스크랩 시설물 하자보수 책임기간

[dolpak]

1. 하자자보수대상시설 공사의 구분 및 하자의 범위와 하자보수 책임기간

구분		하자의 범위	하자보수 책임기간			주요 시설 여부
			1년	2년	3년
1.대지 조성 공사	가.토공사	공사상의 잘못으로 인한 균열,처짐,비틀림,들뜸,침하,파손,붕괴,누수,누출,작동 또는 기능불량,부착 또는 접지불량 및 결신불량,고사 및 입상 불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자	●
	나.석축공사			●		●
	다.옹벽공사			●		●
	라.배수공사			●		●
	마.포장공사			●		●
2.옥외 급수 위생관련 공사	가.공동구 공사			●		●
	나.지하 저수조 공사			●		●
	다.옥외위생(정화조)관련 공사		●
	라.옥위급수관련공사		●
3.지정 및 기초					●	●
4.철근콩크리트 공사					●	●
5.조적 공사				●		●
6.목 공사	가.구조체 또는 바탕 재공사			●		●
	나.수장목 공사		●
7.창호 공사	가.창문틀 및 문짝공사		●
	나.창호철몰공사		●
8.지붕 및 방수 공사					●	●
9.마감 공사	가.미장공사		●
	나.수장공사		●
	다.철공사		●
	라.도배공사		●
	마.타일공사		●
10.잡공사	가.온돌공사			●		●
	나.주방기구공사		●
	다.옥내 및 옥외설비공사			●		●
11.난방,환기,공기 조화 설비 공사	가.열원기기설비공사			●		●
	나.공깆화지기설胄翩?lt;/FONT>			●		●
	다.닥트설비공사			●		●
	라.배관설비공사			●		●
	마.보온공사		●
	바.자동제어설비공사			●		●
12.급,배수,위생설비 공사	가.급수설비공사			●		●
	나.온수공급설비공사			●		●
	다.배수,통기설비공사			●		●
	라.위생기구설비공사		●
	마.철 및 보온공사		●

2. 공동 하자 내용

분야	하자 내용
옥상	▶옥상 난간 균열(균열부위 점차 확대되고 일부 벽면 이탈) ▶페인트 시공 불량 ▶옥상 바닥과 난간 접합 부위 균열 광범위하게 발생 ▶옥상 바닥 균열 방수층 불량으로 일부 옥상층 세대 누수 현상 발생 ▶옥상 배수구 주변 마무리 불량 및 물이 잘 안빠짐
외벽	▶외벽 ▶외벽 인조석 이탈 ▶외벽 방수불량으로 인한 백화현상 ▶외벽 페인트가 벗겨지고 변색 현상
지하주차장	▶지하주차장 천장 누수 현상 ▶지하주차장 바닥 균열 현상 ▶지하주차장 배수로 구배불량으로 물고임 현상 심함 ▶지하주차장 배수로 불량 ▶지하주차장 입구 배수로 유도 안됨 ▶지하주차장 벽면 균열 현상 ▶지하주차장 부분 누수
마당	▶건물과 마당 joint 균열 ▶마당 배수로 불량(물고임 현상)
계단	▶각동계단 균열 ▶각동계단 누수
물탱크	▶물탱크 배관 누수 ,수압저조현상,겨울철 수도 동파
옹벽	▶옹벽 균열,옹벽누수현상
정화조	▶여름철 악취,.벌레 발생 심함

3. 세대별 하자 내용

분야	하자 내용
가구	가구서랍장,문짝,장석,상판등 불량
주방가구	싱크대 문짝,다리,식탁상판,수평,고정등 불량
결로	베란다 벽면,각방벽면,옷장등에 물이 흐르고,곰팡이 발생 현상
난방	난방 불량
등기구	콘센트 불량 및 부착상태 불량, 센서불량 등
내장목공	MDF 이탈,천정 댄조 이탈
목문(목원)	문틀 틈새 벌어짐,여닫이 및 도어록 불량 문틀 및 문짝 뒤틀림 현상
목문(한양)	문틀 틈새 벌어짐,여닫이 및 도어록 불량 문틀 및 문짝 뒤틀림 현상
방음	각세대 층간, 방음 불량
방화문	방화문 수평, 도어록,여닫이,페인트,고무바킹불량,문틀찌그러짐
변기	변기고정상태 불량, 박힘현상, 배관누수현상
벽지,한지	벽지,한지 시공 불량 벽지 들뜸, 곰팡이 발생, 벽지 변색
보일러	작동 상태 불량 배관 이음새 누수
샤시	시공 불량 빗물 유입,잠금장치 불량, 여닫이 불량,외부실리콘 처리 불량 등
샤워부스	샤워부스 문짝 여닫이 불량
설비배관	보일러 배관 누수현상 각종 배관 막힘 현상등
세면대	세면대 접촉,수평불량
수압	상층 세대 수압 낮음
수전	수전 누수 현상
욕조	욕조 배수 불량,욕조 타일 이탈 현상,마감코킹 불량
잡철	베란다 난간 부착 불량,계단 난간 불량
타일	타일 금가고깨짐,시공 불량으로 떨어져 나가고 구배 불량으로 불빠짐 잘 안됨
페인트	발코니 벽면 페인트 시공 불량(얼룩 및 벗겨짐)
크랙(균열)	세대내 각 벽면 크랙발생 심함

