스크랩 [[skuld의 톡톡톡! ]] 잡담과 부동산 이야기

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[[skuld의 톡톡톡! ]] 잡담과 부동산 이야기
번호 : 1982   글쓴이 : skuld(조혜경)	조회 : 172   스크랩 : 0   날짜 : 2006.02.26 21:10

오랫만입니다.

날도 많이 풀리고 이제는 봄이 머지 않은 것 같습니다.

인터넷에서 얻은 바다의 사진입니다.

이 사진을 보고 있으니 마음이 트이는 것 같습니다.

이 사진은 봄이 설레임으로 기다려지도록 만드는 것 같습니다.

우리가 살아가는 삶은 짧은 시간이 아닙니다.

어쩌면 우리 세대는 평균 120세까지 사는 첫세대일지도 모릅니다.

때때로 우리는 과연 무엇을 목표로 살아가고 있는가 생각해보는 것이 필요합니다.

또한 어떻게 살아갈 것인가도 중요한 것입니다.

이 공간에 잡담만 써 놓고 가기는 저 역시 부담스러우니 전에 썼던 글 하나 올려좋고 갑니다. ^^;;

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스타벅스나 자바와 같은 커피 전문점에 가서 차를 마시다보면, 부동산이란 분야는 경제 상황을 비롯하여 다수의 심리 상태까지 반영되지 않는 요소가 없는 모든 인간의 삶의 결집체란 생각이 들곤한다.

다방이란 곳은 차 한잔을 시켜놓고 종업원들과 이야기를 하면서 무료함을 달래던 장소였으나 일부 악덕업자들에 의해 티켓 다방이 생겨나면서 왠지 음침한 느낌마저 주는 곳으로 바뀌었다.

다방이 한 시대를 풍미하다가 90년 대 들어서면서 점차 변두리로 사라지고 대신 깔끔함을 강조하는 커피숍의 문화로 바뀌었던 것을 기억할 것이다.

2천 년대 들어서면서 고급스러운 인테리어를 갖춘 커피전문점들이 득세를 하고 있다. 주로 셀프서비스의 형태를 지니고 있는데도 가격이 저렴하지 않은 것이 특징이다. 시간의 흐름을 타고 고급화, 다양화 그리고 개인화 되어 가고 있는 추세를 발견할 수 있다. 많은 사람들의 취향의 변화에 따른 변천이다.

"00다방에서 만납시다"와 "00커피 전문점에서 만납시다"의 느낌이 다르다. 다방보다 커피전문점이 훨씬 밝은 느낌이며 세련되어 보이지 않는가.

주택의 선호 경향 역시 찻집의 변화 형태와 상당히 유사하다. 점차 고급화, 다양화 그리고 개인화 경향이 반영되고 있으며 거주지가 그 사람의 자산을 나타내는 간접 지표로 활용되기도 한다.

현실적인 강남 대체지가 없다.

현재 강남의 인프라나 이미지를 대체할 만한 지역이 없어 가격의 강세를 보인다. 한편에서는 재건축이 원활하게 이루어지면 더욱 오를 것이라는 미래의 이익에 대한 기대감 때문이기도 하다.

강남 아파트 가격의 해법으로 공급의 확대와 부자들이 분산을 할 수 있는 대체 주거지를 개발을 꼽는다. 하지만 현실이 어떠한가. 재건축 억제 정책이 펼쳐지고 있으며, 택지를 개발해도 여러 시민단체들의 압박으로 부자들을 분산시킬 수 있는 대체 주거지의 공급이 원활하지 못한 상황이다. 많은 사람들의 바램과 현실은 다르게 흘러가고 있다.

서울공항 이전은 단언하기 어렵다

송파 신도시의 개발 가시화와 제 2의 롯데월드 허가 문제까지 어우러져 또 말도 많고 탈도 많은 서울공항의 이전 문제가 슬슬 흘러나오고 있다. 판교와 송파 신도시가 개발되면 소음 문제로 서울공항이 이전될 수밖에 없다는 것이 주장의 주된 요지이다.

그간 일반인들에게 밝혀진 서울 공항의 기능은 수도권의 유사 시 방어와 보급품을 공급하는 것 이외에도 일본과 중국 그리고 북한군의 동태를 파악하는 중요한 전략적 위치라는 것이다.

서울과 휴전선이 40km의 거리인 데다, 북한이 이미 핵을 보유한 것으로 알려지고 있다. 서울과 수도권은 전체 인구의 절반이 몰려 있는 곳이란 점을 감안한다면 국민들의 주거 욕구를 채워줄 수 있는 주택의 건설도 중요하지만 그렇다고 안보를 등한시할 수 없는 법이다.

