“토지규제 완화해 민간 택지개발 늘려야”
주택산업이 위기를 맞고 있다는 우려가 주택건설업계를 중심으로 심각하게 제기되고 있다.
일부 특정지역, 특정상품의 편중 현상과는 달리 전반적인 주택시장은 경기침체로 고전을 면치 못하고 있기 때문이다.
주택전문 건설업체들의 고충은 매우 심각하다. 나날이 더해가는 각종 정부 규제 강화에다 택지구득난까지 겹쳐 주택업체들의 설 자리는 점점 더 위태로워 지고 있다.
주택전문건설업체들의 단체인 대한주택건설협회 김문경 회장을 만나 주택업계의 애로사항과 앞으로의 신규주택건설 시장의 활성화 방안을 들어봤다.
<편집자주>
-최근 집값 상승 재연에 따라 주택거래신고제 및 조만간 도입할 예정인 개발이익환수제 등 각종 부동산 규제가 잇따르고 있다. 정부의 건설부동산시장에 대한 각종 정책이 주택 사업자들에게 미치는 영향은.
▲현정부 출범후 ‘10.29 부동산종합대책‘을 비롯해 고강도 주택시장안정대책이 잇따라 발표됨에 따라 주택시장에 후폭풍이 심각하다. 최근 주택거래신고제 실시 이후로는 거래가 급속히 위축되는 등 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다.
설상가상으로 민간기업에 대한 분양원가 공개압력, 금융지원축소와 함께 철근 등 원자재값 폭등세가 이어지면서 주택업계가 벼랑 끝에 내 몰리고 있다.
또한 후분양제도의 단계적 시행과 주상복합주택의 전매금지 적용, 주택거래신고제 시행과 함께 개발이익환수제, 개발부담금 재도입 검토 등 일련의 부동산규제책들이 시행될 예정으로 있어 주택사업여건이 더욱 악화되는 추세다.
이로 인해 주택업체들의 채산성이 점차 악화되고 있다. 이에 따라 주택사업의욕도 크게 저하되어 주택사업을 그만두려는 업체들이 급증하고 있는 것이 현실이다.
다른 산업에 비해 선투자비용이 매우 큰 주택사업특성상 주택시장이 연착륙하지 못하고 급격히 침체될 경우 과거 IMF에 버금가는 건설업체들의 ‘부도 도미노‘ 사태가 우려된다.
-분양가 급등을 방지하기 위해 아파트 분양원가를 공개해야 한다는 여론이 갈수록 거세지고 있다. 분양원가 공개에 대한 입장은.
▲분양원가 공개를 요구하는 것은 기업고유 권한인 원가내역을 공개하라는 것으로 ‘자유계약의 원칙’을 표방하는 자유시장경제의 기본질서에 정면으로 배치되는 초법적인 발상이다.
분양원가 공개는 주택업체들의 영업의 자유를 통제하는 것은 물론 헌법상 ‘비례의 원칙’에도 위반되는 위헌적 소지가 많다. 뿐만 아니라 세계 어느 나라에도 유례가 없는 일이다.
분양가 원가공개가 시행될 경우 부작용과 주택산업에 미칠 부정적 효과가 매우 클 것으로 예상된다. 우선 주택품질의 하락이 불가피하다.
숙련된 고임금의 고급기술자를 고용하고, 우수한 자재를 사용하여 고품질의 아파트를 지을 경우, 건설원가가 주변단지보다 크게 상승하기 때문에 분양원가를 낮추기 위해 저숙련공과 품질이 떨어지는 자재를 사용할 수밖에 없다.
아울러 기업의 핵심전략과 직결되는 원가를 공개한다면 기업의 이윤추구 의미가 반감되어 주택업체들의 기업의욕을 떨어뜨리고 집단퇴출로 이어져 주택산업 기반이 와해될 수 있다.
