조정(하자심사ㆍ분쟁조정위원회)
입주자대표회의 등과 사업주체는 담보책임기간 안에 발생한 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우에는 국토해양부의 하자심사ㆍ분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다 조정절차가 완료된 경우 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 15일 이내에 그 수락 여부를 위원회에 통보해야 하고, 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다.
하자심사·분쟁조정위원회의 조정
신청절차 및 방법
· 해당 분쟁사건의 당사자 간 교섭경위서(하자보수 청구일, 청구내용 및 사업주체의 답변내용 등 분쟁이 발생한 때부터 조정등을 신청할 때까지 해당 분쟁사건의 당사자간 일정별 교섭내용과 그 입증자료를 말함) 1부
· 하자보수보증금 예치증서 사본
· 하자 부분의 사진 등 조정 등에 참고가 될 수 있는 객관적인 자료
· 신청인의 신분증 사본(대리인이 신청하는 경우에는 신청인의 위임장 및 인감증명서와 대리인의 신분증 사본을 말한다) 각 1부
· 입주자대표회의가 신청하는 경우에는 그 구성 신고를 증명하는 서류 1부
· 관리사무소장이 신청하는 경우에는 관리사무소장 배치 및 직인 신고증명서 사본 1부
- 하자심사·분쟁조정위원회는 당사자 일방으로부터 분쟁의 조정신청을 받은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통지해야 합니다(「주택법」 제46조의5제1항).
- 위에도 불구하고 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사는 하자심사·분쟁조정위원회로부터 분쟁조정의 통지를 받은 경우에 분쟁조정에 응해야 합니다(「주택법」 제46조의5제3항).
조정비용의 부담 등
· 조사, 분석, 검사에 소요되는 비용
· 증인 또는 증거의 채택에 소요되는 비용
· 녹음, 속기록, 통역 및 번역에 소요되는 비용
· 그 밖에 조정 등에 소요되는 비용
- 위에 따라 조정을 신청하는 자가 납부한 조정비용은 당사자 간의 합의로 정하는 바에 따라 정산합니다. 다만, 당사자 간에 비용부담에 대하여 합의가 되지 않으면 하자심사·분쟁조정위원회에서 부담비율을 정합니다(「주택법 시행규칙」 제25조의4제2항).
하자심사·분쟁조정위원회
위원회의 설치
· 하자 여부 판정
· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 공동주택의 입주자 등과 사업주체 간의 분쟁
위원회의 구성 및 운영
- 위원회는 분쟁을 조정하기 위하여 시설공사별로 5인 이내의 위원으로 구성되는 소위원회를 둘 수 있습니다(「주택법」 제46조의3제6항).
- 위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결하며, 소위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 전원의 찬성으로 의결합니다(「주택법」 제46조의3제7항).
위원의 제척·기피
· 위원 또는 그 배우자나 배우자였던 자가 해당 분쟁사건(이하 "사건"이라 함)의 당사자가 되거나 해당 사건에 관하여 공동의 권리자 또는 의무자의 관계에 있는 경우
· 위원이 해당 사건의 당사자와 친족관계에 있거나 있었던 경우
· 위원이 해당 사건에 관하여 증언이나 감정을 한 경우
· 위원이 해당 사건에 관하여 당사자의 대리인으로서 관여하였거나 관여한 경우
· 위원이 해당 사건의 원인이 된 처분 또는 부작위에 관여한 경우
- 당사자는 위원에게 공정한 조정 등을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우에는 위원회에 기피신청을 할 수 있으며, 위원회는 기피신청이 타당하다고 인정하면 기피의 결정을 해야 합니다(「주택법 시행령」 제62조의3제3항).
조정 등의 거부 및 중지
- 위원회는 신청된 사건의 처리 절차가 진행되는 도중에 한쪽 당사자가 소를 제기한 경우에는 조정 등의 절차를 중지하고 이를 당사자에게 알려야 합니다(「주택법 시행령」 제62조의6제2항).
조정의 절차
조정기간
- 위원회는 조정 등의 절차 개시에 앞서 이해관계인이나 하자진단을 실시한 안전진단기관 등의 의견을 들을 수 있습니다(「주택법」 제46조의4제3항).
· 한국시설안전공단
· 한국건설기술연구원
· 국립 또는 공립의 주택 관련 시험·검사기관
· 「고등교육법」 제2조제1호·제2호에 따른 대학 및 산업대학의 주택 관련 부설 연구기관(상설기관에 한정함)
- 위원회는 조정 등의 신청을 받은 경우에는 지체 없이 조정 등의 절차를 개시해야 합니다. 이 경우 위원회는 그 신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 절차를 완료해야 합니다(「주택법」 제46조의4제1항).
- 위원회는 위의 기간 이내에 조정 등을 완료할 수 없는 경우에는 위원회의 의결로 그 기간을 1회에 한하여 연장할 수 있되, 그 기간은 30일 이내로 합니다. 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 당사자에게 서면으로 통지해야 합니다(「주택법」 제46조의4제2항).
권고 및 조정안의 작성
- 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 위원회는 즉시 조정서를 작성해야 하며, 위원장 및 각 당사자는 이에 서명·날인해야 합니다(「주택법」 제46조의4제7항).
· 입주자대표회의 등은 사업주체가 이에 따른 조정결과에 따라 하자보수를 이행하지 않은 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제59조의2제2항).
· 위에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수보증금을 청구한 경우 현금을 보증금으로 예치한 금융기관 또는 하자보수보증금의 보증서 발급기관은 입주자대표회의 등에 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말함)가 예치한 보증금 또는 보증서의 보증금액의 범위에서 하자보수보증금을 청구일부터 30일 이내에 지급해야 합니다(「주택법」 제46조제2항 및 「주택법 시행령」 제59조의2제3항).