진해의 분양권 비교분석.. 자은 포스코, 한림, 자이 순으로 저평가 파악한 이유... [05.5.15 원문..보충7.2]]

[강투]

** 회원님의 요구로 이 글을 쓰며 이 글을 보시는 분은 필자의 사견이므로 참고만 하시기

    바랍니다.

[참고] 앞동의 장점 : 일반적으로 앞동의 장점을 일조-조망권만 언급하지만 거주에서 중요한

        "안은 방해" (아파트의 뒷쪽에서 보는 눈..  여름에도 옷을 벗고지낼 수있는 것 등)

           의 의미도 함께 언급하여야 한다... 즉 앞동은 "안은 방해"가 없지만 뒷동은 안은 방해가 있다..

[전제]

* 한채의 내집마련도 투자다.

언젠가는 팔기 때문에 언제 어느 주택을 선택하느냐?에 따라 수익율이

달라진다. ---> 2억~ 5억의 차이가 날 수도 있다..

* 한채의 내집 마련에서 "소유"와 "거주"의 분리적 사고 이해

소유의 주택은 향후 가격 상승율이 좋을 곳으로, 거주의 주택은 자신이 편리한 곳으로....

**강남투자연구소 제공**  http://cafe.daum.net/kngland

1. 한림 리츠빌

 1) 분양:2003년 5월~

 2) 입주시기:2005년 6월초~

 3) 장점

    * 입지면 : 신시청 주위에 위치하여 A급 위치

                   향후 자은동 일대의 (한림뒷쪽) 근린생활 시설의 대거 입점으로 사설학원및 편의시설,

                   자연환경(웰빙)이 우수하다.

     * 땅의 형상 : 직사각형 가까운 형상으로 양호함.

       ---> 위의 효과에 의해 "아파트 배열형태"가 일자형 아파트로 이루어져 뒷동도 부분조망을

           가지며 일조권의 문제도 양호하다..   아래 3곳의 아파트와 차이..

     * 아래의 3곳 아파트보다 용적율-건폐율이 좋음...

     * 아파트 "자재"는 타 아파트와 비슷하지만 "서어비스 품목" 제공에서 타 아파트보다

        평당 5만원~ 10만원 더 제공받았음... 자은 포스코 등 과 차이

  4) 단점

     * "브랜드 가치" : 아래 3곳의 아파트보다 열세 있음.

     * 6차선 산업도로변 (교통량 증가추세)에 위치하여 차량소음,먼지가 현시점보다 향후 시점

       에는 2배 이상 증가하리라 봄..---> 같은 단지 아파트내에서도 평당 20만원 정도 저렴..

     * 고지대에 위치하여 타 아파트보다 위험성이 높음...

        (안민터널부터 남쪽으로 지대가 높아지다가 한림아파트에 와서 갑자기 꺼진 형태이며

         향후 자연 재해(태풍)와 더불어 요즘 관심사인 지진의 문제가 제기된다면 피해가 우려됨.

         아파트의 브랜드는 견고한 설계부분에서 많은 차이를 보임.

         물론, 고층아파트는 내진설계로 저층아파트보다는 안전한 측면이 있음..)

      * 현 한림아파트의 높이는 6차선 산업도로 높이에서 2~3미터가 적당하리라 봄.

       그러나 한림 건설회사의 비용 과다로 너무 높게 아파트가 위치한 것은 아쉬운 단점임..

2. 자은포스코

 1) 분양시기 ; 2003년 10월 ~

 2) 입주시기 : 2005년 11월 ~

 3) 장점

   * 한림과 더불어 시청 주위의 아파트(장천 대동을 선두로 단계적으로 분양할 것으로 예상됨..)로

     향후 좋은 가격이 형성될 것으로 봄... A급 입지의 웰빙아파트(산과 인접한 자연환경 우수) ..

      ---> 장천동 대단지 아파트 분양으로 향후 가격이 높게 형성될 것으로 예상됨...

