공유, 합유, 총유? 지분 알아야 속지 않는다!

[친절한경매강사]

공유, 합유, 총유? 지분 알아야 속지 않는다!

(출처 : 대법원 감정평가서)

지난달 A씨는 의정부에 있는 경매법정에 부모님이 물려주신 땅을 지키기 위해서 떨리는 마음으로 입찰에 참여했다.

사연인즉 A씨가 부모님으로부터 동생과 공동으로 상속 받은 땅이 우여곡절 끝에 본인의 지분을 제외한 동생의 지분 전부가 다른 사람에게 넘어간 후 경매에 부쳐진 상태였다. A씨의 지분 역시 그 동안 여러 차례에 걸쳐 적당한 가격에 넘기라는 제안을 받았지만 부모님에게 물려받은 땅이기도 했고 노후에 그 땅에 작은 집이라고 짓고 살고픈 마음에 팔 수가 없었다고 한다.

경매에 대해 아무것도 몰랐던 A씨는 경매사이트를 보다가 ‘공유자우선매수권’ 이라는 것을 알게 되었다. ‘공유자우선매수권’이란 A씨와 같은 공유자가 사전 또는 매각 당일에 낙찰자가 호명된 이후 다음 사건번호를 호명하기 전까지 매수보증금과 함께 우선매수 신고를 하면 낙찰자 대신 최고가매수인이 되는 것이다.

최초 입찰 기일에 유찰이 되자 두 번째 기일에는 낙찰자가 있을 경우에 우선매수신고를 하리라 마음 먹었다. 다만 최근 남북화해무드로 인해 접경지역의 땅값이 폭등한다는 뉴스 등으로 낙찰가가 높아지지 않을까 하는 불안함은 있었다.

다행히 두번째 기일에 3명이 입찰에 참여하여 감정가의 80%선에서 낙찰이 되었다. A씨는 준비한대로 낙찰자가 호명된 직후에 공유자우선매수신고를 하였다. 기쁨의 표정에서 순간적으로 어이없고 황당한 표정을 짓던 낙찰자의 수고와 노력을 생각하면 미안한 마음도 들었으나 부모님이 물려주신 땅을 지키게 되었다는 사실이 너무 기뻤다고 한다.

(출처 : 부동산태인)

1개의 부동산을 2인 이상이 공동으로 소유하는 경우가 있는데 민법에서는 이런 공동소유의 유형을 공유, 합유, 총유로 구분하고 있다.

공유(共有)는 가장 일반적인 방식으로 여러 사람이 지분(持分)에 따라 공동으로 소유하는 형식이며 지분이 정해지지 않은 경우에는 균등한 것으로 추정한다. 각 공유자가 가지는 물건에 대한 상호 독립적이기 때문에, 각자는 자기의 지분을 자유롭게 처분할 수 있고, 물건의 분할을 청구할 수도 있다.

합유(合有)는 여러 사람이 조합을 구성하고 소유권을 조합명의로 하는 것이다. 그러나 명칭이 조합이라도 법인인 경우는 합유가 아니다. 조합의 구성원은 조합재산에 대한 지분을 가지지만, 공동목적 하에 결합돼 있기 때문에 지분의 양도가 제한되고, 조합관계가 종료될 때까지 물건의 분할 청구를 할 수 없다.

마지막으로 총유(總有)는 법인이 아닌 문중, 종중(宗中), 교회와 같이 다수인이 하나의 단체를 이루어 물건을 소유하는 형태를 의미한다. 단체가 물건의 관리, 처분을 할 수 있고 구성원은 이를 사용, 수익할 수만 있다. 당연히 구성원이 단체의 재산에 대한 분할청구 역시 인정되지 않는다.

(출처 : 대법원감정평가서)

대개 경매시장에서 접하는 지분은 공유지분이다. 각자의 지분을 처분할 수 있고 분할을 청구할 수도 있기 때문이다. 분할을 위한 법적 절차가 바로 ‘공유물 분할 청구소송’이다.

공유물의 분할을 원하는 지분소유자는 나머지 지분소유자들과의 합의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 법원에 공유물 분할 청구소송을 제기해 공유물을 분할해야 한다. 일단 공유물 분할 청구소송이 제기되면 해당 부동산은 다양한 형태로 분할 처리될 수 있다. 공유 형태 및 재산의 가치에 따라 현물분할되기도 하고, 현물분할이 곤란하다면 경매 후 매각대금을 소유지분의 비율에 따라 배분하는 방식으로 정리되기도 한다.

한편 부동산 시장에서 ‘지분’은 사건사고의 단골 메뉴이다. 그 중 대표적인 것이 소위 기획부동산에 의한 토지매매 사기이다. 하나의 필지를 쪼개 수십 명에게 파는 방식으로서 개발계획을 미끼로 도로도 없고 건축물을 지을 수도 없는 맹지나 임야를 주로 취급한다.

구체적으로는 한 필지에 투자자를 여러 명 모은 후 시세보다 비싸게 팔고 임의로 가분할한 다음 공증 절차를 밟아 투자자들의 지분을 인정해준다. 그러나 이는 법적효력도 없고 모든 소유자들의 동의를 받아야만 각각의 소유를 밝힐 수가 있기 때문에 설사 사기를 당했다는 사실을 뒤늦게 알더라도 피해자들의 토지가 지분형태로 남아 있는 한 처분, 경작, 개량, 건축도 어렵기 때문에 사실상 허울만 좋은 땅 주인으로 남아 버리는 경우가 비일비재하다.

혹여 운이 좋게도 기획부동산의 말대로 개발이 된다고 해도 이미 피해자는 주변시세보다 적게는 3~4배에서 많게는 10배 이상 비싸게 땅값을 지불한 편이라 시세차익을 기대하기도 어렵다.

최근 더욱 지능화된 기획부동산 업자들은 남북 화해 분위기에 편승해 파주를 비롯한 접경지역뿐만 아니라 개발제한구역을 해제해 공공주택지구를 개발하겠다고 한 지역까지 그 대상을 확대 및 구체화하고 있다고 한다. 실제로 기획부동산의 피해자들이 일반인들의 생각과는 달리 고학력의 전문직 종사자들이 다수 포함되어 있다는 사실만으로도 그들의 수법이 얼마나 지능화 되었는지 알 수 있다.

한편 지난 6일 청주시에 있는 예배당이 은행 부채 50억과 개인 채무 10억원을 갚지 못해 경매에 넘어간 사실이 알려졌으며 해당 교회 교인들이 총유지분 성격인 교회를 경매로 넘어가게 한 대표목사의 공개 사과와 변제를 촉구하는 입장문을 발표하기도 했다.

(출처 : 대법원감정평가서)

이렇듯 탈도 많고 말도 많은 지분투자는 양날의 검과 같아서 비교적 저렴한 가격에 구입할 수 있는 장점과 동시에 향후 토지사용에 대한 제약과 공유자들간의 협의, 분쟁, 소송 등도 불사해야 하는 번거로움도 있다.

경매시장에서도 소액 투자처로 지분소유자가 되기를 권유하는 사례가 종종 있다. 그러나 확실한 지식이나 경험이 없는 상태라면 지분 및 공동투자는 섣불리 달려들기 보다는 하나하나 꼼꼼히 살피는 조심성이 필요하다고 하겠다.