부동산부자로 살려며 농지법은 제대로 알자!

[황장현]

       

부동산부자로 살려면 농지법은 제대로 알자!

1) 농지가 무엇인지 알기나 하자.

부동산투자금액에 대하여 소위 대박이 터진다고 하는 많은 이익의 발생은 토지일까,
아니면 건물일까, 혹은 아파트 일까?
값이 올라갈 토지를 매입하여 땅값이 올라간다면 그것은 대박투자가 되는 것이
틀림없을 것이다.

토지의 가격상승은 아파트나 상가 등과 비교할 수 없이 그 폭이 대단히 클 수 있다.
가령 예를 든다면 1978년 당시 포니자동차 중  디럭스형이 처음 나왔는데
이 자동차의 번호판을 달기까지 300만원이 들었다.
당시 잠실주공 4단지의 아파트 한세대의 가격은 대출금을 제하고는 200만원이었고
해운대 삼성연수원 앞의 논, 밭은 평당 1.000원이었고 풍광이 수려한 영남 알프스
배냇골의 임야는 쓸 만한 것이 평당 10원에 불과하였다.

30년이 지난 지금 배기량이 같은 자동차의 값은 1.000만 원.
잠실주공 4단지는 재건축을 하여 6~7억 원 정도로 평가할 수 있을 것이므로
자동차 값이 3배 올랐는데 비하여 300배의 값이 올랐으니 대박이라고 볼수있을 것이다.
과연 대박일까? 해운대 삼성연수원 앞의 논, 밭은 3.000배가 올라 평당 300만원을
호가하고 배냇골의 임야는 10.000배가 올라 10만원씩 거래가 된다.

그러면 어느 것이 대박의 수준이라고 할 수 있을까?

수많은 전. 답 등의 농지가 부동산경매에 나오고 있다.
그러나 수도권에 거주하는 일반인들이 농지를 낙찰 받으려면 상당한 결심이 필요할 것이다.
대부분의 농지경매의 매각물건명세서를 보면 "농지취득자격증명 필요"
아니면 "농지취득자격증명 미제출 시 매각보증금 반환하지 않음" 이라고 기재되어있다.

그러나 농지를 매입하는데 무허가에 허름한 창고 같은 집이라도, 집이 있는 농지가 좋을까?
아니면 물길과 농로가 잘 만들어지고 반듯한 바둑판같은 땅이 더 좋을까?
여기서 더 좋다는 질문의 의미는 농사가 잘되어 수확을 많이 올린다는 의미가 아니라.
얼마나 낙찰 받은 값 보다 더 많이 땅 값이 올라 돈이 되는 가를 말한다.

농지취득자격증명은 매각허가결정일까지 해당 경매계에 제출해야 한다.
그러나 문제는 농지 중에서도 돈이 될 가능성이 높은, 집이나 창고 혹은 다른 시설이 있는 농지는

해당 읍, 면, 동 사무소에서 농지취득자격증명을 발급해 주지 않고 반려통지를 해 주는데 있다.

2) 반려통지는 무엇인가?

반려통지란 농지취득자격증명(다음부터는 줄여서 농취증이라고 표기함)을 발급해 줄수 없는
토지라는 것이므로 이 반려통지를 법원에 제출하면 매각허가결정이 나지 않고
거의 대부분 매각불허가 결정이 나게 마련이다.
매각불허가결정이란 최고가매수신고는 했지만 법원에서 이 농지를 매각할 수가 없다는것이다.

열심히 현장조사를 하고 응찰해서 최고가매수신고인이 되었으나 이 농지를 매입할 수 없고,
더 나아가 보증금까지 찾을 수 없는 손해가 생길 수 있는 것이다.

일선 법원에서 경매를 진행하며 경매를 담당한 직원들 조차도 농지법에 대하여
너무 무지하므로 실제로 농취증이 필요 없는 농지도 매각 물건명세서를 통하여 무차별적으로
농취증의 제출을 요구하는 모순은 경우가 맞은일이 아니라고 본다. 
법원은 정의와 질서를 지키는 마지막 보루이다.
여러분들은 설마 법원이 법집행을 잘못하겠는가 하는 생각으로 법원을 믿고 있다.
그러나 경우도 맞지 않는 농지법을 내세우는 법원의 태도와 견해가 절대 아니라는 생각이다.

3) 농지경매 이것만은 꼭 알아야 한다 !

법원에서 매각허가결정을 하기위하여 제출하라고 하는 농지취득 자격증명은

농지법 제 8조에 규정된것이다.
농지법 제 8조를 보면 농지법 제 2조에 규정한 농지를 매입하기 위하여서는
농취증을 발급받아야 등기가 될 수 있다는 규정이다.
그런데 농지법 제 2조를 보면 이 법조문에 농지의 정의를 규정하였고 ,
여기에서 농지의 정의는 "지목의 여부를 막론하고 계속하여 농사를 지은 땅"이 농지라는 것이다.