    (장천 대동의분양으로 인해 가장 상승율이 좋을 곳으로 예상 --> 근거리 인접지 원리) 

   * 주위 아파트 단지의 형성(주공 임대 아파트 등 ; 포스코 옆의 산쪽으로 아파트 건립 예상..)으로

     인해 저평수에서 고평수까지 고루게 분포될 것임...

     (향후 아파트 가격 유지및 형성에 영향이 큼 ---> 한림과 같음..)

     ==> 이것은 장점적인 요소인데도 일반인-부동산 업소의 정보 부족으로 인하여 단점으로 파악했기

          때문에 "저평가"의 한 원인으로 작용하고 있었음...

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     [임대 아파트및 저평수, 저소득층 아파트의 역활]

 임대아파트의 실수요자는 어떤 다른 이유 (국가 유공자, 장애자 <서류상의 장애자 포함>... 등 )로 거주하는 수요자를 제외하고는 주로 저소득층(?)이라고 봅니다.

따라서 임대 아파트 단지는 저소득층의 아파트 단지라는 "실질적 측면"에서 저평수 아파트 단지와 유사한 것입니다.

 임대 아파트가  없는 것 보다 있는 것이 동일권역 분양 아파트 단지의 가격 "상승" 측면에서 유리한 점이 많다는 사실입니다... 그 이유는 향후 임대 아파트에 살고 있는 사람 또는 임대에 살고있는 사람이 소개한 그 가족, 친지, 지인..등 이 "새로운 수요자(주위의 분양 아파트의 매수자)"를 형성하기 때문인 것입니다.....(순기능..)

결국,단지의 아파트가 어떤 형태로 구성되어 있을때 가장 가격 상승율이 좋은가 ?..는 소형평수,중형평수,대형평수등이 골고루 구성(예; 토월 성원, 토월 대동) 되어 있는 곳일 경우라고 봅니다.

이는 소득계층의 이동 경로상 당연한 것이라고 분석됩니다.

대부분의 사람들은 "동일 권역(보통 같은 초등학교의 동일 권역)"에서  작은평수에서 중형평수로 다시 중형평수에서 대형 평수로 이사하기 때문인 것입니다... 

아래에서 그러한 사례를 살펴보면...

# 사례) 반림 현대 아파트 앞- 옆으로 창원의 대표적 저소득층 - 저평수 아파트인 구 반송 아파트(10평-17평)와 구 임대 아파트(용호 무학-일동 아파트)가 존재했으며 이 아파트는 반송의 재건축 전부터 "반림 현대 아파트(30평~40평대 존재) 가격 상승의 원동력"이었다는 것입니다..

---> 잠재적 수요자가 많으므로 당근...

예: 반림 90년식 현대 아파트 30평형대는 대방동 92년식 대동 아파트(반림현대보다 약 2년 내외 새아파트)보다 반송 재건축 전(2002년 이전)에는 3~6%정도 비싸게 거래되었으며, 반송 재건축 이사 시부터 현재까지는 대방 대동보다 5~10%(재건축으로 동일권역 수요증가) 비싸게 거래되고 있음...

# 사례) 남양동 내의 "동일권역"으로 볼 수 있는 아파트 단지 (성원1,2차 : 91-92년식의 최소 29평에서 60평대의 중대형 대표적 단지), 우성, 동성, 롯데 등 : 중대형 아파트가 많은 대단지)의 가격과

대방동 92년식 대동 아파트 또는 90년식의 반림 현대 아파트의 가격을 상대 비교시(30평형대 대비)... 비슷한 건령임....

 남양동의 중대형 아파트 보다 과거~ 현재까지 약 10~16% 정도 "대방 대동, 반림 현대가 가격 우위"에 있는 바, 그 원인을 분석해 보면....여타 원인도 존재하겠지만.... 동일권역(초등학교 학군에의한~)에서 대방 대동 아파트,반림 현대 아파트 내 또는 주위로 "저평수 아파트"가 상대적으로 많았기 때문인 것입니다..

 ---> 이 저평수의 아파트가 대방 대동, 반림 현대 30평형대 수요자층의 많은 부분을 형성하였고 하고 있다는 사실입니다.

