경제 소설(퍼옴) 앞으로 3년 ?

[문일용]

우리 시대의 가장 큰 변곡점~

"앞으로 3년" 카운트다운

(prologue)

◇ 국내 상황

▸ GDP

▸ 과잉! 과잉! 과잉!

▸ 부채

▸ 한국의 부동산 시장

① 아파트 시장

② 상업용 대형 오피스텔 시장

◇ 국외 상황

▸ 유로존의 문제

▸ 영국의 상황

▸ 미국의 상황

◇ 결론

▸ 베이비붐 세대의 환경에서

▸ 반드시 잊지 말아야할 것들

2010. 5. 31.

우리 시대의 가장 큰 변곡점~

"앞으로 3년" 카운트다운

남북갈등 심화와 유로존의 재정위기 확산 등 국내외의 산적한 문제로 경기가 더 큰 난기류 속으로 빠져 들어가고 있는 것 같습니다. 작금의 남북문제는 급기야 천안함 사태가 터지자 최고조로 악화되고 있으며 이는 가뜩이나 어려운 경기 회복의 뒷덜미를 잡고 있는 형국이 되고 있습니다.

세계 경기도 각 나라마다 쌓인 재정위기로 더 이상의 신용창출은 고사하고 나라마다 국가 부도사태를 걱정해야할 정도로 위기의 파고가 더욱 높아만 가는 것 같습니다. 국내외의 이러한 냉기류는 당연히 우리 주식시장의 급락과 환율시장의 폭등이라는 난제를 안겨주고 있습니다.

2008년 시작된 미국의 금융위기는 FRB가 엄청난 유동성을 풀어 덮어 놓았으나 이는 빚을 더 큰 빚으로 틀어막은 엄청난 과잉과 빚잔치였기에 이와 유사한 위기들이 불거지고 있는 세계 각국들은 이제 동원할 수 있는 신용(빚)마저 한계에 봉착하였고 나라마다 더 큰 국가부채 및 재정위기로 힘든 상황에 처해 있습니다.

그래서 우리는 지금 세계적인 대공황(greet deflation)의 수렁에 근접해 있음을 느낍니다. 그리고 자본주의 역사상 초유의 대 변곡점으로 다가서고 있다는 느낌도 받게 됩니다.

특히 앞으로 3년 내외에 벌어질 사상 초유의 대 변화의 과정에서 참으로 크고 험난한 고난을 겪어내야만 할 것 같다는 생각도 갖게 됩니다.

그래서 우리 경제에 영향을 크게 미칠 수 있는 앞으로 3년 동안 예고된 국내외 주요한 사건과 상황들을 정리해 보았습니다.

올해 2010년의 앞에는~

- 천안함 사태 발표(5월)

- 고 노무현 대통령 서거 1주기(5월)

- 지방선거(6월)

- 북한 최고인민회의 비상소집(6월)

- 월드컵 축구대회(6~7월)

- 일본 참의원 선거(7월)

- 경술국치 100주년(8월)

- G20 정상회의 서울개최(11월)

- 미국 중간선거(11월)

- 아프카니스탄 파병 예정

- 한․미, 한․EU FTA 발효 가능성

- e-book 리더기 본격 출시

2011년에는~

- 미국 아프카니스탄 철군 예정

- 이란 2차 우라늄 농축시설 가동 예정

- 세계 전기자동차 상용화 개시 원년

- 국내 고독성 농약 사용제한 강화

- 한국상품거래소 설립 예정

- 학교 주5일제 전면실시 예정

2012년에는~

- 대한민국 총선(4월)

- 여수 세계박람회(8월)

- 대한민국 대통령 선거(12월)

- 미국 대통령 선거(12월)

- 교토의정서 효력 만기

- ...

위 내용은 2012년까지 앞으로 대략 3년 동안 이 나라 대한민국을 둘러싸고 벌어지며 경제에 영향을 미칠 주요 사건과 현안을 간추려 본 것입니다.

물론, 이는 현실적으로 드러난 사항일 뿐 향후 우리 경제나 정치 등에 영향을 미칠 더 큰 요인들은 여전히 드러나지 않은 채 잠재돼 있을 것이라 봅니다.

이러한 드러나지 않은 채 잠재되어 있는 요인들은 예측이 불가한 것이니 어찌할 수 없는 것이라 치고 지금 당장 발등에 떨어진 불처럼 유럽의 재정위기 문제나 남북 갈등의 문제는 우리의 미래를 송두리 채 바꾸는 대 변곡점의 방아쇠를 당길지도 모르겠다는 생각을 해 봅니다.

그래서 6월 2일 실시되는 지방선거는 향후 우리나라의 정치, 경제, 사회적 지형을 새로이 바꾸는 아주 중요한 행사가 될 것이라고 봅니다.

이 선거에서 여당이 수도권이나 전통적인 지지기반에서 승리할 경우 현재 진행 중인 대규모 토목공사 등의 사업은 재정적자에도 불구하고 정부의 계획대로 추진이 가능할 것입니다.

허나 야당이 수도권과 전통적인 지지기반에서 승리할 경우 이러한 정부의 대규모 토목공사 등의 사업은 순탄한 진행이 어려워지고 그래서 지금 추진 중인 경제운영의 흐름에도 많은 변화가 있을 것으로 보입니다.

그리고 작금의 한반도를 뜨겁게 달구고 있는 천안함 사태....

한국 정부가 사태를 일으킨 당사자를 북한으로 지목한 가운데 북한의 강력한 반발이 뒤 따르고 있으며 주변 강대국들의 간섭도 노골화되었습니다. 따라서 이 문제는 이제 국가와 민족의 운명마저 좌우할 지도 모를 정도로 커진 참으로 무서운 사태가 되어버린 것 같습니다.

그래서 주시해야 할 것은 강력히 반발하고 있는 북한이 최고인민회의의 비상소집(6월7일)을 발령했다는 사실입니다. 통상적으로 북한의 최고인민회의 비상소집이 국가의 주요정책을 결정하는 모임이라 볼 때 지금의 상황에서 생각해 볼 수 있는 회의 안건으로는~

1) 김정은의 후계자 선정 문제

2) 개성공단 유지 문제

3) 남북휴전협정 문제 등으로 예측해 볼 수 있을 것 같습니다.

그런데 문제는 현재 남북 갈등의 분위기나 평소 벼랑 끝 전술을 자주 펴는 북한의 행동으로 볼 때 한․미․북․중의 공동조사단을 강력히 주장하면서 2)나 3)의 문제를 완전히 비틀어 버리는 강수도 예상해 볼 수 있을 것 같습니다.

그럴 경우 우리 대한민국에 미칠 정치․경제적인 파장이 장차 어디까지 번질지 가늠조차 할 수 없을 것 같다는 것입니다.

특히 3)의 휴전협정 자체를 비틀어 파기하는 초강수를 둘 경우 몰아닥칠 정치․경제적 파장은 참으로 헤아릴 수조차 없을 것이라 보여 집니다.

그리고 지금까지 남․북한이 강공한 카드로 볼 때 남겨진 최후의 카드도 이제 그 한계가 얼마 남아 있지 않아 우려하지 않을 수 없는 상황이기도 합니다.

최근 미국증시가 연일 폭락에 폭락을 거듭하고 있습니다. 경기회복세가 뚜렷하다고 자신만만해 하던 미국이었습니다. 그럼에도 무엇이 불안하고 부족한지는 몰라도 아직 몸으로 느끼는 경제회복이란 말 그 자체가 여전히 어색하게 들릴 뿐입니다.

유럽증시 역시 독일의 공매도 금지 여파로 연일 하락세를 면치 못하고 있습니다. 그리스 사태로 야기된 유로존의 표상인 유로화에 대한 우려가 쉽게 가라앉지 않고 있는 상태고 기타 유로 존에 위치한 몇몇 나라들에 대한 재정적자도 여전히 해결되지 않고, 아니 해결할 수 없는 지경으로까지 악화되어가고 있습니다. 

일본 또한 890조 엔이라는 어마어마한 재정적자에 시달리고 있습니다. 890조 엔이라고 하니 별거 아니게 보일지도 모르겠습니다만, 우리 돈으로 환산해 보면 무려 1경이 넘는 액수입니다.

중국 또한 과잉(버블)으로 심각한 고민에 빠져 있는 상황이라고 합니다. 

그렇다면 현재 이러한 모든 경제위기의 근본 원인은 무엇일까요?

그 이유는 두 말할 것도 없이 바로 부채 때문입니다.

그래서 이 부채해결 방법을 놓고 여러 곳에서 의견이 충돌하고 있습니다.

그것은 부채해결을 위한 근본적 처방 없이 세계 각국들이 땜빵식 돌려막기를 하고 있기 때문이라는 것입니다.

나랏빚을 없애기 위해 근본적으로 지출감소나 세제개혁을 통한 수입증대를 하지 않고 그저 부채를 없애기 위해 그보다 몇 배 더 큰 부채로 잠시 덮어나가는 방법으로 세계 각국이 대응을 하고 있기 때문에 정상적인 경제회복이 이뤄지지 않고 있다는 의견도 있습니다.

각 국의 정부들이 이 빚의 근본적인 오류를 고치느라 지금 당장 욕을 먹는 것보다 우선 돌려막고 보자는 포풀리즘에 빠져 있다는 것입니다.

그럼 이런 오류를 완전히 해소하는 가장 좋은 출구전략은 무엇이 있을까요?

그것은 디폴트(부도)를 선언하여 부채를 탕감 받거나 모든 것을 다시 리셋(reset)할 수 있는 전쟁을 들 수 있습니다.

힘이 없는 나라가 먼저 전쟁을 일으킬 수는 없는 것이고 강대국들은 부도를 선언 할 수 없으니 어느 나라에 선가 전쟁이 일어나길 바라고 또 부추 킬 수 만 있다면 당연히 그러하고 싶은 것이 강대국들의 솔직한 속내일 것입니다.

이런 분위기 속에 현재 세계의 이목이 집중되는 곳이 있습니다.

당근 핵무기와 천암함으로 발목이 잡힌 이란과 한반도로 그들의 눈과 귀가 집중되고 있는 것입니다.

천안함 사태 이후 이웃나라 일본 언론들이 아주 신이 났다는 소식도 접할 수 있습니다. 연일 한반도 소식을 대서특필하며 일면 머리기사로 연일 보도한다고 합니다.

그래서 왜 그런지 생각해 보았습니다.

이번에 한반도에서 일이 잘만 꼬이면 한 몫 두둑이 챙길 수 있음은 물론이고 수출품마다 경쟁 중인 한국의 수출이 큰 타격을 받을 것이니 어찌 기쁘지 않으며 내심 표정관리까지 신경을 쓰지 않을 수 있겠습니까?

도저히 풀 수 없는 국가부체 및 재정위기 등의 경제 난관을 잘만 하면 남북 갈등의 확장에서 얻을 수 있을 것이니... 표정관리를 하지 않을 수 없을 것도 같습니다.

모든 경제의 원리는 제로 선 게임으로 한쪽이 잃으면 한쪽은 얻는다는 원리를 생각해 봅니다. 도박의 원리를 합법화 시켜준 게 주식이요, 채권이요, 선물이요, 모기지요, 파생상품 등등이기 때문입니다.

우리나라 대한민국이 혼란에 빠지면 가장 좋아할 나라는 우리와 선의의 무역경쟁을 하고 있는 나라들 일 것입니다.

꼭 큰 전쟁이 아닌 국지전만 발발해도 이들 나라는 출구전략 없이 한 번 더 오랫동안 해먹을 수 있는 절호의 찬스를 잡을 수도 있을 것이기 때문입니다.

국익 앞에는 우방이란 말도 립 서비스에 불과하다고 생각합니다.

워렌 버핏이 우리 주식사장에서 손을 털었다는 것이 그냥 우연이라고만 말할 수 없을 것 같다는 생각도 해보게 되는 것입니다.

자~ 그럼 이번에는 한․미, 한․EU FTA 문제를 잠시 살펴보겠습니다.

FTA는 우리나라 산업에 IMF체제의 편입보다 훨씬 더 큰 혁명적인 변화를 가져올 것이라는 분석이 있습니다. 특히 FTA는 그 어떤 분야보다도 서비스업에 엄청난 변화를 가져올 것이라 봅니다.

이는 우리나라 제조업의 무역장벽이 시장 점유율을 크게 변화시킬 만큼 그리 높지 않은 반면에 금융업을 비롯한 법률시장, 전문가 영역, 의약품, 농산물 등은 그 파급효과가 우리가 통상적으로 생각하는 것보다 훨씬 더 크리라보여 집니다.

이렇게 우리 앞에 놓여진, 아니 시시각각 다가오는 크고 작은 각종 소용돌이 속에서 우리의 자산시장에 불어오는 바람 또한 점점 더 강한 냉기류가 펼쳐지는 것 같습니다.

정부가 공적자금으로 민간 미분양 아파트를 사들이겠다고 나설 정도로 거래량이 줄어들고 미분양, 미입주 아파트에 대한 '땡처리' 소식들을 이제 찌라시 언론들까지 나서서 솔직히 털어 놓고 있는 시기에 와 있습니다.

신규 입주민을 찾지 못한 '불 꺼진 아파트들'이 갈수록 늘어나고 있고 기존 아파트의 경우에도 거래가 뚝 끊겨 이미 기회를 놓친 집주인들이 옛 호가에 집착하며 집을 못 팔아 애를 태운다는 소식도 들려옵니다.

특히, '부동산 불패'의 진원지로 알려진 서울 강남권 재건축 아파트의 경우 급락을 거듭해 이제 수억 원이 빠진 상태이지만 거래마저 거의 실종된 상태에서 추가 하락이 지속될 것이라는 암울한 전망까지 나오고 있는 실정입니다.

그렇습니다.

이제 아파트가 더 이상 투기의 수단이 아니라는 사회적 인식이 공감대를 이뤄가고 있는 것처럼, 부동산(특히 아파트)의 대세 상승기는 이미 끝났다고 보는 것이 정확한 판단이라고 생각합니다.

저는 지난 여러 번의 글을 통해 또는 각종 모임 때 마다 부동산 침체의 시기가 머지않았음을 예비하라고 틈나는 데로 우리 님들에게 이미 권해 드린 바 있습니다.

물론, 경제소설(1~3)을 통해서도 이러한 제 소신을 지속적으로 피력해 왔습니다. 그것은 제가 무슨 점쟁이어서가 아니라 우리 한국의 부동산 시장이 너무나 급상승을 해 왔었고, 그래서 끝내 폭발하고야 말 과잉(거품)으로 키워져 왔다는 확신을 갖고 있었기 때문이었습니다.

급기야 작년 9월경에는 아파트 가격이 그해 10월 또는 11월쯤이면 벼랑을 만나게 될 것이라는 퇴로 없는 다소 위험한 주장도 펼친 바 있습니다.

그래서 저는 이러한 바보(?)와 같은 제 주장 때문에 지우들로부터 쓸데없이 불안을 조장 한다느니 또는 유언비어를 유포 한다느니 하는 핀잔을 듣기도 했고, 또 술좌석에서는 술도 취하기 전에 얼굴을 붉혀야 하는 갈등을 빚기도 한 바 있습니다. 하지만 이 정도에서 멈출 것이었다면 당초 아예 시작도 하지 않았을 것입니다.

왜냐고요? 그것은 '시간의 문제'라는 확신이 서 있었기 때문이었습니다.

