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<p style="color: rgb(68, 68, 68);">북부8계 2016-106186 (아파트)</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">서울 노원구 하계동 271-3 극동 2동 9층 902호</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">(01776) 서울 노원구 섬밭로 229</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><img actualwidth="751" id="tx_entry_63237_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/257C7037596D6C401C" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="751" exif="{}" data-filename="1.png" style="clear: none; float: none;" id="A_257C7037596D6C401C893E"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">지메입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">시세파악에 있어서 국토부 실거래가를 많이 이용을 합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그런데 그 실거래가라는게 눈에 보이지 않는 함정이 존재하기도 합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">거짓이 아닌 진정한 실거래가가 맞긴 하지만 함정이 있는거죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">예를 들어서 동일한 10년된 자동차가 있다고 칩시다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그런데 어떤 사람은 처음 차를 살때 가장 등급이 낮은 차를 사고 10년동안 관리를 전혀 안했고</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">또 다른 사람은 처음 살때부터 풀옵션에다가 차 관리도 잘하고 시트며 내장재도 종종 바꿔주었습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">10년이 지난 다음에 2개의 차가 경매로 나온다면 그 차이는 어마어마 할것입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그러나 경매에서는 같은 기종의 차일뿐입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그나마 차는 가서 볼수라도 있지 집이란건 내부를 살펴보기가 쉽지 않은거죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">이 물건을 봐봅시다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><img actualwidth="159" id="tx_entry_71195_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/23688A34596D6C4C21" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="159" exif="{}" data-filename="2.png" style="clear: none; float: none;" id="A_23688A34596D6C4C21F277"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">15명이 입찰을 했고 낙찰이 되었지만 미납을 했습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">보증금 3680만원을 날린거죠. 아깝네요......</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그러면 왜 미납을 했을까요? 이런저런 생각을 해봅니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">대출이 안되서 미납을 했을수도 있지만 제가 보기엔 다른 이유로 보여집니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><img actualwidth="116" id="tx_entry_26144_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/24407839596D6C5720" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="116" exif="{}" data-filename="3.png" style="clear: none; float: none;" id="A_24407839596D6C572015CD"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">현재 물건은 1988년도에 건축되었고 현재 물건은 9층에 31평형입니다. 층수는 아주 좋네요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><img actualwidth="1006" id="tx_entry_59730_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2456FE38596D6C6225" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="1006" exif="{}" data-filename="4.png" style="clear: none; float: none;" id="A_2456FE38596D6C6225E019"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">등기부등본을 보면 전 소유자는 1995년도에 매매로 샀고 현 소유자는 2001년도에 샀습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">건축하고 7년차에 전 소유자가 샀었고 현 소유자는 13년차에 샀었네요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그리고 현재는 16년이 더 흘러서 29년차가 된 물건입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">7년차에 전 소유자가 샀을때는 수리를 하지 않았을 것입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그리고 현 소유자가 13년차에 샀을때는 어느정도 수리는 했을 것으로 보여집니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그리고 또다시 16년이 흘렀는데요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">과연 집에서 살면서 수리를 했을까요? 현실적으로는 거의 힘듭니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">방 하나에 짐을 몰아놓고 하나 수리하고 이런식으로 한다면 수리비가 엄청나게 많이 들거든요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그러므로 이정도 시간이 지나면 도배나 장판정도만 해서 최소 수리를 하면서 살아왔을 것입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그러면 실거래가를 봐보겠습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><img actualwidth="627" id="tx_entry_11917_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/211C9434596D6C6C1B" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="627" exif="{}" data-filename="5.png" style="clear: none; float: none;" id="A_211C9434596D6C6C1B57C9"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">실거래가는 4억에서 4.4 까지 거래가 되었습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그렇다면 어떤 물건이 4억이고 어떤 물건이 4.4억일까요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">대부분 층수가 낮은 층이 가격이 낮습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그런데 11층 또는 9층임에도 불구하고 아주 낮은 가격대 물건도 있습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">바로 수리가 되지 않은 집들인거죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">매매로 살때는 내부를 보기 때문에 이런 상황들을 감안할수가 있습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">그러나 경매로 나오게 되면 안보이는 부분이죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">미납한 사람의 낙찰가는 4.31억입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">등기부를 보다시피 수리가 거의 되어 있지 않을것으로 보이는데도 불구하고</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">실거래에서 나오는 가격중 높은 가격으로 받은거죠. 2등도 그렇게 보이네요 ㅎㅎ</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">이처럼 경매에는 잘 보이지 않는 함정이 숨어 있기도 합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">반대로 시세는 이정도인데 수리가 무척 잘 되어있는 물건이 나왔다면 오히려 좋은 상황이 될수도 있는거죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">최근에 지어진 아파트가 아니라 30년된 아파트의 경우 수리로 인하여 매매가격의 많은 차이를 보입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">시세를 파악할때 단순히 숫자만 보지 마시고 눈에 보이지 않는 그 너머의 상황을 파악해 보시기 바랍니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68);">2017.07.18 화요일 오전 11시경 가산 사무실에서 업무중에 몰래 작성</p>
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[지메]권리분석3분OK
미납물건, 시세파악에서 주의할점(2016타경106186) - 노원구 하계동 아파트 물건분석
지메
추천 1
조회 368
17.07.18 11:03
댓글 14
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첫댓글 좋은 말씀에 감사~
감사합니다. 특강 때 말씀해 주신 내용 다시 한 번 새깁니다.
좋은정보 감사합니다!!
좋은정보 감사합니다!!
좋은 정보 감사드립니다.
추리경매의 실례를 보여주시는군요^^
경매공부에 팁이로군요
좋은공부 할수있게 도움 주셔서 고맙습니다.
감사합니다 꿀팁이네요^^
감사합니다~^^
공부가 되는 글 감사합니다.
메모해 놓고 기억하겠습니다. 감사합니다~
예리한 판단력도 요하는것이 경매라...
좋은 지적입니다, 한수 배웠습니다. ^^
감사합니다.