생활 법률 상식(길지만 필요할때 참조 하세요)

[한아름(재원)]

생활법률상식
 
■ 전과와 형의 실효
한번의 잘못으로 형을 받았다 하더라도 그 후 일정기간 동안 죄를 저지르지 않으면 전과를 말소할 수 있는 방법이 법에 규정되어 있습니다. 형법 제81조에는 "징역 또는 금고의 집행을 종료하거나 집행이 면제된 자가 피해자의 손해를 보상하고 자격정지 이상의 형을 받음이 없이 7년을 경과 한 때에는 본인 또는 검사의 신청에 의하여 그 재판의 실효를 선고 할 수 있다"고 규정되어 있습니다. 귀하의 경우에는 귀하가 석방된 날로부터 잔여 형기를 합한 시점(형의 집행을 종료한 때)을 기준으로 하여 7년이 경과한 때에는 그 형사기록을 보존중인 검찰청에 대응하는 법원에 그 형의 실효를 선고해 줄 것을 신청 할 수 있습니다(형사소송법 제337조) 또한 이와 같은 신청이 없다고 하더라도 징역 또는 금고형을 받은 사람이 자격정지 이상의 형을 받음이 없이 형의 집행을 종료한 날로부터 10년이 경과하면 자동적으로 형이 실효되고(형의실효등에관한법률 제7조 제1호), 수형인명표(자격정지 이상의 형을 받은 수형인을 기재한 명표로서 수행인의 본적지 시․구․읍․면사무소에서 관리하는 것)를 폐기하고 수형인 명부(자격정지 이상의 형을 받은 수형인을 기재한 명부로서 검찰청 및 군사법원 검찰부에서 관리하는 것)에 그 사실을 부기(附记)합니다.

■ 형사합의와 민사합의
형사합의란 피해자가 수사기관이나 법원에 대해 가해자에 대한 형사처벌을 원치 않는다는 의사를 구두 또는 문서로 표시하는 것을 말합니다. 친고죄(강간죄와 같이 피해자의 고소가 없으면 처벌할 수 없는 죄)나 반 의사불벌죄(폭행죄와 같이 고소가 없이도 처벌할 수 있으나 피해자가 처벌을 원치 않는다는 의사를 표시하면 처벌할 수 없는 죄)와는 달리 일반 범죄사건에 있어서는 피해자가 국가의 형벌권을 좌우할 수는 없지만, 수사기관이나 법원에서는 피해자와 가해자(피의자) 사이에 원만한 합의가 이루어져 피해자가 피의자에 대한 처벌을 원치 않는다는 의사표시를 하게 되면 범죄 후의 정황으로서 참작하여 가벼운 처분이나 판결을 내리는 것이 관례입니다. 따라서 귀하의 형이 트럭 운전사에 대해 형사합의를 하여 준다면 트럭 운전사는 정상이 참작되어 구속을 면할 수도 있습니다. 그러나 피해보상은 근본적으로 민사문제로서 형사합의만이 되고 민사합의가 이루어지지 않았다면 피해자는 여전히 가해자에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다. 귀하의 형의 경우 아직 치료도 종결되지 않았고 후유장해가 남을지도 모르는 상태이므로 민사상의 손해배상 청구권은 유보(추후 별도로 정하기로 함)하여야 하고 형사합의서에 반드시 이 점을 명기하여야 할 것입니다.

