인천송도~여의도 20분대 시대 열린다

[제로미]

인천송도~여의도 20분대 시대 열린다

GTX 건설① 인천송도~청량리 구간

권영은 기자

입력 2013/01/14

서울 도심과 경기도를 연결하는 GTX(광역급행철도) 3개 노선(일산~수서, 송도~청량리, 의정부~금정) 건설이 본격화할 전망이다.

박근혜 대통령 당선인의 핵심공약이었던 GTX건설에 올해 100억원 가량의 예산이 편성되면서 사업이 탄력을 받게됐기 때문이다. 지난 2009년 4월 경기도가 정부에 GTX 건설 건의안을 제출한 지 4년 만이다.

지하 50m 밑을 평균 시속 100km로 달리는 GTX를 이용하면 자동차로 2시간 가까이 걸리는 일산~강남이 20분 이내로 단축된다. 동탄에서 강남까지는 10분 정도면 도착할 수 있다.

동서남북으로 연결되는 GTX를 타면 서울과 수도권이 한시간 생활권으로 좁혀지는 셈이다. 또 서울시내 전 지역이 10분대 교통권에 들어가게 된다.

GTX가 개통되면 부동산시장의 지각변동이 예상된다. 지하철역이 새로 생기면 반경 100m 이내 부동산 지도가 달라지는 것과는 비교가 안 될 정도의 파급효과가 나타날 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있다.

전문가들은 "GTX개통으로 인한 기대효과는 단순한 이동 시간의 단축을 넘어선다"고 말한다. 우선 도심 접근성의 개선으로 서울의 주택가격의 안정에도 기여를 할 것으로 분석되고 있다.

서울의 고가 주택을 구입하는 대신에 출퇴근이 편리한 GTX역 인근의 저렴한 주택구입을 원하는 수요자가 늘어날 것으로 보이기 때문이다.

여기에 역 일대에는 대규모 상권이 형성될 가능성이 크다. 다만 현재 검토되고 있는 노선이 확정된 것은 아니다. 민자사업으로 진행되는 만큼 향후 설계 과정에서 계획이 바뀔 가능성이 있기 때문이다.

국토부 관계자는 "올해 착공에 나서기엔 다소 무리가 있다"며 "지하철역의 경우 기존역과 연계하는 방안 등 검토할 사안이 많아 정확한 역위치 등을 알수는 없는 단계" 라고 설명했다. 노선별, 주요 역세권별로 부동산 시장을 분석해봤다.

이번 회에서는 송도~청량리 구간을 집중 소개한다.

◆ 인천송도~청량리 GTX 노선 개요
- 총 연장 145.5km 가운데 인천송도~청량리 노선의 길이는 49.9km. 송도가 유엔 녹색기후기금(GCF) 사무국을 유치하면서 조기 착공이 논의되고 있음. 따라서 검토 중인 3개 노선 가운데 가장 빨리 착공될 가능성이 있음.
- 3개 노선을 개설하는데 드는 추정비용은 정부 추진시 13조9000억원. 이 중 송도~청량리 노선에는 4조6000억여원이 들어갈 것으로 추정. 정부는 직접 사업을 추진하되 민자를 함께 활용하는 방안을 검토하고 있음. GTX는 관련법상 민자투자분을 빼고 나머지 사업비를 국가가 75%, 지자체가 25%씩 부담하도록 돼 있음. 민자가 사업비 절반을 투자하면 정부 부담액은 5조2000억원, 인천시와 경기도 부담액은 1조7000억여원이다. 단 5년 안에 투입하기에 만만치 않은 금액이라는 게 걸림돌. 정부는 이 노선을 2018년(다른 구간은 2020년 개통을 목표로 하고 있음) 조기 개통하겠다는 입장을 밝혀왔지만 사업비 조달이 만만찮은 과제여서 귀추가 주목됨.
-이 노선이 개통되면 송도에서 서울 여의도까지 통행 시간이 현재의 1시간 24분에서 21분으로 대폭 단축되고 서울과 인천·송도가 광역경제권으로 구축돼 시너지 효과를 기대할 수 있음. GTX는 원거리 수송이 주목적이라서 거점역만을 지나므로 기존 지하철에 비해 속도가 아주 빠르다는 장점을 갖춤.

