**경기도 가평군 설악면 회곡리 국도에 접한 토지 698㎡(211평) 매도합니다..

[삼삼멋쟁이]

1.소재지:경기도 가평군 설악면 회곡리 

2.용도지역: 자연녹지(근생상업부지용..多용도로 활용)

3.지목: 임야(토임)

4.면적: 698㎡(211평)

5.도로현황: 국도37번 중로3류접함(12m이상 15m도로에 접함)..대로3류저촉(25m이상~30m저촉)..코너땅(아래조감도 토목공사 회곡리 368-35 차량진출입 6M~10M 예상도로 감안)..[37번국도 설악~신천간도로 실시설계완료]..현재 국도2차선,국도4차선도로 확포장 계획잡혀있습니다.

6.매매가: \844,000,000원,평당400만원<---입지적으로 감안할때 이와 유사한 물건지와 비교할때 시세이하가 물건입니다..건축행위할수있는 국도대로변에 접한 자연녹지가 보통평당 작게는 6백만원에서 많게는 1,000만원 이상 호가한다는 사실입니다..[본 물건은 활용가치가 매우 우수한 도로중에 최고 도로인 국도변에 접한 대로변 상업용 코너땅입니다..가평은 시골이 아니라 경기도라는점 인지하시구여..]

7.기타: 물건지 주변에 청평캠핑장,이지캠핑장과 여타 캠프장 그리고 펜션 숙박업소들이 즐비하게 있구여..청평호 북한강과 가깝게 인접해있읍니다.앞서 말씀드린바 현재 국도2차선에서 4차선계획중이며.설악IC에서 물건지까지 차로5분거리.서울 광진구 성동구 중랑구및 강남 송파 강동권에서 현지까지 차로 1시간미만입니다.향후 화도 양평 제2외곽고속도로및 제2경춘국도 도로건설 호재또한 있습니다.

**상가근생,전원라이브카페,모텔,별장,펜션,가든마트등..다용도부지로 적합..본물건 부지 뒷편에 2017년 現.한국자산신탁회사에서 소유 관리하고 있습니다..한국자산신탁은 한국증권거래소 주식시장에도 상장되었구요..2019년 올해 분양한 ‘대림건설 e편한세상 광진구 그랜드파크’(3.3㎡당 3370만원) 시행한 우리나라 최고의 디벨로퍼 MDM그룹 이라는 점입니다..본물건지 뒷쪽에 부지10,000坪 정도 토목공사되어 있구여..소재지(설악면 회곡리 368-30일대) -->2019년기준 (1㎡) \247,200원.. 토목공사된 나대지 1평당(3.3㎡) 공시지가만 \815,760원 입니다..

**굳이 지번 공개 안드려도 위 소재지번 네이버나 다음에서 지도 찍으시면 어떤물건인지는 파악될것입니다..우리가 실상적으로 언급할때 큰대로변의 임야나 농지를 대지로 전환시 매매시세는 보통 공시지가의 3배~5배입니다..

**참고로 교원연수원 서호식당 주변일대및 안골일대 국도변에 접한 근생용 부지는 평당 최하500만원~1,000만원 합니다..특히 가평회곡리 사룡리 청평리 설악IC일대 국도변에 접한 땅은 현지부동산에서도 나온물건도 드물거니와 가격또한 만만치 않을뿐더러..또한 입맛에 맞는 매물찾기가 상당히 어렵습니다..

*상기 개발조감도에서 보듯이 2010년 청남건설에서 에코피아 청평리버타운 분양가는 토지분 (1평,3.3㎡)당 140만원, 별도 건축 시공비는 (1평,3.3㎡)당 320만원에 분양했었읍니다..당시 위 청남건설에서 부지조성 시행하다가 정확한거는 잘 모르겠지만..지금 현재는 위. 소유자가 한국자산신탁이 소유관리하고 있는걸로 알고있구여..소유자와 시행사 건설사간의 법정유치권이 진행중인걸로 사료됩니다..그러한것이 잘 마무리 된다면 향후 무엇이 들어올지 어떻게 될지는 투자자스스로 그림을 그려보시면 될듯보여집니다.주변에 캠핑장과 펜션들이 많구여 바로 버스정류장이 있읍니다..좋은입지환경및 국도로에 접한땅이라 괜찮다가 아니라 좋다 말씀드립니다.