■ 주차중인 차량에 추돌한 경우의 손해배상
야간에 도로의 가장자리에 자동차를 주차하는 자로서는 그곳이 관계법령에 따라 주차가 금지된 장소가 아니라고 하더라도, 미등과 차폭등을 켜두어 다른 차의 운전자가 주차사실을 쉽게 식별할 수 있도록 하여야 함은 물론 다른 교통에 장해가 되지 아니하도록 주차하여야 할 법령상의 의무가 있습니다(대법원 1992. 5. 12. 선고, 92다6112 판결). 이러한 조치는 고속도로나 갓길에 주차하는 경우에도 취하여야 합니다(대법원 1996. 4. 12. 선고, 96다716 판결). 그러나 이러한 조치는 고속도로 또는 자동차전용도로에서의 정차나 차량의 통행의 많아 정차사실을 후행차량에게 사전에 쉽게 알릴 수 없는 경우에 필요한 것이고, 그렇지 않고 속도가 제한되어 있고, 후행차량에게 쉽게 정차사실을 알릴 수 있는 곳이라면 굳이 운전자에게 이러한 안전의무조치를 요구할 수는 없다는 판례도 있습니다(대법원 1996. 2. 9. 선고, 95다39359 판결). 따라서 위 사안의 경우 주차운전자로서의 주의의무를 다하였을 경우나, 그러한 조치를 할 필요가 없는 경우였다면 갑과 을은 면책될 수도 있습니다(대법원 1995. 2. 3. 선고, 94다33866 판결). 그러나 위 사고지역이 주차금지구역이었거나 다른차의 운전자가 주차사실을 쉽게 식별할 수 있도록 안전조치를 하여야 할 곳이었다면 위 교통사고가 트럭의 미등 및 차폭등을 켜지 않은 채 주차하여 둠으로써 발생하였을 경우 이것은 트럭운전사의 트럭운행과 관련하여 발생한 것이어서 트럭소유자는 자동차손해배상보장법 소정의 자기를 위하여 자동차를 운행하는 자로서의 위 사고로 피해자가 입은 손해를 배상할 의무가 있습니다(대법원 1993. 2. 9. 선고, 92다31101 판결). 그러므로 위 사안에서도 유족들은 갑과 을 모두에게 손해배상을 청구해 볼 수 있을 것입니다. 다만, 갑과 을의 손해배상책임이 인정된다고 할지라도 귀하의 남편도 전방주시 의무를 태만히 한 과실이 인정되어 과실상계될 것이 예상됩니다(대법원 1994. 10. 11. 선고, 94다17710 판결).

■ 돈을 빌려주고 못 받은 경우 사기죄의 성립 여부
사기죄는 타인을 기망(欺罔)하여 착오에 빠지게 하고 피기망자의 처분행위로 기망자 또는 제3자가 재산적 이익을 얻음으로써 성립하고(형법 제347조), 이 경우의 '기망'이라 함은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 져버리는 것을 말합니다. 판례(대법원 1983. 8. 23. 선고, 83도1048 판결)에 의하면 "금전대차관계에서 그 채무불이행 사실만을 가지고 바로 차용금 편취의 범의(犯意)를 인정할 수 없으나, 확실한 변제의 의사가 없거나 또는 차용시 약속한 변제기일 내에 변제할 능력이 없음에도 불구하고 변제할 것처럼 가장하여 금원을 차용할 당시 채무액이 채권액을 초과하고 있는 상태였다면 사기의 범의를 인정할 만한 근거는 된다고 하고 있습니다. 귀하의 경우에도 우선 형사고소를 해보아야 범죄의 성립여부를 알 수 있겠지만 질문의 내용으로 볼 때에는 차용인이 변제기일의 정함 없이 수 차례에 걸쳐 돈을 차용한 점, 이행 가능성이 없는 아파트 분양을 책임지겠다고 한 점 등을 미루어 보아 차용인이 현실적으로 변제할 능력이 없음에도 불구하고 변제할 것으로 가정한 것처럼 보여지므로 일단 사기죄가 성립되리라고 봅니다. 다만 금전을 빌린 사람이 진실한 용도를 말하지 않아 착오를 일으켜 대부했다고 하더라도 차용인이 변제할 의사와 능력만 있었다면 사기죄가 성립되지 않습니다.

■ 대여금채권의 간편한 회수방법
1. 소액심판제도
2,000만원 이하의 대여금, 물품대금, 손해배상 청구 등 금전채권의 지급을 목적으로 하는 청구는 보통의 재판보다 훨씬 신속하고 간편한 소액심판제도를 이용할 수 있습니다. 법원 소액계에 준비된 소장 서식용지에 해당사항을 기입하여 접수하면 즉시 변론기일을 지정하여 주고, 단 1회의 변론으로 재판을 끝내는 것을 원칙으로 하며 당사자의 배우자, 직계혈족, 형제자매 또는 호주는 법원의 허가 없이도 신분관계 및 수권관계를 증명하여 소송대리인이 될 수 있습니다. 피고가 불출석 하고 답변서도 제출하지 않으면 즉석에서 원고에게 승소판결을 내리며, 재판장은 당사자 사이에 조정을 붙이거나 결정을 내려 재판을 끝내기도 합니다. 채권자는 위 소액심판사건에 있어서의 승소확정판결이나 조정, 결정들을 기초(채무명의)로 하여 강제집행을 할 수 있습니다.
2. 독촉절차
금전 기타 대체물의 지급을 목적으로 하는 청구에 대하여는 법정에 출석하지 않고도 서류만을 제출하여 일반 민사재판과 같은 결과를 얻을 수 있는 독촉절차가 또한 많이 이용됩니다. 채권자가 채무자의 주소지에 소재 한 법원에 당사자(채권자와 채무자) 및 청구의 취지, 원인 등을 기재한 지급명령신청서를 제출하면 법원은 채무자의 심문 절차를 거치지 아니하고 바로 당사자에게 지급명령을 송달합니다. 채무자가 위 지급명령이 송달된 날로부터 2주일 이내에 이의를 신청하지 아니한 때에는 그 지급명령은 확정되어 이를 근거로 강제집행을 실시할 수 있게 됩니다.

