토지 투자 요령
1. 개요
토지 투자는 막막하다. 아파트 투자와 달리 거래가 빈번하게 이루어지지도 않고, 금액 역시 크다. 오늘은 토지 투자 요령에 대해 알아보고자 한다.
2-1. 토지 투자 요령과 주의점
(1) 현장답사
투자 대상의 토지에 대해 현장답사는 필수다. 초심자들의 경우 대개 현장을 보면서 땅에 투자를 하겠지만, 지인을 통해 사는 경우 말만 듣고 현장을 보지 않고 투자하는 경우가 있다.
# 현장답사 요령
1. 토지의 사용현황과 경계, 진입하는 도로 등이 실제 지적도와 일치하는지 여부
2. 주변에 고압송전선, 축사, 하수처리장, 쓰레기매립장 등 기피시설이 있는지 여부
3. 주변 경사도, 묘지 등이 주변에 있는지 여부
(2) 토지관련 서류
토지관련 서류에는 가장 근본에 해당하는 토지 등기부등본이 있다. 또한 지적공부로 불리는 토지대장, 임야대장, 토지이용규제확인서, 지적도, 임야도 등을 보아야 한다. 토지대장과 토지등기부등본을 통해 계약 당사자가 진정한 토지 소유자인지 확인이 필요하다. 만약 매매계약 당시 대리인이 나온다면, 실 소유자의 인감증명, 위임장, 대리인 신분증을 꼭 확인해야 하며, 계약금이나 매매대금 입금시 실 소유자 명의의 통장에 입금해야 한다. 특히 토지이용규제확인서를 꼭 잘 읽어야 한다. 현재 토지이용규제확인서는 각 지자체별로 조회가 가능하며 아래 사진을 누르면 연결된다. 토지의 규제 및 용도에 대해 파악할 수 있다.
(3) 토지의 지상물과 현황 체크
지목상에는 농지라고 되어 있지만 실제는 농사 짓지 않고 방치되는 땅이 있다. 반대로 지목상 농지가 아니지만, 밭으로 쓰는 경우도 있다. 또한 농지인 경우 농작물을 불법적으로 경작할 수 있다. 판례에서는 경작자의 농작물로 인정해주고 있다. 따라서 당장 써야하는 땅의 경우 사전에 특약을 꼭 설정해야 한다. 만약 묘지가 있으면 곤란하다. 묘지의 경우 특약이 없는한 매수인의 책임 사항이다. 민법에서는 분묘기지권으로 묘지에 대한 권리를 보호하고 있다. 이장 비용 등 추가부담이 예상되기 때문에 사전에 매도인과의 협상도 필요하다. 법정지상권이 있는 경우도 문제다. 내 땅 위에 건물이 있는 경우인데, 무허가건물/축사/창고/농막 등에 법정지상권이 있는지 여부도 법무사나 공인중개사 등 법적 전문가에 미리 확인이 필요하다.
(4) 공유지분 피하기
공유지분은 피하자. 가장 큰 이유는 내 마음대로 토지를 사용할 수 없고, 매도시에도 공유자들과의 협의가 필요하기 때문이다. 간혹 토지보상 등의 이유로 단타로 들어오는 경우가 있지만, 초심자들이 도전하기에는 굉장히 어려운 분야다.
(5) 충분한 조사와 Exit 수익 예상하기
땅을 매입하기 전에 매수할 땅값을 충분히 조사해야 한다. 더불어 해당 토지를 매도할 때 예상 수익을 함께 계산하면 좋다. 모두가 시세보다 싸게 사고 싶어하지만 그 시점을 정확히 아는 사람은 아무도 없다. 우리 같은 보통의 사람들이 할 수 있는 방법은 주변 토지 시세와 거래 현황을 면밀히 조사하는 방법 뿐이다. 주변 지역의 땅값과 최대한 유사한 가격으로 협상해야 한다. 또한 세금 문제도 빼놓을 수 없다. 취득세와 양도소득세는 우리의 수익률에 직접적인 영향을 주는 요소이기 때문이다. 매입시저에서의 취등록세와 매도시점에서의 양도소득세 추정은 필수다.
(6) 땅의 미래를 예측하기
우리는 신이 아니다. 그럼에도 땅의 미래를 어느정도는 예측하면서 매입해야 한다. 우리가 땅을 구입하는 이유는 땅에는 미래가치가 있기 때문이다. 즉 장기적으로 미래를 보고 구입해야 한다. 땅값은 최소 5년 정도는 기다려야 결과물이 나오기 때문에 단기 차익을 얻고자 한다면 주식시장을 알아보는게 더 빠를 것이다. 땅값에 영향을 주는 요소에는 정부/지자체/정책/세금/주변환경 등이 있다. 항상 정부의 개발계획, 도시계획, 인구 추이, 규제 변동에 관심을 가지면 미래의 토지 이용에 대한 감이 생길 것이다.
