공공택지 아파트 후분양제 전면도입 | |
[기사일 : 2007년 12월 25일] | |
[새해 부동산정책 이렇게 달라진다] | |
내년부터는 노후단독주택 재건축 요건이 강화되고 오피스텔 분양권 전매금지, 조세특례제한법에 의한 양도소득세 비과세 폐지 등 규제가 강화된다. 내년 바뀌는 부동산 제도는 당근과 채찍으로 압축할 수 있다. 노후단독주택 재건축 요건 강화, 오피스텔 분양권 전매금지, 조세특례제한법에 의한 양도소득세 비과세 폐지 등의 규제 강화와 함께 배우자간 증여공제 한도액 증가, 장기보유특별공제 보유기간별 공제율 세분화, 공공택지 후분양제 시행 등의 규제 완화 정책이 잘 어우러져 있기 때문이다. 24일 부동산 포털 부동산뱅크가 내 놓은 '2008 바뀌는 부동산 제도'를 발췌해 소개한다. 40% 이상 건축후 입주자 모집해야 올 초 발표된 1.11대책에 따라 내년 1월 1일부터 공공택지에서 분양되는 아파트는 후분양제가 적용된다. 따라서 내년 1월 1일 이후 사업계획승인을 신청하는 단지는 40% 이상 건축을 마친 후 입주자를 모집할 수 있다. 후분양제가 실시되면 수요자들은 실제 아파트가 지어지는 모습을 보면서 청약할 수 있고, 건설업체 부도에 따른 위험 부담도 줄일 수 있게 된다. 하지만 전매제한기간이 길어지게 되고 분양대금 납부기한도 그 만큼 짧아져 자금부담도 생긴다. 민간택지의 경우 지금처럼 선분양제로 공급된다. 투기과열지구 입주 지역거주 1년 이상 투기과열지구에서는 지역우선공급 대상자가 입주자모집공고일 기준으로 해당지역에 1년 이상 거주한 사람으로 강화된다. 이제까지는 지방자치단체의 규정에 따라 입주자모집공고일 이전 또는 6개월 이전 거주자 등으로 다양하게 규정돼 왔다. 따라서 광교신도시나 송파신도시 등의 청약을 염두하고 있는 청약대기자들은 서둘러 해당 지역으로 주민등록을 옮겨 놔야 한다. 이 제도는 2008년 1월 1일 분양승인 신청분부터 적용된다. '85㎡초과 임대주택' 무주택자 우선공급 내년 1월 1일 분양승인 신청하는 전용 85㎡초과 공공건설임대주택은 무주택자 우선공급대상에 포함된다. 건교부의 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 85㎡초과 공공건설임대주택은 민영주택으로 분류된다. 또 무주택자에게 우선공급이 가능하도록 가점제를 우선 적용해 입주자를 선정하고 잔여주택이 있는 경우에는 추첨제를 적용하게 된다. 배우자 간 증여세 공제(10년)액이 현행 3억원에서 6억원으로 상향 조정된다. 이에 따라 남편에게서 6억원을 증여 받을 경우 5,000만원의 증여세를 냈지만 내년부터는 한 푼도 내지 않아도 된다. 배우자 증여재산 공제한도 6억원으로 이는 외국사례와 배우자의 재산형성 기여도, 이혼 시 재산분할에 대한 증여세 비과세의 형평 등을 감안해 배우자간 증여시 공제한도를 현행 양도소득세 비과세대상 1주택 기준인 6억원 수준으로 상향 조정하는 것이다. 배우자 공제한도 확대는 2008년 1월 1일 이후 신규 증여분부터 적용되며 이미 증여된 재산에 대해서는 영향을 미치지 않는다. 지난 2005년 시행된 종합부동산세는 공시가격이 6억원 초과주택에 대해 부과된다. 정부는보유세를 현실화하기 위해 종부세 과세표준 적용비율을 매년 10%씩 올려 2009년 100%를 적용하겠다고 밝힌바 있다. 종합부동산세 과표적용비율 90%로 상향 따라서 내년 주택에 대한 종부세 과세표준 적용비율이 현행 80%에서 90%로 상향 조정된다. 또 납부방식도 현행 신고납부에서 정부부과로 전환된다. 과세관청이 세액을 계산하여 고지서를 발부하고, 고지내용에 이의가 없는 납세자는 납부기한내(12.1~15) 세금을 납부하면 된다. 2008년 1월 1일 이후 최초 납세의무 성립하는 분부터 적용된다. 외국인토지거래 시·군·구 허가받아야 내년 2월부터는 외국인(법인 포함)도 토지거래허가구역 안에서 부동산을 사고 팔 때 시·군·구의 허가를 받아야 한다. 지금까지는 신고만으로 토지를 취득할 수 있었다. 2002년 외국자본 유치를 위해 도입됐으나 유망 재개발 지역에서 외국 국적을 가진 한국인이 부동산을 마구잡이로 사들이면서 논란이 일었다. 하지만 공장용지와 상업용지 등은 종전과 같이 실수요자에 대해 내외국인을 막론하고 허가가 가능하다. 한시적 조세특례제한법 폐지 주택경기 부양을 위해 1998년부터 2003년까지 분양된 아파트에 한해 한시적으로 시행됐던 조세특례제한법이 올해 만료된다. 특례대상은 지난 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일까지 지어진 신축주택으로 타워팰리스1·2차, 대치동 동부센트레빌, 삼성동 현대아이파크, 서초동 트라팰리스, 서초포스코더, 문정삼성래미안, 갤러리아팰리스 등이 있다. 이들 주택 소유자는 올해까지 감면대상 신축주택을 팔 경우 취득시점부터 5년까지 양도소득세가 100% 감면되는 것은 물론, 감면대상 주택 외 일반주택을 양도하는 경우에도 1가구 1주택 비과세 요건(3년 보유 2년 거주 요건)만 갖추면 양도세를 내지 않아도 된다. 그러나 2008년부터는 일반주택의 감면혜택이 폐지돼 시세차익에 따라 9~36%의 양도세를 물어야 한다. 다만 이 경우 1가구 2주택자의 양도세 50% 중과는 적용되지 않는다. 양도세 장기보유 특별 공제율 세분화 1가구 1주택 3년 이상 보유한 토지와 건물을 양도하는 경우 양도차익의 일정비율을 곱해 금액을 공제해 주는 '장기보유특별공제'가 보유기간별 공제율이 세분화 될 전망이다. 현행 장기보유특별공제율은 3년 이상~5년 미만은 양도차익의 10%, 5년 이상~10년 미만 15%, 10년 이상~15년 미만은 30%, 15년 이상은 45% 등이다. 하지만 내년에는 최저최고 공제한도율 각각 10% 45%를 유지 하는 대신 보유기간 1년 늘 때마다 3%씩 공제율이 높아지는 방식으로 바뀐다. 이렇게 되면 3년 이상 보유자와 동일한 공제 혜택을 받던 4년 보유자, 5년 보유자와 같은 공제를 적용 받던 6~9년 보유자, 10년 보유자와 동일한 대우를 받던 11∼14년 보유자들은 보유기간만큼 공제를 많이 받게 된다. 정부 세제 개편안의 통과 여부에 따라 시행시기는 결정될 예정이다. 강정원기자 |