 위와 같은 사실에서  동일 권역(초등학교에서의~)의 중-대형만의 아파트 단지 보다는 소형의 아파트존재및 주변의 소형 존재가 자신의 집(30, 40평대 등) "가격 상승율" 측면에서 좋다는 것입니다... [소득 경로의 수요 원리]

# 사례) 평당 850-1000만원 하는 성주1차 아파트 앞에도 17평에서 22평의 구임대 아파트(대방 그리빌 아파트)가 약 850세대가 있으며 이 저평수의 아파트가 성주 1차 35평 아파트 수요자의 일정부분을 차지 한다는 것이며 이 저평수의 아파트가 성주 1-2차 아파트 30평 이상의 아파트에 바침목 역활을 한다는 것입니다. 

 이러한 점에서 결국... 저소득층 아파트(저평수아파트,임대아파트 포함)가 주위의 중대형 아파트의 가격을 끌어 올리는 작용을 더 많이 한다는 사실을 알수 있습니다. ( 저소득층 아파트의 거주자가 중대형 아파트의 수요자층을 형성하므로....)

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   * 인근주위 개인주택(일반주거지역 : 가격 평당 300만원~600만원)들이 "근린생활 시설"로

    바뀌어 대거 입점함으로써 사설 학원및 편의시설이 좋을 것임.. ---> 한림과 같음..

    ==> 이것은 장점인데도 일반인-부동산 업소의 정보 부족으로 인하여 단점으로 파악하였기 때문에

         "저평가"의 한 원인으로 작용하고 있었음..

   * 한림과 비교시 브랜드 가치 높음..

     ---> 포항제철의 튼튼한 철근(고강철)으로 우리나라 내진설계 부분에서 최고를 자랑함..

   * 건물면적 비교에서 가장 중요한 "전용면적"이 자은 포스코 33평과 한림,자이 34평과

    대우 35평과 같음..

     따라서 자은 포스코와 비교시 나머지 3곳의 아파트는 소비자의 입장에서 1~2평의 가격을

    더 주고 매수하는 것임. ---> 따라서 "평당가(비교 분석시 유용한 잣대)"보다는

    "총가격"을 비교하여 매수하는 것이 바람직...

     이와 비슷한 사례는 창원의 성주 1차 35평과 성주 2차 32평, 반송 34평이 있음.

   * 큰 도로와의 정당한 거리 유지로 조용한 웰빙 아파트로 꼽힘... 한림 등과의 차이

     ---> 큰 도로 변의 아파트는 소음-먼지 등 환경적요인(앞으로 계속 중시되는 요소)으로인해 

     같은 단지 아파트내에서도 평당 20만원 정도 저렴...

   * 지대가 높지도 않고 낮지도 않은 적당한 높이 유지.. 한림과 차이

   * 자은 임대 3지구(한전 진해 변전소 인근)에 임대 아파트가 향후 분양되면 이사는 앞쪽으로 가는 

    심리적 작용으로 자은포스코나  한림의 가격에 좋은 영향을 미치게 됨..

 4) 단점

    * 창원 토월 성원 아파트 단지와 같이 단지 배열형태가  "ㅁ"자로 안동(뒷동)에서 보면 막혀있는

     느낌이 들어 답답함을 줌..---> 앞동과 뒷동의 가격 차이가 일자형 아파트보다 많을 것임..

     따라서 전체 아파트의 평균 가격은 일자형보다 낮음..

     그러나 포스코 앞동(103,105,106동)의 경우 한림의 앞동 가격과 비슷할 것으로 생각함.

     사례) 토월 성원과 토월 대동의 아파트 가격분석..

  5) 단점이 아닌 것을 일반인-부동산 업소의 정보 부족으로 인한 것...

     * 주 진입도로는 이제껏 일반인에게 부재로 인식되어 "저평가"의 일부분을 차지하였으나

       현재 착공할 예정이고 어떠한 일이 있더라도 입주까지는 완성될 것임..

        ---> 주 진입도로는 국유지임...(등기부 등본 참고..) 

     * 단지의 세대수(약 450세대)가 비교 대상의 3곳의 아파트(500~650세대)보다 적음..