■ 방문판매에 대한 계약철회권
1991년 12월 30일에 제정되어 1992년 7월 1일부터 시행된 방문판매 등에 관한 법률의 제7조에 의하면 "방문판매자와 상품을 구매하거나 용역을 제공받기로 하는 계약을 체결(영업소 등에서 청약을 하고 영업소 등외의 장소에서 계약을 체결한 경우를 제외한다.)한 자는 제6조의 규정에 의한 계약서를 교부받은 날 또는 계약서를 교부받지 아니한 경우에는 상품을 인도 받거나 용역을 제공받는 날부터 10일 이내에 서면에 의하여 당해 계약에 관한 청약을 철회할 수 있다"고 되어 있으므로, 귀하는 방문판매로 도서를 직접 인도 받은 날로부터 10일 이내에는 위약금 없이 철회할 수 있습니다. 다만 구매자 등에게 책임 있는 사유로 상품이 멸실 또는 훼손된 경우, 상품의 판매가격 또는 용역의 대가가 대통령령이 정하는 금액(할부가격이 10만원, 단 신용카드 사용할 시는 20만원) 이하인 경우 사용 또는 일부 소비에 의하여 가치가 현저히 감소될 우려가 있는 상품으로써 대통령령이 정하는 상품을 사용 또는 소비한 경우 등에는 구매자 등은 철회권을 행사할 수 없습니다. 철회방법은 계약해제를 요구하는 내용의 서신을 3통 작성한 후 우체국에 가셔서 내용증명우편으로 발송하면 되는데, 그 철회의 효력은 서면을 발송한 날에 발생하게 됩니다. 한편 물품대금을 카드로 결재한 경우에는 계약철회 통지 후 귀하가 카드회사를 직접 찾아가셔서 계약 철회를 이유로 대금지급 보류 요청을 하면 대금이 지급되지 않으며 또 계약의 청약이 철회되면 방문판매업자는 즉시 당해 신용카드업자에게 상품대금의 청구를 정지 또는 취소할 것을 요청하여야 하고, 이미 지급 받은 때에는 즉시 지급 받은 금액을 신용카드업자에게 반환하여야 합니다(동법 제11조 제2항, 제3항). 이에 위반하면 방문판매업자는 1,000만원 이하의 과태료에 처해집니다(동법 제64조 제1항 제1호).

■ 호의동승과 손해배상액의 감경
위 사안은 자동차소유자의 승낙 하에 무상으로 호의동승한 경우 손해배상액이 감경되느냐 하는 것으로, 이에 관한 판례는 "피해자가 사고차량에 무상으로 동승하였다가 사고를 당한 경우에 동행의 목적, 호의동승자와의 인적관계, 피해자가 차량에 동승한 경위 등 여러 사정에 비추어 사고차량의 운전자에게 일반의 교통사고와 같은 책임을 지우는 것이 신의칙이나 형평의 원칙에 비추어 매우 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 배상액을 감경할 사유로 삼을 수 있다 할 것이나 사고차량에 단순히 호의로 동승하였다는 사실만으로 감경사유로 삼을 수 없다" 고 판시하였습니다(대법원 1992. 11. 27. 선고, 92다24561 판결). 그리고 위 사안과 같은 경우에 있어서 신의성실의 원칙에 비추어 보아도 호의동승자가 손해의 일부를 스스로 부담해야 할 사정이 없다고 판시하고 있는 바, 귀하도 손해배상액을 감액 당할 이유가 없다고 보여집니다(대법원 1987. 12. 선고, 86다카2994 판결).

