올해 부동산 세제가 크게 바뀐다. 고가의 부동산을 보유한 사람에게 별도로 세금이 부과되
는 종합부동산세가 신설되고 과세체계 현실화에 따른 등록세가 인하되는 등 세제개편으
로 부동산 시장에 일대 지각변동이 예상된다.
이에따라 실수요자의 절세전략이 올해 부동산 시장에서 최대 화두로 부상할 전망이다. 내
집마련정보사 함영진 팀장은 “주택을 구입하고 등기를 미뤘던 사람들이 전국적으로 8만여
명 달하는 것으로 파악됐다”면서 “이번에 등록세가 인하됐기 때문에 빨리 등기를 마쳐 과
태료 부과 등 불이익을 피하고 종합부동산세는 자신의 자신의 여건에 맞게 절세 포토폴리
오를 재구성할 필요가 있다”고 말했다.
◇등록세 인하=등록세는 본래 시가표준액(시세의 30∼40%)이 과세표준이었으나 현재 아
파트의 경우 과세표준이 국세청 기준시가(시세의 70∼90%)로 변경돼 인하되더라도 과표
가 올랐기 때문에 세금은 오히려 수백만원에서 수천만원이 더 늘어나게 됐다.
실제로 서울 양천구 목동의 35평형 시가 7억원인 아파트를 지난해 말에 구입했을 때는
1900만원의 거래세를 내지만 올해는 2400만원으로 500만원 정도 늘어나게 된다.
하지만 등록세가 모두 늘어나는 것은 아니다. 입주하는 아파트의 경우에는 기존아파트와
는 별개로 과세표준이 분양가가 되므로 등록세 인하로 인해 세금이 줄게 된다.
또한 실거래가액으로 신고해야 하는 주택거래신고지역도 세금 인하 혜택을 받을 수 있다.
게다가 경매낙찰자도 실제 낙찰받은 금액으로 취득·등록세를 납부하기 때문에 인하혜택
을 볼 수 있게 됐다. 다만 단독주택은 오는 4월 주택가격공시제가 실시되기 전에 거래할
경우 혜택을 보겠지만 그 이후에는 세금이 늘어난다.
예를 들면 1월에 입주하는 서울 강남구 대치동 동부센트레빌 45평형의 경우 분양가가 6억
8700만원으로 기존세율대로라면 3984만6000원의 취득·등록세를 내야 하지만 등록세 인하
로 인해 3160만2000원의 세금을 내게 돼 824만4000원을 절세하는 셈이다.
또한 주택거래신고지역에 위치한 서울 강남구 대치동 은마 31평형의 경우 실거래가인 5억
7000만원에 대해 3192만원의 취득·등록세를 내야했지만 이제는 2166만원의 세금이 부과
돼 1026만원 정도 줄일 수 있다.
이와함께 그동안 등록세 때문에 등기를 미뤘던 사람들도 속속 등록을 마칠 것으로 보인
다. 얼마전까지만 해도 잔금 일부를 남긴 채 납입을 유보했던 사람이 있는가 하면 잔금을
치루고 등기를 미룬 경우도 있었다. 잔금의 일부만 남긴 경우 건설사에 미지급한 잔금에
대해 연체료를 내야하고 등기를 제때하지 않은 경우는 등기지연 과태료를 내야한다.
그러나 이번 등록세 인하 결정으로 새 아파트에 입주했지만 등록을 미뤘던 사람이나 계약
은 했지만 잔금 납입을 유보했던 사람들은 속속 등록절차를 밟게될 전망이다.
◇종합부동산세 신설= 주택의 경우 기준시가 9억원 이상, 토지는 공시지가 6억원 이상 소
유자에게 종합부동산세가 과세되기 때문에 분산투자를 통해서 종부세를 피해 갈수 있는
범위가 상당히 크다. 즉 A라는 사람이 기준시가 8억원인 주택과 공시지가 5억원인 토지를
소유하고 있다면 이 사람은 상당한 재산을 보유하더라도 종부세를 피할 수 있다.
또한 토지의 경우 나대지를 대상으로 했기 때문에 지목이 전, 답, 임야인 경우는 포함되지
않아 기타 지목의 토지를 소유한 사람의 경우 토지 공시지가 6억원을 넘어도 상관이 없
다. 그러나 기준시가 9억원 이상의 주택 1채만을 소유한 B의 경우에는 부동산 보유량이 A
보다 적더라도 종합부동산세 과세 대상이 된다.
이외에도 한사람이 여러채의 주택을 보유했을 경우와 가족 명의로 여러채의 주택을 가지
고 있다면 다르게 적용된다. A가족의 가장이 본인의 명의로 기준시가 6억원의 주택을 3채
보유했다면 종합부동산세의 과세 대상이 되지만, B가족의 경우 본인, 배우자, 자녀가 각
각 기준시가 6억원의 주택을 각각 1채씩 보유했다면 가족 전체의 보유재산은 같으나 B가
족의 경우 종합부동산세의 과세 대상이 되지 않는다.
올해 6월 1일 이후에 신규아파트에 입주한 경우 전년도 보유세를 납부한 기록이 없기 때문
에 50% 상한제도가 적용되지 않는다. 현재까지 특별한 구제책이 나오지 않은 상태이기 때
문에 내년 신규아파트 소유자는 보유세가 크게 늘어난다. 다만 정부는 신규입주자의 불이
익을 줄이기 위해 인근에 위치한 기존단지와의 형평성을 고려하여 보유세를 부과할 것이
라고 밝힌 상태지만 비교 대상단지의 적절성 여부는 논란거리가 될 소지가 많다.
오는 6월1일이 과세 기준일이기 때문에 현재 관행처럼되어 있는 지연등기(잔금지급지연)
에 따른 부작용이 예상된다. 현재 주택의 취득기준은 잔금을 완납하거나 소유권 이전등기
중 빠른 날을 기준으로 삼기 때문에 6월1일 이후 주택을 취득하게 되면 당해년도의 보유세
는 피해갈 수 있다.
그러나 건설사의 경우 보유세를 납부해야 하기 때문에 입주시기가 지났는 데도 지연등기
를 하는 입주자간의 문제가 발생할 소지가 있다.
현재 건설사의 경우 준공검사를 받지 않은 건물에 대해서는 재산세를 내지 않고 있다. 하
지만 준공검사를 받은 상황에서 주택은 건설사 명의로 보존등기가 되어 있기 때문에 6월1
일 과세 기준일에 보유주택으로 계산돼 재산세를 납부해야 한다.
따라서 분양계약자의 경우 가급적 등기를 미뤄 6월1일 이후에 잔금을 완납하거나 소유권
이전등기를 하려는 수요도 생길 가능성이 높다.