지역분석 성남 재개발 중 1구역

[늘푸른날]

안녕하세요?
행스1기 부동산팀 늘푸른날입니다.
성남에서 일을 하고 있어서 아무래도 성남에 대한

이야기를 많이 적게 되네요.

현재 성남 원도심은 재개발과 재건축 등으로

이주 및 분양을 하며

 새로운 도심을 그려나가고 있는 중입니다.
많은 분들이 지도를 올려서 익숙해진 성남 지도입니다.

성남의 많은 재개발 지역 중 오늘은 신흥역

역세권에 위치한 중1구역을 다녀온 이야기를 할까 합니다.

   현재 관리처분인가 후 이주 중에 있습니다.

올해 말까지 이주완료하고 2018년 상반기에 일반분양,

2021년 입주예정으로 계획되어 있습니다.

이주공가 관리센터 직원 말에 의하면 이주율이

85% 이상이며 지금까지는 별 무리 없이 진행되고 있다고 합니다.

위치도에서 살펴본 대로 신흥역 도보 3~7분 거리

역세권아파트이며 어느 곳을 배정 받더라도

신흥역까지 도보이동이 가능합니다.
따라서 조합원 동 호수 배정 스트레스는 덜 할 것 같습니다.

시공사는 코오롱건설 (하늘채)이며
21, 25, 30, 34평형 총2,395 세대로 구성되어 있습니다.

성남의 다른 재개발 지역에 비해서 대부분 평지에

전세대 남향으로 건축될 예정이며

 학부모가 좋아하는 초품아입니다.

조합원은 5층 이상 배정, 베란다 무료 확장,

무상가전 등의 특혜가 있습니다.

그리고 무엇보다도 중요한 조합원 분양가가 1,180만원으로 확정되어

있다는 점이 투자에 안정적인 것 같습니다.

하지만 조합원 입주권에는 프리미엄이 포함되어 있고 이주가 이미 진행되어

공가가 많아서 취득세가 4.6%인 점이 아쉽습니다.
중1구역은 피가 1억에서 1억1,000정도로 형성되어 있습니다.

현재 나와 있는 매물로 투자분석을 해보겠습니다.

감정가 20,648만원/프리미엄 11,000만원/

이주비대출 10,000만원 (25평 신청)

관리처분 인가시 일반분양가로 계산하면 일반분양가와 조합원분양가 차이가

1,200만원으로 프리미엄 지불한 만큼 손해입니다.

시행사 LH가 관리처분 당시 일반분양가를

굉장히 보수적으로 책정했지만 일반분양 시점

인근 아파트 가격과 비교하여 일반분양가가 책정됩니다.

최근에 분양한 신흥주공 포레스티아 23평형 일반분양가가 4억6천만 이상이었던 점과

중1구역 인근의 힐스테이트 가격과 비교하여 평당 1,500만원 이상 가능 할 거로

예상된다는 주민대표회의 입장입니다.

표에 따르면 일반분양가가 단계적으로 증가할 경우 예상되는 분담금은 감소하므로

현재 프리미엄을 지불하고도 차익이 날 수 있는
구조임을 알 수 있습니다.

물론 일반분양을 받는다면 더 이상 바랄게 없겠지만

당첨이 현실적으로 어렵다면

조합원이 되는 차선책도 방법이겠죠.

성남 원도심의 5년차 단대 푸르지오 아파트와 롯데캐슬 아파트 실거래가를

확인해보면 일반분양가가 굉장히 보수적으로
책정되어 있다는 것을 확연하게 알 수 있습니다.

구축 아파트와 비교하여 가격면에서 메리트가 있는 장점을 가지고 있지만

간과해서는 안되는 부분도 있습니다.

신흥역에서 아파트 단지로 갈려면 예전의 집창촌 이미지를 가지고 있는

모텔촌이 즐비한 도환 중1지구를 지나 다녀야 한다는 것입니다.

이런 점 때문에 역세권이지만 신흥2구역보다 프리미엄이 작게 형성이 되었습니다.

하지만 오랫동안 진척이 없던 이 곳도 올해 6월에 시공사 선정을 했고
내년 상반기 사업시행인가를 목표로 시간이 소요되기는 하겠지만
재개발이 진행 되고 있기는 합니다.