       그러나 이것은 가격 형성에 의미 없음..

        ---> 언론-일반 자료-책 등에서 나오는 1000세대 이상의 의미는 나홀로 아파트 단지

        (학교-학원-편의시설과 동떨어진 아파트 단지)에서나 의미가 있음... 

        사례) 창원의 남양 한림 아파트는 "33평형의 2개동"으로 세대수 "약 200 세대"이나

                비슷한 건령의 대방동 대동 "황토방" 아파트와 가격이 비슷함..

                장유의 대우 2차(약 300세대), 8차(약 300세대) 아파트는 대우 5차(약1000세대),

                대우 6차(약 500세대)보다 좋은 가격을 형성함..  

       * 자은 포스코의 30~40평형대의 아파트 단지는 진해 지역에 알맞는 평형

         (가격 상승율이 가장 좋을 수 있는 평형)으로 긍정 요인으로 작용할 것임... 

         진해에서의 50평 이상는 부담이 될 수 있는 평형으로 예상..

         ---> 진해에서의 40평대의 입주민이 사업 성공, 승진, 소득 증가로 50평 이상이 자신의

         위치에서 합당하다면 진해의 50평이상으로 이사가기 보다는 동일 권역인 창원으로 이사 갈

         확율이 높음....  돈이 있으니까... 

          따라서 50평 이상의 가격이 좋지 않을 것 같으면, 이는 그 단지 아파트의 30~40평대의 가격에

         영향을 미칠 수 있다는 사실입니다...  이의 해결은 주변의 저평수아파트의 존재인 것입니다..

          사례) 창원 남양동의 최소 29~60평형의 중대형 단지인 91년-92년식 성원 1-2차 분석...

3. 엘지자이

  1) 분양시기 : 2004. 5월 ~

  2) 입주시기 : 2006. 4월 ~

  3) 장점

      * 롯데마트, 농협 하나로 마트가 바로 옆에 있어 할인점 이용시 편리한 위치

      * 한림과 비교시 브랜드 가치 높음..

  4) 단점

    * 단지 배열 형태가 "ㄷ"자형 아파트 단지..

    * 지대가 낮음...  인근교육청, 빌라 단지보다 지대가 낮음..

    * 대형 할인점과 너무 근접해 출입구가 복잡하고 시끄럽다.. 

      ---> 아파트 출입구의 도로가 좁아 입주시 혼잡 예상..

    * 고도 제한및 땅형상의 부정형으로 양호한 용적율-건페율에도 불구하고 동 간 거리가

     좁아서  답답해 보임.. 앞동는 제외..

4.대우푸르지오

  1) 분양시기 : 2004년 7월~

  2) 입주시기 : 2006.  8월~

 3) 장점

    * 창원과 가장 근접해 있음... 이것은 위 네곳의 아파트 비교에서 의미 없음..

     사례) 10년 전 마산이 중심지이었을때 마산과 가까운 소답동, 신촌동을 입지 좋은 곳이다..

            라는 말과 같음..-->그러한 관점의 투자는 현재만 보고 내집마련및 투자를 하는 것임.

    * 현재 대형마트가 주변에 있음.. 다만, 롯데마트가 "전세"로 있음.. 입지가 좋다면 롯데가

    땅을 구입하여 롯데 건설이 시공하였을 것임..---> 향후 땅값만도 얼마나 될까...?)

   * 뒷쪽으로는 산과 인접해 있는 웰빙 주거단지..

    * 한림과 비교시 브랜드 가치 높음..

  4)단점

    * 교통이 붐비는  산업도로 6차선과 안민터널의 각지에 위치하여 먼지 오염이 대우 푸르지오

      아파트에 직접적으로 영향을 줌.

       ----> 소음,차량 배기가스등 환경오염이 향후 심각할 가능성 높음.

                즉 자연 환경적으로는 위 4곳 중 가장 좋지 않음..

    * 주위에 학교가 없는 관계로 큰 도로를 넘어 다시 도로(교통량이 많은 도로)를 건너 통학해야 함..