이러한 확신은 항상 즐겨 보는 관련 서적이나 전문가들의 타당한 식견과 통찰의 글들을 통해 또는 인터넷 최신정보의 창에서 접한 경제의 흐름과 현상에서 얻은 강한 믿음이 있었기 때문에 가능할 수 있었던 것입니다.

앞으로 3년~

저는 우리시대 자본주의의 경제주기가 대침체기로 급락할 수밖에 없는 가장 큰 변곡점에 다가와 있다고 보며, 이는 우리뿐만 아니라 세계의 경제가 지금까지 키워왔던 과잉(거품)과 빚잔치를 끝내고 이제 어쩔 수 없이 설거지를 해야 하는 고통의 시간을 맞게 되었다 라는 판단을 하고 있는 것입니다.

즉, 우리는 자본주의 시장에서 신용(빚)으로 만들어 낼 수 있는 돈을 이미 거의 다 소진 했고, 기업의 설비 투자는 과잉 상태이며, 선진국을 포함한 각 국가의 나랏빚 또한 이제 거의 해결할 수 없을 정도로 부풀려져 있어 더 이상 빚으로 빚을 덮어나가는, 아니 이제 과소비로 잃은 의심 받는 신용으로는 더 이상 새로운 신용을 만들어 나갈 수 없음을 인식하고 각자 스스로 자신의 미래를 대비해야 한다는 말씀을 드리고자 하는 것입니다.

이런 시점에서 우리 한국은 복마전으로 변질된 이 아파트 가격의 과잉으로부터 꺼지게 될 붕괴의 고통이 앞으로 3년에 걸쳐 더 깊어질 것이며 이후 회복의 시간은 길고 오히려 장기침체 상태에서 지표가 횡보할 것이라는 전망을 하고 있다는 말씀을 드립니다.

일본은 고점 대비 75%이상 급락한 아파트가 수두룩하고 그 상태로 20년 이상 장기 불황과 함께 지표가 횡보하고 있음을 타산지석으로 삼아야 할 것이라는 말씀도 드립니다.

따라서 우리시대 자본주의의 최대 변곡점이라 할 수 있는 올해를 포함한 '앞으로 3년~ 동안... 우리 한국의 병폐인 아파트와 아파트를 중심으로 하여 한국 경제와 세계경제의 현상과 흐름을 주시하면서 이 기간 안에 몰아닥칠 거품 붕괴의 쓰나미로부터 어떻게 스스로 우리 자신과 가족의 안전지대를 마련할 것인지 그 방안을 찾고자 이 글을 썼습니다.

그래서 이글이 가고자 하는 착점은~

'앞으로 3년~'내외에 걸쳐 국내외에서 벌어질 엄청난 변곡의 쓰나미로부터 어떻게 자신의 안전지대를 찾을 것인 가가 주 내용이 되겠습니다.

물론, 경제는 이미 글로벌화 한 상황이기 때문에 가능한 많은 자료를 세계경제의 흐름과 현상에서 찾았으며 그 분석 자료로부터 연계하여 결국 우리의 삶과 가장 밀접해 있는 부동산(특히 아파트) 등의 자산관리에 미치는 영향 등에 중점을 두고 검토해 보았습니다.

그래서 이어지는 이글의 본문에서 저는~

먼저 우리 한국 경제의 실상과 흐름을 살펴보았고, 특히 현제 세계의 화두인 유로존의 문제를 그 발단에서부터 지금까지 막장으로 진행돼 온 상황까지 자세히 파악해 보았으며~

여기에다 우리경제와 아주 밀접한 영향권에 있는 미국경제의 상황까지 다양한 자료를 찾아 우리의 경제 현실과 접목해서 앞으로 3년 한국경제의 전반적인 미래를 감히 예측해 보려 시도했습니다.

이런 과정에서 이글의 주제인 '앞으로 3년~'의 중요성과 그 기간 안에서 현재 우리 삶에서 빼 놓을 수 없는 아파트를 중심으로 하는 자산관리의 중요성 등도 살펴보았습니다.

다소 길고 지루한 이야기일지는 모르겠습니다만, 거안사위(居安思危:편안한 때에 위태로움을 생각한다.)의 마음으로 이글과 함께 끝까지 동행해 주시길 권합니다.

◇ 국내 상황

‣ GDP~

먼저... 지난 4월 초에 발표된 1분기 GDP(경제성장률)부터 보겠습니다.(막대 그래프 복사가 잘안되네요 시간상삭제) 

보시다시피 GDP는 전기 대비 총액 1.8% 성장했습니다.

물론, 전년 동기 대비로 보면 7.8%의 놀라운 성장률을 보이고 있습니다만,

의미를 크게 둘 수 없다는 것이 전년 동기 실적이 워낙 저조한 실적이었기에 이는 기저효과(基底效果 - 비교대상이 너무 낮은 상태라 작은 상승도 더 커 보이는 효과) 정도로 판단할 수밖에 없다 하겠습니다.

그런데 이러한 한국은행의 발표가 있자 기다렸다는 듯이 찌라시 언론들은 민간소비가 증가하는 등 경기가 정상궤도로 급격히 회복하고 있다는 보도를 한 바 있습니다.

그래서 그 속내를 알아보기 위해 지난 '경제소설3'에서 자세히 설명 드렸던 GDP 구성요소~

Y(GDP) = C(가계 소비지출)+G(정부지출)+I(기업 투자지출)+[X(수출)-M(수입)]

~와 함께 각 구성요소별로 분석해 보았습니다.

자~ 먼저 C(가계 소비지출)요소입니다.

위 표(한국은행 발표)를 살펴보니 전기 대비 0.6% 성장에 그쳤습니다. 이는 아직도 우리 가계의 지출이 바닥권에서 맴돌고 있음이며 체감경기도 개선되지 않았음을 알 수 있습니다.

다만, G(정부지출)은 5.7%를 달성했습니다.

아래 표로 민간(가계)과 정부의 실질 성장률 기여도를 확인해 보겠습니다.

1990년부터 실질성장률에 대해 민간소비와 정부지출이 어떻게 변했는지 보여주는 그래프입니다.

  .(막대 그래프 복사가 잘안되네요 시간상삭제) 

보시다시피 가계소비가 크게 꺾였던 기간(내수시장의 위축)은 1997년(IMF)과 2003년(카드대란), 2008년~(금융위기) 시기였습니다.

이렇게 가계소비가 급락한 기간 중에도 정부지출은 견조 했었습니다. 하지만 정부의 경기부양 효과는 제한적이었습니다. 그 이유는 내수시장이 정부지출만으로는 한계가 있는 것이고 그 정부지출이라는 것도 적자재정을 과감히 사용하였기 때문입니다.

그래서 왜 지금 재정적자와 나랏빚 걱정이 늘어나고 있는지를 알 수 있는 사항이기도 합니다.

지금 세계 각국이 나랏빚 때문에 소버린 리스크(국가 부도 위기)에 몰리고 있는 상황이지만 경기 침체기를 맞아 정부가 재정적자를 무릅쓰고 국가 빚을 늘려 정부 지출을 증가시키고 있는 것입니다. 물론, 상대적으로 다른 나라에 비해 국가 부채의 심각성이 덜하다는 주장은 이해합니다.(국가 부채에 대한 자세한 논의는 뒤에서 다루겠습니다.)

이어서 I(설비투자나 건설투자의 기업 투자지출)를 보겠습니다. 점점 증가세가 꺾이고 있는 모습입니다. 금융위기로 미뤄 두었던 설비투자를 집행하면서 큰 폭의 지표 개선은 이뤘지만 그 후 더 좋아지고 있다는 신호를 발견할 수 없습니다.

그런데 다행스럽게도 X(수출)과 M(수입)이 GDP성장에 큰 영향을 주었음을 알 수 있습니다. 이러한 무역의 호조와 정부지출이 1분기 GDP 상승을 그나마 견인하였음을 알 수 있는데 이게 앞으로도 지속될 수 있겠냐는 의문이 듭니다.

우리 무역시장의 최대 고객인 중국은 과열을 걱정하여 지준율을 올리는 등 출구전략에 시동을 걸었고, 미국시장은 혼돈상태를 지속하고 있으며 그리스를 필두로 하는 유로존의 위기는 재정 긴축을 강압 당하고 있는 현실이기 때문입니다.

경제가 정상 궤도에 진입하려면 가장 중요한 것은 가계의 소비지출이 의미 있는 성장을 보여야 할 것입니다. 가계가 소비를 늘려야 기업이 투자를 늘리고, 기업이 투자를 늘려야 일자리가 생겨 가계의 소득도 증가할 수 있는 선순환의 경제 활황이 가능하기 때문입니다.

그런데 부동산 가격의 하락세가 이제 시작되었으니, 자산 가격이 하락하면 소비도 줄어드는 마이너스 자산효과(Wealth Effect)까지 발생하게 되므로 2분기 민간소비도 그리 크게 기대할 것이 못 될 것이라 보여 집니다.

그래서 2분기 GDP가 결국 기댈 수 있는 것은 정부지출과 수출입일 수밖에 없는 현실인데... 보도에 의하면 정부지출을 1분기에 집중했다고 하니 2분기에 기댈 것은 오로지 수출입부문이고 이 부문이 급증해야 그나마 1분기 정도의 GDP실적이 가능할 것이라 보여 진다는 것입니다.

자 그러면 GDP가 무엇인데 이토록 모든 경제주체들이 관심을 집중하는 것인지 잠시 살펴보겠습니다.

이미 경제소설3편(과잉과 빚잔치)에서 자세히 다뤘으니 간단한 설명으로 이야기를 이어 가겠습니다.

GDP는 국내총생산, 즉 경제성장률을 알아보는 지표로 한국은행에서 전년 또는 전기 대비로 발표합니다.

그래서 이 지표로 연간 또는 분기, 반기 등 특정기간 동안 한 나라가 거둔 경제성장 실적을 가늠해 볼 수 있습니다.

의미가 이러하다 보니 대부분의 정부는 GDP 수치에 민감하게 반응합니다. 국가의 백년대계보다는 임기 동안 실적 올리기에만 올인 하게 되는 것입니다. 그래서 세계 각국이 거의 공통적으로 재정적자를 무릅쓰고, 또 나랏빚이 켜켜이 쌓여가는 데도 당장의 긴축에서 오는 고통보다는 이 GDP 증가를 더 중요시 한다고 볼 수 있습니다.

따라서 GDP성장의 의미가 경제규모를 키우는 것은 사실이지만 반드시 경제가 좋아졌다는 지표로 생각하는 것은 무리가 따른다고 하겠습니다.

‣ 과잉! 과잉! 과잉!

자동차 · 철강 · 석유화학 · 조선 · 반도체...

우리 대한민국이 자랑할 수 있는 5대 주력산업입니다.

짧은 기간 세계 최고의 산업으로 컸고 지금 세계시장을 석권하면서 승승장구 하여온 산업들입니다.

그런데 이러한 우리의 주력산업 앞에 강렬한 경쟁자들이 나타났다는 자료가 있습니다. 그 경쟁자들은 다름 아닌 우리와 수출 경쟁을 하는 나라들이 이러한 산업에 무차별적인 투자를 감행하여 엄청난 과잉(거품) 상태를 만들었다는 것입니다.

지금까지 공식자료가 알려지지 않아서 어느 정도 될 것이다 라는 예측만 할 수 있었던 것이 지난 4월 ㅇㅇ일보에 의해 알려진 기획재정부의 내부 자료에 의하면 자동차·철강·석유화학·조선·반도체 등 한국의 '5대 주력산업'이 전 세계시장에서 공급과잉 위기에 노출돼 있다고 하여 큰 충격을 안겨주고 있다는 것입니다.

기획재정부의 내부 자료에 의하면 작년에~

- 자동차산업의 공급 과잉률은 56.7%,

- 철강은 37.7%,

- 석유화학의 공급 과잉률은 17.9%,

- 조선은 14.4%였고,

- 반도체는 작년 초 독일의 키몬다가 파산하는 등 공급과잉 조정이 있었지만 우리의 주력 상품인 낸드플래시 메모리반도체(휴대전화용 반도체) 등 일부에서 여전히 공급 과잉이 있는 것으로 추정된다고 합니다.

산업별로 살펴보면,

- 자동차산업의 경우 올해 사상 최대의 공급 과잉이 우려된다고 합니다. 컨설팅업체<글로벌 인사이트>는 올해 전 세계 자동차 수요량은 6610만대, 생산능력은 9510만대로 공급 과잉량을 사상 최대인 2900만대로 추산하고 있고,

- 철강·석유화학 등은 선진국이 설비를 줄이거나 유지하는 데 그치고 있지만 중국·중동 산유국 등 개발도상국들의 신·증설이 계속되면서 공급 과잉현상이 심화되고 있는데 세계 철강 공급능력은 현재 16억6000t에서 2020년 20억t으로 20.5%나 늘어날 전망이라고 합니다.

석유화학산업의 지표인 에틸렌은 2008~2012년 세계 에틸렌 공급시설 신·증설 물량 중 47%가 중동에 몰려 있다고 합니다.

- 조선은 글로벌 금융위기 이후 전 세계 발주물량이 줄어들었지만 수주에서 인도까지 약 2년6개월이 걸리는 조선산업의 특성상 기존 수주물량을 처리하기 위해 건조능력을 계속 확충해야만 한다고 합니다.

특히 조선 조사업체 클락슨은 2012년 조선산업의 설비 과잉률이 91.7%로 급증할 것으로 내다봤습니다.

이럴 경우 전 세계 공급 과잉은 최악으로 치닫고 특히 중국이 '자국 건조주의(자국 배를 자국 조선소에서 만드는 것)'를 내세우고 있어 다른 나라의 공급 과잉은 더욱 심화될 전망이라고 합니다.

실제 작년 우리나라의 일부 주력 산업은 글로벌 금융위기로 인한 충격에 묻혀 그 실상이 부각되지 않았으나 이미 글로벌 공급 과잉의 큰 충격을 받고 있다고 합니다.

작년 우리나라의 수출은 13.9% 감소한 가운데 승용차 수출은 28.4%, 철강은 21.6%, 석유제품은 38.7% 감소하는 등 공급 과잉 산업의 수출 감소폭이 평균 감소폭보다 컸다고 합니다.

그나마 자동차는 우리의 주력인 소형차가 주목을 받고, 조선도 3년 치 물량을 수주하고 있어 충격이 작았던 게 이 정도라고 합니다.

또 이번 충격은 중국의 기술 수준이 우리나라보다 3.8년 정도 뒤진 상황이어서 견딜 수 있었지만 위기에도 설비 투자를 늘리고 있는 중국이 조만간 기술 격차를 줄이면 우리 경제가 '글로벌 공급 과잉의 덫'의 피해를 크게 볼 수 있다는 게 정부의 걱정이라고 합니다.

기획재정부의 이 내부 자료가 한국경제에 던지는 메시지는 매우 충격적인 것이 사실입니다.

통상적으로 산업계에서 설비 과잉률이 20%를 넘어서면 '심각한 공급과잉' 상태로 평가한다고 합니다. 이런 기준에 따르면 자동차, 철강은 이미 심각한 공급과잉 상태이며, 조선도 곧 미증유의 공급과잉 위기에 직면하며 석유화학, 반도체 등도 비슷한 처지라는 의미라고 합니다.