이밖에도 수많은 하도급체계 등으로 인해 분양하는 단지마다 일일이 원가내역을 검증하기가 어려운 주택건설 특성상 원가를 정밀하게 확인하는 것이 사실상 불가능하기 때문에 원가공개의 실효성도 없다고 본다. 주택업체, 소비자, 정부간 분쟁이 속출할 가능성도 크다.
-공공택지 채권입찰제가 추진되면 중소기업의 택지확보가 더욱 어려워질 것으로 보인다. 중소주택업체들의 택지보유난을 해결할 수 있는 방안은.
▲최근 대다수 주택업체들은 집을 짓는데 꼭 필요한 기본요소인 택지를 구하지 못해 주택사업추진에 어려움을 겪고 있다.
지난해 초 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이 시행되면서 수도권에서 주요 택지공급원이었던 준농림지에 대한 주택건설이 전면 금지된데다 설상가상으로 재건축사업에 대한 정부규제가 강화되면서 주택건설에 있어 가장 중요한 택지공급의 양대 축이 무너졌기 때문이다.
따라서 정부가 공공택지 채권입찰제를 실시할 경우 주택사업자들의 치열한 경쟁으로 인해 택지매입가격이 큰 폭으로 상승하게 될 것이다. 이는 결국 주택가격을 또다시 폭등시키는 계기가 될 뿐만 아니라, 우리경제를 파탄으로 몰아가는 주 요인이 될 수도 있다.
문제는 택지구득난의 해결기미가 보이지 않는다는 점이다. 수도권의 경우 민간이 택지를 개발 하려면 비도시지역에서 2종지구단위계획을 수립하거나 도시지역내 계획관리지역에서 도시개발사업을 하는 방법밖에는 없다.
하지만 이를 위한 전제조건인 토지적성평가와 도시관리계획 등은 오는 2005년 말께나 수립된다. 따라서 민간개발택지의 경우 향후 1년간 공급이 전무할 수밖에 없는 실정이다.
또한 민간의 택지개발이 규제되면서 공공기관의 공영개발택지가 유일한 택지공급원 역할을 담당하는 현실에서 지구지정부터 분양까지 6년정도 소요되는 공영택지개발의 특성상 택지부족현상은 불가피해 보인다.
게다가 공공택지 채권입찰제가 시행될 경우 대기업에 비해 자금력이 취약한 중소주택건설업체들의 택지확보난이 더욱 심화될 것으로 우려된다.
결국 몇몇 대기업을 제외한 나머지 주택건설업체들의 택지난을 해결해 줄 수 있는 방안은 개발가능한 민간택지를 늘려주는 것이 급선무다. 공공택지의 공급확대도 중요하지만 민간의 택지개발이 가능하도록 규제를 푸는 것이 무엇보다도 중요하고 시급한 문제다.
민간 단독택지개발 참여를 제도적으로 보장함으로써 택지개발에 민간의 기술과 자본 및 창의력을 접속시켜 한정된 토지자원의 이용에 대한 효율성과 품질향상을 도모해야 할 때다. 토지취득이 용이하도록 제한적인 토지수용권을 민간에게 부여하고 택지개발 방식의 다양화도 필요하다.
-최근 수요자의 요구가 다변화하는 등 주택시장 환경이 급변하고 있다. 이같은 시기에 주택업계가 나아가야 할 대응방안은.
▲흔히 21세기는 무한경쟁시대라고 한다. 세계화·개방화추세에 따라 국제간의 교류가 빈번해지고, 민간업체들간의 생존경쟁 또한 치열해지고 있다. 바야흐로 세계를 상대로 품질을 인정받아야만 살아남는 시대가 도래하고 있는 것이다.
주택건설업계에도 이러한 흐름은 예외가 아니다. 주택보급률과 국민소득수준 향상에 따라 주택수요자들의 주거욕구가 빠르게 다양화·고급화되고 있다. 또한 일본이나 캐나다, 미국 등 선진외국 개발업체들이 국내 업체들과 제휴를 통해 국내 주택시장 진출을 서두르고 있다.