◆ 각 역세권(환승역)별 부동산 시장 투자 가이드
▷ 송도
- GCF유치, 삼성전자, 포스코 엔지니어링 등 대기업 유치에도 성공하면서 상가시장은 물론 아파트 시장에도 훈풍이 불고 있는 지역. 현재 인천아트센터 개발 본격화 및 송도 금융특구 지정 검토 소식에 부동산 시장 전망 또한 밝아.
- 일부 아파트에는 웃돈이 형성돼 있을 정도로 부동산 투자 열기 여전. 지난해 6월 대우건설이 분양한 송도센트럴파크 푸르지오 전용 85㎡형 분양권에는 현재 3000만원 가량의 웃돈이 붙어있는 상태. 분양권을 매입하기 위해서는 4억6000만원 가량 필요(웃돈 포함).
- 상가 가운데 가장 눈에 띄는 지역이 센원몰과 송도커낼워크 등으로 센원몰 주변에는 포스코빌딩, I타워, IBS타워 등 대규모 오피스 시설이 들어섰거나 들어설 예정. 커낼워크는 각종 문화시설을 갖춘 복합 테마형 쇼핑거리로 조성될 예정. 쇼핑거리는 이랜드그룹이 조성하며 10년간 상가를 임차해 운영할 예정으로 안정적인 임대수익 기대.
- 투자를 위해서는 주의해야할 점도 많아. 송도는 개발 호재가 많아지면서 투자자 위주의 시장, 따라서 작은 충격에도 시장이 출렁일 수 있다는 게 전문가들의 지적. 특히 상가의 경우 무리한 투자는 지양해야. 센원몰의 경우 3.3㎡당 평균 분양가가 2000만원대로 다소 높게 책정. 최근 상가 이용객들이 많아지면서 이 일대 상권도 힘을 받고 있는 실정이지만 상가 위치나 임차목적 등을 잘 따져보고 선택해야 한다는 게 중개업소들의 조언. 아파트의 경우 모든 아파트에 웃돈이 붙어 있는 것은 아니어서 입지(역세권)나 가격(분양가 및 시세)을 따져봐야 한다고 조언. 웃돈을 주고 구입했다가 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 지적.

▷ 인천시청
- 인천의 행정, 문화 경제의 중심지로 꼽히는 인천시청역 주변에는 인천시청, 경찰청, 교육청, 인천지방노동청, 인천예술문화회관 등 여러 관공서 및 문화시설이 들어서 있음. 또 롯데백화점, 신세계백화점, 농산물도매시장 등 다양한 쇼핑시설은 물론 길병원과 인천터미널 등 생활편의시설까지 미집해 우수한 생활환경을 갖춤.
- 주택경기 침체 등으로 아파트 시장은 저평가된 반면, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자가 활발한 상황.
- 아파트 매매가는 지어진 연도에 따라 갈리지만 전용 84㎡형 기준으로 2억~3억원에 전세는 1억원대 중후반대에 형성.
- 오피스텔의 경우 새로 분양되는 물량들은 분양가가 높아지는 반면 주차장 및 편의시설 확충으로 실사용 면적이 줄어들어 섣부른 투자는 금물, 기존 매물 가운데 세입자 선호도 높은 비교적 새 건물을 고르는 것이 투자 팁. 아파트의 경우 저평가된 단지를 위주로 선점하는 것이 바람직하다는 게 중개업소 조언.

▷ 부평
- 인천에서 서울이 가장 가까운 지역은 인천 부평구로 서울 접근성이 좋아서 인천 사람들이 가장 선호하는 주거지로 손꼽히는 지역임. 특히 인천 지역의 최대 상권이 자리하고 있어 생활편의시설도 잘 갖춰진 데다 대중교통 환경이 좋다는 평가를 받음. 지하철 1호선, 7호선을 이용할 수 있고 GTX 개통이 예고되고 있기 때문.
- 인천 부평은 지하철 7호선 연장선 개통으로 강남으로의 이동이 편리해짐. 인천 부평에서 서울 반포까지 환승 없이 40분대에 이동 가능.
- 때문에 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자수요 많이 몰려. 새로 분양하는 물량(3.3당 700만원대)보다 기존 오피스텔(3.3당 600만원대)을 선별해 투자하는 것이 하나의 포인트. 부평동 쌍용플래티넘 전용 25형의 매매가는 7200만원으로 임대료는 보증금 500만원에 월 40만원 선. 수익률은 연 7% 가량으로 높은 편. 초기 투자금액이 적지만 수익률이 높다는 장점때문에 매물은 많지 않은 편.
- 아파트는 할인혜택이 많은 미분양이나 분양가보다 싼 물건 위주로 노려보는 것이 좋다는 게 인근 중개업소 설명.

