푸지2차와 일신님의 후유증이 매우 커지는 것 같습니다.
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작년 한 해는 전국적으로 경기 침체여파로 부동산 경기는 말도 아니었습니다.
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미분양이 속출하고 서울 근교와 수도권, 부산, 대구 할 곳 없이 거품이 빠지면서 부동산 급등이 잠잠해지었죠.
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하지만 전국에서 유일하게 울산만 울산불패의 신화로 계속 상승했습니다. 한때 작년 말 10월경 전국에서 제일 미분양이 많았던 적도 있었습니다. 대형 건설사들은 서로 눈치를 보며 분양예정인 아파트를 한 박자 쉬고 내년(2005년)으로 연기했지요.
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그당시 분위기로는 분명히 높은 분양가로는 미분양이 속출했을 테니까요.
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사실 올 초 부동산 전문가들은 올 한해 부동산 시장을 하향 평준화로 보았습니다. 하지만 올 초부터 불기 시작한 경기회복 소식으로 조금씩 부동산이 꿈틀거리기 시작했습니다. 이런 분위기로 서울등 수도권과 부산등에서 조금씩 모델하우스에 사람들이 붐비면서 부동산 열풍이 불기 시작했습니다.
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울산에서도 서서히 관심이 일기 시작했지요. 그 중심에 서있는 아파트가 바로 푸지2차와 일신님입니다.
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울산에서 떠오르는 남외지역.
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남구는 모든 인프라와 좋은 학군과 학원이 많고 이미 검증된 지역이지만, 앞으로 개발한 땅이 부족하고
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북구는 개발여력이 많이 있고 많은 땅과 쾌적한 환경으로 집값이 상대적으로 싸지만 사람들의 뇌리 속에는 아직은 시골틱한 분위기, 부족한 인프라와 학군, 학원으로 인해 그리 큰 호응을 가지지 못했습니다.
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중구는 말그대로 중간적인 입장이지요. 남구보다는 쾌적한 환경과 남구보다는 많은 인프라는 없지만 북구보다는 시내와 가깝고 인프라가 비교적 많기 때문에 사람들은 이제 초기의 허허벌판의 중구 남외지역으로 생각을 안하고 있습니다.
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이런 상황에서 푸지2차와 일신님이 분양을 하니 분양하기 전부터 관심이 많았죠. 사실 낮은 분양가였다면 오히려 관심이 더 없을지 모르죠. 오히려 750이라는 높은 분양가 소식에 사람들의 관심을 증폭시켰습니다. 말도 안 된다, 가능성 있다하면서 설전을 벌였습니다. 사실 지난달만 해도 앞으로 울산의 아파트 가격 방향이 어디로 튈지 분명하지 않았습니다.
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이미 울산은 다른 곳에 비해 아파트 가격이 많이 상승해버렸기 때문입니다. 그리고 앞으로 많은 공급물량이 쏟아질 예정이 때문에 경제 논리와 상식적으로 당연히 더 이상 오르지 못한다는 편이 많았습니다. 아직까지 경기가 확실히 좋지 못하고.
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경제 논리로 설명하자면 당연히 거품이 제거되야 말이 맞지요. 울산의 높아지는 주택 보급률, 예정된 엄청난 공급물량, 가라앉은 부동산 시장과 정부의 강력한 부동산 안정의지등으로 볼 때 섣불리 투자할 수 없는 상황이니까요.
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그러니 실수요자나 투자자나 모두 서로 눈치를 볼 수밖에 없었습니다. 잠재 수요는 있으나 선뜻 방향을 못 잡는 것이지요.
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이러한 절묘한 시기에 울산시민의 관심을 충분히 모을 수 있는 위치에 푸지2차와 일신님이 분양을 했으니 말 많을 수 밖에요
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저도 개인적으로 분양에 실패할 수 밖에 없다고 생각했습니다. 그리고 미분양이 났으면 하는 생각도 들었습니다. 투기와 거품이 끼지 않는 합리적인 가격이 형성되야 서민들이 살 수 있으니까요. 그리고 앞으로 비상적인 분양가가 산출될 수 없으니까요.
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다른 카페나 동호회 고수들도 이렇게 높은 가격에 분양가가 형성되고 이렇게 높은 청약 결과가 나올 줄은 몰랐을 것입니다. 아무리 잘해도 3순위 정도에서 마감되리라 예상했겠죠.