실제로 조선업계의 경우 최근 일부 덤핑 수주를 하고 있으나 올 중반기부터 본격적인 대불황이 도래할 것이란 위기감이 급속 확산되는 등, 글로벌 공급과잉 위기는 향후 한국경제의 최대 구조적 위기로 급부상할 전망이라고 합니다.

특히 글로벌 금융위기에다가 재정위기까지 겹치면서 최근 미국, 유럽 등 주요수출국 경기가 장기불황 조짐을 뚜렷이 하면서 공급과잉 문제는 한층 빨리 부각될 전망이어서, '뉴 리딩 인더스트리(신 선도산업)'를 찾아야 한다는 시대적 요구는 더욱 커지고 있으나 아직 뚜렷한 해법을 찾지 못하고 있어 위기감이 더욱 커지는 것 같습니다.

저는 지난 '경제소설3-과잉과 빚잔치'에서 세계시장의 이 과잉들이 서로 경쟁을 하든 리셋을 하든 다 정리돼야만 세계경기가 다시 회복의 길로 나갈 수 있을 것이라고 이미 말씀 드린바 있습니다,

‣ 부 채

세계가 다 그러하지만 대한민국의 '나랏빚'은 정말 괜찮은 것일까요?

경제주체별로 그 증가 추이부터 보겠습니다..(막대 그래프 복사가 잘안되네요 시간상삭제) 

분명한 것은 '대한민국의 빚'이 지금 당장의 문제는 아닐지라도 미래의 잠재적 위험 요인으로 관리가 절실한 시점에 와 있다는 생각을 합니다. 국가든 기업이든 가계든 일단 빚이 감당할 수 있는 수준을 넘어서면, 빚이 빚을 낳는 악순환의 늪에서 헤어나기 어려운 만큼 선제적인 대응이 필수적이라 하겠습니다. 그런데 위 표와 같이 우리의 빚은 자꾸만 늘어나고 있습니다.

먼저 ‘나랏빚’부터 보겠습니다.

국내총생산(GDP) 대비 국가채무 비율(33.8%)이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균(75%)의 절반에도 못 미친다고 자랑하지만, 미래 전망이 밝은 것만은 아니라는 분석이 있습니다.

"저출산ㆍ고령화와 성장 잠재력 둔화는 필연적으로 '세입 감소-세출 증가'로 이어질 수밖에 없기 때문입니다. 따라서 "줄줄이 재정위기에 빠지고 있는 OECD 국가들의 평균이 우리의 준거가 될 수는 없다 할 것입니다.

나랏빚에 대한 또 하나의 다른 주장도 있습니다.

우리나라 나랏빚이 1100조 원 정도 될 것이라는 주장입니다.한국조세연구원과 한국재정학회, 한나라당 이한구 의원 등의 분석자료 등을 종합해 보면 정부 부채는 1100조 원 정도 되는 것으로 알려지고 있습니다.최근에는 국회 예산정책처, 국회 입법조사처도 이들과 유사한 주장을 한 것으로 알려지고 있습니다.

두 번째로 공기업부채!

4대강사업, 세종시 등으로 국가 성격의 빚을 공기업이 대신 떠안으면서 작년 말 23개 공기업의 부채 총액은 1년 새 20.4% 불어나며 사상 처음 200조원을 돌파(213조 2,000억 원)했다고 합니다.

물론 빚만 늘어난 게 아니라 자산도 함께 증가(13.6%)하였지만, 모든 자산이 필요할 때 유동화 될 수 없는 것 또한 사실임을 인식해야 하겠습니다.

공기업 부채를 모조리 국가채무에 포함시켜야 한다는 일부의 극단적 주장까지는 아니더라도, 적어도 해당 공기업이 파산했을 때 국가가 감당해야 되는 수준까지는 국가채무로 보는 것이 타당하다는 주장도 상기해야 할 것입니다. 마지막으로 가계부채!

해마다 50조원 남짓 불어나며 지난해 말 현재 733조6,600억 원(가계신용)에 달했다고 합니다. 아직은 가계대출의 부실화 정도를 보여주는 연체율이 0.6%(작년 11월 기준)에 머물고 있지만, '저금리 파티'가 끝나는 순간 후유증이 엄청 커질 것은 분명하다 하겠습니다.

특히 가계부채는 경제위기 와중에도 우리나라만 유독 늘었고 국가채무와는 달리 관리가 어렵다는 점에서 더 예의주시해야 한다는 지적도 있습니다.

"가계부채가 대거 부실로 이어지지는 않더라도 가계의 소비를 제약하거나 금리 인상 등 정책수단을 제한하는 요인으로 작용할 소지가 매우 크기 때문입니다.

이처럼 나랏빚이든 공기업부채든 가계부채든 간에 이제 가능한 감소시키는데 최선을 다해야 하는 시기라고 봅니다.

또 '06년 가처분소득 대비 가계금융부채 비율(가계의 소득보다 은행 빚이 몇 배인가 보는 지표)은 1,29였으나 '09년에는 1.43으로 상승했음도 볼 수 있습니다.

규모면에서 영국보다는 작지만 계속 상승하고 있는 나라는 우리나라뿐임을 위 지표로 볼 수 있습니다.

금융위기로 소득증가율은 둔해지고 있으나 부채규모는 계속 늘어나고 있는 심각한 형국입니다.

특히 부동산 관련 가계부채 비중이 높다는 점도 걱정거리라고 합니다.

가계신용 잔액 중 주택담보대출 비중은 '08년에 34.8%였으나 '09년에는 36.9%로 상승했습니다. 여기에다 상호저축은행 등 제 2금융권의 주택담보대출까지 합하면 가계신용 중 주택담보대출이 차지하는 비율은 '09년까지 44.8%끼지 올라간다고 합니다.

그래서 결국 한국의 부동산 가격이 급락하게 되면 가계부실 또한 파산을 불러 올 가능성이 아주 높다는 것입니다.

이렇게 현재 한국에 존재하는 경제주체들의 부채 규모를 풀어보면 개인대출로 인한 부채는 약 700조 정도이고 기업의 부채는 약 1100조, 거기에 정부와 공기업의 부채는 적게 잡아도 대략 600조 규모로 도합 약 2400조 원 정도나 된다는 것입니다.

그래서 1달러당 환율을 1,100원으로 잡고 이들 부채를 계산해보면~

-가계부채 700조/1100원 = 약 6,300억 달러(외환보유고의 약 2.4배 수준)

-기업부채 1100조/1100원 = 약 1조 달러(작년 한국의 GDP 수준) 

-정부 및 공기업 부채 600조/1100원= 약 5,500억 달러로~약 2조 1천 800억 달러로 현재 중국이 보유한 외환보유액의 90%를 넘는 어마어마한 금액의 부채를 지고 있다는 결과가 나오는 것입니다.

대한민국의 빚 2조 2천억 달러~ 이게 오늘의 현실인 것입니다.

한국 사람들이 2년 동안 산업생산과 서비스, 농업, 어업 등등의 실제적 활동으로 얻은 재화를 아무것도 먹지 않고 아무것도 쓰지 않는다는 전제하에서 2년을 꼬박 갚아도 다 갚지 못하는 엄청난 규모의 부채를 안고 있는 현실인 것입니다.

거기에 부채의 담보물 즉, 가계나 기업에서 빚을 얻을 당시의 담보물이 일정 눈에 보이는 실물이 아닌 변동성이 심한 부동산이란 점이 가장 큰 문제점이라 하겠습니다. 어느 한쪽이 무너지면 도미노처럼 연쇄적으로 파국을 맞을 수 있는 위험천만한 구조인 것입니다.

그나마 다행인 것은 세계적인 경제위기로 금리가 상상 외로 낮은 것이 이자부담을 감소시켜 부채증가를 줄이는 데 조금은 도움이 된다는 것입니다.

(각국 중앙은행이 저금리를 용인하는 이유가 바로 여기에 있습니다.)

그런데 2조 달러가 넘는 대한민국의 부채의 현실에서 만약 공식 이자율이 5%를 넘어서면 어떻게 될까요? 1년에 이자로만 늘어나는 부채가 무려 1000억 달러를 넘어서게 되는 것입니다. 앞에서 말한 한국 최고의 전자업체 1년 매출과 맞먹는 어마어마한 돈을 써보지도 못하고 그냥 이자로 지불해야 하는 어처구니없는 상황을 맞게 되는 것입니다.

(그래서 금리를 올리는 등 출구전략을 쉽게 하지 못하는 것입니다)

‣ 한국의 부동산 시장

① 아파트 시장

현재 우리나라에서 개발하고 있는 신도시는 몇 개나 되고 또 얼마나 많은 인구가 들어갈 수 있게 준비되고 있는지 아시겠습니까?

하하~ 당연히 모르실 것입니다. 사실 저도 이 자료를 보면서 이렇게 많은지 정말 놀랐을 정도니까요. 무려 모두 43개의 신도시가 만들어지고 있다고 합니다. 이것도 정확한 자료라고 말씀 드릴 수 없는 것은 이 자료 말고 또 더 있을 지도 모르기 때문입니다.그럼 어느 곳에서 추진되고 있는지 한 번 살펴볼까요?!

단, 뉴타운이나 재개발, 균형촉진지구는 이 43개의 신도시에 들어가지 않습니다.

• 2기 신도시(12개) : 총 191만 명- 파주 신도시 : 20만 명- 김포 신도시 : 15만 명- 평택 신도시 : 16만 명- 광교 신도시 : 8만 명- 판교 신도시 : 8만 명- 동탄 신도시 : 12만 명- 송파 신도시 : 12만 명- 검단 신도시 : 23만 명- 양주 신도시 : 14만 명- 동탄 2신도시 : 28만 명- 오산 신도시 : 15만 명(신도시에서 제외된 세교 1지구 5만 명 포함함)- 일산 신도시2 : 20만 명(850만 평)• 혁신도시(10개) : 총 31.5만 명(http://innocity.moct.go.kr/)- 전주 혁신도시 : 2만 명- 나주 혁신도시 : 5만 명- 울산 혁신도시 : 2만 명- 부산 강서 혁신도시 : 6만 명- 김천 혁신도시 : 2.5만 명- 진주 혁신도시 : 4만 명- 대구 혁신도시 : 3만 명- 제주 혁신도시 : 0.5만 명- 원주 혁신도시 : 2.5만 명- 음성 혁신도시 : 4만 명• 기업도시(6개) : 총 14.7만 명(http://enterprisecity.moct.go.kr/)- 무안 기업도시 : 5.5만 명- 무주 기업도시 : 1.2만 명- 충주 기업도시 : 2만 명- 해남 기업도시 : 2만 명- 원주 기업도시 : 2.5만 명- 태안 기업도시 : 1.5만 명• 경제자유구역(5개) : 총 133.5만 명- 인천 경제자유구역(송도+영종도+청라) : 25만 명 + 13만 명 + 9만 명 = 47만 명- 광양만 경제자유구역 : 10만 명- 부산 진해 경제자유구역 : 23.5만 명 (http://www.bjfez.go.kr/ 참조)- 새만금 군산 경제자유구역 : 30만 명- 황해 경제자유구역 : 23만 명경제자유구역은 이 4곳 이외에도 평택·당진, 대구·경북이 있습니다만, 현재 정확한 계획이 나오지 않아 생략합니다.• 행정복합도시 및 도청 이전 신도시(4개) : 총 85만 명- 충남 연기 행정복합도시 : 50만 명(http://www.macc.go.kr)- 충남 도청 이전 신도시(홍성신도시) : 10만 명- 전남 도청 이전 신도시(남악신도시) : 15만 명

- 경북 도청 이전 신도시(안동신도시) : 10만 명(http://newplan.gb.go.kr/)• 기타 신도시(6개) : 총 66.5만 명- 부산 정관 신도시 : 9만 명(http://www.jk-ucity.net)- 부산 양산 신도시 : 14만 명- 김해 율하 신도시 : 5만 명- 대전 서남부 신도시: 6.5만 명- 경기도 화성 테마도시(송산그린시티) : 15만 명

- 충남 아산, 탕정 신도시 : 17만 명

• 수도권의 택지지구(약 55만 명)위의 신도시 이외에도 수도권에는 일종의 미니 신도시에 해당하는 택지지구에 아파트가 들어서고 있습니다.현재 수도권에는 수십 개의 택지지구가 지정되어 아파트가 분양 중입니다. 노무현 정부에서 아파트 값 상승을 막기 위해 수많은 택지지구가 지정되었는데, 몇 개 인지 정확한 개수는 알 길이 없습니다. 아래는 2008~2012년 사이에 입주 예정인 수도권의 대표적인 택지지구입니다. - 고양 행신2지구 : 1.5만 명, 5천 가구, 2003년~2008년, 23만평- 고양 풍동2지구 : 5000가구- 고양 덕이지구 : 4500가구- 고양 식사지구 : 7300가구- 고양 삼송지구 : 6만 명, 2만1597가구, 2008년~2011년, 510만㎡ - 군포 부곡지구 : 3000가구, ~2008년, 14만 평- 광명 소하택지지구 : 5400가구, ~2010년, 32만평- 광명 역세권지구 : 6600가구, ~2010년, 60만평- 남양주 별내지구 : 7만 명, 2만4000가구, ~2011년, 154만 평- 남양주 진접지구 : 1.2만 가구, 2002년~2008년,62만 평- 부천 여월지구 : 1만 명, 3500가구, 2003년~2008년, 20만 평- 성남 도촌지구 : 1.6만 명, 5400가구, 2003년~2008년, 25만 평- 송파 장지지구 : 5000가구- 수원 호매실지구 : 4.6만 명, 1.6만가구, 2007년~2011년, 94만 평- 시흥 능곡지구 : 1.5만 명, 6천 가구, 2003년~2008년, 30만 평- 시흥 군자지구 : 4만 명, 2006년~2012년, 150만평- 안산 신길지구 : 4,700가구, ~2009년, 25만 평- 용인 구성지구 : 1.6만 명, 5200가구, 2001년~2008년, 30만 평- 용인 동백지구 : 5.1만 명, 1,7만가구, 2002년~2007년, 100만 평- 용인 흥덕지구 : 3만 명, 9000가구, 2004~2009년, 65만 평- 양주 고읍지구 : 8700가구, 45만 평- 의왕 청계지구 : 2천 가구, 2002년~2008년, 10만 평- 인천 논현2지구 : 4.7만 명, 1.6만 가구, 77만 평- 하남 풍산지구 : 5800가구, ~2009년, 31만 평- 화성 향남지구 : 3.2만 명, 1.1만 가구, ~2009년, 51만 평용인 신봉지구, 상현지구, 인천 남동지구, 한화지구 등 굵직한 택지지구(가구 수가 너무 많아 집계가 곤란합니다.)가 빠진 게 많지만, 위에서 열거한 것만 다 합쳐보아도 22만 가구에, 약 55만 명이 살 수 있습니다. 위의 41개 신도시 인구 520만 명과 합치면, 575만 명이나 됩니다.

• 그린벨트 해제하여 40만호 건설2008년 9월 19일, 세계적인 금융 위기 사태로 한국 경제가 휘청거리자 현 정부의 결단으로 향후 10년간 500만호 건설 계획을 발표한 바 있습니다. 내용을 들여다보면 위에서 말한 범주에서 크게 벗어나는 것은 아니고 다만 눈여겨 볼 대목은 서울 주변의 그린벨트를 풀어 40만호를 추가로 짓겠다는 것이었습니다.만약 40만 호가 지어 진다면, 최소 80만 명은 살 수 있게 됩니다. 이상을 모두 합쳐보면 아래와 같습니다. 전국 43개 신도시 : 520만 명 수도권 택지지구 : 55만 명 그린벨트 40만 가구 : 80만 명 ========================= 합 계 : 655만 명

노태우 정부는 5개의 1기 신도시 건설로 5년간 아파트 값 하락을 이끌었습니다. 그러면 12개의 2기 신도시를 비롯한 총 43개의 신도시는 몇 년간 아파트 값의 하락을 이끌 수 있을까요?