■ 계약금의 법적 성질
매매계약서상 매도인 측에서 해약할 경우 계약금의 배액에 상당하는 금액을 매수인에게 지급하고 매수인 측에서 해약할 경우 계약금을 포기하기로 되어 있다면 이는 계약금을 손해배상액의 예정으로 한 약정이라고 볼 수 있습니다. 다만 매수인이 이미 중도금을 지급했다든지 하여 일단 당사자의 일방이 계약의 이행에 착수한 때에는 위 계약금 약정에 따른 해제는 할 수 없습니다. 손해배상액의 예정이 있는 경우에는 실제손해액이 예정액보다 많거나 적더라도 이와 상관없이 예정액을 청구할 수 발생 및 손해액을 입증할 필요없이 매도인에게 손해배상의 예정액에 해당하는 금액을 청구할 수 있습니다. 다만 우리 민법 제398조 제2항에서는 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다"라고 규정하고 있고 여기서 "부당히 과다한 경우"라 함은 손해가 없다던가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 계약자의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액 예정의 경위 및 거래관행 기타 제반사정을 고려하여 그와 같은 예정된 손해배상액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃은 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻합니다(대법원 1989. 12. 12. 선고, 89다카10811 판결, 1991. 3. 27. 선고, 90다14478 판결). 그런데 귀하의 사안을 보면, 매매계약의 해제가 매도인 측의 일방적인 이익만을 고려하여 매도인이 해제한 것이고 비록 예정액이 거래관행상 인정되고 있는 매매대금의 10%의 범위를 초과한 16.7%라 할지라도 민법 제 398조 제2항의 부당히 과다한 경우에 해당되지 않는다 할 것입니다. 따라서 귀하는 매도인 갑을 상대로 하여 계약금의 반환 및 손해배상을 청구하여 계약금의 배액에 상당하는 금액을 청구할 수 있다고 보여집니다.

■ 즉결심판 절차
1. 즉결심판 이란?
경미한 범죄사건에 대하여는 정식수사와 재판을 거치지 않고 간략하고 신속한 절차로처벌을 마침으로써 법원과 검찰의 부담을 줄이고 당사자에게도 편의를 주려는 제도이다.
2. 즉결심판의 대상
10만원 이하(단 1995년 9월 1일 부터는 20만원 이하로 상향조정)의 벌금, 구류, 구류에 처할 경우 경미한 범죄로서, 중요한 것을 예로 들면 다음과 같다.
․행정법규위반 사건 : 도로교통법상의 자동차 주정차금지위반, 향토예비군설치법상의 예비군 훈련불참자
․형법위반 사건 : 폭행죄, 단순도박죄 등 허위신고, 무임승차 등 51개 항목의 경범죄처벌위반 사범 등
3. 처리절차 ( 즉결심판은 경찰서장이 법원에 청구한다. )
․보호처리
주거와 신원이 확실하지 않고, 석방하면 형집행에 지장이 있다고 판단되는 경우에는 즉결심판 회부시까지 경찰서에 보호한다.
․비보호처리 
보호처리가 필요없는 경우는 출석지시서를 발부하여 바로 석방하고 본인이 나중에 법정에 가서 재판을 받도록 한다. 불출석재판도 있다.
․통고처분 
경범죄처벌법이나 도로교통법을 위반한 사항중 일정한 범칙 행위에 대하여는 먼저 범칙금을 납부하도록 통고처분하고 위반자가 그 범칙금을 기일내에 납부하지 아니할 때에 비로소 즉결심판을 청구하게 된다.
․훈계방면 
범죄사실이 가볍고, 피해자가 없으며 잘못을 뉘우치는 경우에는 지서장, 파출소장 또는 경찰서장이 훈계하고 방면할 수 있다.
4. 심판절차
즉결심판은 판사의 주재하에 경찰서가 아닌 공개장소에서 열린다. 피고인은 출석하는 것이 윈칙이지만 벌금, 과료를 선고하는 경우나 피고인이 불출석 심판을 청구하여 이를 허가한 경우에는 불출석재판도 있다. 판사는 피고인에게 사건내용을 알려주고 변명의 기회도 주고 변호사도 선임할 수 있지만, 신속, 간편한 심리를 위하여 경찰의 조서만을 증거로 삼아 유죄를 선고할 수도 있다. 판사는 보통 구류, 과료 또는 벌금형을 선고하지만 즉결심판을 할 수 없거나 즉결심판절차에 의하여 경찰의 조서만을 증거로 삼아 유죄를 선고 할 수도 있다. 판사는 보통 구류, 과료 또는 벌금형을 선고하지만 즉결심판을 할 수 없거나 즉결심판에 의하여 심판함이 적당하지 아니하다고 인정할 때에는 즉결심판의 청구를 기각하도록 하고 있다. 청구기각된 사건은 경찰서장이 지체없이 검찰에 송치하여 일반의 형사절차에 따라 처리된다.
5. 정식재판의 청구
즉결심판에 불복이 있는 피고인은 선고일로부터 7일 이내에 정식재판청구서를 경찰서장에게 제출하면 정식재판을 받을 수 있게 된다.
6. 형의집행
즉결심판이 확정되면 확정판결과 같은 효력이 있게 되며 형의 집행을 보통 경찰서장이 하고 검사에게 보고한다. 벌금은 10만원 이하(단, 1995년 9월 1일부터는 20만원 이하)이고, 과료는 2,000원 이상 30,000원 미만인데 경찰서장에세 납입하며 구류는 1일이상 30일 미만으로서 보통 경찰서 유치장에서 집행하나 검사의 지휘하에 교도소에서 집행하는 경우도 있다.