      (어린학생들의 안전에 영향..)

   * 단지 배열 형태가 "ㄷ"자형 아파트 단지..

    * 부분적인 "고도제한"으로 아파트 높이가 각기 다르고 동 사이의 거리가 좁음...

    * 앞으로는 큰 도로, 옆에는 터널 진입로, 뒤로는 철길...  좋은 입지는 못됨...

5. 결 론

 위의 내용에서 보는 바와 같이 위 4곳의 아파트는 제각기 장-단점을 가지고

있으므로(입지 등 포함), 같은 평형대비 "토탈 가격(비교시 평당가격)"이

같아질 수 밖에 없다는 것입니다..

다만 그 시점이 언제일까..?의 문제만 남겨두고 있는 것입니다.

 기본적으로 부동산 가격은 "시소게임"으로 상승하는 것입니다.(이웃집 원리)

A 아파트가 오르면 그 뒤 B 아파트가 오르고, 다시 A 아파트가 오르고 또 B 아파트

가 오르는 것입니다.

 즉 한 아파트가 오르면 동일권역의 비슷한 입지의 다른 아파트도 오른다는

것입니다. 만일 다른 아파트가 받쳐 주지 않으면 또는 이를 인정하지 않고 자기

아파트만 오르길 바라면 고평가 넘어 "거품가격"이 되는 것입니다. 거품가격은

거품이 꺼지듯이 한 순간에 꺼지는 것입니다.

이런 방식의 고평가 가격 또는 거품가격을 잡으신 분은 많은 손실을 볼 수 밖에

없다는 것입니다. 즉 다른 저평가 아파트가 오르지 못하면, 자기 것의

"고평가가 해소"되지 않기 때문인 것입니다. 

 예를들어 많이 오른 아파트(고평가 아파트)를 보유하신 분이 자기 것만 오르길

바라는 욕심으로 덜 오른 아파트(저평가 아파트)의 단점만 부각시키어 자기 것만

선전하더라도 거래는 잘 이루어 지지 않고  시간만 흘러가 자기 것의 고평가 또는

거품만 남는다는 것입니다. 즉 동일권역의 저평가 아파트의 상승이 고평가된

자기 아파트 가격을 한단계 더 올리는 지름길이라는 것입니다.

 긴 장문의 글 읽어 주셔서 감사합니다...

혹시 자기 집이 최고라고 생각하신 분이 위 글로 마음 상하시더라도

널리 양해를 구합니다.  

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***진해아파트 분양가 -"실제가"(7월2일,오차 있을 수 있음.)정리***

## 창원의 분양권과 비교시 창원의 분양권을 평당20~30만원(이자) 증액하여 비교해야 함.

## "총 평당가"를 보고 "저평가"여부를 판단하시기 바람...[사견]

http://cafe.daum.net/kngland 제공                           금액단위 : 만원

아파트 명	평형	분양 평당 가격				프리미엄      최고 거래  P      총 평당가                                           (최고 거래가)	고가(대우)대비동등가격
		분양가	이자	옵션가	합 계
한림리츠빌	34평형	379	16	0	394	5500~8500만         8200만          635 만원	+2700만원 +3900만원
	48평형	429	18	0	446	9000~14000만       13200만        723 만원
	66평형	459	19	0	478
녹산코아루	34평형	400	0	0	400
	45평형	436	0	0	436
영풍마드레빌	33평형	420	15	0	435
자은 포스코	33평형	452	0	0	452	2000~4000만            4000만       570 만원	+5000만원+7800만원
	44평형	477	0	0	477	4000~7500만            7000만       632 만원
경화 포스코	33평형	442	0	0	442
일신님	33평형	476	0	0	476
	40평형	489	0	0	489
	47평형	493	0	0	493
LG자이	34평형	515	24	0	539	2000~4000만          4000만         656 만원	+2000만원 +2000만원
	47평형	555	26	0	582	6000~1억               8500만         763 만원
	59평형	573	27	0	600
대우 푸르지오	35평형	548	21	16	584	2000~4000만          4500만         712 만원	0만원일때 단,상승시 위3곳 +@로 상승예상
	45평형	570	22	18	610	6000~ 1억               8800만        805 만원
	52평형	584	22	18	625	6000~ 1억               9200만        801만원
대동 다:숲	33평형	499	20	10	529
	48평형	519	21	14	554
* 한신부동산의 기본자료에 보충합니다...그외의 아파트는 시간되는 데로 정리 하겠습니다..