다시 말하면 토지가 논, 밭이든지 임야, 과수원, 목초지, 대지임을 불문하고 계속하여 농사를

지은 땅이 농지이며, 이런 농지를 경매로 취득할 때에 농취증이 필요한 것이다.

그런데 실제 경매에서는 과연 어떤가?
집이 지어져 있는 밭도, 창고가 지어져 있는 논도, 주차장으로 사용되고 있지만 지목이
과수원인 땅도 예외 없이 농취증을 제출하라고 매각물건명세서에 기재되어 있지 않은가?
나는 경매계장, 사법보좌관, 경매를 담당하는 판사 이분들이 과연 농지인 경매물건에 대하여
감정평가보고서나 집행관의 현황조사보고서를 챙겨 보기나 하는지 알 수 없다.

이 법원의 경매를 담당한 공무원들이 농지법에 대하여 어느 정도 알고, 감정평가서를 보아도
농취증이 필요한지 혹은 필요 없는지를 알 수 있을 텐데, 내가 보기에는 이분들 중 농지법을
제대로 알거나 과연 농취증이 필요한 것인지를 고민해 보는 분이 있기나 하는지 궁금하다.
특히 경매계장의 경우 법원의 순환보직 원칙에 따라 겨우 1년간 경매계에 근무한다.
서너 달 동안 헤매면서 경매를 배우다가, 어느 정도 알게 되면 경매계를 떠나야 하는 것이니,
여러분들께서도 경매계장이 하는 말이 반드시 옳다고 생각하지 말기 바란다.

지금 하나의 경우를 보자

4) 농지법에서 정한 농작물은?

김씨 는 몇 년 전에 부산의 명지라는 곳에 농지 730여 평을 낙찰 받은 적이 있다.
이 농지는 그린벨트 내에 위치한 토지였는데, 그린벨트가 해제된다고 공고가 되었고 공람 중이었는데,
주변에 중개사사무소 세 곳에서는 그린벨트가 해제된다는 사실 조차도 모르고 있었다.
이 토지는 도로와 수로를 따라 길이가 75m나 길게 연결되어 있었는데, 수로의 폭이 20m 였지만,
김씨가 보기에는 이 수로로 물을 받는 곳이 전부 공장지대가 되므로 수로가 도로로 바뀔 것이라고
판단되므로 도로 폭이 30m 가 넘는 도로를 접하게 될 것이므로 상당히 쓸 만한 땅이 될 것이다.

경매를 하기 위한 감정평가액은 1억6000만원에 불과하나 김씨는 5억 2190만원에 응찰하였다.

이 사건에만 76명이 응찰하므로 아직까지는 부산에서 가장 많은 인원이 응찰한 물건으로

기록되어있으며, 차순위 매수신고를 한 2위 응찰자(중개사무소)의 신고가액은 5억 2000만 원이었다.
3년 후에 김씨는 이 토지를 꼭 배의 가격으로 되팔았는데, 아이러니하게도 이 토지를 매입한 사람은
당시 2위를 한 중개사사무소를 통해서 팔게 되었다.

그러나 최고가 매수신고인이 되고 난 후, 명지동 사무소에 농취증발급을 신청하였으나,
명지동사무소에서는 농취증을 발급하지 않고 반려 통지하였다.
반려통지한이유는 이 토지에 잔디와 관상수가 심어져있는데 이런것들은 농작물로 볼수 없다는것이다.

그렇다면 명지동사무소의 의견대로 잔디와 관상수는 농작물이 아닐까?
이 경계가 참 애매한 것이, 잔디와 관상수를 키워서 팔기 위한 것이면 농작물에 포함되는데 반해
팔지 않고 집에서 관상용으로 키우는 경우에는 농작물이 아닌 것이다.

농취증을 발급받지 못한다면 그동안의 노력이 수포로 돌아가게 된다.
여러분들에게 이런 경우가 닥치면 어떻게 할 것인가?

김씨는 주저하지 않고 법원에 매각허가결정 기일연기신청을 제출하고 부산 강서구청에

농취증반려통지에 대한 이의신청을 제출하였다.

(농취증은 읍, 면, 동사무소에서 발급 하지만 여기에 대한 이의신청은
차상위기관인 시, 군 ,구청에서 처리하는 것이 법제화되어 있다.)

법원에서는 농취증에 대한 이의신청의 처리가 끝날 때까지 매각허가결정기일을 연기해 주었다.
다음에기재된 이의신청서는 이 사건에대하여 명지동사무소에서 농취증에대한 반려통지를 한것에

대하여 이의를 신청한것으로 이의신청서를 통하여 여러분들이 농지법에서 인정하는농작물이

어떤것인지 알기바란다

  농지취득자격증명반려통지에 대한 이의신청

신 청 인  ;   김 선 달 

            부산시 해운대구 좌동 1400 경남선경아파트 00동 00호

부동산의 표시

소재지 주  소 : 부산광역시 강서구 명지동  000-00번지

       지  목 : 답     면적  2423㎡

신청인은 위 토지에 대하여 2004년 3월 3일 귀청 관할 명지동사무소에 농지취득자격증명을 신청하였으나 2004년 3월 6일 명지동사무소에서는 신청인의 농지취득자격증명을 정당한 이유 없이 반려하는 통지를 하였습니다.

