남시 공익감사 청구

http://www.newsis.com/ar_detail/view.html?ar_id=NISX20150616_0013732011&cID=10201&pID=10200

LH는 지난 1월 재개발 기존권리자 660가구에 추가부담금 총 477억원(가구당 평균 7200만원)을 부과했다. 이를 두고 주민들은 LH가 부실계약으로 입게 된 손실(약 750억원)을 자신들에게 전가한 것으로 보고 있다.

서울YMCA는 "LH는 아파트가 완공돼 주민들이 입주하던 2012년 추가부담금을 부과했다가 성남시장의 명령으로 중단한 바 있다"면서 "올해 들어 등기권리증 이전을 조건으로 다시 추가부담금을 부과해 주민들의 반발을 초래하고 있다"고 전했다.

나. 성남 단대지구 추가부담금 ‘이중고’

http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=946080

공사기간 동안 부동산 경기가 침체돼 수익성이 떨어지자 주민들의 추가부담금이 늘어났고 일부 주민들은 이 같은 내용을 담은 관리처분계획 변경 승인에 반대하고 나서 사업 청산절차가 가로막혔다.

단대지구는 일반분양으로 공사비를 충당할 계획이었으나 금융위기의 여파로 3년여간 분양을 진행하지 못하고 국민주택기금 융자로 공사비를 사용해 이자 부담 등이 늘어났다. 현재 건설자금이자는 당초 계획(83억여원)에 비해 217억원 가량이 증가한 300여억원으로 권리자들에게 부담이 되고 있다.

또 사업 진행과정에서 분양이 어려울 것으로 예상되자 분양가를 낮춰 사업성이 크게 떨어졌다.

그 결과 2008년 관리처분계획인가 당시 산정된 비례율(개발이익률)이 122.622%에서 106.444%(지난달 추산)로 큰 폭으로 떨어져 권리자가 부담해야 할 비용이 늘어났다. 새로 계산된 비례율로 보면 권리자마다 적게는 10만여원에서 많게는 1억원 상당을 추가로 부담해야 한다.

이에 일부 주민들은 추가부담금을 내야 하는 근거인 관리처분계획 변경 승인에 반대하고 나서 마찰을 빚고 있다. 관리처분계획 변경을 거부하고 있는 일부 주민들로 인해 현재 대다수 주민들은 등기를 내지 못해 재산권을 행사하지 못하고 있다.

결국 전·월세 거래를 하지 못하거나 주택을 담보로 대출을 받지 못해 경제적인 어려움을 겪고 있다. 또 건설자금이자가 늘어남에 따라 추가부담금이 더욱 증가할 것을 걱정하고 있다.

비대위 관계자는 "비례율에 대한 충분한 설명과 이해가 없는 상황에서 관리처분계획 변경안을 승인해 추가 부담금을 낼 수는 없다"고 말했다. 이에 LH 관계자는 "구체적인 방향이 정해지는 대로 주민들과 논의해 사업이 마무리되도록 하겠다"고 설명했다.

11.도시개발사업이 '원주민 교체사업'으로 변질

http://www.naeil.com/news_view/?id_art=160315

서울시에 따르면 입주가 완료된 뉴타운 재개발 지구 원주민 재정착률은 난곡재개발 지구가 8.7%, 길음 뉴타운 지역 17%, 은평뉴타운 1지구 20% 등이다. 2007년 평균 재정착률은 17% 다. 또한 도시재생사업 전과 후의 비교에서 주택의 규모는 1.3배 증대됐고, 주택 가격은 1.4배 상승했으며, 입주자들의 요구소득은 3배 이상 증가한 것으로 나타났다.

경제력이 취약한 거주민들은 더 열악한 환경의 주거지로 밀려나고 대신에 경제력 있는 계층들이 신규주택을 차지한 것이다.

이렇게 원주민의 재정착률을 떨어뜨리는 데는 과도한 부담금이 중요한 원인으로 지적된다.

