▶생활정보 ◀ 부동산칼럼 - '깡통 아파트'시대, 알짜 미분양을 찾아라

[최종성[鶴]]

부동산칼럼 - '깡통 아파트'시대, 알짜 미분양을 찾아라

전국 미분양 5만 가구 시대 호재 가득한 500가구 이상 중규모 단지 노려 볼만

주택 부동산 경기가 꽁꽁 얼어붙었다. 부동산 불패신화를 자랑하던 강남권에서 급매물이 심심찮게 나오는 것은 물론 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권이 나돌고 있다는 소리도 들려온다. 이처럼 지난 해 말 정부 규제로 재건축 아파트가 맥을 못 추면서 시작한 약세장은 기존 아파트로 이어져 급기야는 분양시장의 침체로 번진 양상이다. 지난 해까지만 해도 평균 두 자리 수를 유지하던 서울 동시분양 경쟁률도 올 들어서 한 자리 수로 뚝 떨어졌다. 현명한 투자자는 한 여름 시원한 머리 그늘을 만들어 줄 밀짚모자를 겨울에 미리 사두는 법. 올해 내집 마련을 고려중인 수요자라면 ‘수익률은 항상 남들과 반대로 할 때 극대화 된다’는 투자 겪언을 되짚을 시점이다. 이런 관점에서 눈 여겨 볼 게 최근 서울 수도권을 중심으로 늘고 있는 미분양 물량이다. 건설교통부에 따르면 2004년 5월 말 현재 전국에 넘쳐 나는 미분양 물량만 4만5,200여 가구에 이른다. 이중 서울 수도권에서만 모두 8,200여 가구에 이르는 것으로 파악되고 있다. 미분양물량은 청약통장이 필요 없는 데다 대부분 건설사들이 중도금 무이자융자 등의 금융혜택을 내걸어 적은 금액으로 분양권을 구입해 입주 때까지 가져갈 수 있다는 장점이 있다. 특히 입지가 뛰어난데도 경기 악화에 따른 구매력 저하로 발생한 미분양 물량은 시장 회복과 함께 효자노릇을 할 가능성이 크다. 하지만 미분양 물량이라고 무턱대고 잡았다간 낭패를 보기 십상이다. 미분양이 된 데는 그만한 이유가 있기 마련이기 때문이다. 미분양 아파트는 인근에 혐오시설이 들어서 있거나 층과 향이 좋지 않은 경우가 대부분이다. 또 세대수가 적어 단지내 편의시설이 부족하거나 주거지역으로서의 인지도가 낮은 곳에서 미분양이 발생한다. 이런 아파트들은 입주 후에도 가격상승을 기대하기 어렵기 때문에 피하는 게 좋다.

서울 구로구 IPARK 개봉

입주권이 주어지는 철거가옥은 도시계획사업, 택지개발사업, 도시개발사업, 시민아파트 정리사업 등 4가지 경우로 나뉜다. 먼저, 장지, 발산, 상암 등 서울시내에 SH공사(구 서울도시개발공사)가 조성한 택지지구나 도시개발지구 내에 위치한 주택은 철거가옥으로 간주돼 입주권이 주어진다. 2003년 현재 서울시내에 조성이 완료된 택지개발지구는 신대방, 상계, 도봉, 신정, 월계 등 모두 20곳에 이른다. 또 SH공사는 장지, 발산, 상암, 세곡, 우면 등 9개 지구를 2007년까지 개발 예정에 있다.
도시계획사업에 따른 철거가옥은 시가 주차장, 공원, 도로 등의 건립계획에 따라 철거될 대상에 놓인 주택을 말한다. 또 시가 지난 1970년 와우시민아파트 붕괴 이후 정리사업을 벌이고 있는 시민아파트도 철거가옥으로 분류된다. 이들 사업은 철거에 따라 아파트 입주권을 배정한다는 혜택은 같지만 각각 규제와 수혜범위가 천차만별이라는 것을 염두에 둬야 한다.