명지동사무소의 반려통지의 이유는 

1.  이 토지 지상에 약 80㎡에 달하는 잔디가 관상용으로 농작물로 볼 수  없다.

2.  이 토지 지상에 소재한 관상수는 농작물로 볼 수 없다.

    는 취지였습니다.

그러나 명지동사무소의 이러한 판단은 농지법의 법리를 오해함에서 기인된 잘못된 판단입니다.

1. 잔디는 농작물이 아니라는 판단에 대하여

잔디가 관상용이나 정원의 장식용으로 식재한 경우에는 이를 농작물로 볼 수 없으나, 이를 식재하여 판매하는 경우 엄연히 농작물에 해당되는 것입니다.

현재 위 토지와 인접한 토지의 전 소유자가 잔디를 식재하여 관상용으로 사용하므로, 신청인도 그리할 것이라는 예단으로 농지취득자격증명을 반려하였으나, 신청인은 위 토지에 거주할 계획도 없으며, 또 거주할 수 있는 주거시설도 없음은 현황을 보는 바와 같습니다.

신청인이 거주하지 않는다면 잔디도 어차피 판매할 것이므로, 신청인에게 잔디의 용도를 확인하지도 않고 농작물인 잔디가 식재되어 있음을 이유로 농지취득자격증명을 반려한 사실은 법리에 맞지 않는 것입니다.

2.  관상용나무의 식재가 농작물이 아니라는 판단에 대하여

나무의 식재가 다년생 농산물의 재배이며, 다년생농산물의 재배가 농지법 제 2조에 규정한 농지의 정의에 포함되어 있습니다.

단 재배지인 농지 자체에서 단순히 관상을 위한 재배인 경우에는 농지 위의 다년생농산물의 재배라고 할 수 없을 것이나, 신청인은 위 토지 위에 주택을 소유하지 않았으므로 신청인 자신을 위한 관상용수목이라고 할 수는 없을 것입니다.

관상용 수목이 될 수 없으므로 신청인은 이 수목이 위 토지에 존재시킬 이유가 없으므로 어차피 매각할 것이라는 결론을 갖게 되며 다년생 수목을 키워서 판매하는 토지는 당연히 농지라 할 것입니다.

명지동 사무소에서는 이러한 사실을 확인하지도 않고, 단순히 관상용으로 사용할 수 있는 수목이라는 이유로 농지취득자격증명을 반려통지한 판단은 농지법의 취지를 오해한 판단으로 이유불비의 모순된 결정이라 아니할 수 없는 것입니다.

따라서 명지동사무소의 농지취득자격증명의 반려통지는 농지법의 법리를 오해한 위법된 결정이므로 이의를 신청하오니 적법하게 심리하시어 농지취득자격증명을 발급하여 주시기 바랍니다.

    2006.    3.  11.

    위   신청인    김 선 달 

                  부산광역시  강서구청장 귀중

이의신청은 강서구청에서 받아 들여져서 농취증을 발급 받았으며

농취증을 집행법원에 제출하여 매각허가결정을 받고 잔대금을 납부하여

이 부동산을 취득할 수 있었다.

김씨는 농취증을 반려한 산업계 직원에게 후일 넌지시 물어 보았다.
왜 농취증을 내주지 않았냐고....
대답이 걸작이었다.
‘이때 전화로 물어보는 사람들이 무지하게 많았는데

전부 농취증을 내줄수 없다고 했거던요.
그래 놓고 낙찰 받은 사람에게 농취증을 내 주면 내가 이상한 사람이 되잖아요?’
자기가 이상한 사람이 될까봐 농취증을 못 내주고 반려통지를 한 것이 우리나라의 현실이다.
그러므로 우리는 공무원들의 처분에 모든 것을 맡기면 토지에 투자하여 돈을 벌 수 없다.

그러니 농지에 집이나 창고 등 건축물이 지어져 있거나, 아니면 시멘트가 깔려 있거나
여하튼 농지로 돌아가기 어려운 토지를 경매하면서, 여러분들이 보기에는

농지법 제 2조에 규정한 농토가 아님에도 불구하고 매각물건명세서를 통하여

굳이 농취증을 요구하는 경우에는 매각허가 결정신청이나, 매각불허가결정이 된경우에는

매각불허가결정에 대한 항고(이런경우에는 항고 보증금을 공탁하지 않음)를
통하여 매각허가결정을 받아 보는 것이 좋을 것임니다. 

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