7월에 도환 중1지구  다녀와서 올린 글입니다.

http://cafe.daum.net/happy-tech/Qxmb/364

성남의 랜드마크를 꿈꾸는 효성의 도환중1지구까지 재개발이 마무리가 된다면

도환지구의 2,000여 세대 아파트와 상업시설,

그리고 중1구역의 2,800여 세대 아파트와 뒤이은 힐스테이트 1,000여 세대까지

총 5,000여 세대 아파트촌으로 거듭난다면
성남 원도심의 영광을 재현할 수도 있겠지만 그러기까지는 
시간과의 싸움을 견디어야만 할 것 같습니다.

또한, 1군 브랜드 아파트가 아닌 점이 가격형성에 어떤 영향을 가져올지도

 지켜 봐야할 점인 것 같습니다.
 

[이윤해경]

성남 중1구역이 한참 이주중이군요.
지하철 가깝고 초품아라서 일반분양한다면
성공적일거 같아요.
조합원분양가가 아주 환상적인대요.
공가가 많아 취등록세가 4.6%인거 잘 따져 보아야 하네요.
늘사장님. 고급진 정보 감사드려요👍👍👍
추석 잘 보내셔요^^

[늘푸른날]

해경님 착한 조합원분양가가 맘에 들기는 한데 총알을 마련해야겠죠.ㅜ
항상 도움줘서 감사해요.~

[손주손녀]

도환이 앞에 버티고있어서 처음 몇년은 한계가 있겠지만
도환이 사업이 잘 되면 크게 혜택을 볼 지역같아보입니다.
잘 보았습니다.
감사합니다.

[늘푸른날]

손주손녀님 중1구역은 도환의 완성으로 빛을 발할 것 같은 곳 맞죠?
댓글 감사드려요.^^

[경기도]

도환과 1군브랜드가 아니라는 점이 아쉽지만 또 조합원분양가는 참 착한것 같아요~~~^^ 향후 어떻게 변화할지 기대됩니다~~~^^*

[늘푸른날]

경기도님 중1구역의 변화를 언젠가 또 조사하게 될지도?? ㅎ

[akasia(아카시아)]

도환구역과 중1구역이 함께 발전을 해야 서로에게 좋을거같아보이네요~
중1구역이 초품아에 조합원 가격이 착해서 더 인기가 있겠군요~
취득세 4.6%인점도 주의해야겠군요.
추석명절 잘보내시고....모임때 뵐게요~^^

[늘푸른날]

맞아요.
중1구역은 도환1구역이 마무리되면서 재개발이 완성되는 곳이라 생각해요.
아카시아님 오늘 잠깐 뵙고 헤어져서 아쉬웠어요.

[김미희]

저도 성남에 관심이 많은데 좋은 정보 공유해주셔서 감사해요!
잘 읽고갑니다~~~
즐거운한가위되세요!

[늘푸른날]

명절 잘 보내셨나요?
도움이 되셨기를 바랍니다.

[장군(박윤정)]

위치가 정말 좋죠..앞에 상가들만 정리된다면..^^
정말숙성시켜야할곳같은데 숙성시킬 자금이 없어서 아쉬워요^^

[늘푸른날]

장군님 지역을 임장해보면 자꾸 자금 부족이 안타깝죠.
그중에서도 제일 똘똘한 지역에 쌈지돈 투자해서 튼실한 열매 따먹어요, 우리.~ ㅎ

[이대표]

입지가 좋은 중1구역
향후 어떻게 변할지 궁금해요~~^^
고생하셨어요~~^^

[늘푸른날]

이대표님 저도 궁금해요.
핸디캡을 잘 극복하고 포텐을 터뜨릴런지??

[루시7]

늘푸른날님 중1구역 이주율도 높고 피도 높네요,,,도환구역이 진행이 잘되서 중1도 잘성공하면 좋겠네요~~

[늘푸른날]

루시님이 투자하신 곳도 피가 올랐답니다.ㅎ
현금청산자들 문제도 잘 해결되리라 믿어요.~

[천둥맘]

입지면에서 중1구역만한 곳도 읍는데~~~~
그 늠의 도환중1구역이 언제나 될런지..... 같이 같이 되면 참~좋을텐데 말이죠~ㅎㅎㅎㅎ
늘푸른날님 덕분에 더 많이 상세하게 알아갑니다~!!! 감사합니다~~~~ ^___^*

[늘푸른날]

천둥맘님 도환중1구역은 시간이 많이 걸릴 것 같죠?
항상 많이 배우고 있어요. 저도 천둥맘님께 감사드려요.