▷ 신도림
- 신도림역(신도림동) 인근에는 디큐브시티, 테크노마트 등 초대형 쇼핑몰과 이마트, 홈플러스 등 편의시설이 풍부한 데다 도보 10~15분 거리에 구로디지털단지, 가산디지털단지 등 산업단지가 위치해 있어 최근 오피스텔 등 수익형 부동산 투자 1번지로 떠오르고 있음. GTX가 개통되면 신도림역, 문래역, 가산디지털단지역 등 신도림역과 걸어서 15분 이내에 위치한 지역이 함께 수혜를 볼 것으로 예상.
- 아파트의 경우 주택시장 침체기에도 불구하고 여전히 높은 가격대를 형성하고 있음. 일대 중개업소 관계자들은 교통, 편의시설 등이 잘 갖춰져있어 다른 지역에 비해 하락폭이 적었다고 설명.
- 현재 아파트 시세는 3.3㎡당 1300만~1600만원대에 형성. 중대형도 3.3㎡당 1500만원선 유지 중. 실제로 신도림동아3차 전용 138㎡형은 7억5000만원에, 신도림7차e편한세상 전용 84㎡형은 5억3000만원에 시세가 형성돼 있음. 다만 아파트를 보다 싸게 구입하려면 급매물을 노려보거나 경매물건을 알아보는 것도 하나의 방법이라고 주변 중개업소 관계자들 조언. 최근들어 은행빚을 감당하지 못한 물건들이 많이 나오는 추세라고 함. 경매물건을 매입할 때는 목돈이 필요하고 개인이 권리분석을 하기 어렵다는 점은 주의해야.
- 현재 오피스텔 시세는 공급면적 33㎡형 기준 1억~1억2000만원선, 공급면적 56㎡형이 1억5000만원 선에 형성돼 있음. 공급면적 33㎡형(전용 13㎡)의 월 임대료는 보증금 1000만원에 50만원이며, 공급면적 56㎡형은 보증금 1000만원, 월 60만~65만원에 형성. 연 6~9% 수익률 예상. 다만 새로 짓고 있거나 지어진 단지보다 지어진지 2~3년 가량 지난 단지가 수익률 더 좋고 공실 우려 적어.

▷ 여의도
- 최고 70층짜리 마천루가 세워질 계획이었던 한강 르네상스 사업이 중단될 위기에 놓이면서 아파트값 폭락 중. GTX 호재에도 약발이 먹히지 않는 상황. 여의도에는 10여개의 재건축 대상 아파트가 있지만 아직까지 재건축 주체가 되는 조합이 세워진 단지가 없을 정도로 사업이 지지부진한 상태.
- 여의도 시범아파트 전용 79㎡형은 지난해 말 7억원에서 현재 6억500만원으로 하락했고 광장아파트 165㎡형도 최고 2억원 가량 내려 10억~10억7000만원 선에 시세 형성. 이 지역 중개업소와 전문가들은 아파트 매입은 실수요 위주로 접근하는 것이 좋다고 조언. 당장 GTX호재가 있다 하더라도 재건축 사업이 계속 지연될 경우 추가적인 가격 하락 가능성이 있기 때문.
- 상가나 오피스 투자도 주의보. 여의도에는 최근 초고층 빌딩들의 입주가 이어지면서 빈 사무실이 급증하는 추세. 기존 빌딩 지하에 있는 상가음식점이나 문구점 등으로 사용)는 권리금 등을 유지하는 정도의 수준이라고.
- 오피스텔도 수익률은 낮은 편. 진미파라곤 전용 87㎡형의 매매가는 4억3000만원 수준으로 같은 면적 임대료 수준은 보증금 3000만원에 월 170만원 가량. 수익률은 5% 가량. 다른 오피스텔들도 비슷한 수준으로 예상되지만 월세가 이보다 낮은 경우가 많아 수익률은 더 낮을 수 있어 주의가 요구됨.

