기준금리가 사상 최저로 떨어지면서 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 일반 주택과 달리 수익형 부동산은 가격대가 최소 1억원에서 많게는 수십억 원에 이르기 때문에 자신에게 맞는 투자처를 고르는 것이 중요하다. 자금에 여유가 있을수록 선택의 폭이 넓어지게 되고 안정적인 투자가 가능하지만, 눈길을 돌려 발품을 팔면 흙 속의 진주를 발견할 수 있다. 금액대별로 투자가 가능한 수익형 상품과 투자 시 주의점에 대해 알아보자.
1억원 내외의 금액으로 투자할 수 있는 상품으로는 원룸형 오피스텔이나 분양형 호텔, 도시형 생활주택, 소형 오피스가 꼽힌다. 특히 오피스텔은 부동산 투자 중에서도 은퇴 후 재테크 수단 1순위로 꼽힌다. 하지만 투자자의 높은 관심을 반영하듯 최근 오피스텔의 분양가는 오르는 반면 임대 수익률은 하락하고 있는 추세다. 실제 서울 지역 오피스텔의 임대 수익률은 6개월째 내림세로 나타났다. 더욱이 단순히 수익률만 보고 오피스텔 투자에 나서는 것은 금물이라고 업계 관계자들은 조언하고 있다. 오피스텔에 투자하려면 실질 수익률과 공실률, 세금 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 최근에는 분양형 소형 오피스 공급이 활발하다. 수년 전 서울 도심 지역에서 간간이 분양되던 것이 최근 서울 업무지구와 신도시 개발이 이어지면서 다시 인기를 끌고 있다. 소형 오피스란 공급면적이 70~85㎡ 전후인 사무실로 '섹션 오피스'라고도 불린다. 대형 빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 상품이다. 최근 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는 데다 '베이비부머(1955~63년생)'의 은퇴 등으로 소규모 창업이 증가하면서 소형 오피스 임대 수요가 늘어나고 있다는 게 업계의 전언이다. 이러한 오피스는 임대 수요가 꾸준히 발생하는 대기업 계열사·협력사 및 법원·관공서 인근에서 분양하는 것이 특징이다. 수년 전 도심에서 공급된 소형 오피스들은 현재 수익률이 연 7~8%를 유지하고 있는 것으로 알려졌다. 공급면적 대비 전용면적이 넓다는 것과 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다. 한때 수익형 부동산의 대안으로 인기가 높았던 분양형 호텔이나 도시형 생활주택은 공급 과잉으로 투자 기피 상품으로 전락한 상황이다. 다만, 공급이 없었거나 적은 지역, 역세권 도시형 생활주택은 주목할 만하다.
1억~3억원대는 단지 내 아파트 상가
1억~3억원대 금액으로는 경기·인천 지역 아파트 단지 내 상가나 강남권 오피스텔 또는 투룸형 오피스텔 등에 투자할 수 있다. 무엇보다 단지 내 상가는 안정적인 투자처로 꼽힌다. 최근 단지 내 상가는 지하를 없애고 1층 위주로 공급된다. 단지 내 상주 인구뿐만 아니라 외부 인구를 유입하기 위해 스트리트형 상가 형태로 공급하는 곳이 늘어나고 있다. 강남권 오피스텔은 공급 물량이 적고 역세권에 위치해 임대 수요가 풍부하다. 특히 신혼부부나 전문직 종사자를 겨냥한 투룸형 오피스텔이 주목할 만하다. 소형 아파트도 수익형 상품으로 인기다. 오피스텔 등에 비해 수익률은 다소 떨어지는 단점은 있으나 전용률이 높고 환금성이 좋다.
4억에서 5억 사이의 여유 자금이 있다면 신도시나 택지지구 상층부 상가, 지식산업센터 지원 상가를 눈여겨볼 만하다. 신도시나 택지지구 상가의 경우 아파트 선호도가 높아지면서 풍부한 배후 세대를 가지고 있다. 이들은 주로 30~40대 위주의 소비력이 강하고 자녀들이 대부분 어린 가정이다. 따라서 학원이나 병의원 수요가 많다. 지식산업센터도 투자처로 인기다. 다만 임대 규제 완화가 표류 상태에 있어 주의가 요구된다. 지식산업센터에 대한 기업체의 선호도가 높아지면서 지원 상가도 인기다. 다만, 주 5일 근무제로 인해 주말에는 상권이 슬럼화된다는 단점이 있다. 편의점, 커피전문점, 구내식당, 문구점, 전문 식당 등이 주요 추천 업종이다.