이에 대응하기 위해서는 과학적인 시장분석을 통해 합리적인 경영전략을 마련하고, 차별화된 상품개발과 마케팅전략 수립에 심혈을 기울여야 한다고 생각한다.
또한 나름대로의 독특한 기업이미지를 구축하고 고유브랜드를 개발하여 인지도를 높여야 하며, 철저한 품질관리를 통해 소비자의 신뢰를 높여가야 한다.
-중소기업은 고품질의 주택을 건설하더라도 대기업의 브랜드에 밀려 제값을 못 받거나 제대로 분양이 되지 않고 있다. 주택시장에서 점점 축소되고 있는 중소 건설업체들의 입지 확보를 할 수 있는 방안이 있다면.
▲주택시장의 가장 큰 변화는 ‘공급자 위주‘에서 ‘소비자 위주‘로 바뀌고 있다는 점이다. 따라서 기업규모에 상관없이 수요자위주로 빠르게 변화하는 주택시장환경 변화에 능동적으로 대응하는 업체만이 살아남을 수 있다.
이를 위해서는 과감한 체질개선과 기술개발은 물론 업종전문화, 사업특화, 브랜드개발, 차별화된 마케팅전략 수립 등에 총력을 경주해야 한다.
특히 대기업에 비해 인지도나 신뢰도가 취약한 중소주택업체들은 나름대로의 장점을 최대한 살려 독특한 기업이미지를 구축하고 고유브랜드를 개발하여 인지도를 높이는 일이 시급하다.
이런 노력이 성과를 거두기 위해서는 정부의 적극적인 지원책이 필수적이다. 먼저 여신지원·회사채발행·어음할인·금리적용 등에 있어 제조업체와 동일한 조건을 적용해 주는 것이 시급하다.
또한 프로젝트파이낸싱제도, 부동산투자신탁제도 등 선진주택금융기법을 정착시켜 자금조달방법을 다양화 해야 주택업체들의 자금력도 향상될 것이다.
-회원사들의 권익증진 방안과 올해 사업운용 계획은 무엇인가.
▲협회는 전국 5500여 회원사들의 주택사업 활성화와 경영여건 개선을 위해 불합리한 주택관련 제도를 개선하고 주택금융·세제지원을 확대하는데 역량을 결집하고 있다.
아울러 정부권한 위탁업무를 더욱 완벽하게 수행하는 한편, 국제화시대 회원업체들의 해외주택사업 진출 욕구가 높은 만큼 이들 업체들의 해외주택시장 진출을 적극 지원할 계획이다.
특히 ‘간선시설 설치부담 완화’,‘제2종 지구단위계획구역 지정기준 및 용적률 조정’, ‘민간단독택지개발 허용’, ‘학교용지확보에 관한특례법 개정’ 등의 경우에는 반드시 주택업계의 의견이 수용될 수 있도록 총력을 기울일 것이다.
-정부에 건의할 내용이 있다면.
▲정부의 고강도 부동산규제정책이 잇따라 발표됨에 따라 주택건설업계가 어려움을 겪고 있다. 주택업체들이 겪고 있는 애로사항이나 건의사항은 많지만, 무엇보다도 먼저 민간업체들의 택지개발이 가능토록 토지이용규제를 완화하는 것이 시급하다.
부담금 부과대상의 적정성 결여와 위헌성 논란을 빚고 있는 ‘학교용지부담금 부과제도’도 폐지해야 한다.
정부가 학교용지부담금 부과대상을 확대하고 부담금을 분양가에 포함시켜 징수하기 위해 법개정을 추진하고 있는데, 이는 징수편의와 세원 확보만을 위한 탁상행정의 표본으로써 주택가격 인상을 초래할 것이다.
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김문경 대한주택건설협회장 인터뷰
박성배
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04.05.04 00:15
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