단지 내 어린이집 입찰 관련 금품 제공해 계약 해지했다면 어린이집 시설 대표회의에 인도해야

[청하]

단지 내 어린이집 입찰 관련 금품 제공해 계약 해지했다면 어린이집 시설 대표회의에 인도해야

“어린이집 임대차 재계약 위한 입주자 동의요건 규약 규정 계약위반 해지시 적용 안돼”

     
인천지법 판결
아파트 관리규약에서 어린이집 임대차계약기간 만료시점에 입주민 등의 동의 등에 따라 재계약 여부를 결정해야 한다고 규정한 것은 계약 위반을 이유로 임대차계약을 해지하는 경우까지 적용된다고 볼 수 없다는 법원의 판결이 나왔다.
인천지방법원 부천지원(판사 홍준서)은 최근 경기 부천시 소사구 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 단지 내 보육시설에서 어린이집을 운영해온 B씨를 상대로 제기한 건물명도등 청구소송에서 “피고 B씨는 원고 대표회의에게 어린이집으로 운영해온 A아파트 보육시설을 인도하고, 지난해 8월 1일부터 인도완료일까지 월 108만3500원의 비율로 계산한 돈을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

B씨는 입찰절차를 거쳐 A아파트 대표회의와 2013년 8월 20일부터 2016년 8월 19일까지로 하는 임대차계약을 체결, 이 아파트 보육시설에서 어린이집을 운영해왔다. 그런데 지난해 4월 어린이집 입찰과 관련해 C씨를 통해 D씨에게 3500만원을 건넸다는 범죄사실로 법원으로부터 벌금 700만원을 선고받아 그 무렵 판결이 확정됐다.
이에 A아파트 대표회의는 B씨와 맺은 임대차계약 제8조 제1항 제6호에서 ‘임대차 입찰과 관련해 을(B씨)이 물품·금품·발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원 포함), 관리주체(관리직원 포함) 등에게 제공해서는 안 된다’고 명시한 규정을 위반했다며, 지난해 6월 23일 B씨에게 임대차계약 해지와 그해 7월 31일까지 어린이집 시설을 명도하라는 내용의 통지를 보냈다.

B씨는 자신이 돈을 건넨 D씨가 어린이집 입찰에 구체적인 도움을 주지 못했고, 임대차계약 제8조 제1항 제6호의 ‘사용자’가 아닌 가장임차인에 불과하므로 D씨에 대한 금품제공을 이유로 임대차계약을 해지하는 것은 부당하며, 어린이집을 이용하는 입주민 전부가 서면으로 B씨의 재계약을 요구하고 있으므로 A아파트 관리규약 제54조 제3항에 따라 대표회의는 입주민의 요구를 따라야 한다고 주장했다.

이에 대해 재판부는 “이 사건 임대차계약에서는 입찰에 대한 영향 유무와 무관하게 금품제공 사실만으로 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있으며, A아파트 관리규약에서 ‘사용자’는 입주민 외의 자로서 공동주택을 임차해 사용하는 자 등을 의미해 이 사건 임대차계약상 ‘사용자’의 의미도 이와 동일하다고 할 수 있는데, B씨로부터 돈을 받은 D씨는 대표회의 감사로 선임된 적이 있는 사실, D씨 혹은 배우자의 이름으로 관리비가 납부된 사실, 입주자 명부를 작성한 사실 등에 따라 A아파트 임차인으로서 이 사건 임대차계약의 ‘사용자’에 해당한다고 할 수 있고, 달리 피고 B씨의 주장과 같이 가장임차인임을 인정할 증거가 없다”고 밝혔다.

또한 재판부는 A아파트 관리규약 제54조 제3항에서 ‘관리주체는 어린이집 임대차계약기간 만료일 3개월 전에 기존 수탁자와의 재계약 여부를 결정해야 한다. 이 경우 어린이집을 이용하는 입주자 등의 과반수가 서면동의를 거쳐 기존 수탁자와의 재계약을 요구하면 관리주체는 이에 따라야 한다’고 규정하고 있는 것에 대해 “이는 임대차계약이 기간만료로 종료되는 경우에 적용되는 규정으로 이 사건에서와 같이 계약 위반을 이유로 임대차계약을 해지하는 경우까지 적용된다고 볼 수는 없다”고 판단했다.

따라서 재판부는 “피고 B씨는 원고 대표회의에 어린이집 시설을 인도할 의무가 있고, 또한 이 사건 임대차계약이 해지된 다음날인 2015년 8월 1일부터 어린이집 시설 사용으로 월차임 108만3500원 상당의 부당이득을 얻고 있으므로 시설 인도완료일까지 월 108만3500원의 비율로 계산한 부당이득을 원고에게 반환할 의무가 있으며, 원고 대표회의가 주장하는 임대차계약 보증금 3000만원의 월세 환산액인 월 30만원에 대한 부당이득은 피고에게 발생한다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이 부분 주장은 이유 없다”고 판시했다.