(7) 타이밍과 결단력
투자자는 땅을 매수하는 타이밍과 결단력이 중요하다. 모두가 최저가로 매수하고 싶어하지만 아파트와 달리 땅에 대한 매매 실거래가는 공개되지 않고 있기 때문에 주변 시세로 결정되는 경우도 대부분이다. 따라서 앞서 언급했던 바와 같이 감이 생기면 그냥 매수해야하는 결단력도 필요하다. 좋은 땅은 모두가 눈여겨 보기 때문에 금방 매물이 사라지는 경우도 많다. 땅에 대한 감이 온다면 주저없이 사는 결단력이 투자자에게 필요한 마인드라고 생각한다.
2-2. 소액(5,000만원 미만) 토지투자자를 위한 요령
(1) 맹지는 금물
5,000만원으로는 아무래도 단독 투자로 땅을 구입하는게 쉽지 않다. 이때 가장 빠지기 쉬운 유혹이 맹지다. 맹지란, 말 그대로 도로가 없는 땅이다. 건축법 상 도로가 없다면 건축도 불가능하다. 따라서 맹지는 주변 시세보다 싸게 거래가 되곤한다. 이러한 맹지가 경매시장에 나올 경우, 입찰자도 작고 유찰이 수차례 이루어져 헐값에 낙찰되는 경우도 종종 있다. 맹지를 낙찰받는 사람들의 공통적인 생각은 해당 통지가 미래에 개발을 기대하거나, 도로의 개통을 기대하고 낙찰 받는 경우가 대다수다. 땅이 부족한 수도권에서는 해당 방법이 통할 수도 있지만, 비수도권에서는 굳이 맹지를 지나 도로를 내지 않는다. 맹지에 묵힐 돈으로 자식이나 주변사람들에게 밥한번 더 사주고 인품을 얻는게 더 좋은 투자일 수도 있다.
(2) 경매 활용
경매시장에서 유찰은 늘상 있는 일이기 때문에 보통 주변 가격보다 20%~30%정도 할인된 가격으로 땅을 살 수 있다. 5,000만원 이하의 소액투자의 경우 경매 매물을 잘 찾아보고 토지에 투자해 보자.
(3) 공동투자
소액으로 단독 토지 구매하기란 보통일이 아니다. 이런 경우 보통 소액으로 원하는 규모 토지를 구입하기 위해 여러명이 공동으로 경매에 입찰을 할 수도 있다. 공동투자에서 가장 중요한 것이 의사통일이다. 통일된 행동으로 의사결정을 하기 위해서는 2명에서 3명이 가장 적합할 것이다. 의사결정과정이 복잡하면 신속한 결단력을 못내리기 쉽기 때문에 공동투자시에는 투자 인원도 중요한 파악 요소다.
(4) 수도권/역세권 농지 지분경매 참여
장기투자를 목적으로 역세권이나 수도권 도시지역 근처의 농지를 지분경매에 참여하여 취득할 수 있다. 수도권에는 소위 그린벨트라고 불리는 자연녹지나 계획관리지역인 경우 도시팽창의 개발압력으로 인해 신규 주거단지/산업단지/행정타운 등이 새로 건설될 가능성도 크다. 보상을 노리고 장기투자의 개념으로 지분 투자를 하는 방법도 있다.
(5) 경치 좋은 소규모 전원주택지 매수
소액투자가 가장 중요하게 생각할 점은 수익을 내는 것이다. 특히 경치가 좋은 소규모 전원주택지는 팔리기 쉽다. 혹은 주말농장용 농지, 임야 등도 매수 문의가 많기 때문에 마냥 넓은 땅보다는 작더라도 매매가 잘 이루어지는 땅을 구입하자.
2-3. 토지관련 사업분야
토지 관련 사업되는 분야는 굉장히 광범위하다. 최근에는 유투브를 통해 토지 컨설팅도 많이 이루어지고 있으며, 대중 접근성이 좋아지고 있다. 토지관련 사업에서 가장 핵심은 토지 개발이라고 볼 수 있다. 결국 우리가 땅을 사는 이유는 토지를 개발하기 위함이다. 토지 개발에는 다양한 이해관계가 얽혀있기 때문에 사법상 분쟁에 대한 지식을 무장하는게 좋다. 주변 전문가와 함께 입지이론/진입도로/공법규제/땅값 전망 등에 대해 공부한다면 토지 개발 사업에서도 힘을 발휘 할 수 있을 것이다.
#LifeScent