종전('06.12.31.까지) |
개 정 ('07.01.01.이후부터) |
부동산매매업자의 매매차익에 대한 세액계산의 특례
1. 대상 : 1세대 3주택 이상 소유자
2. 세액 : (a ) 와 (b) 중 큰 금액
(a) 종합소득세율( 8 ~ 35%)을 적용한 산출세액
(b) 주택매매차익을 제외한 종합소득과 세 표준 x 종합소득세율 + 주택 매 매 차익 x 양도 세율(60%) |
부동산매매업자의 매매차익에 대한 세액계산의 특례범위 확대
1. 대상 : 1세대 2주택 자 및 비사업용 토지의 소유자 추가 *양도세가 50%,60% 세율로 중과되는 1세대 2주택 +입주권 및 1세대 3주택 +입주 권 보유자 포함
2. 세액 : (a) 와 (b) 중 큰 금액
(a) 종합소득세율(8~35%)을 적용한 산출세액 (b) 주택, 토지 매매차익을 제외한 종합소득 과세표준 x 종합소득세율 + 주택, 토지 매매차익 x 양도 세율(50%, 60%)
*양도세가 중과되는 주택과 토지의 매매 차 익
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위와 같이 부동산 매매업자의 종합소득세율을 '07.01.01.이후부터 조정하는 이유는 양도세가 중과되는 1세대 2주택 또는 비 사업용 토지를 소유한 개인이 부동산매매업자로 사업자등록 후 부동산을 양도하여 양도세 중과를 회피하는 사례를 방지하고자 세법을 개정했다고 합니다.
국세청이 발 빠르게 대응하는 것 같습니다. 또한 신고불성실 가산세 또한 선진국 수준에 맞게 부당하게 신고 시에는 신고불성실가산세 40%로 가산세를 추징한다고 합니다. 국세징수권 소멸시효 5년 동안에 진정으로 납부해야할 본세보다 2배 많은 금액을 가산세로 납부한다는 말이 됩니다. 앞으로는 절세와 신고에 무지하게 신경 쓰지 않는다면 배 보다 배꼽이 더 클 것으로 보입니다.
2. 양도소득과 부동산매매업의 세율 비교
[양도소득] [부동산매매업]
1. 1년 미만 50% 8-35%
2. 2년 미만 40% 8-35%
3. 비 사업용 토지 60% 8-35%와 60%중 큰 것
4. 3주택 60% 8-35%와 60%중 큰 것
5. 2주택 50% 8-35%와 50%중 큰 것
첫째. 1,2에 해당하면 50%,40%의 양도소득세가 아니라 8-35%의 사업소득세를 납부하면 된다.
둘째. 국민주택규모 이하 이어야 한다. 상가와 국민주택규모 이상은 부가가치세가 부과되기 때문이다.
세째. 1가구 2주택인 경우 매매주택이 기준시가 1억 원 이하이어야 한다.
네째. 사업자이므로 수익적 지출(도배, 장판, 주유대, 식대 등)의 비용처리가 가 능하다.
다섯째. 1,2가 가능한 근거는 '매매업자의 세액은 종합소득세와 양도소득세 중 큰 것으로 한다.'는 비교과세 적용이 1995.12.29에 삭제되었기 때문이다.
여섯째. 비교과세가 삭제되었음에도 불구하고 그동안 매매업의 실익이 없었던 것 은 양도세는 기준시가, 사업소득세는 실 거래가에 의해 계산되었기 때문 이다. 2007년부터는 둘 다 실거래가가 적용된다.
일곱째. 3,4,5는 비교과세가 아니라 특례적용이다.
여덟째. 매매업등록 후 취득한 주택에만 적용된다. 따라서 기존주택은 양도소득 세를 적용한다.
아홉째. 매매업자의 예정신고는 양도소득세 신고방식에 따르며, 익년도 5월 확정신고 시 종합소득세율을 적용하여 정산한다.
3. 결론: 단기 매매를 주로 한다면 부동산매매사업자등록을 하자.
1.먼저주소지 관할 세무세에 신분증을 가지고 간다.
2.일반과세자로 등록한다. 부동산매매업에는 간이과세자가 없으며, 면세사업자로 등록 시 매입공제를 받을 수 없기 때문에 불리하다.
3.계약 또는 경락 후 잔금지급일 전에 등록한다.
4.간혹 부동산이 없다는 이유로 등록을 거부하는 경우가 있는데, 등록 후 취 득한 주택에 한하여 적용된다는 것을 잊지 말자.
- 민원창구 대부분 3년차 미만으로 부동산매매업에 대해 모르는 경우 많음.
5.사업장은 사무실이 아닌 집주소로 해도 무방하다.
6.국민주택규모이상이나 상가는 사업자등록 명의자가 아닌 배우자 명의로 한다.