본 자료에서 이자 계산의 이율은 년 5.8% 일괄 계산되어 있음 - 실재 이자와는 다소 다를 수 있읍니다

[가격및 총체적 분석에의한 저평가 순위~~] ** 위의 "가격"에서 보는 바와 같이 현시점 저평가 순위    즉 현시점 가격 상승율 예상 순위는..?    1) 자은 포스코   2) 풍호 한림    3) 석동 자이    4) 석동 대우   위의 사실에서 알수 있듯이 진해내에서는 석동 대우가 고평가이지만  소득 출처에의한 동일권역인 창원과 비교시에는 고평가가 아니라는 것입니다..  본 필자의 입장은 총체적 분석에의해 가장 싼 집을 권할 수 밖에 없는 것이며 보다 싼 집을 추천할 수 밖에 없는 입장을 이해해 주시기 바랍니다.

[英仁]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[고구려]

자은 포스코를 관심있게 보았는데 제 상식으로는 좋게 평가가 되지 않습니다. 1.아파트 배치가 한림과는 비교가 안 될 만큼 답답합니다. 2.주변의 주택이 너무 산만하며 지저분한 집이 많고 임대아파트 난립. ( 단. 가난한 사람을 나쁘게 평가하는것이 아니고 자은 포스코의 지리적배경이 안좋음) 그외 부족함 너무 많음

[별을 쏘다]

잘읽었습니다

[강투]

고구려님! 혹시 내 가족,친구,이웃,고객 등 에게 추천 하실 아파트 있으면 가격분석,입지,브랜드 등 등을 분석하여 올려 주시기 바랍니다..

[새벽]

고구려님...위 분석해 놓은 글을 자세히 읽어 보세요..님이 지적하신 내용이 잘 설명되어 있네요.. 사물의 한면 보다는 보이지 않은 면도 볼줄 아셔야 남보다 앞서 가지 않을까요? 다들 좋다는 한림도 단점은 있기 마련이죠....살면서 전망만 보고 사는 것은 아니니까요...

[비탈]

좋은 글 잘 읽었습니다. 기억상으로는 강투님께선 년 초부터 자은을 추천해 주셨는데, 본격적으로 가격 상승이 있게된 것이 님의 추천 이후 부터이니...존경을 표할 수 밖에 없군요. 이에비해 저는 1년 전에 가까운 지인들에게 추천을 해줬었는데.. 그때는 가격의 움직임이 없어 저를 포함해 많은 분들이 매수를 포기했었죠

[비탈]

그러다 잠시 잊고 지나다보니...어느새 이만큼 올라버렸습니다. 최근 가까운 두 분에게 진해의 투자를 권했고 실행에 옮겼습니다. 그 중 하나는 코아루였고, 또 하나가 비로써 포스코자은 이었습니다. 사실 자은이 오를건 예전부터 예상하고는 있었으나...뭔가 모르는 불안감이 있어 구입을 주변에 권하지 못했었는데...

[비탈]

강투님의 글을 대하면서 그 불안이 어느정도 해소되어 투자를 주변에 권하게 되었습니다. 좋은 결과를 기대해 봅니다.// 그리고 저는 부동산에 관심이 많은 평범한 회사원 입니다. 회사동료들이 저의 관심과 능력을 어느정도 인정한지라 저에게 컨설팅을 요구하는 분들이 꽤됩니다. 위에적은 추천은 그런차원에서 추천

[비탈]

이었으며, 별도의 사레비는 받지 않았으니...저는 전문 부동산 관계자는 아니지요. 부동산 참 재밌습니다.

[강투]

비탈님! 좋은 글 늘 감사합니다... 언제 기회가 되면 술 한잔에 세월 낚아봅시다.