아무리 개성공단의 활성화와 확대 방침을 보이고 있다 하지만 아직까지 통일 상태가 아닌 휴전관계란 점을 잊어서는 안된다.

게다가 평화헌법까지 수정해가면서 호시탐탐 중국을 견제하여 아시아의 패권을 차지하기 위해 군사대국화하려는 일본의 시도 또한 신경에 거슬린다. 이런 상황을 이해한다면 서울 공항의 이전 문제는 그리 쉽게 다루어질 수 있는 부분이 아니란 점을 느낄 것이다.

또한 군의 사기와도 직결된 것이기도 하며, 설령 이전을 결정한다고 해도 쉽사리 받아줄만한 지자체가 없다는 것도 걸림돌이다.

예전에 성남시와 경기도가 서울 공항 이전을 전제로 개발 계획을 만들어 확정을 지었던 적이 있다. 정작 중요한 군 관계자들은 배제한 채 말이다. 다시말하면 주인들에게 묻지도 않은 채 객이 나가라고 주장한 것과 같은 것이다.

당시에 어떤 용역 결과를 얻었을까. 전문가에게 용역을 의뢰한 결과 서울 공항은 주택지가 아니라 민간항공의 최적지라는 결과를 얻었다.

북한과 통일을 비롯한 화해 무드가 조성이 되고 행복도시가 성공적으로 이루어져 인구의 분산이 이루어진다면 모를까 아직까지는 서울공항의 자리가 최고의 입지라든가 하는 주장들은 '떡줄 사람은 생각도 않고 있는데 김칫국을 마시는 것'에 불과한 가능성이 높다.

참고로 탄탄한 이미지와 시세를 보이는 서울의 목동 단지를 보자. 일부 단지가 국내선이 지나는 길에 있어 비행기 소음이 들리는 탓에 국내선의 항로를 이전시켜달라고 탄원을 꾸준히 하고 있다.

그러나 비행기의 이착륙시의 안전 문제로 항로를 약간 우회시켰을 뿐 여전히 소음이 들린다. 재미있는 현상은 비행기의 소음이 들린다고 가격이 크게 차별적이지 않다는 부분이다.

강남 해법은 강남에서 찾아야 한다

강남의 해법은 강남에서 찾아야만 하는데, 현재 정부가 구사하는 방법은 공급의 확대라기 보다는 재건축 억제와 세금의 증가이다. 과한 양도세 부담으로 팔아봐야 떨어져 나가는 비용이 많으나 차라리 증여를 하거나 왠만하여서는 보유를 하자는 생각들이 대세이다.

정부가 연초부터 양극화 시대’를 화두로 내세우며 세수 증대 방침을 표명하는 점을 예사롭게 보아넘겨 버릴 수가 없다. 덕분에 환율이나 유가와는 별 상관없이 한동안 잘나가던 주식 시장까지 단번에 조정을 보이며 힘에 부쳐하는 형국이다. 그만큼 돈의 흐름과 유입에 미치는 세금의 위력이 크다는 방증이다.

한편에서는 종합부동산세의 불복 소송도 예상되나 여전히 큰 추세의 흐름은 세금을 올리는 것에 맞춰져 있다. 여기에 금리마저 높아진다면 앞으로의 방향성을 쉽게 예단하기는 어렵다. 아직까지는 보유세가 매도 의사에 영향을 미치지 않지만 원안대로 올라간다면 부담스러워질 수 밖에 없다.

늘어나는 세금을 임대료에 부과시키면 그만이라는 주장도 있지만, 최근 강남의 아파트들은 점차 실수요자로 손바뀜이 나고 있는 추세란 것을 생각해본다면 거주자들의 부담이 결국 커지는 것이다.

이것은 부채가 과하다거나 자산이 넉넉하지 않은 사람들을 이탈시켜 점차 강남은 '그들만의 리그'를 형성할 것으로 예상하게 만든다. 한국의 강남은 미국의 비버리힐스처럼 부유층이 거주하는 부촌인 동시에 보유세가 높은 지역으로 변할 것이다.

다수 전문가들의 주장대로 향후 강남아파트의 해법을 한시적으로 양도세를 완화시켜 매물을 터줄 것인지 양도세와 보유세를 그대로 두고 개발부담금을 강화시키면서 초고층의 재건축 허가로 선회할 것인지는 좀더 지켜볼 필요가 있다.

