▶부동산시장 여건
ㅇ 실물경기는 세계경제 회복에 따른 수출 증가 및 설비투자의 점진적인 회복 등에 힘입어 부진에서 벗어나 회복세를 보일 전망 - 경제·사회적불확실성 등이 아직 해소되지 않고 있으나, '04년에는 국내경제가 5% 내외의 성장세를 회복할 것이라는 전망이 우세 - 수출 증가세가 지속되는 가운데 설비투자가 회복세를 보일 것으로 예상되나, 소비는 경제성장률 이하의 미약한 회복에 그칠 전망
ㅇ 시장금리는 하락세에서 상승세로 반전되면서 회사채수익률 기준 연 6~7% 수준으로 점진적인 상승세를 보일 것으로 예상 - 경기회복 지연 등에 따른 정부의 저금리기조 유지 등에 따라 당분간 시장금리가 큰폭으로 상승할 가능성은 적은 것으로 보이나, - 신용카드등 금융시장 불안, 가계대출 규제 및 향후 경기회복에 따른 자금수요 증가 등에 따라 완만한 상승추세를 보일 것으로 예상됨
< 주요기관 2004년 국내경기 전망 > |
(단위: %) |
구분 |
2003 |
2004년 전망 |
한국은행('03.12) |
KDI('03.12) |
삼성經硏('03.9) |
LG經硏('03.9) |
OECD('03.11) |
GDP성장률 |
2.7 |
5.2 |
5.3 |
4.3 |
5.1 |
4.8 |
소비자물가 |
3.5 |
2.9 |
2.8 |
2.8 |
2.8 |
2.7 |
경상수지(억$) |
112 |
60 |
74 |
25 |
17 |
- |
실업률 |
3.4 |
- |
3.4 |
3.0 |
3.3 |
3.3 |
환율(원/$) |
1,180 |
- |
- |
1,110 |
1,150 |
- |
회사채수익률 |
5.5 |
- |
- |
6.5 |
6.5 |
- | ※ 자료 : 한국은행, 한국개발연구원(KDI), 삼성경제연구소, LG경제 연구소, 경제협력개발기구(OECD) “2004년 경제전망” 발표 자료
ㅇ 정부정책은 내년에도 부동산가격 안정화에 상대적으로 초점이 맞추어 지면서 가격안정기조 유지에 주요한 역할을 할 것으로 예상 - 정부의 주택시장 안정대책 등이 세제개편, 부동산 담보대출 규제강화 등으로 가시화된 가운데 필요시 주택거래허가제등 부동산 공개념제도 도입도 시사되면서 부동산 투자수요가 위축되는 반면, - 성남판교 등 수도권 대규모 신도시 개발 및 국민임대주택 건설, 서울 뉴타운 개발 및 아파트 재건축 추진 등에 따라 주택공급 등은 중장기적으로 수도권지역을 중심으로 지속적으로 확충될 계획
ㅇ 개발제한구역 해제 및 관리지역 등 용도지역 재편 등은 당분간 단기상승 및 장기안정요인으로 작용할 것으로 예상 - 서울 등 대도시 조정가능지역에 대한 개발제한구역 해제 가시화, 관리지역내 용도지역 재편추진등은 개발 가능지를 중심으로 한 부동산가격의 국지적인 상승요인으로 작용할 것으로 예상되나, - 녹지지역 등에 대한 개발규제 강화로 과거와 같은 가격 상승을 기대하기 어려운데다, 개발가능지 및 가용 택지 확대에 따라 중장기적으로는 부동산가격 안정요인으로 향후 작용될 것으로 예상됨
ㅇ 행정수도 충청권 이전계획은 후보지역 등이 점차 가시화 되면서 충청권 지역의 지속적인 상승요인으로 향후 작용할 것으로 예상 - 신행정수도 이전지역은 준비단계를 거쳐 '04년 하반 기 예정지역이 지자체 및 국민의견 수렴등을 거쳐 결정될 예정으로 건설착수 및 이전 등은 '07년 하반기 이후 추진될 예정으로 있는 바 - 행정수도 건설계획이 가시화되기 이전에 이에 대한 구체적인 파급효과 등을 예상하기는 아직 어려운 상황으로 보이나, - 행정수도 이전은 그 내용에 따라서는 국내 부동 산시장의 근본적인 구조변화를 야기할 수도 있는 강력한 변수로 당분간 충청권 부동산 시장의 상승 요인으로 지속적인 작용을 할 것으로 예상됨
▶토지시장 전망
ㅇ실물경기 회복 및 대규모 지역개발사업 추진 등에 따라 토지가격의 완만한 상승기조는 내년에도 당분간 유지될 것으로 예상됨 - 실물경기 회복에 따른 기업 등의 점진적인 설비투자 증가 등으로 그동안 아파트 용지 등 주거용 부동산을 중심으로 상승세를 보였던 토지시장의 전반적인 수요기반이 점차 확대될 것으로 예상되고 - 수도권 신도시 등 대규모 개발사업에 따른 대토수요와 저금리 등에 따른 대체투자대상 부재, 주택시장에 대한 규제강화 등으로 토지시장에 대한 투자심리도 당분간 크게 위축되지 않을 것으로 예상되나, - 소비부진, 대내외 불안요인 및 금융시장 불안 등으로 전반적인 경기회복 등에 대한 확실성이 아직 부족한 가운데 정부의 부동산가격 안정대책이 강도 높게 추진되면서 부동산에 대한 불확실성 또한 크게 부각되고 있어 지가 상승폭은 다소 제한적일 것으로 예상됨