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만약 이번 분양이 성공적으로 마친다면 울산의 다른 아파트 파급효과는 클 거라 예상했습니다. 두 가지 방향 이죠. 분양에 성공하면 앞으로 분양 계획을 세우는 건설사들은 분양가를 계획보다 더 높게 베팅 하겠지요. 당연히 경제논리로 적은 비용으로 많은 이득을 얻기 위해. 거기서 그치는 것이 아니라 그동안 눈치를 보았던 실수요자와 투자자들은 마음이 조급해지고 초조해지면서 심리적으로 상당히 충격을 받고 서둘러서 여태까지 미루었던 계획을 무리를 해서라도 아파트 하나 잡고 싶은 심정으로 구매할 것입니다. 그러면 주변에 아파트들 덩달아서 프리미엄은 올라가고... 사실 울산 집값을 올린 최근 이유는 공급이 부족 했다기 보다는 대형 건설사들의 무차별적인 분양가 상승으로 주변 아파트 집값을 올리고 또 새로 분양가 올리고 이런 악순환이 되는 것입니다. 그럼 집 없는 서민은 욕하고 또 올리고.. 그걸 어쩌겠습니다. 그게 시장이고 칼자루는 가진자가 쥐고 있는데...
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반대로 높은 분양가에 미분양이 속출했으면 울산 아파트 가격은 아마 심한 조종을 받을 것입니다. 이제는 상투라는 생각이 퍼지겠지요. 매입자들은 다시 한 번 관망을 하고 매도자들은 서둘러서 이익을 실현하려고 더 이상 손해 안 볼려고 급매물도 많이 나오겠지요. 그리고 당연히 앞으로 건설사들은 헐토탕통 않은 가격으로 분양가를 높일 수가 없겠죠. 작년 서울 아파트 분양가를 보시면 압니다. 분양가가 물가가 오른다고 무조건 오르는 것이 아닙니다. 분양가는 땅값과 건설비용, 그리고 건설사 이윤인데 건설비용 그리 많이 들지 않습니다. 건설사들이 분양가를 높이지 못하면 당연히 주변 아파트들도 안정을 찾겠죠.
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그래서 이번 분양 결과가 매우 중요하고 앞으로의 방향을 설정한다고 생각했습니다.
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하지만 결과는 안타깝게도 예상을 뛰어넘는 높은 청약열기로 나타났습니다. 거기다 주변의 미분양 되었던 아파트들 매물도 소진되고 프리미엄은 더 오르고 당연히 앞으로 분양계획중인 매곡푸르지오와 천곡동 아이파크 분양가는 올 초 예상가보다 적게는 50만원에서 100만원 정도 상승하리라 예상하구요. 악순환의 시작이지요.
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제주변에도 아파트 구입을 관망하시다 조급한 마음에 냉정을 잊고 북구나 주변의 미분양된 아파트들을 로얄층 구분안하고 저층이라도 일단은 사놓고 보자는 식으로 구입했고, 또 기존에 아파트 구매했던 사람들은 프리미엄이 얼마나 올랐느니 하면서 좋아하고 있습니다.
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사실 이런 기분이 끝까지 유지되길 바랍니다.
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저도 제예상과 너무나 다른 방향으로 시장이 움직여서 시장 선점에 실패해 버렸습니다. 제 나름대로 상식대로 냉정하게 생각했다고 판단했는데 일단 지금까지는 결과가 나뻐서 상심이 큼니다.
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하지만 음과 양이 있듯이 이러한 방향이 끝까지 이어지지 못하고 어느 순간 평상시 우려했던 대로 공급물량이 시장에 쏟아져 나와 거품이 꺼진다고 한다면 아파트 구입하신 분들의 상심은 지금 저의 상심과 비교할 수 없을 정도로 클 것입니다.