우리나라에서 일 년에 추가로 집이 필요한 인구가 평균 53만 명씩 늘어난다고 합니다. 그래서 신도시 건설이 끝나는 5~6년 후에 인구가 318만 명(= 53만 X 6년) 쯤 늘어난다고 계산할 수 있겠습니다. 하지만 그것도 지난 이야기이고 통계청의 발표에 따르면, 우리나라의 인구는 2008년에서 2018년까지 10년 동안 92만 명이 더 늘어 난 이후, 계속 인구가 줄어들게 된다고 합니다.

앞에 이야기했듯이 2007년 이후에는 실질 아파트 구입 인구라고 할 수 있는 30~49세의 인구가 줄어듭니다. 2008년~2012년 사이에 매년 8만 명씩 줄어들고, 이후 매년 몇 십 만 명씩 급속히 줄어듭니다.그렇다면 과연 위의 655만 명이 들어갈 신도시들을 모두 채울 인구는 어디에 존재하는 것일까요?

다시 한 번 이야기하지만 우리나라 인구는 향후 92만 명밖에 늘어나지 않습니다. 그리고 2008년 6월 현재 실질 미분양 아파트 25만 가구를 인구로 환산하면 최소 60만 명을 더 추가할 수 있고, 이를 합치면 715만 명이 살 집이 앞으로 몇 년 안으로 계획되어 추진 중에 있다는 것입니다.

자~ 그럼 아래 표를 보시겠습니다.

올해 2010년 수도권의 주요 지역별로 입주를 대기하고 아파트 물량입니다

보시다시피 올해 서울과 수도권 지역에는 ‘아파트 입주 폭탄'이 쏟아집니다. 예정 물량이 무려 17만1265 채로 2004년 20만4000여 채 이후 최대치라고 합니다. 2007년 말 분양가 상한제를 피하기 위해 한꺼번에 분양된 아파트들이 연말까지 순차적으로 입주하기 때문입니다.

그래서 현재 부동산 시장 침체로 수요기반이 취약해진 이런 상황에서 '이사 매물'까지 겹칠 경우 당분간 집값이 반등할 모멘텀을 찾을 수 없다는 것은 자명한 이치라 하겠습니다.

여하튼 올해 서울에서도 연말까지 3만4054채가 입주민을 받습니다. 지난 29일 강북구 미아뉴타운1 · 2단지 2577채를 비롯 내달에는 은평뉴타운 3지구 822채와 성북구 정릉동 길음뉴타운 8단지 1617채가 집들이를 합니다.

8~9월엔 은평구 불광동 3구역 재개발 1332채, 성북구 정릉동 길음뉴타운 9단지 1254채 등이 대기하고 있다고 합니다.

현재 악성 미분양 물량이 산적해 있는 경기도 용인과 고양 · 파주에도 대규모 입주가 대기하고 있습니다. 용인에선 이달 30일 동천지구 '래미안 동천(이스트팰리스)' 2393채와 성복동 현대힐스테이트 2 · 3차 1512채가 입주한다고 합니다. 연말까지 용인에서만 1만4054채가 준공검사를 마치고 입주민을 받습니다. 고양에선 8~10월 식사지구(7033채)와 12월 덕이지구(4872채)등을 포함, 1만3511채가 쏟아지는 것입니다.

파주에선 6월 동문 굿모닝힐 624채, 삼부르네상스 2114채 등을 시작으로 운정지구에서만 연말까지 7970채가 입주합니다. 인근 지역까지 합하면 파주지역 입주물량은 1만 2027채에 달하는 것입니다. 그야말로 용인. 고양. 파주는 입주 폭탄이 집중 투하되고 있는 상황이라 하겠습니다.

그래서 이런 상황이라면 집값과 전세 값이 앞으로 어떻게 형성되어 갈까요?

더 말해서 뭐 하겠습니까? 급매물도 거래가 되지 않는 이런 상황에서 계속 이어지는 대규모 신규 입주물량이 쏟아지고 있어 주택시장이 그야말로 난장판이 될 것은 너무나 뻔한 이치라 하겠습니다.

이달 말부터 뉴타운 입주가 시작되는 서울 강북지역은 기존 아파트값 약세가 뚜렷하다고 합니다. 로열층에서도 저가매물이 나오는 등 급매물이 증가하고 있고 있으며 용인 · 고양 · 파주 등은 사정이 더욱 심각한 실정이라고 합니다. 그야말로 아주 낮은 가격의 급매물만 간혹 거래될 뿐 중개업소에 매수 문의조차 거의 없는 실정이라고 합니다.

2008년 현재, 전국 주택 보급률이 100%를 넘어서 공급 과잉이라 주장하는 전문가들이 있습니다. 그런데 위에서 말한 신도시나 택지 지구는 아직 입주가 거의 되지 않았고 올해 수도권에서만 17만 여 채의 입주물량이 대기 하고 있다고 이미 말씀드렸습니다. 앞에서도 지적했듯이 이 아파트들이 전체 아파트시장에 제대로 영향을 주려면 입주할 시기가 되어야합니다. 대부분이 올해 하반기부터 입주가 시작되기 때문에, 아직은 이런 미입주 아파트 여파가 시장에 제대로 반영되어 나타나는 것은 아니라고 볼 수 있습니다.하지만, 아직 본게임은 시작도 안했는데 최근 미분양과 미입주 사태가 눈에 보이기 시작한 것입니다. 그리고 이러한 미입주 사태가 만에 하나라도 공급 과잉이 원인이라면 이것은 아주 큰 재앙이 될 것입니다. 그리고 이렇게 지금도 공급 과잉인데 500~700만 명이나 들어 갈 수 있는 집을 더 짓는 계획을 계속 추진하고 있으니 도대체 이를 어찌 다 감당하려 하는 것인지 그것을 모르겠다는 것입니다.그래서 지금 분양 아파트 구입을 생각하시는 분이라면 사태의 추이를 좀 더 살펴보시고 신중히 고려하시기를 권합니다. 불황만이 이유라면 1~2년 내 불황이 끝날 무렵 분양을 받으면 되지 않겠습니까? 하지만 불황이 끝났을 때에도 미분양이 계속되고 있다면 그때 아파트는 자산으로 보유해야 할 하등의 이유도 없다 할 것입니다.공급과잉을 판단하는 가장 좋은 방법은 전세 값이라고 합니다. 전세 값이 오르면 수요가 많은 것이고, 전세 값이 내리면 공급과잉이라는 것이죠. 그리고 전세 값은 아파트 값에 선행한다고 합니다. 지금은 전세 값이 강세여서 집에 대한 수요도 나쁘지 않다고 생각할 수 있을지는 모르겠습니다만, 앞으로 3년 안에 전세 값도 많이 낮아질 수밖에 없을 것이라고 보여 지는 것입니다.

자 그런데 이미 강남지역도 아파트거래량이 최대 95% 가까이 급락한 상황이라고 합니다. 그야말로 아파트 가격 붕괴의 방아쇠가 당겨진 것입니다.

주식으로 말하면 하한가 사태가 시작한 듯 과거 다이얼패드의 새롬기술의 폭락 사태처럼 폭락의 기운이 감돌기 시작한 것 같습니다.(막대 그래프 삭제)그럼 4월 현재 거래량을 도표로 보겠습니다.

  거래량        2009년9월     2010년4월 비율(%)

송파구 잠실        1940건             34건  1.8

강남구 대치          775건           145건 18.7

서초구 반포          164건             35건 21.3

그리고 지난 4월 국토해양부에 신고 된 분당구 아파트 계약건수도 단 82건으로 1년 전 동기(1409건) 대비 5.8% 수준에 머물렀다고 합니다.

그럼 이번에는 버블세븐지역을 살펴보겠습니다.상승 기대감이 높던 2006년 말 대비 매매가는 용인과 평촌이 가장 큰 폭으로 하락했습니다..(막대 그래프 복사가 잘안되네요 시간상삭제) 

최근 재건축 아파트값이 떨어지는 송파구도 낙폭 3위를 차지했습니다. 올 초에 비해서도 서초를 제외한 여섯 곳이 일제히 마이너스를 기록하고 있습니다.

그런데 금년 들어 이러한 하락 반전 이후 옛날과 같은 집값 상승을 불러일으킬 호재는커녕 이미 앞에서 살펴보았듯이 엄청난 신도시 등의 물량 폭탄으로 이제 아파트 값은 재상승이 그야말로 요원한 상태로 빠져 들었다고 보는 것입니다.

자 그럼 이번에는 좀 더 다른 각도에서 우리나라 부동산 시장의 미래를 검토해 보겠습니다. 요즘 재정위기로 곤란을 겪고 있는 그리스의 경우와 한번 비교해 보겠습니다.

그리스는 해운산업이 중심인 국가입니다.

그리고 해운업계에서는 선박을 Floating Real Estate(떠다니는 부동산)이라고 한다고 합니다. 지금 우리가 흔히 아는 모기지론이라는 것도 선박의 FINANCING에서 시작한 것이라고 합니다.

그런데 지금 재정위기로 국난을 격고 있는 그리스가 세계에서 가장 많은 선박을 보유하고 있습니다. 세계 선박의 약 10~20%가 그리스 국적이고, 실질적인 영향력 하에 있는 것을 포함하면 더 많다고 합니다.

그럼 세계에서 가장 많은 아파트를 보유한 나라는 어느 나라일까요?

당근~ 우리나라 한국입니다.

현재 한국 아파트 시가총액은 대충 1,200조 정도 된다고 합니다.

그리스의 경제규모는 우리나라보다 훨씬 적지만 2008년 중반기 그리스가 보유한 선박의 시가총액도 수백 조 가까이 되었다고 합니다.

그리스에서는 여유자금이 생기면 은행에 저축하는 것보다 선박투자 펀드를 든다고 합니다.

물론 우리 한국에서는 여유자금이 생기면, 아니 빚을 내서라도 아파트를 샀습니다.

IMF시절 선박의 가격이 급락하여, 대형 화물선(벌크선)의 가격은 그 이전에 약 3,000만 불 대에서 2,000만 불로 떨어졌습니다.

우리 한국에서는 IMF이전 30평대 아파트는 2억 몇 천에서 1억대 초반으로 떨어졌습니다.

이후 해운은 불황기가 이어지다가 2000년대 초중반 이후 운임이 오르며 선가도 오르기 시작했습니다. 이전의 일당 용선료 약 15,000불 ~ 20,000불 사이에 유지되던 것이 오르고 또 오르더니 2005년에서는 100,000불까지 올라갔습니다.

이렇게 용선료가 오르니 선가는 이전 3,000만 불, 4,000만 불, 하던 것이 5,000만 불 이상으로 올랐습니다.

우리 한국의 아파트 값도 동네마다 다르지만 3억 ~ 5억 이상으로 올랐습니다.

그리스 사람들은 있는 돈 없는 돈 다 끌어 모아 선박펀드를 들기 시작했습니다. 그전에 여유 돈으로 펀드 가입하던 사람들 외에 일반인들도 은행에서 대출까지 받아 선박 펀드를 들었습니다.

우리 한국에서는 자기 자금으로 부동산을 굴리던 과잉투자자들 뿐만 아니라 일반 투자자(개미)들도 여기저기서 돈을 빌려 아파트 분양에 뛰어들었습니다.

해운 시장은 과열되기 시작해서 호주에서 한국 오는 석탄 수송가격은 이전의 5불짜리가 50불 이상으로 10배 이상 뛰었습니다.

우리 한국의 아파트 값도 계속 3~4배 올랐습니다.

실물에 기반 하지 않은 선가, 용선료, 운임은 더 이상 올라가지 못하고, 결국 떨어지기 시작했습니다.

우리 한국의 아파트 값도 더 이상 올라갈 수 없게 되고 가격이 서서히 떨어지고 있습니다.

해운시장의 파생성을 확인한 세계 주요 금융기관들이 해운시장에 뛰어듭니다. FFA라고 하는 해운 선물 시장을 만들어 운임 및 용선료를 가지고 장난을 치기 시작했습니다. 서브 프라임 모기지론에서 손해를 본 리먼 브라더스는 물론이고, 모건 스텐리, S&P 등 세계적으로 유명한 금융기관들이 이 시장에 뛰어들었습니다.

우리 한국의 부동산 투기꾼들은 개미들이 몰려드니 시장이 커졌고 그들의 놀이터가 되었습니다.

이제 시장의 BOOM-UP을 위한 새로운 모멘 텀이 필요했습니다. 2008년 베이징 올림픽이 있었습니다. 베이징 올림픽을 위한 건설, 중국 성장 등에 따른 원자재 수요 증가, 이로 인한 운송 수요 증가와 선박 부족의 현상이 나타났습니다.

우리 한국에서는 뉴타운 재개발 등으로 인한 멸실 가구 발생, 교육수요 등등을 통해 아파트 모멘 텀이 조성됐습니다.

이제 이를 뒷받침할 지수들이 필요해 집니다. BDI, BCI....등등

우리 한국은 국민은행 지수, 주택매매 지수, 전세지수 등등하여 급등의 모습을 보여줬습니다.

이러한 것을 매개하는 것이 바로 브로커입니다.

떳다방, 부동산117 등등 부동산 전문가라 하며... 머 이런 것들이 활개를 쳤습니다.

선도 시장이 먼저 움직였습니다. 선박발주가 최대로 증가하고 선가는 이전 4~5천만 불에서 1억 불로 올라갔습니다. 이전에 7~8천만 불에 계약한 선박이 조선소에서 지어지기도 전에 오른 가격에 거래됐습니다. FFA 시장에서 운임은 100불을 상회하고 일당 용선료는 200,000불까지 상승했습니다.

선종을 가리지 않고 올라갔습니다.

우리 한국의 분양시장은 평당 400~600만 원 하던 것이 1,000 ~ 2,000만 원 이상으로 올라갔습니다. 일부지역에 국한 되었던 열풍이 강남, 강북, 수도권, 부산, 지방 할 것 없이 번졌습니다.

이전에 분양받았던 아파트에 프레미엄이 붙어서 거래됐습니다.

이제 수명이 다한 20년 된 중고선의 가격이 신조선 가격의 80%인 8천만 불까지 상승했습니다. 이전에 선박은 원가와 시장가로 보면 12년간 손해 보고 이후에 이익을 남겨 18년 정도에 손익분기점에 도달했습니다.

하지만 당시 운임으로 2년이면 원가를 다 뽑았습니다. 그러니 불과 몇 년 전 시세로 보면 4~5백만 불이던 20년 된 중고선이 8,000만 불이된들 이상할 게 없었습니다. 심지어 침몰해서 바다 속에 잠겨 있던 배까지 건져 올려 시장에 투입했습니다.

우리 한국에서는 다 썩어가는 아파트가 새로 지은 아파트와 가격이 같았습니다. 아니 오히려 더 비쌉니다. 재개발해서 분양하면 금방 원금과 이자를 뽑을 수 있으니까요.

