지금 사두면 돈 되는 전국 미분양 아파트 23

[청녹]

 

늘어만 가는 미분양 아파트, 그래도 ‘진주’는 숨어 있다! 지금 사두면 돈 되는 전국 미분양 아파트 23

위기가 곧 기회! 현재 부동산시장에도 적용되는 말이다. 전국적으로 미분양 아파트가 증가하고 있는 가운데,잘만 고르면 ‘진흙 속의 진주’가 될 수 있다. 사두면 돈 되는 수도권 미분양 아파트를 꼼꼼히 알아보았다.

지방뿐만 아니라 서울을 포함한 수도권에서도 미분양 아파트가 속출하고 있다. 선입견을 버리고 미분양 아파트에 관심을 가져보자. 잘 고른 미분양 아파트가 유리한 이유는 우선 상대적으로 싼값에 장만할 수 있어서다. 건설사나 시행사들은 분양을 조기에 털어버리기 위해 계약금 비중을 낮추는 한편, 중도금 무이자 혜택 등을 내세우고 있다. 분양 계약자 입장에서는 최소한 수백만원을 아낄 수 있다. 청약통장을 사용할 필요가 없다는 것도 큰 장점이다. 통장을 사용하지 않으면, 재당첨 금지조항에 걸리지 않기 때문에 추후 유망 아파트에 다시 청약할 수 있다. 마음에 드는 동이나 호수를 마음대로 고를 수 있는 것도 미분양 아파트만의 매력이다.

● 부동산 활성화 대책 속에 힌트가 있다
정부는 올 들어 6월 11일, 8월 21일, 9월 1일 등 세 차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놓았다. 부동산 양도소득세 감면 등 세제 완화와 지방 미분양 주택 매입지원 강화 등으로 침체된 부동산 경기를 활성화하려는 게 주요 내용이다.

[9·1대책]
9·1대책은 양도소득세 감면 폭을 늘리고 상속·증여세를 완화하는 데 중점을 뒀다. 비과세 요건을 갖춘 1가구 1주택이라도 양도세를 물리는 고가주택 기준을 ‘6억원 초과’에서 ‘9억원 초과’로 바꾸기로 했다. 이에 따라 실거주 목적으로 집 한 채를 오랫동안 보유한 사람들이 혜택을 보게 됐다.
다만 1주택자 양도세 비과세 요건 가운데 거주요건을 강화하기로 한 것은 적지 않은 파장을 불러올 전망이다. 거주요건 강화로 서울 등 대도시권 출퇴근자들이 외곽지역에 집을 장만하기가 다소 어려워졌다. 인천, 김포, 파주 등 양도세 비과세 거주요건이 강화되는 지역에서 기존 주택을 매입하려면 제도 시행(10월 중순께) 전에 서두르는 게 유리하다. 거주요건 강화는 ‘개정 세법 공포일 이후 최초로 취득해 양도하는 분’부터 적용되기 때문이다. 미분양 아파트를 매입하려는 사람들이 거주요건을 피하려면 공포일 이전에 등기할 수 있는 단지를 골라야 한다. 고가주택 기준이 상향 조정됨에 따라 각각 5억원과 4억원짜리 집 두 채를 갖고 있는 것보다 9억원짜리 1채를 보유하는 게 세금을 줄일 수 있는 요령이다.

[8·21대책]
8·21대책은 도심에 주택 공급을 늘리고 침체된 거래에 숨통을 틔우는 데 역점을 뒀다. 이를 위해 수도권의 전매제한 기간을 5~10년에서 1~7년으로 단축하고 통상 3년가량 걸리는 재건축 인허가 기간을 1년6개월로 줄이기로 했다. 재건축 조합원 지위양도 금지조항을 폐지하기로 했으며 후분양제도도 사실상 없애기로 했다.

[6·11대책]
6·11대책은 지방 미분양 주택 해소 방안을 핵심 내용으로 하고 있다. 내년 6월까지 지방 미분양 주택을 사면 취·등록세를 50% 감면해주는 게 대표적인 내용이다. 국민주택 규모의 경우 분양가의 2.2%(교육세 포함)를 내야 하는 취·등록세가 1.1%로 낮아진다. 또 일시적 1주택자가 미분양 주택을 매입한 뒤 기존 주택을 2년 이내에 팔면 양도세가 면제된다. 현재는 1년 이내에 팔아야 양도세를 물지 않는다.
또 지방 미분양 아파트에 대해 주택담보인정비율(LTV)이 70%로 10%포인트 상향 조정됐다. 집값의 70%까지 대출받을 수 있다는 의미다.
또 미분양 여부와 관계없이 모든 주택이 모기지보험에 가입할 수 있게 됐다. 모기지보험에 가입하면, 비투기지역에 있는 국민주택 규모 이하 주택에 한해 LTV를 초과해 80%까지 대출을 받을 수 있다. 정부는 이를 모든 주택으로 확대하고 대출한도도 85%로 늘리기로 했다.