조합원들의 부담금이 커지는 이유는 뉴타운지구 선정 뒤 집값이 상승하기 때문이다. 시행사는 오른 집값 보상금만큼 그 비용을 아파트분양권 인상으로 채우다보니 추가부담금이 오른다. 부담금을 낼 수 없는 원주민들은 분양권을 팔아버리고 다른 지역으로 이사를 갈 수 밖에 없다.

더 큰 문제는 '울며 겨자 먹기식'으로 다른 지역으로 이사를 가더라도 서울에 전셋집도 얻기 힘들다는 것이다. 충분한 보상이 이뤄지지 않기 때문이다.

뉴타운 사업에서 감정평가액은 시중 실거래가보다 낮기 마련이다. 대개 시세 대비 60~70% 선에서 책정된다. 감정평가 금액이 높으면 개발이익이 낮아져 조합에서는 높은 분담금을 부담해야 하기 때문이다.

12.재개발하면 아파트 1채 생길 줄 알았는데

http://news.kbs.co.kr/news/view.do?ref=A&ncd=3057481

그런데 과거에 비해 건축비도 오르고 요즘은 35층 이렇게 짓잖아요

또 사업이 중간에 이런저런 이유로 늦어지면 금융비용도 커지고 하면서 처음에 몇천만원만 내면 된다고 했다가 사업승인 나고 관리처분인가 그러니까 조합원 홍길동씨 집과 땅은 2억7천만원 가치로 평가돼서 추가로 6천만원만 내면 됩니다.

이렇게 계산 나와서 이사까지 다 했는데 그런데 그 뒤에도 갑자기 본인부담금이 1억7천으로 늘었다고 그럼 이제 조합원 총회 열어 이걸 추인해야하는데 여기서 분쟁이 생기고 소송을 걸고 하면서 항상 여기서 문제가 생깁니다.

왜 이런 문제가 생기냐면 재개발이라는 큰 사업을 하면서 사전에 몇 년 전에 그 비용을 추산한다는게 쉬운 일이 아니죠

우리가 어디 여행을 가도 가보면 생각보다 지출이 늘잖아요

그리고 재개발 추진하는 쪽에선 아무래도 처음에 본인부담금을 최소한으로 잡아놓고 일단 도장을 찍게해서 시작하려고하죠

그런데 도장 찍은 할머니 입장에선 이게 도심 산동네 노후주택이었어도 방 3개 월세내서 한달 한 130만원쯤 세도 나오고 나 사는데 별 문제도 없었는데 이걸 25평 새 아파트 준다고 하는데 1억7천 더 내라고 하면 결국 다 대출받아야 하니...

13.재건축·재개발 상가도 '인기'..투자 유의점은?

http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=549360

전문가들은 분위기가 좋을수록 투자에 신중을 기해야 한다고 조언한다. 특히 상가의 경우 높은 분양가로 인한 미분양의 위험이 크고, 이는 곧 조합원들에게 추가부담금 폭탄으로 돌아올 수 있어서다. 또한 분양가가 높으면 임대료로 따라서 상승해야 하는데, 그렇지 못할 경우 수익률 하락으로 이어지는 사례가 부지기수다.

업계 관계자는 "과거 잠실 재건축 아파트 단지 내 상가가 고분양가로 인해 투자수익률이 저하됐던 대표적인 예"라며 "가락시영도 일각에서는 상가 분양가가 3.3㎡당 1억 원까지 높아질 수도 있다는 전망이 나오고 있기 때문에 공급가격에 대한 철저한 분석이 필요하다"고 말했다.

그러면서 그는 "도심 재개발 상가는 새로 조성되는 택지개발지구에 비해 상권이 어느 정도 갖춰져 있어 투자금 회수는 상대적으로 빠르지만, 재개발 사업지의 특성상 사람들이 이용하기 힘든 고지대에 위치하고 있는 경우가 많아 주변 점포의 매출이나 유입 인구 등을 면밀히 파악한 뒤에 접근해야 한다"고 덧붙였다.