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부동산도 거품이 제거되면 무서울 정도로 빠지니까요. 마치 패닉상황처럼 빠져들 수 있다고 봅니다. 액수가 너무 커서 사실 대부분 사람들의 전재산에 대출까지하면서 구입을 하는 것이 부동산인데, 앞으로 부동산 시장이 안정되어서 거의 오름세가 없는 상황에서 기존의 재산에다 대출까지 받은 아파트가 제자리나 미미하게 상승한다면 환장하지요. 실거주자야 영향을 들 받겠지만, 기존 자본금의 이자와 대출이자까지 합하면 손해가 막심하지요. 금리가 싸다고 하지만 상대적으로 높은 분양가에 구입을 했기 때문에 이자 비용도 만만치 않고 중도금 무이자가 아닌 후불제는 어차피 치러야 할 값이기 때문에 눈가리고 아웅이구요. 그런 위험을 무릅쓰고 구매한 아파트가 천만원만 하락해도 심리적인 압박감은 대단할 것입니다. 괴로움의 나날이지요. 그런거 무서워서 투자못하면 평생 집못산다고 하면 할 말없지만,...
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분양가가 높아진다고 아무 생각없이 성급히 초조한 마음에 한두푼도 아닌 것을 선뜻 투자하지 말라는 말입니다. 여지것 프리미엄이 붙었으니 당연히 아무리 비싼 가격에도 프리미엄이 무조건 붙을것이라는 생각은 매우 위험한 생각이라 생각합니다. 뭐 그래도 시장은 예상과 달리 흘러가니...
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만약 푸지2차가 입주 시점까지 프리미엄이 2천만원 이상 붙지 않는다면 손해보는 장사입니다. 실입주자와 투자자 모두 그동안 대출이자와 세금, 부대비용, 거기다 정신적 스트레스까지 합하면 유형 무형의 손실이 크지요. 뭐 다행히 프리미엄이 많이 붙어서 가격이 계속 상승한다고 한다면 큰 문제는 안되고 금전적이 보상이 되겠지요. 앞으로 시장을 예측할 수 없는 것이니까요. 오히려 과감히 지금 투자하지 못한 분들의 상실감이 더 크겠지요.
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하지만 3억이 가까운 돈은 실수요자나 투자자 모두 거부감을 느낄정도의 금액은 사실입니다.
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어제 울산매일 신문에서 높은 청약열기에도 투기자들이 많아서 실제 계약율이 50%안팍이라고 쓴글을 제가 게시했는데, 또 어떤 사람들은 70%가 전매목적이니 줄서있는 사람들 중에 자기만 실수요자라고 걱정하시는 분도 계시고.
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제 개인적인 생각은 푸지2차 1순위 마감이고 5대1이라는 경쟁률로 보아서는 그 많은 사람들이 투기자들로 몰아붙이기는 상식적으로 도저히 이해가 되지 않습니다. 3순위자들은 또 얼마나 대기하고 있을까요. 뭐 계약결과가 나와봐야 알겠지만 무난히 100%계약되리라 생각되지만 소문대로 투기자가 많아서 일부 저층이 미분양된다면 상황은 급반전하리라 생각됩니다. 갑자기 다른 물건 잡으신 분들은 더 초조해하고 후회하실 것이고, 이번이 100%계약되어도 앞으로 있을 아이파크나 매곡 푸르지오 분양이 신통치 않으면 또 다른 양상을 가지겠지요. 아니면 계속해서 성공한다면 하늘 높은줄 모르고 울산의 아파트가격은 서울을 위협할 만한 최고의 비싼 동네가 되지 않을까요.
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끝으로 저도 지금 매우 갈팡질팡하고 초조하고 후회되고 마음을 잡을 수 없지만 한가지 분명한 것은 모든 것은 제자리를 찾는다는 것입니다. 수요와 공급법칙....
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아파트가격이 계속 오른다는 것은 수요가 아직은 울산에 많은것이고 떨어지면 그 반대고
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여러분들도 냉정하게 잘 판단하세요. 실수요자나 투자자 모두
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좋은글 잘 읽었습니다. 많은 아파트 중 분명 옥과 돌은 있는것이겠지요? 분명한 것은 현재 청약자 중 상당수의 가수요가 있는것이고 실수요 전환이 필요한 시점에는 입주 아파트 중 어디엔가 구멍이 생길것입니다. 폭탄돌리기의 끝이라고 할까요? 실거래가 정착된다면 그 시기가 빠를수도 있고..