그래도 내집은 필요하다

8ㆍ31 부동산 대책 이후 예고된 후속 대책 등 으로 부동산 투자 환경이 예전과 사뭇 달라졌다. 다주택자를 압박하고 투기수요를 차단시키려는 것이 정부의 방침이다. 소나기가 오면 피하는 것이 현명하듯 점차 정부 정책들의 강도가 높아지면 피하여야 한다.

그러나 한편에서는 세 부담의 증가하고 있다. 기본적으로 전세든 월세든 임대물량은 주로 다주택자에게서 나온다. 다주택자를 억제하고 일주택자를 양산하는 정책은 바람직하지만 다수가 선호하는 임대물량이 줄어 가격 상승을 일으키는 부작용을 한층 심화시키게 될 것이다.

물론 다세대 등을 감안한다면 주택이 부족하지 않다. 단지 다수가 선호하는 지역과 형태의 물량이 부족한 것이다.

주식 시장에서 보통 블루칩이 먼저 움직인 후 옐로우칩이 움직인다. 마찬가지로 자금력이 모자랄 경우 무리하게 빚을 내어 강남에 진입하기 보다는 중산층의 선호도가 높은 지역을 선택하는 것이 현명하다.

서민들이 주로 선호하는 지역이라해도 해당입지 내에서 교통 여건이 좋은 동시에 랜드마크 성격을 지닌 주택을 선택하여야 자산으로서의 가치를 안정적으로 가질 수 있다.

소비의 양극화로 내수 침체현상 역시 기대치만큼 풀리고 있지 않아 수익형 부동산 역시 틈새 시장으로 한참 각광을 받았으나 높은 수익률이 보장되지 않고 있는 상황이라 접근을 신중하게 하는 것이 바람직하다.

부동산에 치중된 포트폴리오에서 벗어나야 한다

부동산의 상승이라는 것이 항상 우상향의 그래프만을 그리는 것이 아니라 단기적으로는 조정을 받을 수 있으므로 현재 개인의 입장에서는 부동산에 지나치게 치우친 포트폴리오를 서서히 조정하는 것이 필요하다.

건설교통부 공시지가로 환산한 대한민국 땅값은 세계 3위 수준으로 캐나다를 6번, 프랑스를 7번 사고, 미국 절반을 살 정도라 한다. 지방의 지가 폭등도 한 몫을 했다.

원인이야 어쨌든 부동산 가격이 버블이 아니라고 보기가 도저히 어려운 형국이다. 이렇게 작은 나라가 미국의 절반을 살 정도라는 것은 상식적으로 납득이 되지 않는다. 분명 거품을 빼야 하는데 단지 연착륙시키느냐 경착륙시키느냐의 문제인 것이다.

개인적으로 연착륙이 충분히 가능하다는 시각이다. 한국의 경기 상황과 부동산 담보비율에 따른 판단이다.

부동산 버블의 대표적 사례인 일본은 디플레이션이 일어나면서 경기가 급랭을 하였다. 그러나 우리는 아직까지 경제 성장세가 이루어지고 있으며 적어도 2008년까지 이어질 가능성이 높은 것으로 판단된다.

또 일본은 부동산 담보로 120%까지 대출을 받을 수 있었지만, 우리의 경우는 일본의 절반 정도 밖에 안되는지라 부동산 가격이 하락하여도 금융권의 타격이 거의 없을 것으로 보여 사회 전반의 문제가 아니라 부채가 과한 일부 개인의 문제로 국한될 가능성이 높다.

참고로 일본은 부동산의 가격이 고가 대비 80%까지 하락하기도 하였으며, 이로 인해 금융기관들이 도산하기도 하여 사회 전반의 타격이 컸고 장기화 양상을 보였다.

투자자에 따라 다르겠지만 버블 우려가 있는 만큼 전체 자산 중 부동산의 비율은 대략 60% 내외로 조정하는 것이 좋아보인다. 나머지는 글로벌화 시대에 걸맞게 해외에 간접 투자를 한다거나 국내의 주식에 투자를 하고 일부는 언제라도 사용할 수 있는 환금성이 좋은 예금으로 보유하는 것이 바람직하다.

부동산 투자를 단기적 관점이 아닌 장기적인 관점에서 보수적인 시각을 견지하여 경쟁력이 없는 부동산은 처분하고, 부채가 과다한 경우 이를 줄여나가는 것이 그 어느 때보다도 필요한 시기다.

2006년 02월 13일 15시 03분