10억 이상은 상가겸용주택 유망
6억에서 9억 사이에 가능한 투자처를 찾는 사람들이라면 신도시·택지지구 1층 상가나 역세권 상가가 적합하다. 신도시·택지지구 1층 상가의 경우 수익이 어느 정도 보장되지만, 상권 조성 기간이 적게는 3년 정도 소요되므로 장기적인 투자가 요구된다. 역세권 상가는 풍부한 유동인구를 확보한다는 장점이 있지만 투자금액이 많이 소요되고 업종 간 경쟁이 치열하다. 신설 노선 개통으로 환승역이 늘어나고 있다. 따라서 출구별로 유동인구가 달라지기 때문에 메인 출구를 선택해야 한다. 먼저 노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지를 보면 이를 확인할 수 있다. 노점은 유동인구가 많아 장사가 잘될 만한 곳에서 운영되는 게 보통이다. 그 지역 토박이거나 오랜 거주자인 경우가 많아 지역 상권 흐름에도 밝다. 유명 의류 브랜드 대리점이나 프랜차이즈 업종이 입점한 출구 쪽도 주목할 만하다. 통상적으로 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않는다. 출구에 다양한 노선의 버스정류장이 있으면 환승에 따른 유동인구가 많아진다. 비역세권 등 지역으로 이동하는 게 용이해서다. 마지막으로 영화관·백화점·할인점 등 대형 편의시설, 관공서의 위치도 확인해야 한다. 집객효과가 뛰어난 대형 건물로 인해 유동 고객 유입이 수월하기 때문이다. 최근 수도권만 하더라도 환승역이 늘어나 분양업체에서 환승역을 강조해 홍보하고 있다. 그러나 지하철과 직접 연결되거나 초역세권 입지라고 해도 출구별 유동인구를 파악하지 못하면 투자에 실패할 확률이 높다. 따라서 직접 현장에 나가 예상 유동인구를 파악하는 게 중요하다.
10억 이상의 투자처로는 강남권 상가나 상가겸용주택이 각광 받고 있다. 무엇보다 강남권 상가는 탄탄한 소비력을 갖춰 인기가 높다. 최근에는 지하철 9호선 연장과 제2롯데월드, 한전 부지 개발이라는 호재로 활기를 띨 전망이다. 주거와 임대 수익이 모두 해결되는 상가겸용주택도 인기를 끌고 있다. 상가겸용주택은 안정적인 수익은 물론 절세 효과까지 누릴 수 있어서다. 이런 인기를 반영하듯 상가겸용주택의 용지 경쟁률이 가파른 상승세를 그리고 있다. 세법에 따르면 1주택자가 주택을 양도할 때는 비과세지만 상가를 양도할 때는 비과세 혜택을 누릴 수 없다. 또한 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 넓으면 건물 전체를 주택으로 간주해 양도세를 비과세한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다는 얘기다. 쉽게 말해 주택 면적이 100㎡(약 30평)이고 상가 면적이 90㎡(약 27평)일 경우 건물 면적 190㎡(약 57평)를 모두 주택으로 간주해 비과세 적용을 받을 수 있다. 하지만 주택 면적이 상가 면적과 같거나 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 봐 양도세를 부과한다. 상가겸용주택 투자에도 주의할 점은 있다. 상가주택도 상가의 일종이기 때문에 상권 영향을 받을 뿐만 아니라 자금 유동성에 취약해 철저한 상권 분석이 먼저 이뤄져야 한다. 또한 신도시나 택지지구 내 상가주택은 용도가 이미 결정돼 있기 때문에 향후 용도변경이 까다롭고 상권이 외부로 확장되거나 자산 가치 자체가 크게 오르지 않는다는 것을 잊어서는 안 된다. 특히 아파트에 비해 환금성이 떨어져 한번 구입하면 중도에 포기할 수 없다는 점도 유념해야 한다.
첫댓글 정보 감사합니다
눈여겨 보겠습니다 ㅎㅎ
감사합니다
잘봤어요^^
좋은하루보내세용
좋은정보 감사합니다 ㆍ
오피스는..
좋은글이네요
좋은글이네요
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