[주택 임대사업 요건 완화돼 관심 고조]
8.21대책에는 부산, 대구, 광주 등 지방 광역시에 있는 3억원 이하 주택(공시가격 기준)에 대해 양도세 중과를 배제하는 내용이 포함되어 있다. 지방 미분양 아파트를 매입해 임대사업을 벌이는 게 쉬워졌다는 얘기다.
지금까지는 5가구 이상을 매입해 10년 이상 임대해야 양도세 중과에서 배제되고, 종부세 비과세 혜택도 받았다. 하지만 앞으로는 1가구 이상을 사서 7년 이상만 임대하면 같은 혜택을 볼 수 있다. 특히 임대주택의 크기도 종전의 전용면적 85㎡(25.7평) 이하에서 1백49㎡(45평) 이하로 확대됐다. 단, 취득 당시 주택의 공시가격이 3억원 이하여야 한다.
정부는 8·21대책에서 수도권 전매제한 기간을 완화했지만, 9·1대책에서 양도세 비과세 거주요건을 강화했다. 문제는 거주요건 강화라는 악재가 전매제한 완화라는 호재를 압도한다는 점이다. 3년만 보유하면 비과세를 받을 수 있어 외지인 투자가 많던 경기 용인이나 파주, 인천 송도, 청라 등은 교통과 학군, 직장, 생활편의시설 등 실거주 조건을 눈여겨봐야 한다. 거주요건 강화로 여러 주택에 벌여놓기식으로 투자하기보다 실거주가 가능한 유망 주택 한 채에 투자를 집중하는 게 유리하다.

● 수도권 미분양 아파트, 이곳을 주목하라

성북구 하월곡동
동일하이빌은 서울 성북구 하월곡동에서 주상복합 아파트인 동일하이빌 뉴시티를 분양 중이다. 1백55~2백97㎡ 규모로 4백40가구 중 4백1가구의 주인을 찾고 있다. 36층 높이의 초고층 아파트로, 입주민 전용 하늘공원과 쇼핑·업무시설 등이 배치된다. 인근에 길음, 미아, 장위뉴타운 등 개발 호재가 풍부하다.

동작구 상도동
한진중공업은 서울 동작구 상도동에서 1천5백59가구의 대단지 아파트를 공급 중이다. 22개동에 최고 18층 규모로 건립된다. 주택형은 85~1백45㎡이다. 지하철 숭실대입구역까지 걸어서 5분 거리이므로 대중교통 이용이 편리한 편이다. 주변에 근린공원이 있고 한강변이 가까워 여가활동을 즐기기 쉽다.

강동구 성내동
세양건설산업은 서울 강동구 성내동 412번지에서 ‘둔촌역 세양청마루’를 분양 중이다. 지하 1층~지상 12층의 1개동 규모다. 총 66가구를 공급하며, 주택형은 1백16~1백17㎡다. 지하철 5호선 둔촌역과 5분 거리에 있는 역세권 아파트다. 분양가는 중간층 기준으로 3.3㎡당 1천5백만원선이다.

영등포구 당산동
반도건설은 서울 영등포구 당산동에서 2백99가구(1백8~2백51㎡, 6개동)를 분양 중이다. 지하철 2·9호선 당산역과 2·5호선 영등포구청역, 5호선 영등포시장역을 걸어서 이용할 수 있다. 도보로 3분 거리에 롯데마트가 있다.

고양시 벽제동
풍림산업은 경기 고양시 벽제동에서 ‘고양 풍림아이원 3차’ 2백11가구 중 일부 잔여 가구를 분양 중이다. 풍림아이원 1~4차가 입주를 완료하면, 총 1천7백24가구에 이르는 고양 풍림타운을 형성하게 된다. 단지 주변에 곡릉천, 창릉천, 송추·장흥유원지 등이 있어 쾌적한 편이다. 작년에 완전 개통된 서울외곽순환도로 통일로 나들목이 가깝다. 서울지하철 3호선 삼송역과 구파발역이 근처에 있다.

