고수들이 추천하는 투자 조언은?
꾸준히 오르는 땅값... 토지 투자 관심도 높아져
집값은 하락인데 땅값은 13개월 연속 상승하고 있습니다. 국토교통부가 발표한 자료에 따르면, 지난 3월 전국 지가변동률은 0.166% 상승한 것으로 나타났습니다. 이는 지난해 3월 0.008% 상승 이래로 13개월 연속 상승한 것인데요. 특히 1월 0.131%, 2월 0.134%, 3월 0.166%로 최근 3개월간 상승폭이 점차 확대되고 있습니다.
시계열을 더 넓혀 최근 10개년 분기별 전국 지가변동률을 살펴보면 땅값이 꾸준히 상승해 왔음을 알 수 있습니다. 전국 지가변동률은 지난 2023년 1분기 0.05% 하락한 이래 계속 상승세를 기록했는데요.
이렇듯 땅값이 꾸준히 오르자 토지 투자에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 하지만 토지 투자는 부동산 투자 중에서도 가장 난이도가 높아 쉽게 접근하기 어렵다는 통념이 있는데요. 토지가 아파트처럼 정해진 가격이 없고 공시지가 실제 시세간 차이도 큰 데다 제한적인 정보에 관련 법규도 복잡하기 때문입니다. 이에 금일은 토지 투자에 관심 있는 분들을 위해 고수들이 전하는 조언을 정리해 봤습니다.
고수들의 토지 투자 조언, “팔리는 땅이 먼저다”
우선 토지 투자 고수들의 조언 중 하나는 현장에 나가 토지를 보기 전에 관련 서적을 탐독하라는 것입니다. 토지 투자에 있어 어려움을 느끼는 이유 중 하나가 익숙하지 않은 용어들 때문인데요. 주택과 달리 토지는 용어를 잘 알지 못한다면 실패할 가능성이 높습니다. 그러므로 관련 도서를 미리 탐독해 토지 용어에 익숙해지고, 투자에 있어 알아야 할 기초지식들을 쌓아야 할 필요가 있습니다. 또한, 필요하다면 토지 투자 관련 세미나나 강의를 듣는 것도 도움이 됩니다.
여타 부동산도 마찬가지겠지만 토지 투자에 있어 중요한 것 중 하나는 ‘입지’를 철저하게 분석하는 것입니다. 주택과 달리 토지는 거래가 쉽지 않아 ‘환금성(물건을 팔아 현금화하는 성질)’이 낮은 자산입니다. 그러므로 만에 하나 맹지(도로에 접한 부분이 전혀 없는 토지)처럼 가치가 없는 땅을 구매하게 된다면 팔지도 못하고 목돈이 오랜 시간 묶이는 경우가 종종 있는데요. 투자 전 지역 분석을 철저히 해 해당 토지에 개발호재가 있는지, 인구가 꾸준히 증가하는 지역 내 위치해 있는지, 지역 경제 상황이 좋은지 등을 확인해야 합니다.
특히 투자 초보들의 경우, 기획부동산을 통해 토지에 투자했다가 피해를 입는 경우가 상당히 많습니다. 토지 투자를 제안받았을 때 입지 분석만 제대로 할 수 있다면 개발이 곤란하거나 경제적 가치가 없는 토지를 구매할 확률은 감소할 것입니다.
고수들의 투자 조언 2, “정책과 개발 계획을 미리 파악하라”
모든 투자가 마찬가지겠지만 토지 투자 역시 가치가 오르기 전에 매수해서 가치가 시장에 반영될 때까지 기다렸다가 시세 차익을 거두는 방식으로 수익을 실현합니다. 이때 중요한 것은 개발이 가능한 토지인지 아닌지 여부일 텐데요. 토지에는 규제나 거래에 대한 제한이 많은 만큼, 현재 어떤 용도구역인지, 향후 용도 변경을 통해 가치가 높은 토지로 변경이 가능한지 등을 분석하고 예측할 수 있어야 실패 없는 토지 투자가 가능합니다.
특히 토지는 주변 개발 호재에 따라 그 가치가 달라지는 만큼, 토지 투자 시 정부 개발 정책이나 계획 등을 파악하는 것이 중요한데요. 예컨대 국토교통부 홈페이지에 들어가 내가 매수하려는 토지 주변으로 도로나 지하철 개통이나 산업단지 개발 등의 개발 호재가 있는지 살펴보는 노력이 필요합니다. 특히 정부가 내놓는 제5차 국토종합개발계획을 살펴본다면 정부의 정책방향에 따른 토지 투자 전략을 세울 수 있습니다.
토지 매수 방법도 전략적이어야 합니다. 우선 실력 있는 공인중개사무소를 찾아야 합니다. 그래야 좋은 매물을 구할 수 있기 때문입니다. 운이 좋으면 급매물 또는 경매를 통해 토지를 구매할 수도 있습니다. 경매는 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는데다 법원이 복잡한 권리 관계를 확인해 줘 비교적 신뢰할 수 있습니다. 다만 토지 경매를 위해선 경매절차 등 법 관련 정보 등을 반드시 공부해야만 합니다.
토지 투자 시 주의할 점은?
지금까지 토지 투자법에 관한 조언들을 살펴봤습니다. 결국 어떤 투자나 마찬가지로 토지 투자 역시 철저한 분석을 통해 좋은 토지를 선별할 수 있는 안목을 키워야 하는데요. 반대로 그렇기 때문에 좋은 토지인지 아닌지 제대로 분석이 되지 않는 사람들은 섣부르게 투자하지 않는 것이 좋습니다.
또한, 자금 계획도 충분히 세워야 합니다. 다른 부동산과 달리 토지는 개발이 되기까지 많은 시간이 소요되는데다 환금성도 약하기 때문인데요. 큰 대출을 받아 투자를 하는 것보다는 보수적으로 자금 계획을 세워 투자에 나서야 합니다. 그리고 환금성이 낮은 만큼, 초보자라면 비교적 자산에 부담이 되지 않을 정도로 소액 투자를 시작하는 것을 추천 드립니다.
마지막으로 토지 투자로 단시간에 큰 돈을 벌 수 있다고 다가오는 사람을 조심해야 합니다. 소위 전문가라는 사람들의 매수 추천은 반드시 의심해 봐야 하는데요. 이들 말만 믿고 땅을 구매했다가 큰 돈을 날리는 경우가 적지 않기 때문입니다. 결국 투자 결과에 따른 책임은 고스란히 투자자의 몫이라는 점을 꼭 기억하시길 바라겠습니다.
#KT에스테이트