부동산경매를 시작하기 위해 알아야 할 것들 2, 권리분석 (등기부등본·근저당·가압류·가등기)

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지난번에 부동산경매에 대한 기본적인 이해와 프로세스, 물건 검색하는 방법 등을 설명 드렸습니다. 오늘은 부동산경매에서 반드시 해야 하는 "권리분석"에 대해 말씀드리려 합니다.

등기부 등본

대법원 경매 사이트와 인터넷 등기소에서 등기부등본을 발급받아 권리 관계를 확인해보도록 합니다. 요즘은 뭐 유료 사설 경매 사이트가 많아서 처음에 돈은 많이 들더라도 부동산 재테크를 하실려면 하나 들어 놓는것도 나쁘지는 않을것이라는 배트맨의 생각과 함께 권리 분석 본론으로 넘어가보실까요.

등기부등본은 첨에 보면 이게 뭔말인가~ 하는 부분들이 많아요. 용어는 조만간에 다시 정리해 보겠습니다. 등기부등본을 처음 보시면 표제부와 갑구와 을구로 나눠어져 있습니다.

등기부등본의 표제부에는 해당 건물 및 토지에 관한 사실관계에 관한 내용을, 갑구는 소유권에 대한 내용을, 을구는 소유권 이외의 사항을 다룹니다.

소유권은 '물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리'로써 소유권자는 해당 물건을 사용·수익·처분할 권리가 있습니다. (예: 전 소유자가 매매를 통해 집을 팔았다면 당연히 갑구에 기재가 됩니다.)

갑구에는 소유권 보전등기·소유권이전등기·가등기·(가)압류·경매신청등기·예고등기·말소 및 회복등기에 대해 기재되어 있고, 을구에는 지상권·지역권설정·전세권설정·저당권(근저당)·임차권설정·각 권리의 변경사실·권리에대한 압류 및 경매신청의 내용이 기재되어 있습니다.

자 그럼 이제 등기부등본에 무엇이 기재가 되는지 알았으니 각각의 용어와 차이점을 설명해보겠습니다.

(근)저당

근저당이란, "계속적인 거래관계로부터 발생하는 장래증감.변동하는 불특정 다수의 채권에 대해 일정 한도까지 담보하려는 권리"입니다.
저당이란, "계속적인 거래관계로부터 장래 생기게 될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리"입니다.
(뭔말일까요? 법률용어는 어렵군요... -_-;;)

예와 함께 정리 해보겠습니다.
배트맨이 집을 구하기 위해 슈퍼맨에게 10만원을 빌리면서 해당부동산에 근저당이 아닌 저당권을 설정했습니다. 그 후 길을 가다가 배트맨이 1,000원짜리를 주워 기분이 좋아 슈퍼맨에게 1,000원을 갚았습니다. 그러면, 등기부 상에는 10만원은 삭제가 되고, 새로이 남은 금액 9만9천원이 기재가 됩니다. 매번 증감이 될때마다 이렇게 말소하고 설정할려면 돈도 많이 들고 귀찮겠죠?
그럼 근저당이라고 하면 어떨까요.1000을 갚았다고 해서 등기부 상에는 변동이 전혀 없습니다. 근저당은 10만원 설정을 했으면 그 금액이 다 상환이 되어야만 말소 될수 있는 권리이죠. 이 말은 10만원 범위내에서 9만원을 갚았다가 다시 5만원을 빌려도 등기부상에는 아무 표시가 되지 않는다는 말입니다. 이런 근저당의 속성때문에 생기는 일이 대위변제...!! 대위변제 입찰자 입장에서 조금 조심해야 될 부분입니다.

*배트맨 아파트의 등기부 등본에 기재된 내용입니다 *
- 2011.01.04 근저당 슈퍼맨은행 10만원
- 2011.01.35 전세권 닌자꼬북이 6만원
- 2011.02.31 근저당 드래곤볼 은행 8만원

이런 상황인데 슈퍼맨 은행의 근저당이 말소기준권리가 되어서 이후 다 소멸인줄 알고 들어갔다가 낭패를 보는 경우도 종종 있습니다. 이유는, 슈퍼맨은행의 근저당이 9만5천원이 변제가 되어 5천원만 남았던 것입니다. 그래서 닌자꼬부기가 전세권을 보호하고자 5천원을 대위변제 해버리고 순위 상승 효과를 가져와 잘못하면 전세권을 인수해야 하는 경우가 생겨 낭패를 볼수 있습니다.