파주시 교하동
삼부토건은 경기 파주시 파주교하신도시 운정1지구 A18-2 블록에서 7백24가구를 분양 중이다. 운정지구는 전 가구에 광케이블이 설치되는 유비쿼터스 도시로 조성되는 곳이다. 서울외곽순환도로, 56번 국지도를 통해 서울로 진출입하기가 쉽다. 파주~상암동을 연결하는 제2자유로와 경의선 확장공사가 연말까지 마무리된다. 계약금을 10%로 낮췄으며, 중도금 이자후불제 혜택이 있다.

수원시 망포동
임광토건은 경기 수원시 망포동에서 ‘임광그대가’를 분양 중이다. 계약금을 최근 5%로 대폭 낮췄다. 중도금 45%에 대해선 이자후불제를 적용한다. 분당선 연장선(2011년 개통 예정) 방죽 역세권이다. 대규모 산업단지가 밀집해 있다. 태장초, 대선초, 망포중, 대선중, 망포고 등과 인접해 교육환경이 우수한 편이다.

인천 용현동
풍림산업은 인천시 남구 용현동에서 ‘엑슬루타워’ 주상복합 6백30가구 중 잔여 가구를 분양 중이다. 경인고속도로 인천IC가 가깝고 도원역이 차로 5분 거리다. 영종도와 송도가 인접해 있다. 사업지 주변으로 용현·학익 도시개발사업, 문학 도시개발사업, 제물포 역세권 도시재생사업 등 개발 호재가 풍부하다.

김포시 걸포동
성우종합건설과 동양건설산업은 경기 김포시 걸포동에서 ‘오스타·파라곤’을 분양 중이다. 지상 21~22층까지 30개동 규모로, 공급면적은 1백12~2백49㎡이며 총 1천6백36가구다. 단지를 에워싸고 있는 11만5천여㎡ 규모의 걸포 중앙공원과 북변공원, 신향공원이 가깝다. 한강 조망권을 확보해 친환경 단지로 조성된다.

용인시 신봉동
동부건설은 경기 용인시 신봉동에서 ‘용인 신봉 센트레빌’을 공급하고 있다. 1, 5, 6블록이며, 총 1천2백38가구의 대단지다. 일반분양분은 2백98가구이며 26개동 17층 높이다. 공급면적은 1백9~1백89㎡로 구성됐다. 내년에 개통되는 서울~용인 간 고속도로를 탈 수 있다. 신분당선이 개통되면 서울 강남까지가 30~40분 거리로 좁혀진다. 1백89㎡형 일부 가구만 남아 있다.

부천시 중동
경기 부천시 중동에선 ‘부천 중동 주공재건축’이 미분양으로 남아 있다. 대림산업, 대우건설, 현대산업개발이 중동 주공아파트를 재건축해 총 3천90가구의 대단지 아파트를 조성 중이다. 일반분양분은 4백12가구이며 공급면적은 80~1백32㎡다. 주변에 홈플러스와 이마트 등 대형 쇼핑몰이 있다. 부천시립중앙도서관 등 생활편의시설이 많고 부천 중앙공원과도 가깝다.

● 지방 유망 미분양 아파트는 주변 편의시설이 선택 기준

충남 아산시
서해종합건설은 충남 아산시 권곡동에서 ‘아산권곡동 서해그랑블’을 분양 중이다. 1천43가구의 대단지 아파트다. 공급면적은 95~1백43㎡이다. 단지 주변에 아산시청, 온양고속버스터미널, 중앙시장 등이 있다. 아산신도시와 가깝다. KTX 천안아산역이 차로 10분 거리에 있다. 중도금 60%에 대해 이자후불제 혜택을 준다. 발코니 확장 및 섀시를 무상으로 제공한다.

충남 천안시
GS건설은 충남 천안시 성거읍 송남리 일대에서 ‘천안파크자이’를 공급하고 있다. 전체 규모는 1천3백48가구(1백11~3백33㎡)다. 지하 2층~지상 35층 10개동으로 구성된다. 북천안IC까지 차로 5분 거리다. 단지 내에 조성되는 영어마을에서 입주 후 2년간 영어를 무상으로 교육해준다. 분양계약과 동시에 전매가 가능하다.