▷ 용산
- 2008년께 용산 아파트 값은 국제업무지구 개발, 용산공원(현 미군기지 터) 조성 등의 호재로 용산역 주변 재개발 지분(새 아파트를 받을 권리)은 3.3㎡당 1억6000만원까지 치솟았으나 현재는 1억원 이하에 나온 매물도 팔리지 않는 상황. 국제업무지구 개발이 파행을 겪으면서 가격은 계속 하락세.
- 재개발 지분값 뿐만 아니라 아파트값도 계속 떨어지고 있음. 지난해 7월 입주한 주상복합 아파트인 동부아스테리움 용산은 일부 매물이 분양가 이하에 나오고 있으며, 이촌동 삼성리버스위트 전용 134㎡형은 3년새 3억원 이상 하락하면서 현재 13억원 선에 시세 형성.
- GTX가 들어서면 이 일대 집값이나 부동산 가격이 오를 것으로 기대는 되지만 당장 국제업무지구 개발 사업이 제대로 추진되지 않으면 집값이 추가적으로 하락할 수 있다는 게 이 지역 부동산 관계자들의 설명.
- 다만 외국인 렌트(외국인을 상대로한 주택 임대업)는 활황세. 고가 월세 1~2년치를 한꺼번에 받는 형식이기 때문에 안정적인 고수익 창출이 가능하다는 것. 실제로 용산구 동자동 아스테리움용산 오피스텔 전용 145㎡형은 보증금 없이 월 400만~450만원에 거래되고 있으며, 매매가가 6억5000만원 선인 점을 감안하면 연 7~8% 수익률 예상.

▷ 서울역
- 과천정부청사가 세종시로 옮겨가면서 세종시로 출퇴근하려는 공무원 수요로 서울역 일대 부동산 시장 들썩이고 있음. KTX역을 이용할 수 있는 서울역이 걸어서 10분거리에 있는 주택들이 인기. 향후 GTX가 들어서면 이 일대 주택, 상가, 오피스텔 시장이 더욱 강세를 띌 것으로 전망.
- 현재 서울역과 가까운 서울역 디오빌, SK리쳄블, 브라운스톤 오피스텔 등에는 전세 물량을 품귀. 전세를 구하기 위해서는 서울역에서 다소 거리가 떨어진 지하철 5호선 충정로역 인근이나 마포역, 공덕역까지 가야하는 상황. 찾는 수요가 늘면서 오피스텔 전셋값은 지난해 상반기 보다 2000만원 이상 상승. 충정로 대우 디오빌 오피스텔 전용 26㎡형의 전셋값은 1억5500만~1억6000만원에 형성. 월셋값도 고공행진. 전용 26~30㎡형 오피스텔의 월세는 보증금 1000만원에 월 70만~90만원 선.
- 아파트값도 높게 형성. 만리동 LIG서울역리가 아파트 전용 84㎡형 매매가는 5억8000만원으로 2009년 분양가에 비해 1억원 이상 오른 상태. 이 아파트의 전셋값은 4억원선으로 높게 형성.
- 서울역 주변 상가 권리금이나 임대료도 치솟고 있어. 전용 20㎡형 1층 상가의 경우 권리금이 2억5000만~3억원에 달하고 임대료도 보증금 1억~1억3000만원, 월 400만~450만원 가량이라는 게 인근 중개업소 설명.
- 이 지역 중개업소 관계자들은 이 일대 부동산값은 많이 오른 상태이지만 당분간 계속 오를 것으로 전망. 하지만 투자에는 신중해야한다고 조언. 가격만 보고 투자에 나섰다간 낭패를 볼 수 있어 입지, 가격 등을 꼼꼼하게 체크해야.

▷ 청량리
- 한때 서울의 대표적인 집창촌으로 꼽혔던 '청량리 588' 지역(균형발전촉진지구 지정)이 최첨단 복합단지로 변신할 계획. 중앙선 복선전철 개통 등의 기존 호재와 GTX 조기 착공 등이 맞물려 이 일대 부동산 시장이 각광받고 있음.
- 청량리 균형발전촉진지구에는 최고 54층짜리 초고층 빌딩과 주상복합, 쇼핑·문화시설 등이 건설될 예정.
- 이 같은 호재가 맞물리면서 이 일대 아파트값 상승행진. 청량리동 미주아파트 전용 84㎡형은 지난해 말보다 1000만원 가량 올라 4억2000만원 선에 시세 형성. 그럼에도 앞으로 상승여력 충분하다는 게 중개업소 관계자들의 설명. 여전히 저평가돼 있다는 설명.
- 다만 상가시장의 경우 지난해 재단장한 롯데백화점 청량리점 인근 상권 외에는 노후화된 시설이 많아 투자에는 적합하지 않다는 게 전문가들의 조언.

[쌍라이트]

인천에서 살아서 그런지 청량리 송도가 관심이 가네요!!인천하고 서울이 더욱더 가까워질것 같네요!좋은정보 감사합니다.

[재스다]

인천하고 강남하고 가까워져야 좋은데 ㅠㅠ