(가)압류

가압류는 압류를 걸기 위한 임시 절차 이고 압류는 실질적인 절차입니다. 이 역시 잘 이해가 안되죠? 예를 들어서 설명하겠습니다.
후레쉬맨이 절친인 배트맨에게 돈 좀 빌려달라고 해서 100만원을 빌리고 차용증 같은 계약 서류를 받았습니다. 그러나 아무리 기다려도 돈을 갚지 않아 차용증을 가지고 법원에 소송을 걸어 이겼습니다. 하지만 돈을 바로 받지 못합니다. 법원에 소송을 해서 이기는것은 "그사람의 재산을 강제로 제 3자에게 매각해서 빌려준 돈을 받아갈수있다" 라는 권리를 부여받은데 그치는 것이기 때문이죠. 그 후에 다시 경매를 신청하는 동안 돈 빌려간 사람이 가만히 있지는 않겠죠? 재산 처분하고 소유권 넘기고 다 빼돌린 후 경매가 들어가면 남은 재산이 없겠죠? 그렇기 때문에 모든 소송이 진행되는 과정에서 재산을 빼돌리는 걸 못하게 막기 위해 가압류를 거는 것입니다.

가등기

가등기는 미래 언젠가 본등기를 할 경우를 대비해 미리 순위 보전을 위해 하는 예비등기입니다. 가등기의 종류에는 담보가등기와 보전가등기가 있습니다.

보전가등기(소유권이전청구권보전가등기)를 예로 알아보겠습니다.

1.A가 B에게 매매약속을 하고 계약금 5천만원 받고 6달 후에 집을 비워주기로 함
2.B는 약속의 이행을 보장하기 위해 A의 아파트에 보전가등기를 설정
3.6개월이 되기전 A가 C에게 아파트를 매매
4.C는 적법한 절차로 소유권이전및 등기완료
5.사실을 안 B는 보전가등기에 기한 본등기 시행 절차를 밟아 C의 소유권을 박탈

낙찰을 받더라도 위와 같은 이유로 소유권을 박탈당할 수 있기때문에 가등기 중에서도 선순위보전가등기라면 기피해야할 대상인 것입니다.

담보가등기(처분)

말소기준권리이며 담보가등기는 목적이 자신의 채권을 변제 받기만 하면 되기 때문에 문제 될게 없는 권리입니다. 말소기준권리가 되어 소멸하거나 말소기준권리보다 후순위면 소멸, 간단합니다^^

담보가등기? 보전가등기? 두가지를 확인해서 가려내는 방법을 알아보겠습니다.

1. 등기부등본을 확인해보면 담보와 보전으로 구분하여 기입이 되어 있습니다. 그러나 100% 믿어서는 안됩니다.
2. 법원에 제출한 서류를 확인해 봅니다. 문건접수내역을 살펴 채권계산서접수여부와 배당요구 여부를 확인해서 그중 하나라도 되어있으면 담보가등기, 아무것도 되어 있지 않다면 보존가등기일 가능성이 높습니다.

만약 선순위 보전 가등기가 있는데 낙찰을 받아버렸다면? 대처법에 대해서 알아보겠습니다.

배당전후로 대처법이 틀립니다. 배당전이라면 법원에 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 낙찰대금의 반환을 청구할수 있습니다. 배당후라면 전 소유자나 배당받은 채권자들을 상대로 소송을 해야 하기 때문에 매우 힘든 싸움이 될 것입니다.

휴~ 한번에 너무 많은 것을 이야기를 해 버렸네요. 그래도 부동산겅매를 하고자 하신다면 꼭 알아두어야 만 수익을 만들 수 있는 상항들이니 숙지하시기 바랍니다.

출처 : 현명한부동산 경매 투자