14.재개발·재건축 투자 유의점

http://news20.busan.com/controller/newsController.jsp?newsId=20150414000008

조합원 분담금 증가에 유의한다. 여러 요인이 있겠지만 분담금 증가의 대표적인 변수가 주변 종교시설과 학교다. 교육청과의 협의가 필요한 데다 조합원이 아닌 학부모의 반대와 학습 환경 개선 민원이 이어져서다.

자연히 사업은 지연되고 사업비는 증가한다. 서울 개포주공 아파트 단지가 한 예다. 조합 설립단계에서는 전용면적 50㎡

그러나 실제 조합원 분양 단계에서는 1억 3천100만 원으로 대폭 늘었다. 주변 민원과 지자체 방침에 따라 각종 부담금과 기부채납 비율이 늘어서였다. 이렇듯 추가분담금은 바뀔 수 있다. 

15.재개발 시공자 선정 앞두고 ‘혼탁 주의보’

http://www.kns.tv/news/articleView.html?idxno=194100

한 업계 관계자는 “다수의 도시정비사업 현장들을 살펴본 결과 특정 건설사의 브랜드 인지도가 밀리다 보면 이를 만회하기 위한 선물 공세와 금품 제공 등이 필연적으로 발생했다”면서 “이 때문에 서울시에서는 공공관리제도를 내세워 투명한 사업 진행을 천명하고 있지만 현장에서는 시공권 경쟁을 두고 치열한 홍보전이 펼쳐지면서 과열ㆍ혼탁 양상이 벌어지고 있다.

그런데 서울시보다 느슨한 공공관리제도가 적용되고 있는 성남시에서, 관내 2단계 재개발사업의 중심 지역인 신흥2구역에서 이 같은 일이 벌어지고 있어서 개탄스럽다. 입찰마감을 앞두고 이곳 조합원들의 신중한 판단이 필요하다.

소유자들이 받은 선물은 결국 사업비에 포함돼 추가부담금이란 ‘부메랑’이 돼 돌아올 수 있다”고 지적했다.

16.청주 옛도심 재개발 9년째 답보상태…왜?

http://www.inews365.com/news/article.html?no=385513

용적률이 확대돼 고층 아파트가 들어서고 임대주택 비율이 낮아지면 주민 대다수가 노인으로 구성된 원주민들의 재정착이 어렵다는 게 이유다. 

소득원이 마땅치 않은 노인들이 추가부담금을 내고 고가의 고층 아파트로 들어갈 여력이 없기 때문이다.

하지만 더 큰 문제는 재개발구역으로 묶인 지역 주민들의 현재 주거 환경이었다.

도시가스 없이 기름보일러를 사용해야 하는 대부분 재개발구역의 노인들은 올 한해도 전기장판에 의존해 겨울을 나야 했다. 

세를 주고 싶어도 재개발구역이기 때문에 들어온다는 세입자가 없어 기본적인 재산권조차 행사하지 못하는 게 주민들의 현실이었다. 

"대다수가 서민인 노인들이 향후 재개발이 돼도 1억5천에서 2억원을 하는 추가부담금을 지불하고 아파트에 들어갈 수 있겠냐"며 "만약 재개발이 장기간 답보상태에 빠질 경우 자치단체장의 직권으로 해제하는 방안을 강구해야 한다"고 말했다. 

하지만 시측은 청주의 재개발구역 답보상태가 전국적인 현상이라는 입장이다.

17.조합이 감추고 있는 추가부담금의 비밀

http://www.bucheon21.com/sub_read.html?uid=10930&section=sc3

1) 시공비와 관련된 추가 분담금 폭탄의 비밀 

토건세력들은 정비사업 초기단계(추진위 단계)에 사업계획을 수립할 때 시공비를 낮게 잡는다. 이것은 주민들이 사업성이 있다고 오판하도록 유도하기 위한 수법이다. 실제 시공비는 이보다 훨씬 높다는 것을 그들은 알고 있기 때문이다.

