“새 아파트 지으세요”…재건축 규제 확 푸는데 주민들 안 반긴다고? [부동산 이기자]
이희수 기자(lee.heesoo@mk.co.kr)2024. 4. 27. 11:21
[부동산 이기자-26]
정부, 노후도 요건 낮춰주고
서울시 도로 기준 완화 추진
중랑 중화·강서 화곡동 수혜
재개발 가능 면적 2.5배 늘어
서울의 한 재개발 추진 지역 전경 [매경DB]
올해 들어 서울에서 재개발 사업을 시작하는 게 훨씬 쉬워졌습니다. 낡은 동네를 전반적으로 허물고 새 아파트를 짓는 재개발 사업은 주민들이 원한다고 해서 바로 할 순 없습니다. 노후도와 접도율 같은 여러 요건을 채워야만 재개발 사업 추진이 가능합니다. 요건에 맞지 않으면 사업 추진이 안 되는 겁니다.
최근 정부와 서울시는 이 요건들을 기존보다 풀어주고 있습니다. 정부는 노후도 요건을 낮췄고, 서울시는 접도율 기준을 완화했습니다. 덕분에 서울의 재개발 가능 지역은 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘어나게 됐죠. 구체적으로 어떤 변화가 있었는지, 대표적인 수혜지역은 어디일지 함께 살펴볼까요.
정부, 노후도 요건 67%→60%로 낮춰
재개발은 주변 정비기반시설이 열악한데다, 너무 낡아 불량한 주택이 모여 있는 동네에서 이뤄집니다. 사업을 시작하기 전에 동네가 전반적으로 얼마나 낙후됐는지를 먼저 따지곤 합니다. 지금까진 오래된 불량 건축물이 전체 건축물의 3분의 2 이상(약 67%)인 지역은 재개발 대상지가 될 수 있었습니다. 이를 노후도 요건이라고 부릅니다.
노후 주거지 실태 [사진출처=서울시]
하지만 국토교통부는 지난 1월 “재개발 노후도 요건을 현행 3분의 2 이상에서 60%로 완화한다”고 밝혔습니다. 지난달 시행령이 바뀌어 이제 노후도 요건은 67%가 아닌 60%가 됐습니다. 뉴타운과 같은 촉진지구로 지정이 되면 노후도 요건을 50%로 한차례 더 낮춰줄 예정입니다. 기존 뉴타운에선 이미 재개발이 한창이라 신규 촉진지구부터 적용될 듯합니다.
서울시, 접도율 기준 4m→6m로 완화
서울시도 규제 완화에 나섰습니다. 지난 3월 재개발 사업의 접도율 요건을 기존보다 풀어주겠다고 발표한 겁니다. 접도율은 재개발을 진행하려는 동네 안에 4m 이상 도로에 접한 건축물이 얼마나 있는지를 나타내는 비율입니다. 4m면 소방차 한 대가 들어가 겨우 문을 열 수 있을 정도의 좁은 도로입니다. 4m 이상이면 좀 더 넓고 쾌적한 도로란 뜻이겠죠.
결국 접도율은 높을수록 괜찮은 도로에 접한 집이 많다는 뜻입니다. 접도율이 낮을수록 구불구불 좁은 골목길이 많은 동네란 의미죠. 이렇게 접도율은 동네의 기반시설이 얼마나 부족한지를 가늠하는 수치로 쓰이고 있습니다. 지금까진 4m 이상 도로에 접한 건물 비율이 40% 이하여야만 재개발이 가능했습니다. 바꿔 말해 4m 미만 좁은 도로와 맞닿은 건물이 전체의 60%를 넘어야 재개발을 할 수 있었습니다. 기반시설이 그만큼 열악한 거니까요.
[사진출처=서울시]
하지만 서울시는 앞으로 접도율의 도로 기준을 4m 미만이 아닌 6m 미만으로 완화하기로 했습니다. 6m 도로라고 해도 갓길 주차나 불법 주차가 돼 있으면 소방차 한 대가 들어가기 어려운 건 마찬가지라고 봤습니다. 다만 이 기준을 고치려면 서울시 조례를 바꿔야 합니다. 서울시는 5월 안에는 조례를 바꿔 새로운 요건이 적용될 수 있도록 하겠다는 입장입니다.
