주택법상 매도청구권 행사요건

[토지정보]

주택법상 매도청구권 행사요건

1. 문제의 제기

 최근 건설회사들이나 토지소유자들로부터 주택법상 매도청구권 행사요건에 대한 문의가 많다. 주택법상 매도청구는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 매도청구나 「집합건물의 관리에 관한 법률」에 의한 매도청구와는 행사요건이 다소 다르다. 우선 주택법은 최고절차가 필요 없다. 대신 3개월간의 사전협의절차를 두고 있다.

 이하에서 주택법상 매도청구권 행사요건을 상세하게 살펴보고자 한다.

2. 적법한 사업계획승인

(1) 주택조합이 아닌 사업주체 : 80% 이상 사용권 확보하고 사업계획승인

 주택조합이 아닌 사업주체가 사업계획을 승인받으려면, 소유권을 확보하여야 하나, 다음의 경우에는 예외이다. 즉, 주택조합이 아닌 사업주체가 ①지구단위계획의 결정[제17조제1항제5호에 따라 의제(擬制)되는 경우를 포함한다]이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우(주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능하고, 그 외의 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속·직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능), ②사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우, ③국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우에는 소유권을 확보하지 못하였어도 사업계획승인이 가능하다. 그리고 사업계획승인을 받은 경우에는 매도청구가 가능한 것이다(법 제16조 제4항, 제18조의2).

 다시 풀어 쓰면. 주택조합이 아닌 사업주체의 경우 지구단위계획의 결정[제17조제1항제5호에 따라 의제(擬制)되는 경우를 포함한다]이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보하고, 사업계획승인을 받은 경우, 매도청구가 가능하나, 사업주체가 나머지 대지에 대해서 95% 이상의 사용권원을 확보하지 못한 경우에는 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속·직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구가 가능하다. 즉, 95% 이상의 사용권원을 확보하여야 모든 대지 소유자에게 매도청구가 가능하고, 그렇지 못할 경우에는 10년 이상 보유자에게는 매도청구가 불가능하다.

 그런데 주택법 제17조는 “사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 고시가 있은 것으로 본다.”고 하고, 동조 제5호에 지구단위계획구역 및 지구단위계획을 규정하여, 결국 사업계획승인을 받은 경우는 지구단위계획구역과 지구단위계획이 의제되므로, 민간 건설회사라고 하더라도 매도청구가 가능한 것이다.

 한편 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 주택건설대지 중 공유토지에 대하여 일부 지분소유권을 취득하거나 일부 공유지분권자로부터 사용승낙을 얻은 경우에는 다른 공유자의 동의를 얻지 못하였더라도 그 공유토지 중 사업부지로 편입된 면적을 기준으로 사업자가 취득한 공유지분의 비율에 해당하는 면적만큼 사용권원을 확보한 것으로 봄이 상당하다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다68651 판결).

(2) 주택조합 : 95%이상 소유권 확보하여 적법한 사업계획승인

 주택조합의 경우는 매도청구 요건이 강화되어 있다.
 즉, 주택조합이 지구단위계획의 결정(법 제17조 제1항 제5호에 따라 의제(擬制)되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 95% 이상의 소유권을 확보하여 사업계획승인을 받아야 한다(법 제16조 제4항 제1호). 다시 말하여 사용권한 확보가 아니라 95% 이상의 소유권 확보이다.

(3) 소유자 대응법

 따라서 만일 매도청구를 당하는 자 입장이라면, 이런 요건을 이해하고, 당해 사업지구의 소유권 확보 내지는 사용권원 확보 상황을 분석하여, 자신이 지금 어디에 있는지를 알고 대처하면 상당한 협상력이 생길 수가 있는 것이다. 이런 상황을 이용하여 알박기를 하는 자도 있다.

3. 3개월 이상 실질적인 사전 협의

 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다(법 제19조의2 제1항). 

 그런데 과거에는 사업계획승인을 얻은 후(사업계획승인의 효력은 사업계획승인권자의 고시가 있은 후 5일이 경과한 날부터 발생) 사전협의개시일(적법한 협의가 인정되기 위해서는, 적어도 사업주체의 협의의 의사가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 도달하기 이전에 사업계획승인의 효력이 발생하여 그 효력이 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 미쳐야 한다)로부터 3월이 경과한 때부터 매도청구를 할 수 있는데, '사업계획승인신청시'에 3개월 이상 협의한 증빙자료를 첨부하여야 하므로, 사전협의 없이 이미 사업계획승인을 신청하였다면 매도청구가 불가능하다는 견해가 있었으나, 이제는 대법원 판결로 정리되었다.