4. 하자관리

[주촉법 제38조 제16항에 의거한 하자처리]

1년차 하자처리
- 목창호, 마감, 조경, 위생기구 공사부문(세대)
- 세대 하자접수(시공사에 일정 통보)
- 세대하자 처리(시공사에서 처리)

2년차 하자처리
- 토목, 철골, 난방, 가스, 전기, 통신공사(기간내 지속적으로 요청 및 처리)
- 2년차 하자 일괄접수 및 공용부분 발취
- 년차 하자 처리(시공사에서 처리)

3년차 하자처리
- 지붕방수, 건축골조, 크랙, 기타(기간내 지속적으로 요청 및 처리)
- 3년차 하자 일괄접수 및 공용부분 발취
- 3년차 하자 처리(시공사에서 처리

5년차 하자처리
- 보, 바닥, 지붕(정밀안전점검 결과에 따라 처리)

10년차 하자처리
- 기둥, 내력벽(정밀안전점검 결과에 따라 처리)

하자발췌 및 작성

<취 지>- 기존의 타사의 경우에는 아파트의 내의 하자사항을일괄 리스트업하여 시공사에 요청하는데 실질적인 하자사항의 중요성 부각이 미흡하고 시공사에서도 처리대응이 상당히 늦음<당사의 방향>- 당사에서는 시각적인 면을 강조하여 하자의 중요성을 부각시켜 반드시 처리할수 밖에 없도록 시스템을개선하여 현 하자처리 효과가 높음

<당사의 방향>- 당사에서는 시각적인 면을 강조하여 하자의 중요성을 부각시켜 반드시 처리할수 밖에 없도록 시스템을개선하여 현 하자처리 효과가 높음<방 법>- 하자 1건별 디지털카메라로 촬영하여 하자사항에 대해 원인분석, 대책을 수립하여 시공사에 하자 요청- 반드시 하자처리사항은 디지털카메라로 완료후 사진을 촬영토록하여 요청시 와 완료시 를 비교토록함