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입주민 등 동의 없이 어린이집 재계약 여부 결정한 대표회의 결의 ‘효력 정지’

수원지법 성남지원 결정

[아파트관리신문=서지영 기자] 아파트 관리규약에 따라 어린이집 재계약 여부를 결정했다 하더라도 관리규약 내용이 어린이집 이용자들의 동의권을 박탈할 우려가 있고 실제로 어린이집 재계약 결정시 어린이집을 이용하는 입주자 등의 동의여부를 묻는 절차를 거치지 않았다면 입주자대표회의는 어린이집 계약 관련 결의를 집행해서는 안 된다는 법원의 결정이 나왔다.

수원지방법원 성남지원 제5민사부(재판장 유영근 판사)는 최근 경기 성남시 A아파트 단지 내 어린이집을 운영하고 있는 B씨와 이 어린이집에 자녀를 보내고 있는 입주민 C씨가 이 아파트 입주자대표회의를 대상으로 제기한 입주자대표회의결의 집행중지·효력정지 등 가처분 신청사건에서 “본안판결 확정시까지 채무자 대표회의의 결의 중 이 사건 ‘어린이집 선정 건’에 대한 효력을 정지하고, 해당 결의를 집행해서는 안 된다”는 결정을 내렸다.

A아파트 대표회의는 B씨가 운영하는 어린이집의 임대차계약 기간 만료를 두 달 앞둔 올해 7월 19일 대표회의를 소집, B씨의 어린이집과 재계약을 하지 않고 입찰절차에 따라 새로이 어린이집을 선정하기로 결의했다. 이에 앞서 대표회의는 2월 어린이집 운영 및 임대 관련 관리규약 규정에서 어린이집 기존 수탁자와 재계약 여부를 결정시 어린이집을 이용하는 입주자 등의 과반수 서면동의를 거치도록 한 내용을 ‘어린이집을 이용하는 입주자 등에게 재계약 여부를 조사하여 3분의 2가 서면 동의를 하였을 때와 입주자대표회의에서 과반수 찬성을 통과한 경우 기존 수탁자와 재계약을 한다’로 개정했다.

이에 대해 재판부는 “입주자들의 동의 여부를 확인하는 절차를 거치지 않은 상태에서 이뤄진 대표회의의 어린이집 선정 결의는 그 효력이 인정된다고 보기 어렵다”며 어린이집 운영자 B씨와 입주민 C씨에 대해 “대표회의를 상대로 이 사건 결의의 효력 및 그 집행의 정지를 구할 피보전권리가 인정된다”고 밝혔다.

재판부는 또한 이 아파트 관리규약의 어린이집 임대 관련 개정 내용에 대해서는 “대표회의가 어린이집 재계약에 반대할 경우 어린이집을 이용하는 입주자 등의 의사가 전혀 반영되지 않는 결과가 발생할 수 있고, 새로운 업체와 임대차계약을 체결함에 있어서도 계약 체결 여부가 아닌 계약내용에 대한 동의만을 묻도록 하고 있어 어린이집 이용자들의 동의권 자체를 형해화 내지 박탈할 우려가 있다”고 밝혔다.

주택법 제44조 제1항 및 주택법 시행령 제57조 제1항 제20호에서는 시·도지사로 하여금 공동주택의관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 공동주택관리규약의 준칙을 마련하도록 하면서, 그 준칙에 반드시 공동주택의 어린이집 임대계약시 ‘어린이집을 이용하는 입주자 등 중 어린이집의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항’을 포함하도록 하고 있다.

이와 관련, 재판부는 “주택법 및 그 시행령에서 입주민 등을 위한 다른 공동시설과 달리 어린이집 임대와 관련한 준칙을 정함에 있어서만 입주자 등의 동의를 명시하도록 한 것은 보육시설의 경우 그 이용대상자가 영·유아 자녀의 보육을 위탁할 부모에 한정돼 있고, 보육의 특성상 보육시설의 이용에 실제로 이를 이용하는 입주자 등의 의사가 우선적으로 존중돼야 할 필요가 있기 때문으로 보인다”며 “이러한 주택법 시행령 등의 취지에 비춰 볼 때 관리규약을 제·개정함에 있어 어린이집 임대와 관련해서는 동의권 행사 자체가 불가능한 어린이집 운영자 최초 선정시를 제외하고는, 어린이집을 이용하는 입주자 등의 동의권한 자체를 박탈하는 것은 허용되지 않는 것으로 해석함이 상당하다”고 설명했다.

재판부의 결정에는 어린이집 이용 입주민 등 상당수가 B씨와의 재계약을 희망하고 다른 어린이집과 임대차계약 체결시 B씨와 어린이집 이용자인 입주민 및 자녀들에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있어 보이는 점 등도 고려됐다.

이에 따라 재판부는 “이 사건 신청은 이유 있으므로 이를 인용하기로 한다”고 판시했다.

[이병기]

감사