 즉, 반드시 사업계획승인 고시 5일 후에 협의공문이 발송되어야 하고, 이로부터 3개월 간의 협의기간을 거쳐야 하고, 협의기간 중 실질적인 협의(가격 및 가격산정 근거 제시)가 있어야 하고, 협의기간 종료 후 2월 이내에 매도청구를 하면 된다. 다만 그 협의는 매도청구권의 행사에 의한 권리를 주장하는 소제기 이후에 이루어져도 무방하고(대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다97068 판결 등 참조), 소송절차 내외를 불문하므로 소송 과정에서 진행된 조정절차를 통하여도 이루어질 수 있다.
 
 대법원은 “매도청구권 행사 요건으로서 3월 이상의 기간 동안 거쳐야 하는 ‘협의’는 사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻한다고 보아야 한다. 그리고 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 협의 요건을 갖추었는지 여부를 판단할 때에는, 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 하며, 그 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다고 봄이 타당하다.”고 판시하고 있다[2013. 5. 9. 선고 2011다101315(본소) 소유권이전등기 2011다101322(반소)].

 또한 대법원은 “매도청구대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다고 규정하고 있다. 그런데, 사업계획승인을 받은 사업주체가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자를 상대로 위 조항에 의한 협의를 할 수 있는 것은 그 사업주체가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 사업계획승인의 효력을 주장할 수 있는 지위에 있음을 당연한 전제로 하므로, 위 조항에 의한 적법한 협의가 인정되기 위해서는, 적어도 사업주체의 협의의 의사가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 도달하기 이전에 사업계획승인의 효력이 발생하여 그 효력이 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 미쳐야 한다. (중략) 사업계획승인의 효력은 사업계획승인권자의 고시가 있은 후 5일이 경과한 날부터 발생한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2009두4913 판결 등 참조).”고 판시하고 있다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다57231 판결).

 또한 대법원은 “주택법 제18조의2제1항 후문에서 3월 이상의 기간 동안 사전협의를 거치도록 규정하고 있는 취지 등에 비추어 볼 때, 구 주택법 제16조제2항의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 사업계획승인을 얻은 후 사전협의개시일로부터 3월이 경과한 때부터 매도청구를 할 수 있다고 해석함이 상당하다.

”고 판시하고 있다(2010. 4. 29. 선고 2009다71688 판결).

 그리고 대법원은 주택법 제18조의2제1항은 “제16조제4항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.”라고 규정하고 있을 뿐 협의의 방법이나 시한 등에 대해서는 아무런 제한을 두고 있지 아니하므로, 그 협의는 매도청구권의 행사에 의한 권리를 주장하는 소제기 이후에 이루어져도 무방하고(대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다97068 판결 등 참조), 소송절차 내외를 불문하므로 소송 과정에서 진행된 조정절차를 통하여도 이루어질 수 있다고 판시하고 있다(대법원 2014. 8. 26. 선고 2013다99256 판결).

4. 협의기간만료일로부터 2개월 내에 소 제기

 주택법에 의한 매도청구는 집합건물법 제48조가 준용되므로(법 제18조의2제3항), 집합건물법 제48조제4항에 의하여 협의기간만료일로부터 2개월 내에 소제기를 하여야 한다.

 대법원은 “집합건물법 제48조제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 할 것이고( 대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2000다22812 판결 등 참조), 이러한 법리는 집합건물법 제48조제1항 소정의 최고절차를 요하지 않는다고 해석되는 구 「주택법」 제18조의2제1항의 규정에 의한 매도청구에 있어서도 마찬가지이다. 원심이 위와 같은 취지에서, 원고의 피고에 대한 구 「주택법」 제18조의2제1항의 규정에 의한 매도청구에 있어서 집합건물법 제48조제1항 소정의 최고절차를 필요로 하지 않고, 원고가 사전협의개시일로부터 3월이 경과한 때로부터 2개월 내에 매도청구권을 행사하여 매도청구권의 행사기간을 준수하였다고 판단한 것은 정당하다”고 판시한 바 있다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다68651 판결).<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

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