1년뒤 전매가능한 시점까지 이 열기가 이어질지... 올 한해는 동시 다발적인 분양이 계속되기 때문에 열기가 식지 않을것이고... 내년에는 어떻게 될지..실거래 신고도 시행되고.. 1년뒤 전매물건도 많아지고.. 그후년엔 올해 많은 물량의 입주가 시작되고.. 울산인구가 얼마나 늘어날지.. 소득수준이 얼마나 오를지..ㅠㅠ
이제서야 이좋은글을 읽습니다.^^ 주식에서 보면 파동을 보는 사람들이 있습니다. 여러가지방법이 있지만 공통적인 것은 상투직전엔 항상 올라온 이상의 파동을 보인다는 거죠..피크를 이룹니다. 그때면 모든게 혼란스럽습니다. 아직 파동이 남은것 아닌가 하고.. 절대 자기만의 것이 없으면 흔들리고 맙니다. 허나 결과는
상대적인 박탈감에 시달리는 것이 더 낫다는 것입니다. 손해는 아니죠.. 상투는 빠져나오기조차 힘들기에... 비슷한 의미가 될지 모르겠지만 현재 부동산경제로 봐선 돈있는 major급들은 없습니다. 졸부들의 행진이 있을뿐이죠. 서로 물고 무는 형태입니다. major가 없는 시장은 약한 바람에도 쉽게 흩날립니다...
첫댓글 좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
좋은글 잘 읽었습니다. 많은 아파트 중 분명 옥과 돌은 있는것이겠지요? 분명한 것은 현재 청약자 중 상당수의 가수요가 있는것이고 실수요 전환이 필요한 시점에는 입주 아파트 중 어디엔가 구멍이 생길것입니다. 폭탄돌리기의 끝이라고 할까요? 실거래가 정착된다면 그 시기가 빠를수도 있고..
1년뒤 전매가능한 시점까지 이 열기가 이어질지... 올 한해는 동시 다발적인 분양이 계속되기 때문에 열기가 식지 않을것이고... 내년에는 어떻게 될지..실거래 신고도 시행되고.. 1년뒤 전매물건도 많아지고.. 그후년엔 올해 많은 물량의 입주가 시작되고.. 울산인구가 얼마나 늘어날지.. 소득수준이 얼마나 오를지..ㅠㅠ
정말 좋은 게시물이네요~!!! 저의 생각을 옮겨놓은것 같기두 하구요~~~ 잘 읽었습니다.
1년뒤의 상황은 저도 모르겠지만 저희가 이번에 일신 33평을 당첨 받았는데요. 벌써부터 부동산에서 p 줄테니 팔라고 전화오네요 --; 우리가 계약할껀데..
참고사항 현대자동차 일꺼리가 앞으로 어덯게 되는지는 알고 잇나요? 차츰차츰 일이 없어지고있는것 같은데... 만약 이번분양에서 이자부담금등으로 입주못하게 되는사람이 많으면 작은평수 아파트값이 상대적으로 올라갈수도 잇겟네요^**
좋은 게시물입니다. 부동산에 대해 조금이라도 아시는 분들이라면 모두 님과 같은 생각을 하고 있을 겁니다.
오래된 집하나 딸랑 갖고 있구, 다른곳으로 옮겨타야되지 않을까 늘 조바심이었는데 이글 읽어보니 그나마 안도감이 드네요..빠른시일내에 거품이 겆어지기만을 바랄뿐이죠..^^
이제서야 이좋은글을 읽습니다.^^ 주식에서 보면 파동을 보는 사람들이 있습니다. 여러가지방법이 있지만 공통적인 것은 상투직전엔 항상 올라온 이상의 파동을 보인다는 거죠..피크를 이룹니다. 그때면 모든게 혼란스럽습니다. 아직 파동이 남은것 아닌가 하고.. 절대 자기만의 것이 없으면 흔들리고 맙니다. 허나 결과는
상대적인 박탈감에 시달리는 것이 더 낫다는 것입니다. 손해는 아니죠.. 상투는 빠져나오기조차 힘들기에... 비슷한 의미가 될지 모르겠지만 현재 부동산경제로 봐선 돈있는 major급들은 없습니다. 졸부들의 행진이 있을뿐이죠. 서로 물고 무는 형태입니다. major가 없는 시장은 약한 바람에도 쉽게 흩날립니다...
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
^^ 좋은 정보네요^^