경기 오산시 원동 푸르지오

이 아파트는 32평형 단일평형 893가구 규모로 화성 동탄 신도시 개발에 따른 직접적인 수혜주로 꼽힌다. 지난해 분양 후 1년 여 동안 미분양을 털어내지 못해 고전했지만 동탄신도시 분양직후 찾는 이들이 줄을 대고 있는 실정이다. 계약조건도 중도금이자후불제에서 중도금무이자융자로 바꿨다. 덕분에 올 상반기까지 만해도 60여 가구에 이르던 미분양 물량도 최근 들어 10가구 이하로 줄었다. 현재 남아 있는 미분양 수는 7층 이하 9가구. 계약금은 분양가의 10%인 1,748만 원으로 중도금 20%를 무이자 융자해 준다. 나머지 분양대금은 입주 때 잔금으로 넘어간다. 경부고속도로 오산IC가 차량으로 10분 거리에 있어 도로교통 여건이 뛰어나다. 또 경부선 복선전철 오산역이 인근에 들어설 예정이라 철도이용도 수월한 편이다. 수원시청까지 차량으로 30분 이내에 닿을 정도로 인근 시도 접근 성도 좋다. 입주는 내년 8월로 예정돼 있다.

경기 의정부 신곡동 한일 유앤아이

 

20평형 40가구, 23평형 194가구, 28평형 139가구 등 모두 700가구로 구성돼 있다.
도심내 출퇴근 수요자나 이들 수요를 겨냥한 임대사업자라면 구입을 고려해 볼 만하다. 인근 동부간선도로 신곡IC와 국철 1호선 의정부역을 이용, 서울 출퇴근이 용이하고 도심과 인접해 임대수요도 풍부한편이다. 현재 미분양 물량은 전평형에 걸쳐 9가구가 남았다. 전용면적 25.7평 이상 규모인 28, 33평형 인기가 높은 편으로 각각 1가구씩 미분양이 남아있다. 20, 23평형의 경우 모두 7가구가 새주인을 기다리고 있는 상태로 로열층 물량도 포함돼 있다. 계약금은 5%로 중도금 30%와 잔금 20% 등 분양가의 50%를 무이자 융자해주는 조건이다. 분양가도 평당 530만~570만 원으로 주변 아파트에 비해 저렴한 편이다. 33평형의 경우 계약금 895만 원이면 당장 구입이 가능하다. 삼성홈플러스, 주코백화점, 굿모닝마트 등의 편의시설 이용이 가능하다. 교육시설로는 의정부초교, 영덕고, 의정부여중 등이 들어서 있다. 인근에 장안, 민락, 금오지구 등 택지지구 개발이 예정돼 있어 발전전망도 밝은 편이다. 입주는 2006년 3월 예정이다.

대전광역시 가양동 대주파크빌

 

대주건설이 가양주공을 재건축하는 아파트로 24평형 196가구, 30평형 308가구, 32평형 166가구 등 모두 670가구로 구성돼 있다. 미분양 물량은 24평형 1가구, 30평형 5가구, 32평형 1가구 등 모두 7가구다. 계약금, 중도금, 입주잔금 일부를 포함해 분양가의 60%까지 이자후불제가 적용된다. 32평형의 경우 계약금의 절반에 해당하는 765만 원이면 구입이 가능하다. 경부고속도로 대전IC, 고속버스터미널, 대전역 등이 인접해 주변 진출입이 수월한 편이다. 2007년 대전역세권으로 이어지는 동부연결도로가 개통되면 교통여건이 훨씬 나아질 전망이다. 교육시설로는 동과초, 가양중, 대전상고 등을 이용할 수 있다. 현재로서는 주변 정리가 미흡한 편이지만 대전 구도심 활성화사업과 맞물려 이 지역 정비가 빠르게 진행되고 있는 추세다. 입주는 2006년 2월 예정이다.

글 길진홍 기자 부동산뱅크