ㅇ 충청권 개발지역 등이 국지적인 강세를 보이는 가운데 전반적인 지가수준은 실물경기보다 금리 등 금융시장 여건에 따라 상대적으로 민감하게 반응하는 양상을 나타낼 것으로 예상됨 - 충청권 및 경기도 개발지역등이 대규모 개발이 가시화되면서 지가상승폭도 다소 확대되는 양상을 보일 것으로 예상되나, 서울지역등은 완만한 하향 안정추세를 유지할 것으로 예상되며 - 지가예측 계량모형을 이용한 시뮬레이션 결과 실물 경기 변화보다 시장금리의 변동에 지가가 민감하게 반응하는 것으로 나타나 향후 예상되는 금리상승의 폭과 속도에 따라 지가가 상당한 영향을 받을 것으로 예상되고 있음
ㅇ 토지가격은 하향 안정추세를 유지하는 가운데 '03년에 비해 다소 낮은 전국 평균 2%내외의 상승세를 보일 것으로 예상됨 - 주택가격 단기 조정 등의 여파로 토지가격이 예상보다 크게 하향 조정될 가능성도 배제할 수 없으나, 주택가격 상승에 비해 상대적으로 변동폭이 적었던 최근의 지가변동추이 등을 감안할 때 그 가능성은 적은 것으로 판단됨
ㅇ 2004년 부동산시장 전망을 위하여 부동산 전문가(409명)를 대상으로 실시한 설문조사(12월)결과는
- 2004년 부동산시장 전망에 대해 변동없음 41% 상승 37%, 하락 22% 순으로 응답되어 보합세를 예상한 전망이 상대적으로 가장 많은 가운데 상승 전망이 하락 전망에 비해 많았으나 - 지난 '03.9월 조사에 비해 상승(41%→37%) 내지 보함(47%→41%) 전망이 각각 줄어든 반면, 하락 (12%→22%) 전망이 상대적으로 크게 증가한 것으로 집계된 가운데 - 특히, 전체 부동산 시장에서 차지하는 비중이 큰 서울 등 대도시 및 주거용 대지 등에 대해서 하락 응답이 상대적으로 크게 늘어 하락전망이 상승전망 에 비해 많은 것으로 조사되었으며 - 이에 따라 설문결과를 지수화한 전망 실사지수 (Survey Index)가 지난 '03.9월 조사(113)등에 비해 크게 하락(101)한 가운데 상승, 하락의 판별 기준치인 '100'을 겨우 상회한 것으로 나타나 향후 부동산 가격에 상승 기대가 크게 약화된 것으로 나타났음
▶주택시장 전망
ㅇ주택가격은 전반적으로 약세기조가 유지되는 가운데 점차 하향 조정되는 양상을 보일 것으로 예상됨 - 매매가격은 정부의 강력한 주택가격 안정대책추진, 금리상승 및 중장기적 택지공급 확대 가시화 등에 따라 최근의 약세기조가 당분간 지속되는 가운데 하반기이후 하향 조정되는 양상을 보일 것으로 예상되며 - 전세가격은 서울지역의 대규모 아파트 재건축추진 등에 따라 국지적 반등세를 간헐적으로 나타낼 것으로 예상되나, 주택 입주물량 증가 및 전세수요 감소로 약세 기조를 크게 벗어나지 못할 것으로 예상됨
ㅇ'04년 주택가격 전망을 위하여 부동산전문가(409명)를 대상으로 실시한 설문조사(12월) 결과는 매매 가격의 소폭 하락 전망이 우세 - 주택매매가격 전망에 대하여 변동없음 42%, 하락 31%, 상승 27% 순으로 응답되어 하락응답이 상승응답에 비해 상대적으로 많은 가운데 보합 전망이 상대적으로 가장 많았으며, - 주택전세가격 전망에 대하여는 변동없음 49%, 상승 27%, 하락 24% 순으로 응답하여 하락응답에 비해 상승 응답이 다소 많았으나 응답자의 대부분은 현재 수준의 보합 안정세가 유지될 것으로 예상
ㅇ 거시계량모형을 이용하여 2004년 주택가격 변동을 예측한 결과는 향후 주택가격은 매매가격이 연간 1.1% 정도 하락하고, 전세가격은 1.9% 하락하여 전반적으로 하향세를 나타낼 것으로 예측되었음
구분 |
실적치 |
2004년 예측치 |
'02년 |
'03.11월 |
연간 |
상반기 |
하반기 |
주택매매가격 |
16.4% |
6.6% |
△1.1% |
1.3% |
△2.4% |
주택전세가격 |
10.1% |
△0.3% |
△1.9% |
△1.2% |
△0.7% | ( ※자료제공 : 한국토지공사 지가정보단 ) |