이정도 되니 그리스에서는 난리가 났습니다.

국민들은 동원할 수 있는 모든 돈들을 동원해서 선박 펀드에 가입했습니다.

2년 안에 들인 돈을 뽑을 수 있었으니까요. 부적격자까지 돈을 빌리기 위해 온갖 비리가 동원됐습니다.

우리 한국에서도 아파트 청약을 위해 수단과 방법을 가리지 않았습니다.

어차피 계약금 얼마만 내면 되었으니까요. 대출이든 친구 돈이든 가족 돈이든 가리지 않았습니다.

전 세계에서 배를 만들 수 있는 곳은 모두 배를 만들었습니다.

우리나라에서는 웬만한 기업이라면 건설업에 발을 디밀고 아파트를 지었습니다.

그리고 이제 베이징이 끝났습니다. 이제껏 써먹던 모멘 텀이 사라져 버린 것입니다. 멸실 가구 등으로 주택이 부족하다고 하는 논리도 더 이상 써먹을 수 없게 되었습니다. 이제 물동량이 줄고 이 운임으로는 제조업에서 생산하여 시장가격을 맞출 수가 없게 된 것입니다.

우리 한국의 실수요자들도 이렇게 오른 가격으로는 도저히 집을 살 수 없게 되었습니다. 대출 끼고 사봐야 이자 갚기도 힘들어 진 것입니다.

그리고 이전에 대량으로 발주했던 선박들이 인도되기 시작했습니다.

우리 한국에서도 이전에 대량 분양되었던 아파트들의 입주가 시작되었습니다.

하지만, 신규 선박만 늘어날 뿐 운임이 급락하고 채산이 맞지 않게 되자 선사들이 신규 선박 발주를 줄이고 구선을 해체 하는 등 몸집 줄이기에 나섰습니다.

우리 한국에서도 큰손들이 아파트를 팔아치웠습니다.

일부 손절매도 했습니다.

높은 가격의 용선료로 계약한 중소형 선사는 자금력이 부족하므로 손절매를 할 수 없으니, 더 오르기만 기다리며 버팁니다. 손절매를 해서 망하나 운임 떨어져서 망하나 마찬가지니까요.

우리 한국에서는 개미들이 팔리지 않는 호가를 유지하며 버팁니다. 손절매 가격으로 팔면 이미 아파트는 빈 깡통으로 마이너스가 되니까요.

선박 발주가 줄어들고 새로 인도되는 선박을 용선하는 회사가 급락했습니다.

우리 한국에서는 아파트 신규 청약이 줄고, 전세가 안 나가니 준공 후 미입주가 늘어나고 있습니다.

이제 물동량이 줄고 계선하는 선박이 늘어나고 선박에 가압류가 증가합니다.

우리 한국에서는 미분양, 미입주 아파트가 늘어나고 아파트 가격이 떨어지면서 이자를 못내는 가구부터 경매가 시작됩니다.

경매 가가 대출 총액보다 적은 경우가 생기기 시작합니다. 그리고 결국 금융기관의 손해까지 쌓이게 됩니다.

용선료, 선가가 떨어집니다. 그래도 호가는 여전히 높습니다.

아파트 실거래가가 떨어집니다. 하지만 아직도 사태를 정확히 파악하지 못한 집주인들이 여전히 높은 가격의 호가에 연연하고 있습니다.

조선소에서 짓고 있는 선박들에 대한 계약파기가 이어집니다. 중도금을 포기해도 향후 예상되는 가격을 고려하면 계약금, 중도금 포기하는 것이 더 싸니까요.

청약당첨자들이 청약을 취소하거나, 설사 계약금을 냈다고 하더라도 입주 계약을 포기합니다.

그래도 아파트는 입주 시점에 이렇게 포기할 수도 있어 다행입니다.

조선소들이 짓던 배를 계속 지을 수도 없으니 2008년 하반기에는 중소규모 조선소부터 파산합니다.

아파트는 분양되어 입주가 안 되니 또는 분양을 취소/포기하니 중소 건설사들부터 파산합니다.

드디어 2008년 말이 되자 주택 서브프라임 손해를 전 세계 선물시장에서 돌려막기 하던 리먼이 파산했습니다.

아파트 경매 후 원금회수를 못하는 제2금융권과 중소 건설업체의 부도 소식이 들려오기 시작했습니다. 

이제 하락은 본격화됩니다.

2008년 말에는 전년도에 1억불에 계약한 선박이 시장에 나오는 순간 2천만 불에도 팔수가 없습니다.(80% 하락) 일당용선료 2억불 하던 것이 2008년 말에는 2만 불 이하로 90%이상 하락합니다.

아파트 가격이 고점 대비 이미 20% 이상 하락했습니다. 평당 2,000만원 6억 원에 분양받은 30평 아파트가 평당 천만 원 대로 하락하여 4억 원 대에서 호가를 유지 하고 있습니다.(아직 멀었습니다.)

지금 그리스 국민들은 펀드를 배당받지 못하는 것은 물론이고 환매 시 90%의 손실을 감안해야 합니다.

우리 한국에서는 아파트 가격이 오르지 않으니 건설사는 금융비용만 계속 내고 호구를 기다리면서 덤핑 처분도 마다하지 않는 현실이 되었습니다.

운임이 떨어졌을 뿐 아니라 계약을 하지 않습니다. 선박을 묶어두기(계선) 시작합니다. 2008년 말부터 2009년 초까지 부산 태종대 앞바다에는 운항을 정지하고 묶어둔 선박들로 가득했습니다.

미분양, 미입주 사태로 빈집 상태의 불 꺼진 아파트가 쌓이고 있습니다.

이러니 해운사가 서로 물고 물려 줄도산을 하기 시작했습니다.

우리의 건설사들도 줄도산 사태를 맞고 있습니다.

성원건설에 이어 남양건설, 금광기업에 이어 풍성주택마저 미분양 적체와 PF 이자부담으로 줄줄이 쓰러지면서 주택비중이 높은 중견건설업체의 연쇄도산에 대한 우려감이 더욱 커지고 있습니다.(PF자금의 만기 도래가 하반기부터 제2 금융권 은행들에 집중되고 있습니다.)

그리고 이제 투기했던 그리스 국민들은 망했고, 국가도 위기에 빠졌으며, 투기에 참여했던 해운회사들도 상당수가 망했지만, 해운업은 안정되고 실수요 위주로 재편이 시작되었습니다. 착한 선가, 착한 운임, 착한 용선료로~

우리 한국에서도 정부가 고민에 빠졌고 일부 은행, 건설사, 탐욕의 개미들이 망하거나 위기에 빠졌지만 정상적인 원가 개념의 실수요자 시장이 만들어 지는 길로 갈 것이라 믿습니다. 착한 가격, 착한 전세, 착한 월세로~

그리스는 관광, 해운업, 선박금융으로 먹고사는 나라입니다.

해운업에 투자해서 해운업이 망한 것은 우리나라로 치면 삼성전자나 LG전자 정도의 수출 제조업체들이 망한 거나 다를 바 없습니다.

그리스는 이렇게 국부의 생산이 중단 내지 유출된 상황으로 파산으로 갈 수밖에 없게 된 것입니다.

그렇다면 우리 한국은...?

이래서 고민이 필요하고 예비해야 한다는 것입니다.

이번에는 상업용 부동산 중 대형오피스텔 상황을 살펴보겠습니다.

② 대형 오피스텔 상황

아래 표는 4월 중에 강남 오피스 빌딩 389곳(연면적 500평 이상)의 조사 자료입니다. 그 결과를 보면~

• 평균 공실률은 12.1%입니다.

• 연면적 500평~ 1천 평 중소형 빌딩의 공실률은 15.2%로 작을수록 더 높습니다.

• 비역세권의 경우 공실률이 20%를 넘는 곳도 다수라고 합니다.

• 비싼 임대료(임대료 담합?)를 견디다 못한 기업들의 `탈(脫) 강남' 행렬

영향이 크다고 합니다.

강남 대형 오피스빌딩들의 공실률은 그래도 낮은 수준이지만, 중소형 오피스 빌딩들의 공실률이 심각한 상태이고 강남지역 중소형 오피스 빌딩 소유주들 중에는 알부자들이 많아서 공실로 둘지언정 임대료 인하에는 매우 인색하다고 합니다.(망할 넘들 참 많습니다.)

이번에는 서울시내에 공급 예정인 초고층 오피스 건물들의 건설계획입니다.

• 여의도 국제금융센터 : 연면적 51만㎡, 54층(준공 2011년)

• 여의도 파크원 빌딩 : 연면적 64만㎡, 69층(준공 2011년)

• 상암동 DMC 타워 : 연면적 72만㎡, 133층, 640m(준공 2015년)

• 뚝섬 글로벌비즈니스센터 : 110층(2015년) 현대차그룹 입주 예정

• 용산 드림타워 : 연면적 50만㎡, 150층, 620m(준공 2017년)

(100층으로 수정 추진 중입니다)

그리고 이번에는 초대형 오피스텔 빌딩 공급계획입니다.

위 빌딩들의 연면적 합계는 63빌딩(연면적 16.6만㎡)의 약 40.3개에 해당한다고 합니다. 또 위 초대형빌딩 외에도 3.3만평 이상의 대형빌딩이 2010년 ~ 2013년까지 29개가 준공되는데 63빌딩 7.5개 이상에 해당하는 면적이라고 합니다.

그래서 2009년 기준 서울지역 총 오피스 공급면적은 약 1,140만㎡(63빌딩 약 69개)의 면적이나 된다고 합니다.

자 그럼 이번에는 서울 이외의 수도권에서 예정된 대규모 오피스 빌딩 공급 계획을 보시겠습니다.

보신 바와 같이 수도권(563.7만㎡)과 서울(1500만㎡)을 더해서 63빌딩의 크기(16.6만㎡)로 나누면 124.3개 크기의 면적이 나옵니다.

이렇게 수도권의 엄청난 규모의 오피스 빌딩들의 공급과잉 속에서 지금 지방에서는 세종시/기업도시/혁신도시 등이 건설되면서 장차 정부부처나 공공기관/공기업/민간기업들이 이전하기 시작한다면 도대체 이 많은 건물들은 어떻게 되는 것일까요?

더군다나 아이폰, 아이패드 등 무선시대의 발전이 가능케 할 재택근무나 인터넷쇼핑 등으로 특정 사무 공간 필요성의 감소 요인을 생각해 보면 가히 충격이 아니라할 수 없을 것 같습니다.

그리고 일부 (초)대형 빌딩들은 수익성 확보를 위해 주거용 비중 확대, 중소형 오피스빌딩들은 오피스텔 및 오피스텔형 원룸 등으로의 변경을 서두르고 있어 지금의 오피스텔 빌딩의 증가가 아파트 주택시장에까지 또 하나의 악재를 추가할 것이어서 이래저래 대한민국 부동산시장은 홍수사태를 맞을 것으로 보인다는 것입니다.

상황이 이 정도이니 송파구 문정동에 아시아 최대의 유통단지라는 슬로건 아래 건축한 가든 파이브(82만㎡- 63빌딩 4.9개 규모)의 미분양 실상은 더 이상 언급하지 않겠습니다.

◇ 국외 상황

▶ '유로 존'의 문제

먼저 유로화 탄생의 역사부터 살펴보겠습니다. .(막대 그래프 복사가 잘안되네요 시간상삭제) 

위 그림에서 보 듯 유로화는 11년 전인 1999년에 탄생했습니다.

유로화는 처음에 금융거래에만 쓰이는 ‘가상화폐’로 시작해 2002년부터 상점에서 지폐와 동전으로 사용할 수 있게 되었고 현재는 16개 국가의 기본화폐로서 국제 통화가 되었습니다.

이런 유로화를 사용하는 나라(16개 국)를 '유로존’이라고 말합니다.유로화는 탄생하면서 두 가지 목표를 가졌다고 합니다.

첫 번째는~

유럽 내에 공동시장을 출범시켜 회원국들의 경제를 부양하자는 것이었고,

두 번째는~

단일통화를 사용해 회원국 간 교역 시 출렁이는 환율로 인한 손실을 막아 안정적으로 경제정책을 쓸 수 있게 하자는 것이었다고 합니다.그래서 유로화 도입 초기에는 이런 목표들이 어느 정도 성공을 거두는 듯하였고 2005년에는 국제 금융시장에서 달러보다 많이 사용되는 화폐로 등극했으며 2006년에는 유로화 총 발행 가치가 달러화 가치를 넘어서기도 했다고 합니다. 유로화는 출범 10년 만에 전 세계 중앙은행들의 외환보유액 중 28%를 차지해 미국의 기축통화 지위를 위협하는 존재로까지 성장하기도 했습니다.

이렇게 몸집이 붙자 유로화는 달러를 대신하는 세계기축통화의 자리까지 넘보려는 시도를 보이기 시작했습니다.

유론존의 문제가 본격적으로 불거지기 전, 불과 작년 말까지만 해도 달러화는 휴지가 되고 유로화가 그 자리를 대신 할 것이라는 소문이 시장으로 번져나가기 시작하며 돈의 가치도 계속 높아졌습니다.그렇게 유로화는 세계금융시장을 곧 평정이라도 할 것처럼 치고 올라갔지만, PIIGS라 하여 지금 돼지 떼로 불리는 남유럽 가맹 유로존 국가들의 부실이 드러나기 시작하면서 그 가치가 급락하기 시작했고 이제는 오히려 유로존의 운명마저 걱정해야 할 정도로 처지가 몰락해 가고 있는 실정에 있습니다.

그럼 유로 존의 본질적인 문제가 과연 무엇인지 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 지금 세계경제의 본질적인 문제는 빚이라고 이미 앞에서 말씀드렸다시피 유로존의 문제 또한 그 본질은 역시 부채(빚)입니다.

유로존 나라들의 빚이 지금처럼 이렇게 많아지게 된 이유는 세계 대부분의 나라가 그러했지만 재정적자에도 불구하고 국민의 지지를 잃지 않기 위해 적자재정의 선심정책을 펼치면서 나랏빚을 계속 늘려 왔기 때문입니다.

그런데 이러한 빚은 갚지 않으면 해소가 되지 않는 분명한 속성이 있습니다. 그리고 빚(부채)은 늘어날 때 복리로 그리고 기하급수적으로 늘어나고 이렇게 늘어날 때는 갚을 방법이 거의 없다는 속성도 함께 갖고 있습니다.

하지만, 이런 빚은 돈을 벌어서 갚든지, 파산을 선언하고 만세를 부르든지 두 방법밖에 없다는 것입니다.

그런데 불행하게도 이들 나라의 빚이 너무나 많기 때문에 갚을 능력이나 방법이 없어 결국 언젠가는 최종 순간을 맞아 파산으로 갈 수밖에 없을 것 같다는 것입니다..(막대 그래프 복사가 잘안되네요 시간상삭제) 

빨간 막대 끝에 쓰여 있는 부분이 GDP대비 재정적자 비율입니다.

검정색 원에 있는 비율은 유로 존 16개국 중에서 차지하는 각 나라의 GDP비율입니다. 포르투칼이나 그리스의 GDP규모가 유로존에서 차지하는 비율이 그리 크지 않음을 알 수 있습니다.

하지만, 스페인의 규모는 11.8%로 만만치 않음을 알 수 있습니다. 그래서 스페인의 위기까지 표면화가 되면 유로존의 파열음은 더욱 선명하게 세상을 울리게 될 것이라 보는 것입니다.