전국 어디나 사업의 초기단계에서 시공비는 300만 원대로 제시된다. 그러나 사업이 진행되는 절차에 따라 사업비는 계속해서 증액된다.

2) 금융비용과 관련된 추가 분담금 폭탄의 비밀 

금융비용은 통상 3년이면 총사업비의 10%가 발생한다. 그러나 사업성을 분석한 지자체에서는 대부분 3년치 금융비용만 계산했다. 뉴타운 재개발 사업은 사업시행인가 시점부터 입주까지 최소한 10년 정도가 소요되는 사업이다. 따라서 사업성을 분석할 때 금융비용은 최소한 총사업비의 20% 이상을 숨겨두고 있는 셈이다.

결국 이렇게 숨겨진 금융비용(20%)도 입주시점에 가서 추가 분담금 폭탄이 되는 것이다

3) 현금 청산자와 관련된 추가 분담금 폭탄의 비밀

사업성이 없는 시기, 현금 청산자는 날로 늘어날 수밖에 없다. 현금 청산자가 20%만 늘어나도 비례율은 급격히 떨어진다. 비례율이 떨어지면 보상가도 떨어지고 결국 추가 분담금이 증가할 수밖에 없다.

그러나 지자체 어디에서도 현금 청산자 때문에 늘어나는 추가 분담금을 주민들에게 경고해 주는 곳은 없다. 이러한 행태는 단지 현금 청산자를 미리 예측하는 일이 어렵기 때문만이 아니다.

4) 할인분양으로 인한 추가 분담금 폭탄의 비밀 

아파트 대세 하락기, 일반분양은 쉽지 않다. 분양이 되지 않자 온갖 희귀한 판촉 분양방안이 동원 되고 있다. 이러한 현실은 분양이 되지 않을 경우 할인분양을 하거나, 파산의 위험까지 있다.

결국 할인분양으로 위험을 모면해도 할인 금액만큼 손실과, 분양이 지연되는 기간만큼 이자를 추가 분담금 폭탄으로 떠안아야 한다.

자, 이제 위에서 언급한 내용들을 모두 합산해 보면, 조합이 그동안 숨겨왔던 추가 분담금의 규모가 어느 정도일지 어림잡아 생각할 수 있을 것이다.

추가 분담금 폭탄의 규모는 다른 비용을 차치하고 위에서 언급한 내용들 1)+2)+3)+4)의 경우만 계산해 보아도 앞으로 수억원대 분담금이 터질 수밖에 없는 상황임을 감지할 수 있을 것이다.

이렇게 발생하는 추가 분담금의 폭탄은 남아있는 조합원들이 독박을 쓰게 되는 것이다.

18.추가부담금 산출,계산법

가.주민들 추가부담금 산출방법 개발

.http://biz.heraldcorp.com/view.php?ud=20140314000320

재개발사업 조합원들의 추가분담금이 폭탄 수준인 것으로 알려지면서 재개발구역 해제 움직임이 가속화되고 있는 가운데 개발을 반대하는 성북구 주민들이 직접 추가분담금 산출 프로그램을 개발해 보급에 나섰다.

14일 성북동부동산 업계에 따르면, 개발을 반대하는 성북3구역 조합원들이 주도해 조합원별 추가분담금을 쉽게 계산할 수 있는 프로그램을 개발했다.

조합원 각자 자기 자산 가치를 입력하면 아파트 타입별 추가분담금을 알려주는 식이다. 개발 반대 조합원들은 여기서 한 발 더 나아가 개발구역 해제 뒤 대안사업 방식까지 미리 마련하고, 이렇게 할 경우 예상되는 추가분담금 산출 프로그램도 함께 개발했다

나.재개발 사업성분석과 추가부담금 계산법

http://blog.naver.com/tjakftns47/30181865310