만약 예정대로 조례가 바뀌면 그때부턴 6m 이상 도로에 접한 비율이 40% 이하일 때 재개발이 가능해집니다. 서울시는 새로운 기준을 적용하면 재개발이 가능해지는 면적이 1190만㎡로 대폭 늘어난다고 전망했습니다. 현재 서울의 재개발 가능 면적이 484만㎡란 점을 고려하면 약 2.5배 늘어나는 셈입니다.
광진구 중곡동 등 노후 빌라촌 ‘수혜’
부동산업계에선 1960~1980년대 토지구획정리사업이 이뤄졌던 지역이 수혜를 입을 것으로 봤습니다. 이 사업은 과거 무질서하게 개발된 도시를 좀 정비하기 위해 진행됐습니다. 이때 사업이 이뤄진 동네는 도로 여건이 좋아진 바 있습니다. 문제는 오랜 시간이 흐른 후 발생했습니다.
서울 중랑구 중화동 중랑역 인근 전경 [사진출처=연합뉴스]
건물이 무척 낡아 노후도 요건은 충족했지만, 4m 이상 도로에 많이 닿아 접도율 요건을 채우지 못하는 동네가 생겨난 겁니다. 서울 광진구 중곡동, 중랑구 중화·면목동, 강서구 화곡동의 노후 빌라촌들 얘기입니다. 이곳을 중심으로 접도율 요건을 완화해달라는 요구가 꾸준히 나왔습니다. 이번에 실제 완화가 이뤄지는 만큼 해당 지역들이 새 아파트촌으로 탈바꿈할지 주목됩니다.
주민 갈등과 치솟는 공사비 ‘변수’
물론 주민 갈등이 생길 수도 있습니다. 재개발 요건을 맞추지 못한 동네에선 최근 몇 년 사이 ‘모아타운·모아주택’ 사업이 많이 진행됐기 때문입니다. 모아타운은 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 모아 하나의 아파트 단지처럼 만드는 제도입니다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이번 요건 완화로 당초 모아타운을 추진하겠다고 한 곳들 중 상당수가 재개발도 가능한 곳이 됐다”며 “사실 기존에 모아타운을 하던 곳들 중에선 재개발을 하고 싶은데 요건이 안돼서 모아타운 사업을 택한 경우가 꽤 있다”고 말했습니다.
그는 “앞으로 모아타운이 아닌 재개발을 하자는 곳도 생길 것 같다”며 “주민들이 정말 유리한 게 무엇인지 따져볼 것”이라고 설명했습니다. 만약 누군가는 모아타운을, 누군가는 재개발을 추진하자고 주장하면 갈등이 불거질 수도 있겠지요.
서울 12개동 단독·다가구주택·상가 소유주 500여명이 지난 3월 서울시청 앞에서 재개발·모아타운 반대 연합 집회를 열었다. [사진출처=독자제공]
넓은 땅을 가진 단독주택 소유주라면 재개발을 썩 반기지 않을 가능성도 큽니다. 현행 도시정비법 76조에 따르면 단독주택 소유주이든 소형 빌라 소유주이든 재개발 이후 아파트 입주권은 1개만 받을 수 있기 때문입니다. 물론 대지지분이 아주 넓으면 1채를 추가로 더 받을 수 있지만 이마저도 60㎡ 이하만 분양 가능합니다.
상가나 다가구주택에서 나오는 임대 소득으로 노후 생계를 이어가는 소유주들도 반대 목소리를 내겠죠. 미래의 아파트 한 채보다 매달 들어오는 임대 소득이 더 필요할 수도 있으니까요. 이처럼 주민 갈등이 생기면 재개발이 어렵게 됩니다. 아울러 최근 높은 금리가 계속되고 공사비가 크게 오른 것도 변수로 꼽힙니다.
‘부동산 이기자’는 도시와 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보 투자자도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 기자페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.
※ 참조
■ 도시 및 주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)
① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. [개정 2017.10.24, 2018.3.20 제15489호(국가균형발전 특별법), 2022.2.3, 2023.6.9 제19430호(지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법), 2024.1.30]
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 넓히거나 좁혀 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.
4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 넓혀 토지를 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
5. 분양설계에 관한 계획은 제72조에 따른 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다.
6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.
나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.
2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등
4) 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자
다. 나목1) 단서에도 불구하고 과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다.
라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.
마. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에 따른 관리처분계획의 수립기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[[2018.1.26까지 유효, 2017.2.8 제14567호 부칙 제2조: 제1항제7호나목4)]]