자~ 그럼 유로존이 직면해 있는 경제현실을 각종 통계지표를 통해 살펴보겠습니다.

아래 지표를 보면 GDP대비 부채(나랏빚)가 그리스, 이탈리아 순임을 알 수 있고 유로존 평균이 84%임도 알 수 있습니다.(이런 부채의 만기 도래가 올해 6월부터 하반기에 집중되어 있다고 합니다.)

.(막대 그래프 복사가 잘안되네요 시간상삭제)  

다시 아래 지표를 보시죠.

왼쪽 위는 GDP대비 국가부채 비율입니다.

역시 그리스, 이탈리아 포르투칼, 아일랜드.... 순입니다.

왼쪽 아래는 재정적자 비율입니다. 이탈리아, 그리스 스페인... 순입니다.

그리고 오른쪽은 실업률입니다. 스페인, 아일랜드, 그리스... 순인데 스페인은 20%를 보이고 있어 굉장히 심각한 수준임을 알 수 있습니다.(막대그래프 삭제).

자 이번에는 위기의 선두를 달리고 있는 그리스의 국채 만기 상황입니다.

올해를 넘겨도 2011년, 2012년...산 넘어 산임을 알 수 있습니다.(막대 그래프 삭제).

이렇게 만기가 돌아오는 나랏빚을 근원적으로 갚을 방법은 없고 더 많은 빚을 내어 돌아오는 만기의 빚을 그냥 덮고 있을 뿐이라는 데 문제가 심각하다는 것입니다.

따라서 빚은 이자를 포함해서 계속 늘어나고 있고... 그래서 이런 행위가 언제까지 가능할 것이냐는 것입니다.

그럼 이번에는 또 다른 위기의 진앙지인 포르투칼의 국채 만기 기한은 언제 인지 살펴보겠습니다..(막대 그래프 복사가 잘안되네요 시간상삭제) .

보시다시피 2010년과 2011년에 몰려있습니다. 이 정도라면 포르투갈은 지금 발등에 불이 떨어진 형국입니다.

이번에는 유로존 GDP의 11,8%를 점유하고 있는 스페인의 국채 만기 기한을 살펴보겠습니다..(막대 그래프 복사가 잘안되네요 시간상삭제) .

스페인도 올해와 내년을 어떻게 넘길 것이냐가 관건임을 알 수 있습니다.

그럼 이탈리아의 형편은 어떠할까요?

이탈리아도 역시 올해와 내년 그리고 2012년에 이들 만기의 국채를 어떻게 처리할지 고민할 수밖에 없는 형편입니다.

상기와 같이 지금 유로존 각국의 나랏빚이나 재정위기가 아주 심각한 상황에 있음을 알 수 있습니다.  

그런데 이와 같이 심화된 문제를 또 다시 더 많은 빚으로 덮기에 급급한 것이 빚쟁이 나라들이 지금 하고 있는 일들입니다. 그래서 유로존은 이런 상황을 언제까지 이어가는 게 가능할 수 있느냐는 의문이 남는 것입니다.

저는 이 의문에 대한 답을 이렇게 찾아보았습니다.

이미 앞에서 살펴보았다시피 유로존에서 차지하는 경제규모를 보면 지금 문제가 되고 있는 그리스나 포르투칼의 GDP 비중은 2.6%와 1.8%뿐이라는 사실입니다. 그래서 이들 두 나라를 다 합해도 유로존에서 차지하는 비중은 4.4%에 볼과 할 뿐입니다.

그런데 스페인의 경우 유로 존에서 차지하는 GDP 비중이 이들보다 훨씬 큰 11.8%나 됩니다.

그래서 유로존의 진정한 문제는 스페인의 위기문제가 본격적으로 표면화되는 시기가 될 것이라 보고 있는 것입니다.

그럼~ 스페인의 현실부터 보시겠습니다.

먼저 2010년 1/4분기의 실업률인데 20,05% ... 그 밑은 유럽 평균 실업률이고 또 그 밑은 독일평균 임.금입니다..(막대 그래프 복사가 잘안되네요 시간상삭제) .

25세 미만 실업률도 보시죠. 2009년에는 34,8%였었는데 지금은 40,7%로 치솟았습니다. 그 옆이 독일이고 또 그 옆은 또 유럽평균입니다. 

국내총생산에서 재정적자(왼쪽)와 빚(오른쪽)이 자치하는 퍼센트~~~ 2006과 2009년 사이에 들어난 퍼센트입니다. 스페인, 독일, 유럽평균 

스페인의 상황이 지금 위와 같습니다.

급기야 5월 28일 피치사는 스페인의 신용등급을 한 단계 강등시키는 조치를 취했고 그 여파로 미국을 비롯한 세계 주식시장이 뒷걸음치기도 했습니다.

어쨌든 지금 유로존 문제는 스페인보다 그리스의 문제가 표면화 된 상태입니다.

그래서 EU27개국 재무장과들이 모여 IMF와 함께 7,500억 유로 규모의 구제금융 기금을 마련하여 나랏빚 만기로 고민하는 유럽 국가들을 지원하겠다는 화려한 처방을 내 놓은 바도 있습니다.(이것만 봐도 표면화는 아직 안됐지만 상당수의 나라가 빚 때문에 어려움에 빠져 있음을 알 수 있습니다.)

그리고 1차 지원금을 그리스에 제공했다는 소식도 들려왔습니다.

그래서 이제 그리스와 EU의 ‘재정위기’는 ‘해결’되었다고 말하는 사람들이 있고 유로화가 반등하거나 유럽권 나라의 주식도 일부 상승 한 것도 사실입니다.

하지만 이제 그리스와 EU의 ‘위기’가 본격적으로 확산되어가고 있음을 속일 수도 없게 되었습니다. 왜냐하면 EU가 마련한 파격적인 구제금융 안은 재정위기에 처한 국가들이 당장 만기가 돌아온 빚을 서로 갚을 수 있도록 돈을 더 빌려주겠다는 것일 뿐이기 때문입니다.

그 대신 더 늘어나는 빚을 확실히 갚을 수 있도록 긴축을 강요하고 세금을 더 걷고, 재정지출은 더 줄이라는 단서가 붙는 것입니다.

당초 이토록 심각한 재정위기에 빠질 수밖에 없었던 이유는 세입보다 세출이 더 많은 적자재정을 실행했기 때문입니다.

국가경제가 공황으로 직행하는 것을 막기 위해, 그리고 불경기로 인한 국민여론의 외면으로부터 당장 재정지출을 늘리는 것이 정권유지에 도움이 됐기 때문이었습니다.

그런데 지금 그리스부터 구제 금융을 받는 나라는 당장 재정긴축에 들어가야만 하게 생겼습니다. 하지만, 재정 긴축이라는 것은 경기가 팽창국면일 때 하는 것인데 현재의 실업률의 상황에서 재정마저 긴축하게 되면 과연 이들 나라에 어떤 결과가 나타나게 될지 그 답은 이미 정해졌다고 보는 것입니다.

08년 말 시작된 세계 경제위기 이후 세계 각국의 경제사정을 들여다보면 급격한 신용의 수축이 일어나자 국가경제가 공황의 나락으로 떨어지는 것을 막기 위해 각국의 정부가 엄청난 재정지출을 하며 국가 최종 대출자(Borrower of Last Resort로서)의 역할을 하며 지금까지 버텨 온 것입니다.

하지만, 이제 국가의 재정이 긴축으로 돌아서게 되면 유동성이 당장 수축하게 됩니다. 그 결과 신용경색은 피할 길이 없게 되는 것입니다.

그리스에 유로존과 IMF에서 당장 1,200억 달러를 지원하기로 했지만 이를 눈치 챈 시장에서는 주식이 상승으로 반응을 보이지 않고 있습니다.

그것은 앞으로 지원이 계속될 수 있느냐 하는 의구심과 그리스가 지원에 필요한 약속(엄청난 내핍)을 과연 이뤄 낼 수 있을까 하는 시장의 걱정이 뒤따르고 있기 때문이라는 것입니다.

또한 그리스의 부채가 총 2,360억 달러인데 그 중에 1,200억 달러를 지원한다고 해서 완전한 해결도 가능하지 않다고 보는 것입니다.

즉, 1,200억 달러의 지원으로는 돌아오는 국채 만기나 연장할 수 있는 수준이라는 것입니다.

그런데 우리가 알다시피 그리스는 제조업기반이 무척 약합니다. 거의 돈 벌 수 있는 제조업이 없다고 해도 과언이 아니라는 현실입니다. 해운, 관광업 정도인데 언제 돈을 벌어서 더 많아지는 빚을 다 갚을 수 있을까요?

그래서 결국 높은 금리로 연장만 해주다가 결국 머지않아 파산(디폴트)을 선언할 수밖에 없을 것 같다는 말씀을 드리는 것입니다.

그렇다면 이러한 빚(유로 존 국가들이 발행하는 국채)들을 ECB(유럽중앙은행)가 다 사줘서 해결하면 되지 않을까라는 의문이 생길 수도 있을 것입니다.

그렇습니다. 그것은 우리 정부가 돈이 없다고 한국은행이 국채를 사주는 것과 같은 경우인데 그렇게 되면 원화의 가치가 급락하고 인플레이션을 맞게 되는 것처럼 유로화도 많아지면 그 가치가 떨어지는 것은 당연한 이치일 것입니다.

현재 유로화는 16개국의 단일 통화입니다. 일본이나 영국 등의 단일국가 통화가 아닌 것입니다. 이런 상황이라면 16개국이 전부 동의를 해야 하는데 적어도 독일은 절대로 동의할 수 없을 것이라 보여 진다는 것입니다.

왜냐고요? 이런 양적완화는 필연적으로 해당 통화에 대한 신뢰의 상실을 가져오기 때문입니다. 이렇게 신용을 잃으면 당초 유로화가 달러화에 대항하기 위해, 기축통화의 역할을 하기 위해 쌓아온 11년의 노력은 사라지고 세계 기축통화에서 바로 탈락할 수 있는 위기를 맞게 되기 때문인 것입니다.

그리고 만약 그리스 문제를 이런 방식에서 풀어간다면 포르투갈, 스페인, 이탈리아 문제까지 결국 같은 방향으로 가야할 텐데 그렇다면 아마 유로존에서 독일이 먼저 탈퇴하는 속빈 강정이 될 문제가 다분하다고 보여 지는 것입니다.

또 그렇게 한다고 해도 그리스, 포르투갈, 스페인 등 지원을 받게 되는 국가들이 과연 언제 돈을 벌어서 갚을 수 있을지도 의문이라는 것입니다.

자 그렇다면 유로존의 PIGS 국가들이 상호 빚으로 연계되어 있는 상황을 살펴보겠습니다. 아래 표를 보시죠.

나 라	나랏빚(억$)	채권국 (금융기관)	채권액(억$)	비고
그리스	2,360	프랑스	750
		독일	450
		영국	150
포르투칼	2,860	스페인	860	￩스페인 은행들 CDS 급등
		독일	470
		프랑스	450
		영국	240
스페인	11,000	프랑스	2,220
		독일	2,380
		영국	1,140
이탈리아	14,000	독일	1,900	￩프랑스 GDP 20%
		프랑스	5,110
		영국	770

위 표들에서 보시다시피 이렇게 서로 물리고 물려있습니다. 

그래서 그리스와 포르투갈이 문제가 되면, 당장에 스페인, 프랑스로 전이될 수밖에 없고, 이탈리아까지 확대된다면 프랑스도 그리 안전한 국가가 안 된다는 것을 알 수 있는 것입니다.

그렇다면 이런 유럽 각국의 부채는 누가 갖고 있는 것일까요?

정부가? 아닙니다. 그것은 바로 유럽 각국의 은행들이 보유하고 있습니다.

그래서 문제가 불거지자 세계 주요 금융기관들의 주식이 더 많이 빠지고 있는 것입니다.

그리고 그리스를 유로존과 IMF에서 지원하겠다고 열심히 말하고 있지만 시장이 결코 신뢰하지 않는 것은 다음과 같은 이유도 있습니다. 

신용하락으로 CDS 등이 높아지고 그래서 높아진 금리로 인한 그리스가 갚아야 할 빚은 더 늘어나는 셈인데, 이것을 비록 독일 의회가 지원 승인을 했다고 하지만 그와 관계없이 너무 많은 빚이기에 결국은 한계에 도달해 만세를 부를 수밖에 없게 되리라 보기 때문인 것입니다.

저는 그래서 시간의 문제이지 그리스의 문제부터 PIGS 국가들이 상당수가 결국 디폴트를 선언할 수밖에 없을 것이라는 생각을 갖고 있습니다.

이럴 경우 유럽 각 국가의 주요 은행은 재무제표에 상당한 부실을 안게 될 것이고 그 여파로 세계금융시장이 한 번 크게 요동을 칠 것이라고 보고 있는 것입니다.

당장에 스페인은 내년부터 재정집행을 줄이고 프랑스가 내년도 재정집행을 올해 수준으로 동결하기로 발표 하였습니다. 서브프라임으로 발생했던 민간 수요위축을 각 국가별로 재정적자를 확대하며 버텨냈지만, 올해 말 또는 내년 초부터는 지금 시행하고 있는 확대 재정집행을 기대하기는 어렵고, 오히려 재정적자를 축소해야 하기에 긴축과 세금 인상정책까지 생각해야 하는 것이어서 그에 따라 세계 경제의 위축 또한 불가피할 것이라 보여 지는 것입니다.

이정도로 유로 존 문제를 정리해 봤습니다.

이어서 유로존에 포함되지 않는 영국의 상황을 살펴보겠습니다.

▶ 영국의 상황

먼저 영국 돈(파운드화)의 가치 행보부터 보겠습니다.

보시다시피 최근 1년 이래 최저치로 급락 중에 있습니다.

이런 상황에서 영국이 유로존의 위기를 돕는다고 나선다는 것은 어불성설이라고 생각 합니다. 유로존의 상황이 워낙 급박했기 때문에 영국이 일단 구제금융 안에 동의는 했지만 조만간 영국은 유로존의 지원을 포기할 수밖에 없으리라 보여 집니다.

파운드화의 환율이 이렇게 하락하면 영국으로서는 분명 좋은 점도 있을 것입니다.

일단 영국제품의 원가 경쟁력이 생기기 때문에 수출이 늘어나게 됩니다. 또 파운드화로 발행된 정부 부채의 가치가 떨어짐으로써 국채 부담이 줄어드는 이점도 있습니다. 하지만, 매사 지나치면 좋지 않다는 말처럼 너무 급격한 하락은 심각한 문제를 낳습니다.

먼저 영국의 일반 대중은 파운드화가 하락함에 따라 가진 돈의 구매력을 잃어버리게 되는 것입니다. 1파운드화로 살 수 있는 재화나 용역이 계속 줄어들게 되기 때문입니다.

두 번째는 영국에 들어와 있는 해외자금의 유출이 시작되는 것입니다.

영국은 금융이 경제에서 차지하는 비중이 매우 높습니다. 또한 국내 자본과 함께 해외자금이 영국에서 많이 활동하고 있습니다. 그런데 파운드화 가치가 계속 떨어지면 그들 돈이 영국을 떠날 수밖에 없게 되는 것입니다.

세 번째로, 파운드화가 하락하기 때문에 아무도 파운드화를 가지려 하지 않는다는 것입니다.