**참고로 인간도 껍데기가 아닌 속이 견고해야 하듯이..땅은 무조껀 지적도상 도로없이는 건축허가및 행위가 안됩니다..땅은 맹지인데 진입로다 농로다 다 필요없습니다.땅값의 시세산정기준에 있어서 대로변 땅의 거래시세하고, 맹지시세랑은 하늘과 땅차이죠.예를들면 대로변에 공시지가는 평당1만원인데 시세는 몇백만원이 형성될수있지만..일반적으로 개발하기 어려운 맹지공시지가는 평당 몇십만원인데 거래시세는 공시지가 이하 몇만원에도 매매거래가 어렵다는 것입니다.. 그럼 위의 본물건 국도대로변 코너 땅을 사업용으로 전환할시에 공시지가는 단순 상식적으로 주먹구구식 계산해도 위의 공시지가[\815,760원]를 비교감안해볼때..국토부가 정한 현재의 표준지가 기준으로  본물건지를 대지로 전환할 시에는 평당 공시지가가 1평[3.3㎡]당, 최하 150만원 이상간다고 자신있게 확언합니다..그렇게 되면 시세는  대로변 코너땅이라 1평당 최소 5백이상에서 1천만원 이상은 무난하다는 것이죠..

그래서 땅값의 가치는 도로조건이 우선이라는 것입니다..소로냐,중로냐,대로가 있습니다..토지지적도상 확실하게 도로로 찍혀야 인정됩니다..현장 답사를 하다보면 구거[구거는 절대도로가 아님]를 메꾸어서 도로로 사용하는 경우도 많지요..나중에 지자체에서 뚜껑여는 순간 도로가 아니라 도랑,개천,하천이 된다는 겁니다..그리고 가평땅값은 절대 시골땅값이 아닙니다..경기도라는점 인지하시구여.신용에도 등급이 있듯이 땅에도 등급이 있읍니다..

**가평에는 지역별 입지적으로 평당 최저 몇만원부터 평당 천만원 이상되는 땅도 많지요..가평 설악면일대 일반4m~6m 도로 접한토지도 평당100만원이상 가는곳도 많습니다..참고로 입지적으로 국도에 접한 토지가 아닌 사도로나 농로 진입로쪽 안골일대..회곡리 386-1번지(2016년 봄인가 평당90만원이상),388-50번지 일대(2018년도 평당70-80만원) 기타주변(맹지도 평당 50-60만원) 그리고 Tip으로 작년2018년8월에 능골일대 설악면 회곡리 산12-50번지 평당 160만원꼴에 실거래되었읍니다..아울러 회곡리 안골일대 국도에서 500~600m쯤 거리가 떨어진 일반 전원주택지 분양가도 평당100-120만원 입니다..못믿으시면 직접한번 답사 실사해보시기 바랍니다..

**아울러 상기 물건지 주변일대 국도로변에 접한 근생상업부지로 쓸수있는 토지중, 저지(低地)말고는 절대 없을뿐더러..앞서 위의 분양가 대비 이와 유사한 물건지 평당300만원 이하 가격에는 극히(급급매) 드물다 말씀드리오니 감안하시기 바랍니다..최근에 회곡리 안골일대 37번 국도변에 접한 코너도 아닌 일반 근생부지가 평당600만원 이상으로 매물나왔다는 것입니다..그러나 매수자 또한 미래가치부분에서 당연히 눈에 보이게 수익이 있어야만이 되는것 아닐까요..당장 지금매물은 평당3백만원이지만..시간에 따라 주변개발 상황이 돌변하게 된다면 1평당 700만원~1,000만원이 될지..아니면 1평당 1천만원 이상이 될지는 모른다는것이죠..이점 절대로 간과해서는 안됩니다..참조하시구요..

**주의및 참조사항: 현지 부동산에 가셔서 상기물건 의뢰하면 좋게 말하시는 분도 계시지만 의외로 고추가루 뿌리는 분도 상당히 있습니다..투자의 판단은 신중히 본인 스스로 잘 검토하시길 바랍니다..마지막으로 우리나라 최고 최대의 부동산디벨로퍼 전문기관인 한국자산신탁은 여때까지 실상을 비추어 볼때, 승승장구 했다는 사실 인지하셨으면 하네요..큰 물고기를 잡을려면 대어[大漁]가 있는 곳으로 가야 합니다..저 또한 있는 사실 그대로 솔직하게 정보 드렸다 생각합니다.추가로 물건지에 관한 궁금한 사항 전화주시면 제가 아는 범위내에서 오픈시켜 드리겠습니다.

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