하자보수 추진 절차도

하자처리 방법

순서	APT 하자처리 조치내용
1차	관리소장은 주택건설 기준 등에 관한 규정 및 규칙에 대한 법규를 공부한 다음, 공동주택관리령 제24조에 의거 사업주체로부터 인수받은 설계도와 시방서에 규정한대로 아파트를 시공하였는지를 조사하고,
2차	설계도와 다르게 시공한 부분이 있는 지와 또한 시방서에 규정한대로 건축자재를 사용하였는지를 조사하고, 사업주체가 시공한 건축물, 건축설비, 기계설비등이 최초 설계도서와 상이하게 시공되었거나, 시방서에 명시된 자재와 다르게 불량재료를 사용하는등 부실하게 시공하여 하자가 발생하는 경우에는 일차적으로 그의 보수를 시공자에게 청구하여야 합니다.
3차	아파트에서 육안으로 확인할 수 있는 부분을 조사하고 병행해서 필요하다면, 사진 및 발생된 하자를 입증할 수 있는 자료를 수집하여 정리하고,
4차	조사된 하자내용을 공문으로 작성하여 공동주택 관리령 제 16조에 의거 사업주체 및 아파트 사용검사권자에게 내용증명으로 발송하고
5차	발송된 하자처리 공문을 받은 사업주체는 3일이내 하자보수를 하거나, 또는 하자보수 일정계획을 입주자대표회의에 통보하도록 규정하고 있으므로, 관리소장은 하자보수공사를 하도록 조치하고,
6차	◎ 하자보수 요청을 하였으나, 시행하지 않을 시는 내용증명으로 2회이상 독촉공문을 발송하고,)
7차	◎ 독촉공문을 발송하였으나 하자공사를 시행하지 않을 시는 하자보증서를 발행한 기관에 통보하여 하자보증금 청구 공문을 발송하고
8차	◎ 내용증명으로 하자공사 요청을 하자보증금증서 발행기관에 내용증명으로 2회 이상 독촉공문을 발송하여 이행하지 않을 시는 법적대응을 할 수 있도록 입주자 대표회의에 안건을 상증하여 법적 대응 준비를 하여야 합니다.
9차	소송진행절차는 ◎ 사전절차 : 하자보수 보증금 청구소송을 제기하기 전에 우선 공동주택관리령 제16조 규정에 따라 사업주체와 시공자에게 하자보수 청구를 하고 하자보수 의무를 이행하지 아니하면 하자보증 증권 발행자인 보험회사나, 건설공제조합에 하자보수 보증금을 청구하여야 한다. 하자보증 증권 발행자인 보험회사나 건설공제조합에 하자보수 보증금을 청구하기 위해서는 ◎ 사업주체나 시공회사에 하자보수 요청을 하였다는 사실을 입증하는 공문서가 있어야 합니다. (가능하면 내용증명서) ◎ 하자보수에 소요되는 공사비를 산출한 견적서등 약관에 규정되어 있는 구비서류를 첨부해야 합니다. 이런 경우 견적서는 시설물 유지관리업체 또는 건설업 면허가 있는 2개업체 이상으로부터 받은 견적서를 요구하고 있는 것이 현실입니다. 그러나, 견적서 작성자는 반드시 건설업 면허자가 아니라도 건축사나 건축기사등 견적서를 작성할 수 있는 공인된 자격자가 작성해도 무방합니다. ◎ 소장 접수 : 입주자대표회의 회장을 원고로 하고 하자보증서 발행자는 피고로 하여 소장을 법원에 제출하여야 합니다. ◎ 손해액의 입증 : 하자보수 보증금의 입법취지는 하자보수 의무를 이행하지 아니하는 경우에는 그 하자보수 보증금으로 직접 하자보수를 할 수 있게 하고자 하는 것입니다. 공동주택관리령 제16조 제5항에 "제17조의 하자보수 보증금으로 직접 하자 보수하거나, 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 경우 입주자대표회의등은 하자보수 보증금의 사용내역을 사업주체에 통보해야 한다."라고 규정하고 있습니다. 그러나, 소송을 하여 하자보증금을 찾기 위해서는 재판부에서 원고(입주자대표회의 회장)에게 하자에 대한 손해액에 대해 입증할 것을 요구하는 경우 법원에서 감정신청을 하여 법원감정인의 감정서에 의해 하자손해액을 입증하여야 합니다. 상기와 같은 절차에 의거 관리소장 및 입주자대표회의는 하자보증금을 현금으로 수령하여 입주민 권익보호에 앞장을 서야 할 것입니다. 시설물별 하자 기간이 상이함으로 시효가 지나가서 입주민에게 재산상의 피해가 없도록 하여야 할 것입니다. 만약, 관리소장 및 입주자대표회의에서 하자처리에 대한 전문지식이 부족 시는 하자처리 전문업체에 의뢰하여 처리할 수 있도록 하여야 할 것입니다

하자보수 세부추진일정

항목	세부내용	비고
1. 하자적출	- 령제 16조 1항 별표를 기준으로 하여 하자사항을 적출한다.	- 입주자 등 - 입주자대표회의 - 관리주체
2. 적출하자 통보	- 내용증명(사진첨부)으로 발송한다.	- 사업주체 - 시공회사 - 하자보수보증기관
3. 보증채무의    이행청구	- 하자보수보증서 발급기관에 보증채무의 이행을 청구한다. (1)하자보수보증금 반환 (2)실보수→통상례 : 현금대위제 방법임	- 보증보험등 - 공제조합 - 증권발부기관
4. 하자보수의    이행촉구	- 하자보수 이행이 여의치 못할때 보증채권자에게 공사비 산출 견적서 요구- 평당 @500~@1,500소요되나 하자 시공조건이면 무상작성도 가능함	- 주채무자 - 연대보증회사
5. 보증기관의    하자 확인 조사	- 보증기관(서울보증보험등) - 주채무자(사업주체) - 약관연대보증회사 - 보증채권자	- 보증채권자 측 입주자 대표회의 관리소장 견적서 작성회사
6. 현장실사 및    하자보수 비용산출    사정회의	- 공정별로 조사할 곳을 정한다.
7. 하자보증금	- 현장조사 통보받은후 보증기관과의 협의 → 이의있을시 (1) 소해배상청구의 소입주자등이 각각 원고가 되므로 비용각출, 소송기간, 소송진행의 문제 등으로 지양하여야 함 (2) 하자보수보증금반환 청구의 소 : 채권자 : 입자주대표회의 채무자 : 보증보험,공제조합,증권발부기관	- 해당법원