하루가 다르게 다른 통화에 대비하여 구매력을 잃어간다면 누구도 그런 돈을 가지려 하지 않을 것이고 그 돈을 외화로 바꾸거나 다른 자산을 사는데 쓰려고 할 것입니다. 이렇게 파운드화가 외면을 받는다면 영국이 발행하는 국채가 시장에서 소화될 리도 없고, 그래서 이를 가능하게 하려면 도리어 높은 금리를 더 보장해 줘야만 하는 것입니다.

그런데 파운드화의 가치 급락으로 지금 영국에서는 달러자산들이 자꾸 빠져나가고 있다고 합니다. 

영국의 은행들이 해외로부터 투자를 받거나 운용중인 달러는 영국의 외환보유고가 됩니다. 이런 외환보유고는 은행들의 채무로써, 이들 금액이 가장 많았을 때는 아래 표와 같이 2007년 말경 약 8조 달러에 달했습니다.

달러가 고평가된 파운드화에 투자했던 셈인데, 금융위기 이후 파운드화의 약세는 이런 해외자산을 유출시키고 있다는 점이 문제가 되고 있는 것입니다. 작년 말까지 이미 최고점 보다 2조 달러가 줄어든 모습이고, 올해 1분기에 파운드화 약세가 더 심해지고 있어 이런 유출되는 달러의 양은 더 증가했을 것이라 보여 진다고 합니다.

문제는 이런 외화의 외부 유출이 앞으로 영국정부의 재정적자 해소조치 정책이 제대로 나오지 않을 경우 계속될 것이라 판단된다는 점입니다. 영국 중앙은행, 영란은행은 지난 해 약 2,000억 파운드(2,700억 달러)어치의 국채를 사주는 양적완화(중앙은행이 시중에 유동성을 공급하는 일)를 실시하였습니다.

한마디로 그만큼 돈을 찍어 뿌려댔다는 말이 되는 것입니다. 그러나 올해 벌써 이런 양적완화를 추가적으로 실시해야 한다는 말이 나오고 있는 실정입니다. 돈을 뿌려댔지만, 해외 투자자들은 영국 은행에서 그 보다 10배에 가까운 돈을 빼나가고 있으니, 영국 경제가 좋아질 리가 없는 것입니다.

그리스의 일시적인 봉합으로 최근 유로화의 단기적인 추세가 반전되고 있음에도 영국의 파운드화는 약세를 지속하고 있습니다. 그래서 영국의 딜레마도 세계경제의 흐름에 큰 부담으로 작용하고 있음을 잊지 말아야 할 것이라 보는 것입니다.

또 하나 영국은 빚이 많은 나라입니다. 물론  GDP대비 국가부채 비율은 그리스와 달리 100%를 초과하지 않습니다. 밑의 표를 보시면 영국의 정부부채는 80%로 유로존 평균보다 낮습니다. 건실하다는 독일과 별 차이도 나지 않습니다.  

그러나 속을 들여다보면 Club Med(유로존의 다른 말) 국가들보다 더하면 더했지 덜하지 않다는 것입니다.

보시다시피 재정적자 규모가 너무 급격히 불어나고 있습니다. 영국의 재정적

자는 GDP대비 2008년 8%, 2009년 11.6%, 2010년에는 13.2%에 달할 것으로 보여 그리스와 경쟁구도에 있다고 말 할 수 있습니다.

또한 영국은 유럽에서 스페인과 더불어 부동산버블이 가장 심했던 나라로써, 정부부채뿐만 아니라 가계부채비중이 실질가처분 소득대비 160%를 초과한 상황입니다. 국가도 빚더미, 개인도 빚더미인 상황인 것입니다.

위 챠트는 영란은행(영국 중앙은행)이 2009년 3월부터 양적완화를 시작하면서 사들인 채권의 총량을 말합니다. 대부분이 영국정부의 국채이며, 금액도 이미 한계에 다다른 상황입니다.

양적완화를 하지 않으려면 결국 경기가 좋아져서 세금을 올려야 하지만 영국의 GDP(아래 챠트)는 양적완화의 한계에 다다른 것처럼 반등이 미미합니다. 스페인과 마찬가지로 부동산 버블의 폭발 때문에 쉬운 문제가 아닙니다. 상황이 이렇게 되니 이제 슬슬 영국의 국채 금리가 올라가는 상황입니다.

영란은행의 국채매입의 한계를 시장은 항상 미리 예측하고 반응합니다.

2009년 3월 양적완화가 시작될 때에 2%에 있던 5년 만기 영국국채는 어느새 3%에 다가왔습니다.

영국은 경제규모가 큰 것에 비해 제조업의 비중이 아주 낮습니다. 

그나마 낮은 제조업비중에서 수출 또한 크게 줄어들고 있어 언제든 위기가 표면화 될 수 있는 구조입니다. 

한 나라의 통화가치가 떨어지면 수출이 늘어나는 게 정석입니다.

그러나 영국은 98년을 정점으로 통화약세와 관련 없이 수출시장 점유율이 떨어지고 있습니다. 대신 금융 산업의 비중은 늘어나고 있습니다. 우리가 미국의 금융 산업 비중이 가장 클 것으로 생각하지만 실제는 그렇지 않다고 합니다. 금융 산업이 미국  GDP에서 차지하는 비중은 8%에 불과하지만 영국은 15%에 달한다고 합니다. 거의 미국의 두 배 가까운 비중입니다.

즉, 영국은 제조업 비중이 낮아 통화가치가 하락해도 미국의 수출시장과 그리 큰 경쟁상대가 되지 못한 것입니다.

또한 미국계 금융기관이 가지고 있는 영국관련 자산이 GDP의 10% 수준이라 비교적 큰 편이 되지 못합니다. 그리고 국가 부채뿐만 아니라 가계 부채수준이 높아 저축을 통한 국가부채의 흡수할 능력이 거의 제로에 가깝습니다. 이런 상황인데 경제규모는 상당한 규모입니다.

2008년 말 기준으로 IMF 발표에 의하면 G20국가 중 영국의 GDP규모는 미국(14조1100억 달러), 일본(4조6800억 달러), 중국(4조3274억 달러),독일(3조2600억 달러)에 뒤이어  2조6522억 달러에 달합니다.

이정도의 경제규모이다 보니 영국의 금융위기는 세계 금융시장에 미칠 폭발력이 아주 크다 할 수 있는 것입니다.  

이런 나라에서 부동산버블의 폭발, 가계부채 급증과 더불어 국가부채의 한계점에 다다르면 결론은 현재까지의 경제상식으로는 디폴트밖에 없다는 것입니다. 

그래서 만약 영국이 문제가 되어 우리 시장에 들어와 있는 외채를 회수하기 시작할 경우 달러가 사라지는 현상, 즉 디플레이션이 현실로 다가온다면 영국의 가장 많은 빚을 지고 있는 우리에게도 아주 큰 충격의 파고가 전이될 것이라 보는 것입니다.

아래 챠트는 2009년 6월 기준으로 한국에 들어와 있는 외인자금을 국가별로 표시한 것입니다. 가장 많이 차지하는 나라가 영국, 프랑스, 독일, 네덜란드 등입니다. 이점은 문제가 지금 벌어지고 있는 나라들의 은행의 문제가 제기되고 있는 상황이니 언제든지 빠져나갈 수 있음을 보여주는 것입니다.

그래서 얼마 전 장하준 교수가 영국 발 금융위기에 대한 경고를 하였는지도 모르겠습니다. 이렇게 유로존 뿐만 아니라 영국도 위기에 처해 있는 것입니다.

자~ 그럼 이번에는 미국의 경우를 보겠습니다.

‣ 미국의 상황

GDP부터 먼저 확인해 보겠습니다.

미국의 2010년 1분기 GDP는 전기보다 3.0%의 성장을 보였다고 합니다. 그런데도 GDP가 발표된 당일 미국의 주식시장은 하락을 보였습니다. 무슨 이유가 있었을까요? 그것은 바로 GDP를 구성하는 지표들 때문이었습니다.

이번 GDP 구성내역에서 가장 관심을 보이는 부분은~

Residential Investment(주택건설투자, 이하 RI)와 개인소비지출(PCE)입니다.

미국의 GDP 중 70%가 소비로 이루어져 있으니 당연히 개인소비지출은 중요합니다. 그리고 RI는 이런 소비를 증진시키고, 미국 경제에 부담으로 작용하는 주택가격의 상승을 보여줄 수 있는 중요한 신호이기에 중요한 구성요소라고 합니다.

먼저 개인소비지출(PCE)는 전 분기 1.6%에서, 1분기 3.6%로 증가하는 양호한 모습을 보였습니다. 그런데 이렇게 소득의 증가 없이 지출이 늘어날 수 있었던 것은 저축률이 줄어든 것에서 그 원인을 찾을 수 있었습니다. 

즉, 개인 저축률이 2009년 4분기 3.9%를 기록하였지만, 올해 1분기에는 3.1%로 하락하였습니다.

즉, 실업률이 큰 폭으로 개선된 것도 아니고, 실질 가처분 소득이 늘어난 것도 아님에도 소비 지출이 늘어날 수 있었던 것은 결국 저축을 줄여서 썼다는 이야기가 된다는 것입니다.

주택건설투자(RI)는 암울 그 자체입니다. 아래 챠트는 1947년 이래 주택건설투자가 미국 GDP에 기여하는 비율을 보여주고 있습니다.  

위 챠트에서 보듯이 RI는 1947년 이 수치를 집계한 이래 GDP에 기여하는 비율이 가장 낮은 수치를 보이고 있습니다.

압류와 경매 등으로 넘쳐나는 기존 주택 재고가 처분되지 않는 이상 주택건설투자가 늘어날 확률은 그리 높아 보이지 않습니다.

자 그럼 이번에는 상업용 부동산에 대해서도 알아보겠습니다.

먼저 무디스 상업용부동산지수를 보시겠습니다.

상업용부동산지수는 지난해에 25%하락하였고 2007년 8월 피크에 비해 42%하락한 상태에 있습니다.

작년 후반까지만 해도 상업용부동산이 위기의 진앙으로 다시 떠오를 것이라는 말들이 요란했었는데 두바이사태나 그리스사태가 불거지면서 지금은 주요 관심에서 밀려난 상태에 있습니다. 하지만, 현재 상업용 부동산 모지기채권(CMBS)의 연채율은 지속적으로 상승하고 있으며 디폴트율도 7%이며 연말에는 11%까지 증가 할 것이라는 예상이 나오고 있는 실정입니다.

그런데 이 CMBS에 묶인 채권이 5360억 달러인데 금융위기 이전에는 디폴트 율이 1%내외에서 현재 7%로 증가하였고 연말에는 11%까지 증가한다는 전망이 있고 보면 이에 물린 중소은행들의 파산 또한 급증할 것이라는 예상을 해 보게 됩니다.

올해 들어 1월에 15개, 2월 7개, 3월에 19개, 4월에 23개, 5월에 14개를 추가하며 78개가 파산하였는데 작년에는 총 140개의 은행이 파산한 것에 비하면 그 속도가 빨라지고 있어(위 표 참조) 적어도 올해에는 200개가 넘는 은행이 파산하리라 보여진다는 것입니다.

상업용부동산은 메이져 은행보다는 지방중소은행에 타격을 입는데 경기침체로 공실율이 증가하고 부동산임대료가 하락해서 이자 낼 돈도 없고 그러니 CMBS발행이 마비 상태에 있다고 하는 것입니다.

모기지대출도 14.69% 채무 불이행에 있거나 압류과정에 있음도 상기해야 하겠습니다.

자~ 이번에는 미국 정부의 부채에 대해서도 알아보겠습니다.

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U.S. NATIONAL DEBT CLOCK

The Outstanding Public Debt as of 25 May 2010 at 08:47:59 AM GMT is:

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5월 25일 현재 미국의 부채는 위와 같이 13조 달러를 넘어섰습니다.

이 부채를 이율 3%로만 쳐서 계산해도 연간 3,900억 달러나 되는 어마어마한 돈을 한 번도 써보지 못한 채 그냥 이자로만 지불해야 하는 지경에 이르렀습니다. 즉, 하루에 십억 달러(1조 2천억 원) 정도를 이자로만 사용해야 하는 규모인 것입니다.

작금의 경제위기를 해소해 온 가장 두드러진 해법은 저 금리와 강력한 재정정책이었습니다. 그런데 이러한 재정정책도 국가부채의 폭발적인 증가로 더 이상 자꾸 늘리기만 할 수도 없는 실정이 된 것입니다.

작년에 미국의 재정정책을 위한 적자규모가 GDP대비 9.9%고 금년에는 10%가 넘을 것이라는 자료도 있습니다.

오바마정부는 2015년까지 GDP대비 재정을 지금보다 1/3 정도인 3%내외로 줄인다고 큰소리를 쳤지만 문제는 그것도 민간이 받아줄 능력이 있어야 가능할 것인데... 사정이 여의치 않아 달성하기 어려울 것이라는 부정론이 무게를 더하는 것 같습니다.

일단 오바마의 의료보험개혁 등으로 재정적자는 더욱 늘어나야만 하는 입장이고 경기의 호전이 안 되면 세수의 증가도 기대 난망한 것이니 말입니다.

당장 실업률이 줄어야 세수가 늘어날 수 있는데... 결국 재정적자는 올해나 내년이나 큰 차이 없이 늘어날 것으로 보이고...

그래서 이제 이런 막장의 적자를 매울 수 있는 돈을 도대체 어디서 마련할 수 있느냐는 것입니다. 연준(FRB)도 더 이상의 채권 매입을 중단한 상태이고, 하지만 미국 정부의 재정운영을 위해서는 누군가는 반드시 국채를 계속 매입해 줘야만 하는 것인데.. 과연 누가 계속 매입해 줄 수 있느냐가 관건이 된다는 것입니다.

그래서 달러화의 가치 하락은 더 이상 용인하기 곤란하다는 결론에 도달하는 것입니다.

달러화 가치가 유로화나 파운드화 등 세계 각국의 통화 대비 계속 하락하는 것은 미 국채의 매각을 더 어렵게 하는 원인이기 때문입니다.

그래서 미국은 달러화의 가치 급락을 막기 위해 그것이 어떤 것이었든 간에 지금도 전략은 계속 추진하고 있다는 생각을 갖게 되는 것입니다.

여기까지 유로존과 미국을 중심으로 하는 세계 경제의 흐름상황을 알아보았습니다. 그럼 이제 결론으로 들어가도록 하겠습니다.

◇ 결론

‣ 베이비 붐 세대의 환경에서

미국도 남북전쟁이라고 하는 전쟁 이후 베이비 붐 세대가 있었고 일본은 2차 대전 이후 베이비붐 세대가 있었습니다. 우리나라는 6.25전쟁 이후의 베이비붐 세대가 존재하고 있습니다.

전쟁으로 인해 인구가 급격하게 줄자 그 부족한 인구를 늘리고자 출산장려운동 등으로 많은 아이들이 태어났습니다. 이 때 태어난 분들이 베이비붐 세대라고 불리는 사람들입니다. 1955~1963년생을 우리나라에서는 그 대상으로 분류하고 있습니다. 그리고 이러한 베이비 붐 세대가 아직은 일을 하는 40~50대에 포진하고 있습니다. 그리고 우리나라의 인구는 아직도 증가추세에 있습니다. 즉, 가장 풍부한 인력자원과 경제활동이 풍요한 시기에 이 세대가 있는 것입니다.