[윤지니92]

늘푸른날님 덕분에 좋은정보 얻고
가네요~^^중1구역이 입지좋구,조합원분양가 좋은것만알았는데.....ㅋㅋ 다양한정보 감사드립니다.~^^

[늘푸른날]

많은 임장으로 무장하신 윤지니님께 조금이라도 정보를 드렸다니 다행이네요.
정말 열심이세요.~

[라때향기처럼]

늘푸른날님 자세한 설명 감사합니다~
예전에 잠깐 임장다녀왔었는데.. 자세한 설명을 들으니 더 크게 와 닿네요~ ^^*

[늘푸른날]

그래서 지니쌤께서 임장을 권하시나 봐요. ㅎ
팀을 위해 항상 수고해 주시는 라때님 감사드려요.~

[지율]

늘푸른날님~
중1구역에 대한 상세한 정보 감사합니다~^^

[늘푸른날]

지율님께 도움이 되셨기를 바라며 댓글 감사드려요.~

[이하맘]

늘푸른날님, 성남 중1구역 분석 잘 봤어요.
입지가 좋은 곳이고 조합원분양가 확정이 맘에 드네요.
취등록세랑 프리미엄이 만만치는 않지만요.^^;

[늘푸른날]

이하맘님 맘에 들지만 투자까지는 그렇죠? ㅎ
오늘 얼굴 못 봬서 아쉬웠어요.

[산적아저씨]

역시 늘대표님^^
라때님이랑 임장 갔을때 보고 들어 익히 알고 있는지역인데...
이렇게 다시 설명을 들으니 이해가 쏙쏙 되네요^^
감사합니다^^

[늘푸른날]

라때님이랑 함께 다녀오셨군요.
산아님 잘 지내시죠?
담 주 모임에서 봬요.

[하마해]

왜 성남하면 늘 늘 푸른날님이 떠올라요 ㅎㅎ
중1구역은 아직 한번도 안가봐서 그림이 안 그려져서
함 가고 싶어요.
늘 푸른날님 글로 미리 중1구역 공부하고 감사합니다^^

[늘푸른날]

ㅎㅎ 바쁘신 하마해님께서 성남까지 오시긴 넘 멀죠.
미진한 부분은 부동산팀의 성남 뽀개기로 심화 학습하시는 걸로~^^

[민트7]

도환 중1구역까지 개발되면 중1구역의 가치는 어마어마 할듯 하네요~
늘푸른날님 덕분에 중1구역 복기하고 갑니다~
성남을 꽉 잡고 계신 늘푸른날님이 있어 든든하네요~^^

[늘푸른날]

민트님도 성남 잘 알고계시면서요~ㅎ
내일 뵈요.~~

[비누비누]

정말 귀한정보 감사합니다

[늘푸른날]

글 읽어주셔서 감사드리며 비누비누님께 도움이 되셨기를 바랍니다.

[담쟁이]

감사요

[늘푸른날]

읽어주셔서 감사해요

[박유정]

늘사장님~^^ 덕분에 중1구역 공부하게 되네요..!! 역시 성남은 늘사장님에게~~!!
시원한 분석 감사합니다~^^

[늘푸른날]

유정님 다른분들도 성남에 대해 엄청 많이 알고들 있답니다.ㅎ
환절기에 감기조심.~~

[카모마일]

성남은 조합원 분양가가 낮고, 일반분양가가 상향조정될 수 있다는 가능성 때문에 참 매력적으로 보여요. 일반분양가에 따른 분담금 변화를 보니 100만원 오를 때마다 2000만원 가까이 줄어드는 거 같아요. 이런 상세한 정보는 늘사장님이시니까 나오는 거죠?^^ 정말 도움이 많이 됐습니다. 감사해요!!!

[늘푸른날]

앗 황금 카모님이닷. ㅎ
다 알고있는 상세한 정보??
내공이 깊은 카모님 부러워요.~

[형광펜2]

성남에 관심있는 회원입니다. 늘푸르날님 글 잘 봤어요. 댓글을 보니 부동산을 하시는 것 같은데 제가 찾아뵙고 싶습니다.
쪽지로 위치 알려주시면 감사하겠습니다.