충남 연기군
GS건설은 충남 연기군 조치원읍 죽림리에서 ‘조치원 자이’ 1천4백29가구를 분양 중이다. 1백9~1백88㎡의 중대형 평형으로 구성됐다. 행정중심복합도시가 차로 5분 거리다. 경부선 조치원역까지 걸어서 5분이면 닿는다.

충남 당진군
대림산업은 충남 당진군 송악면에서 ‘당진송악 e편한세상’을 분양하고 있다. 총 8백11가구로, 공급면적 1백11~1백57㎡로 구성됐다. 당진에는 향후 석문산업단지가 조성되며 경제자유구역으로도 개발된다. 당진~상주 간 고속국도 가운데 청원~상주 구간이 연말이면 개통된다. 내년 당진~대전 간 구간까지 준공되면 교통 접근성이 훨씬 나아진다.

충북 청주시
신영은 충북 청주시 복대동의 복합단지 ‘지웰시티 1차’ 2천1백64가구(1백26~2백55㎡) 중 잔여 가구를 분양 중이다. 중부고속도로 서청주IC와 경부고속도로 청주IC와 인접해 있다. 고속철도망의 거점인 오송분기역과 행정중심복합도시의 관문 공항이 될 청주국제공항이 차로 15분 거리에 있다.

대구 달서구
삼성물산과 대림산업은 대구 달서구 성당동에서 성당주공 1, 2단지를 재건축해 ‘성당 래미안·e편한세상’의 일부 가구를 분양하고 있다. 총 3천4백66가구 중 1천38가구(79~2백8㎡)를 일반분양한다. 대구지하철 1·2호선 죽전역과 성당못역이 가깝다. 인근에 두류공원과 성당못이 있다.

대구 동구
율하동에 9백2가구 중 일부 가구가 남아 있다. 지하 2층~지상 15층, 20개동 규모다. 1백15㎡ 단일형으로 구성됐다. 주변에 이마트 반야월점, 홈에버 동촌점이 있다. 율하1지구 내에 롯데마트가 들어선다. 율하1지구는 지하철 1호선 율하역과도 가깝다.

부산 해운대구
현대산업개발은 부산 해운대 우동에서 ‘해운대 아이파크’를 분양 중이다. 최고 지상 72층 높이의 초고층 주상복합아파트 3개동 1천6백31가구(1백20~4백20㎡) 규모다. 2백50실짜리 호텔과 첨단 오피스빌딩, 쇼핑센터와 함께 6개동으로 구성된 복합용도 개발단지다. 해운대 바다를 조망할 수 있다. 주변에 센텀시티 신세계 UEC, 센텀시티 롯데백화점 등 다양한 편의시설이 들어선다.

광주 서구
대림산업은 광주 서구 광천동에서 1천96가구의 대단지 아파트를 분양 중이다. 총 25개동 15층 규모로 건립된다. 공급면적은 1백11~1백94㎡다. 광천동 주택재개발사업 예정 구역이어서 향후 주변 환경이 개선된다.

전북 군산시
한라건설은 전북 군산시 수송동(수송지구)에서 1천1백14가구의 대단지 아파트(1백12~3백21㎡)를 분양하고 있다. 수송지구를 관통하는 남북로를 이용해 전주~군산 간 고속화도로를 쉽게 이용할 수 있다. 서해안고속도로가 가까워 시외로 이동하기 쉽다. 북쪽으로 근린공원이 있으며 동쪽으로 경포천이 흐른다.

전남 여수시
신영은 전남 여수시 웅천동에서 ‘여수웅천지웰’ 1천84가구 중 잔여 가구를 분양 중이다. 주택형은 83~1백15㎡이다. 웅천 1단계 택지지구에는 요트를 접안할 수 있는 마리나 시설과 약 1만㎡의 인공해수욕장, 해변호텔 등이 조성된다. 2012년 세계박람회 개최로 개발에 가속도가 붙게 됐다. 웅천지구 내에 세계박람회 전까지 호텔과 콘도, 휴양시설, 종합병원 등이 들어선다.

강원 춘천시
롯데건설은 강원 춘천시 사농동에서 6백69가구 규모의 ‘롯데캐슬 더 퍼스트’를 분양하고 있다. 1백9~1백55㎡로 구성됐다. 경춘선 복선전철이 2010년쯤 개통된다. 동서고속도로가 내년에 개통되면 광역교통 여건이 개선된다.

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글 기자 : 조재길

사진 기자 : 서울문화사 자료실