너무 풍요롭다 보니 곧 닥쳐올 미래의 충격적인 사실에 대해 그리 관심을 갖지 못하는 사람들이 꽤 많은 것 같습니다. 아직은 일하는 사람이 많고 부양해야 할 식구도 그리 많지 않습니다. 베이붐 세대가 자라서 결혼하고 아이를 가질 때만 해도 둘만 낳기 운동이니 나중에는 하나만 낳아 잘 기르자는 등 인구증가 억제정책이 시행되었기 때문입니다. 그래서 지금 집에 아이도 별로 없고 노인도 그리 많지 않습니다. 투자처로서도 아직은 어느 나라에 비해서도 손색이 그리 많이 나지 않은 형편입니다.(작금의 남북갈등의 문제는 예외로 치고...) 하지만 이들 베이비붐 세대의 은퇴시기가 시작되었습니다. 그래서 이들이 은퇴를 하는 순간을 상상해보면 이글의 주제인 앞으로 3년의 이 변곡점에서 우리가 준비해야 할 것을 고민해 보지 않을 수 없다는 것입니다.

지난 80년대와 90년대를 거치면서 우리의 주거문화는 대가족에서 핵가족으로 변했습니다. 조부모, 부모, 손자 그리고 3촌내 가족까지 보통 한 집에 사는 경우가 허다하였습니다만 이 시대를 지나오면서 이들이 대부분 분가를 시작하였고 주택의 수요 또한 폭발적으로 늘어났습니다. 주택경기가 좋아질 수밖에 없었던 시기입니다. 하지만 지금은 반대의 현상이 벌어지고 있습니다. 지금 우리나라의 출산율은 OECD 국가 중에 최하위에 있습니다. 한 쌍의 부부가 겨우 1.13명의 자녀를 낳아 기르고 있을 뿐입니다. 그럼 결국 인구 감소를 막을 수 있는 2명에 턱없이 부족하게 되는 것인데...두 명이 만나서 두 명 미만을 낳는다면 이것은 심각한 후대의 인구감소로 이어지게 됨을 의미하는 것입니다. 이러한 인구감소는 당연히 사는 집을 남아돌게 만듭니다.그리l고 80년생 이후 출생자들이 급격하게 줄기 시작했는데 이들의 나이가 이제 곧 집을 사야하는 나이가 되었습니다. 하지만 백수가 천지이고 청년 실업률이 최고조에 달하고 있습니다. 무슨 돈으로 결혼을 하고 가정을 이루어 집을 살 수 있겠습니까?

그러잖아도 남아돌던 집들이 이제 남아도는 속도가 더욱 빨라지게 될 것입니다. 이미 지방에서는 신도시가 통째로 미분양이 되고 유령도시가 되는 곳이 나타나기 시작했습니다. 하지만 이것은 전주곡일 뿐이라는 생각이 든다는 것입니다.

2017년부터 우리네 인구는 정확하게 피크아웃 되기 시작한다고 합니다.

그래서 재앙은 아마 그보다 2~3년 먼저부터 시작될 것이고 이에 앞으로 3년 내외의 시기가 아주 중요하다고 말씀을 드리는 이유이기도 합니다.

이렇게 인구가 줄어들기 시작하면서 곧 대부분의 베이비붐 세대도 은퇴를 하게 되어 있습니다. 즉, 생산자에서 연금수령자가 되는 것입니다. 지금까지 우리나라를 가장 풍요롭게 했던 베이비붐 세대가 생산에서 손을 놓고 무위도식하는 연금수령자가 되면 그들을 먹여 살려야 하는 것은 결국 다음 세대가 짊어져야할 십자가가 되는 것입니다. 여기에서 일본의 예를 잠깐 들어보겠습니다.

일본의 경우 단카이 세대라고 부르는 베이비 붐 세대가 있습니다. 일본은 우리보다 산업화가 더 빠르게 진행되면서 아이를 낳기 싫어하는 풍조가 우리보다 일찍 찾아왔고 그로 인한 부작용도 우리보다 훨씬 더 이른 시기에 있었습니다.

그래서 노령화로 인한 연금수급자 비율이 급격하게 증가하였고 가장 먼저 집이 남아돌기 시작했습니다.

그리고 “땅은 절대로 거짓말 안 혀” 라고 했던 것도 우리네 상황과 비슷했습니다. 이에 일본의 은퇴자들은 퇴직 후 안전한 삶을 위해 그 이전까지 절대로 거짓말을 안했던 땅과 집을 최우선적으로 선택했습니다.

제각기 은퇴 이후에 임대소득과 부동산 가격의 상승으로 인한 자산 가격 상승을 기대하고 은행에서 융자를 받아 부동산을 샀지만 결국 베이비 붐 세대의 은퇴와 더불어 부동산이 꺾이기 시작했던 것입니다. 일부 도시의 경우 고점대비 절반의 가격까지 하락을 하는데 걸린 시간이 고작 5년이었고 그 이후로 10년에 걸쳐 또다시 절반의 가격이 허공으로 날아 갔습니다. 그러니까 만 원짜리 부동산의 가치가 겨우 2500원까지 하락을 한 것이다.(75% 하락)평생을 벌어서 부동산에 넣고 화려한 은퇴를 기대했던 상당히 많은 은퇴자들이 당시의 무지한 판단과 선택으로 지금 엄청난 시련과 고통에 빠져 살게 된 것입니다. 솔직히 말해서 우리나라의 부자들은 거의 다 부동산 부자들입니다.

베이비 붐 세대의 팽창과 핵가족화로의 변화가 엄청난 집의 수요를 가져왔고 부동산 가격을 엽기적으로 끌어올렸습니다. 지금 우리나라 강남의 아파트 한 채면 프랑스에서는 성을 하나 살 수 있을 정도라고 합니다.

하지만 모든 것은 순환한다는 섭리나 이치가 작동함을 잊지 말아야 하겠습니다. 수요가 줄면 가격은 내리기 마련이고 지금까지 내릴 줄 모르고 천정부지로 급등했던 아파트를 중심으로 하는 부동산도 무너져 내리는 수요의 감소를 앞두고 결코 그 거품이 꺼지지 않고는 견딜 재간이 없을 것 같은 징후들이 들불처럼 번져 나오고 있는 것입니다.

다만, 이것을 볼 수 있느냐 없느냐는 평상과 통념이라는 색안경을 계속 쓰고 보느냐 아니면 과감하게 벗고 보느냐에 달려 있다할 수 있겠습니다. 그리고 진짜 문제는 이렇게 부동산의 거품이 꺼질 때부터 생기기 시작한다고 합니다.

부자들이 마이너스 자산효과(wealth effect)가 시작되면 소비를 스스로 줄이기 시작한다는 것입니다. 그래서 소비의 여력은 줄어들 수밖에 없고 정부도 경기가 꺾이게 되면서 필요한 재정을 확보하기 위해 각종 세수의 방법을 찾을 수밖에 없게 된다는 것입니다.(지방선거 후 증세가 거론될 것 같다는 보도도 있습니다.)베이비붐 세대의 왕성한 소비력도 스스로 은퇴자가 되면서 그 소비를 유지할 수가 없게 됩니다. 당연히 소비의 급격한 감소는 공장의 생산도 감소시키게 되는 것입니다. 생산이 감소하면 GDP가 하락하게 되고 이런 현상은 상당기간에 걸쳐 지속될 것입니다. 경기가 나빠지면서 또다시 해고가 늘게 되고 돈을 버는 사람이 줄어들게 되면서 소비는 재차 감소하게 됩니다. 정부에서는 소비를 진작시키기 위해 투자를 늘리게 되지만 이미 쇠락하는 경제를 막을 수 있는 방법은 아쉽게도 그리 많지 않다는 것입니다.

자본주의의 경기 흐름이 원래 이렇게 돌아가는 것을 인간이라 어떻게 변화시킬 수 있겠습니까? 호황기가 있으면 쇠퇴기가 있고 이어서 침체기를 지나야만 회복기를 만날 수 있으니 말입니다.일본은 단카이 세대가 전체 인구에서 차지했던 비율은 겨우 5%에 불과하다고 합니다. 그런데 이 정도의 균형이탈로도 그들은 잃어버린 20년이라고 하는 혹독한 경기침체의 환경에 지금까지 머물러 있는 것입니다.

그런데 우리나라는 베이비붐 세대가 무려 35%에 달하며 이들이 앞으로 몇 년 안에 다 은퇴를 맞게 되는데 어찌 큰 변화를 겪지 않을 수 있겠습니까? 그래서 이러한 베이비붐 세대의 문제는 어쩜 우리나라가 일본에 비해 더욱 혹독한 상황을 만들어 낼 것이라 보는 것입니다.

‣ 반드시 잊지 말아야할 것들

지금까지 살펴 본 국내외의 문제를 간추리면~

- 엄청나게 쌓인 산업설비의 과잉들...

- 계속 커지기만 하는 정부, 공기업, 가계 등의 부채들...

- 과잉인지 거품인지 헤아릴 수 없을 만큼 부풀려지고 있는 부동산 시장 의 거품들...

그리고 베이비붐 세대의 은퇴와 남북갈등 위기의 경제 상황들까지...

여기에다 날로 악화되고 있는 유로존의 문제나 영국, 미국, 일본 등의 나랏빚과 재정위기의 심각함들...

특히 유로존의 위기는 심화된 자본주의의 경제문제를 그리 쉽게 풀어낼 수 없을 정도로 세계경제의 뇌관으로 키워지고 있음을 반드시 잊지 말아야 하겠습니다.

그리고 다시 말씀드리지만 지금 세계경제의 위기는 빚의 문제라는 것입니다.

그런데 이런 빚의 해결책은 돈을 벌어 갚든지, 아니면 파산(디폴트)를 선언하든지 둘 중에 하나밖에 없다는 것입니다.

그래서 그리스 등 빚으로 고생하는 유로존의 나라들은 세금을 인상하고 재정지출을 축소하는 등의 방법으로 돈을 모아 빚을 갚던지 아니면 파산을 선택해야 하는 순간이 다가오고 있는 것입니다.

그런데 문제는 이 두 가지 방법 중 어느 길을 택해도 이제 공황을 피할 수 없을 것 같다는 것입니다.

이게 무슨 말이냐 하면~

돈을 모아 빚을 갚자고 강력히 재정지출을 줄이면 그렇지 않아도 어려운 시장이 꽁꽁 얼어붙어 공황으로 가게 되는 것이고,

파산을 선택해도 서로 물린 채권의 부도로 금융기관들이 소용돌이에 빠지며 보다 더 빨리 공황을 맞게 된다는 것입니다.

그래서 대다수 국가들이 더 많은 빚으로 적자재정을 이어가며 시간을 늦춰보지만 결국 시간의 문제일 뿐 유로존의 문제는 공황을 예약했다고 볼 수밖에 없다는 것입니다.

그래서 이러한 유로존의 문제가 계속 살아 있는 한 우리 한국경제는 물론 세계경제까지 그 영향권과 함께 할 수밖에 없다는 것입니다.

물론 지금까지 표면화된 유로존의 문제가 이정도일 뿐 미국, 일본 등의 나랏빚 또한 심각한 상황이며 중국의 부동산 버블 등의 위기도 향후 어떤 폭발력으로 표면화될지 헤아릴 수 없음도 큰 문제로 남아 있는 것입니다.

이런 국내외적인 상황에서~

최근의 경제 뉴스를 정리해 보면...

-"주식, 부동산 침체, 20조대 자산 증발"의 제목 하에

가계자산의 80%에 해당하는 부동산 시장 침체가 심각하다는 내용...

-"현대시맨트 워크아웃, 성우건설도 휘청. 건설계 '초비상'"의 제목하에

지방건설사 연쇄 도산바람이 수도권까지 상륙할 것 같다는 내용...

- "수도권 고가아파트 30% 매매가 하락"의 제목 하에

연초대비.. 서울 10만 가구가 하락세를 주도했다는 내용...

- "스페인 신용등급 강등, 미국 주가 급락"의 제목 하에

S&P 이어 피치도 강등, 유로화 4년래 최저치로 추락했다는 내용...

- "원자바오 中총리 "세계경제 더블 딥 가능성"의 제목 하에

세계경제 회복? 나는 그 판단 이르다고 생각한다는 내용...

- "서울아파트 매매가, 평당 1800만원 붕괴"의 제목 하에

송파구가 가장 많이 하락했다는 내용...

- "경기도 보금자리주택서 10조 원대 폭리"의 제목 하에

경실련 "표준건축비 적용하면 20% 인하 가능. MB 결단해야"한다는 내용

- "미국 국가부채 13조 달러 돌파, 반 년 새 1조 달러 폭증"의 제목 하에

1분마다 수십만 달러씩 부채 눈덩이처럼 불어나고 있다는 내용

- "그리스 1~2년 내 도산, 채무조정 불가피"의 제목 하에

먼텔 "유로존 1~2개 국가 채무조정 불가피"하다는 내용 등...을 볼 수 있습니다.

자~ 그래서 지금까지 보셨다시피 이런 상황들을 종합해 보면...

우리는 지금 자본주의 경기순환주기 중 침체기로 막 진입하고 있다는 생각이 드는 것입니다. 그것도 사상 초유의 그 끝이 잘 보이지 않는 침체기의 입구에 와서 우왕좌왕 하고 있는 것 같다는 것입니다.

하지만, 반드시 통과해야만 회복기를 만날 수 있다면 우물쭈물하면서 시간을 낭비하며 리스크를 더 키우지는 말아야 하겠습니다. 그리고 그 춥고 어두운 길을 안전하게 통과 하도록 충분한 준비를 해야 하겠습니다.

그런데 침체기는 모든 것이 작아지고 인색하다는 것을 알아야 하겠습니다. 아니 생존이 문제가 될 수 있음도 잊지 말아야 하겠습니다.

따라서 이런 시기에는 몸집을 줄이고, 닥쳐오는 어둠과 추위를 이겨내는데 무엇이 필요한지 또 생존에 꼭 필요한 것은 무엇인지 찾아내려 노력하고 반드시 준비해 두어야 하겠습니다.

낙엽이 지기 시작하면 가을이 깊었음을 알고 월동준비를 해야 합니다.

온실 안에 있다고 겨울옷을 준비하지 않을 수는 없을 것입니다. 겨우 내내 온실 안에만 있을 수 있는 사람이 아니라면 말입니다.

금번의 침체기는 여러 징후들로 볼 때 사상 초유의 사태로 그 추위가 강하고 어두우며 먼 길이 될 것이라는 징후들이 곳곳에서 감지되고 있습니다.

뭐 별 거 있겠냐는 평상이나 통상의 개념으로 대응한다면 참으로 황당한, 아니 씻을 수 없는 고난과 고통의 시간을 맞을지도 모르겠습니다.

해서 이러한 상황과 징후들을 반드시 잊지 말고 앞으로 3년 내의 변곡점 안에서 가능한 빠른 시간 안에 준비할 것을 말씀드리는 것입니다. 예비하라는 말씀도 드리는 것입니다.

그리하여 우리가 이 침체기를 이겨내고 나서 웃는 얼굴로 다시 반갑게 만날 수 있으면 참 좋겠다는 말씀도 아울러 드립니다.

글을 마칩니다.

감사합니다.

2010. 6. 3.

[채송화]

문일용 님
하세요
좋은 글 올려 주셔서 감사합니다
항상 건강유념하시고 ..
좋은 날 되시길 바랄게요