토지 매매 계약서 작성 요령 및 주의사항
토지 매매 계약서 작성요령 및 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 좋은 조건의 땅을 선택해서 부동산중개소를 통해 매매계약을 한다고 가정 했을 때, 토지 매매계약서 작성 시 어떤 부분을 유의하여 계약서를 작성해야 할 지에 관해 이야기해 보겠습니다.
1. 기본적으로 점검해야 할 사항들
1) 인, 허가를 조건으로 계약서를 작성한다.
*주택, 창고, 근생 등 사업 목적이 있어 토지를 구입 시, 중개자들의 감언이설에 속아 허가되지 않는 토 지를 추천 받을 수 있기 때문에 계약서에 허가조건을 꼭 명시해야 한다.
2) 지장물 철거에 대한 조건을 명시해야 한다.
*이 부분에 대해서는 매매 당사자간 이견이 있을 수 있지만 최대한 유리하게 조율해야 한다.
* 각종 폐기물, 무덤, 전신주 이설 등에 대한 해결책을 마련한 후 계약서를 작성해야 한다.
3) 토지를 매입하여 개발을 할 경우 마을의 각 종 민원에 대해서 적극적으로 해결해 줄 것을 명시한다.
4) 종중 토지의 경우는 종중회장의 확인서와 종중회의록 등을 확인하고 필요한 부분 발췌하여 종중에서 처분 가능한 토지인지 확인 후 그 서류를 첨부하여 계약서를 작성한다.
5) 그 외에 매매할 토지를 검토하여 토지주가 처리해 주어야 할 부분을 잘 파악하여 계약서에 명시하면 부가적인 비용을 줄일 수 있다.
2. 농지취득자격증명원이 필요한 토지인지 확인 한다
농지취득자격증명원 취득 방법과 작성 요령
* 농지를 매입할 경우 농지취득자격증명원을 제출해야 한다.
*농지취득자격증명원이 필요한 토지인지 확인하여 매매 시 관할 지자체 읍면동에 농지취득자격증명원 을 작성하여 제출 한다.
*보통은 공인중개소에서 대행주는데, 이 부분 꼭 확인하여 중개수수료 지급 전에 처리할 수 있도록 한 다.
1) 농지취득 작성요령은 아래와 같다.
ㄱ) 가까운 시, 군, 구, 읍, 면의 담당자를 찾아 간다.
ㄴ) 농지취득자격증명신청서를 작성한다.
ㄷ) 농업경영계획서를 작성한다.
ㄹ) 주말 출퇴근 관리 등 자가영농을 목적으로 함을 강조해서 작성하는 것이 유리하다.
ㅁ) 농지취득자격증명은 증명 발급 후 1년 이내에 실제 경작을 하는 지, 그렇지 않은지가 중요한 부분이 고, 보통 1년 이내에 경작을 하지 않으면 농지강제처분명령과 이행강제금부과 등이 내려집니다. 다만, 일 일이 확인할 수 없다는 약점이 있다.
ㅂ) 실제 농사가 힘들다면 과수나무라도 심어서 관리하는 것이 편리하다.
2) 참고 사항 - 경매 시 농지취득자격증명원에 관한 사항
*경매를 통하여 농지를 낙찰 받은 경우 '농지법 제8조의 규정이 적용되는 토지는 '농지취득자격증명 원'을 제출하여야 하며 구체적 내용은 아래와 같다.
ㄱ) 경매 낙찰 7일 이내에 제출하여야 한다.
ㄴ) 낙찰 후 발급기관에 신청하면 4일 이내에 발급 받을 수 있다.
ㄷ) 농지취득자격증명원을 제출하지 못 하면 입찰보증금은 몰수된다.
ㄹ) 토, 일요일을 제외하면 4~5일의 기간이 남는다는 점을 인지해야 한다.
ㅁ) 현황상 농지만 증명원 발급 대상이 되므로, 마음에 드는 물건이라면, 실제 농지로 사용되고 있는지 현 장에 직접 방문하여 사진 등 현장조서를 확인하여 불이익을 당하지 않도록 한다.
ㅂ) 경매 참가 전에 미리 농지취득자격증명원 제출이 문제가 없는지 해당기관에 확인해 보는 것이 좋다.
3) 토지 취득과 개발에 관한 세금을 검토해 본다.
ㄱ) 토지의 취득(농지)시에는 취득세를 납부해야 한다.
(신규일 경우 취득세 3.0%, 농어촌특별세 0.2%, 교육세 0.2% 합계 3.4%의 취득세를 납부해야 한다. 법 무사 대행해 줌)
ㄴ) 토지 개발시 임야의 경우 '대체산림자원조성비(대체조림비)', 전.답 등 농지의 경우 '농지전용부담'을 납부해야 한다.
ㄷ) 관리지역 500평 이상, 자연녹지지역 300평 이상 개발 할 경우 개발이익의 25%를 납부해야 하는'개 발부담금'에 대해서도 대비해야 한다.
ㄹ) 토지의 형질을 변경하고 (예: 임야 -> 대지) 건축물을 준공할 경우 토지에 대해서는 지목변경 취득세 (총 2.2%)와, 건축물에 대한 취득세(총 3.16%)를 납부해야 한다.
3. 토지 매매 계약서 작성 요점 정리
1. 인허가 사항 기입 등 계약서를 꼼꼼히 살펴보고 작성하자.
2. 토지의 지장물을 기존 토지주에게 최대한 정리받은 후 계약하자.
3. 종중의 토지 등 특수한 물건에 대해서는 더 심혈을 기울여 살펴보자.
4. 땅에 관한 세금에 대해 완벽하게 이해하자.
이상으로 토지 매매 계약서 작성요령과 주의사항에 대해 살펴봤습니다. 도움이 되셨길 바랍니다.
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