동탄신도시 분양가 차이 왜 나나…업계“계산상 오류”·단체“눈속임 산정”

오는 6월 분양 예정인 경기 화성 동탄신도시 시범단지의 아파트에 대한 적정 분양가를 둘러싸고 시민단체와 건설업체들의 공방이 가열되고 있다. 건설업계는 평당 700만∼750만원은 돼야 채산성이 확보된다고 주장하고 있다. 그러나 시민단체들은 건설업계가 제시한 분양가대로 아파트가 공급될 경우 약 1조4600억원의 개발이익을 챙기게 된다며 원가를 공개하고 분양가를 500만원선 이하로 낮출 것을 촉구하고 있다. 건설업계는 이같은 주장에 대해 현실을 모르는 터무니 없는 분석이라고 반박했다. 시민단체와 건설업체가 제시하는 분양가는 왜 이처럼 큰 차이가 나는 것일까. ◇건설업계, “경실련 계산에 항목 빠진 것 많아”=건설업계는 시민단체가 제시하는 분양가는 산정방식을 제대로 모르는 데서 오는 계산 오류라고 일축했다. 경실련 등 시민단체가 내세우는 동탄신도시의 ‘적정 분양가’는 단순히 분양면적만을 기준으로 산정해 오류를 범하고 있다는 것이다. 참고로 ‘분양면적’은 ‘전용면적’과 ‘주거 공용면적’을 합친 면적이다. 가령 32평형 아파트라면 전용면적인 25.7평과 계단, 복도, 현관 등을 합친 주거공용면적을 더한 것으로 이해하면 된다. 그러나 아파트단지는 지하주차장이나 관리사무소, 노인정 등 기타 공용면적이 추가로 건축된다. 건설업계는 전체 사업비의 30%에 달하는 이같은 기타 공용면적의 건축비도 포함돼 적용되므로 경실련측이 분양면적만으로 제시한 500만원은 현실적으로 나올 수 없는 가격이라고 반박했다. 건설업계 관계자는 “동탄신도시의 경우 특히 지상주차장이 최소화돼 있어 지하주차장 건립비용이 다른 단지보다 훨씬 더 들어간다”고 주장했다. 아울러 일반 관리비용 및 택지 구입에 따른 금융이자 비용 등을 감안할 경우 분양가는 700만∼750만원선은 돼야 한다는 것이다. 결국 경실련 등 시민단체가 주장하는 평당 500만원의 분양가는 분양가 산정 방식의 차이에서 오는 ‘착시현상’에 불과하다는 게 건설업계의 설명이다. ◇경실련, “눈속임 분양가 산정”=그러나 경실련은 이같은 건설업계의 주장이야말로 ‘눈속임’이라고 주장했다. 경실련은 건설업계의 주장처럼 지하주차장 등 공용면적을 합치면 건축비가 더 올라가는 것 자체는 부인하지 않고 있다. 하지만 계약면적을 기준으로 평당 분양가를 다시 산정할 경우 택지비는 오히려 내려가게 되므로, 분양면적만을 따진 평당가격이나 계약면적으로 산정하는 평당가격은기준만 다를 뿐 결국 엇비슷하다고 밝혔다. 예컨대 100원짜리 땅이 있고 분양면적은 10평, 계약면적은 20평이라고 가정할 때 분양면적의 택지비는 평당 10원(100원÷10평)이지만, 계약면적을 적용하는 택지비는 5원(100원÷20평)이 된다. 경실련 관계자는 “건설업계가 주장하는 계약면적을 기준으로 평당가격을 산출하면 건축비가 올라가는 것은 사실이지만 반대로 택지비가 낮아진다는 것은 간과하고 있다”며 “기준을 바꾼다고 해도 결과는 엇비슷하게 나올 것”이라고 강조했다. 하지만 건설업계 관계자는 택지비가 낮아지는 것으로 인한 분양가격 하락폭보다는 건축비 상승으로 인한 분양가 상승폭이 훨씬 크기 때문에 분양가가 엇비슷해진다는 것은 틀린 계산이라고 설명했다. 경실련측은 조만간 건설업계의 주장처럼 전체 계약면적을 기준으로 평당 분양가를 다시 제시할 방침으로 알려졌다. 특히 이번 발표에는 개별 업체의 분양가를 모두 분석할 것으로 알려져 그 결과가 주목된다. 이처럼 적정 분양가를 둘러싼 양측의 입장이 첨예하게 대립됨에 따라 동탄신도시의 시범단지 아파트 분양까지는 적잖은 진통이 뒤따를 것으로 예상된다. 하지만 양측의 분양가 산정방식에 대해서는 보다 전문적인 토론과 검증이 있어야 한다는 견해가 지배적이다. 부동산 전문가들은 무엇보다 “건설업계가 폭리를 취하느냐, 아니냐”의 문제는 시장원리의 근간에 달린 문제인 만큼 단순히 원가공개 차원을 떠나 보다 근본적이고 신중한 접근이 필요하다”고 입을 모았다.