내년부터 실제 양도가액 6억원 초과주택(고가주택)에 대해서는 실제 거래가액으로 양도세를 계산하여 납부하는 것으로 세법개정안이 마련되어 있다. 현재까지 정부에서 발표된 개정내용을 토대로 고가주택에 대한 과세방법을 살펴보기로 한다.
▶ 고가주택에 대한 과세방법
실제 양도가액 기준 6억원을 초과하는 주택을 고가주택이라 한다. 고가주택에 대해서는 ▶ 양도세를 실제 거래가액을 기준으로 계산하고 ▶ 고가주택 양도자가 1세대 1주택에 해당되는 경우에도 양도세를 완전 비과세하지 않고 일정부분 과세한다.
현행 고급주택에 대한 과세방법과 대동소이(大同小異)하다고 할 수 있다.
▶ 양도세 비과세요건을 갖추지 못하고 고가주택을 양도하는 경우
고가주택은 실제 거래가액을 적용하여 양도세를 계산한다. 즉 양도할 때 계약서상 매매금액에서 당초 취득했을 때 계약서상 매매금액과 취득세, 등록세 등의 필요경비 합계액을 차감한 잔액을 양도차익으로 보아 양도세를 계산한다는 얘기다. 물론 3년 이상 보유한 경우에는 장기보유특별공제도 인정된다. 즉 3년 이상 5년 미만 양도의 경우에는 양도차익의 10%(전용면적 45평 미만인 경우도 동일), 5년 이상 10년 미만 양도의 경우에는 양도차익의 15%(전용면적 45평 미만인 경우는 25% 예정), 10년 이상 양도의 경우에는 양도차익의 30%(전용면적 45평 미만인 경우는 50% 예정)를 각각 공제한다. 만약 보유기간 1년 내에 양도하는 것이면 36%의 단일 양도세율이 적용되고, 1년 이상 보유이면 9∼36%의 누진세율이 적용된다. 물론 1년 내 양도이더라도 양도소득 기본공제 2백 5십만원과 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 예정신고하는 경우에는 예정신고납부세액공제 10%도 인정된다.
▶ 양도세 비과세요건을 갖춘 상태에서 고가주택을 양도하는 경우
1세대 1주택자로서 일반 주택을 3년 이상 보유(서울, 5대 신도시 및 과천시 소재 주택은 동시에 1년 이상 거주)한 이후에 양도하는 경우에는 양도세가 비과세된다. 그러나 양도하는 주택이 고가주택에 해당되는 경우에는 양도세가 완전 비과세되지 않는다. 즉 실제 양도가액 대비 6억원 초과 양도가액이 차지하는 비중에 해당하는 비율만큼 양도세가 과세된다는 얘기다. 결국 이 말은 실제 양도가액 중 6억원까지는 비과세를 인정해 주고 6억원을 초과하는 양도가액 해당부분에 대해서는 양도세를 과세한다는 얘기가 된다. 이 내용을 사례를 들어 설명해 보기로 하자.
< 사 례 >
○ 실제 양도가액 : 9억원
○ 실제 취득가액과 필요경비 합계액 : 5억원
○ 전용면적 42평, 6년 8개월 보유한 1세대 1주택자임
⇒ ① 양도가액 : 9억원
② 취득가액과 필요경비 : 5억원
③ 양도차익(①-②) : 4억원
→ 4억원 x 6억원 / 9억원 = 266,667천원 ⇒ 양도세 비과세
4억원 x (9억원 – 6억원) / 9억원 = 133,333천원 ⇒ 양도세 과세
양도차익이 실제로 4억원 발생했음에도 1세대 1주택자로서 양도세 비과세요건을 갖춘 이후에 양도하는 것이므로 양도차익 4억원 중 133,333천원에 대해서만 양도세를 계산한다는 얘기다. 물론 이 경우에도 보유기간에 따라 양도차익의 10%, 15%, 30%를 각각 장기보유 특별공제한다.(전용면적 45평 미만인 경우는 10%, 25%, 50%) 물론 양도소득 기본공제와 예정신고납부세액공제도 인정된다.