■ 고소에 관한 법률상식
1. 고소의 의의
범죄의 피해자 등 고소권을 가진 사람이 수사기관에 대하여 범죄사실을 신고하여 범인을 처벌해 달라고 요구하는 것이다. 단순히 피해신고를 하는 것과는 다르다.
2. 고소권을 가진 사람
모든 범죄의 피해자와 피해자가 무능력자인 경우의 법정대리인 그리고 피해자가 사망한 경우의 배우자, 직계친족, 형제자매이다. 다만 자기나 배우자의 직계존속 즉 부모나 시부모, 장인, 장모등을 고소할 수는 없다. 고소는 수사기관에 대하여 해야 한다. 대통령이나 국무총리, 국회의장, 대법원장, 법무부장관등 수사기관이 아닌 고위공직자에게 고소장을 제출하는 것은 해당 수사기관으로 고소장이 전달되기는 하나 전달되기까지 상당한 기간이 소요되므로 그만큼 수사가 지연되어 고소인에게 손해가 되고 불필요한 국가의 일만 만드는 것이 된다. 고소를 하는 방식은 제한이 없다. 직접 수사기관에 출석하여 구두로 고소할 수 도 있고 고소장을 작성하여 제출할 수도 있다. 고소장은 일정한 양식이 없고 고소인과 피고소인의 인적사항, 그리고 피해를 입은 내용, 처벌을 원한다는 뜻만 들어 있으면 반드시 무슨죄에 해당하는지 밝힐 필요도 없다. 다만 피해사실 등의 내용이 무엇인지 알 수 있을 정도로 가능한 명확하고 특정되어야 한다. 가명이나 허무인 또는 다른 사람의 명의를 도용하여 고소해서는 안 된다. 그렇게 되면 피고소인만 수사기관에 불려다니면서 근거없이 조사를 받는 불이익을 입게 되므로 수사기관은 수사를 중단하고 사건을 종결할 수 있다. 적법한 고소가 있으면 고소인은 수사기관에 출석하여 고소사실을 진술할 권리가 있고 수사에 협조할 의무도 있다. 또 검사가 고소사건을 불기소처분하게 되면 그 처분통지를 받을 권리가 있고 불기소 처분의 사유를 알고 싶으면 알려달라고 요구할 수 있으며, 상급 고등검찰청과 대검찰청에 항고 및 재항고를 할 수 있다. 그 외 특별한 범죄에 대하여는 재정신청도 할 수 있다.
․친고죄 
범죄중에는 피해자의 명예나 입장을 고려하여 고소가 없으면 처벌할 수 없는 죄가 있는데 그것을 친고죄라 한다. 강간죄, 간통죄, 모욕죄, 혼인빙자간음죄 등이 그것이다. 친고죄는 범인를 알게된 날로부터 6개월이 지나면 고소를 할 수 없다. 또 한번 고소를 취소하면 다시 고소할 수 없고, 1심의 판결이 선고된 후에는 고소를 취소하더라도 소용이 없다. 그리고 공범이 있는 경우에는 고소인 마음대로 일부만 고소하거나 취소할 수 없고 공범전부에게 고소와 취소를 하여야 한다. 특히 간통죄의 경우에는 배우자에게 이혼송을 제기하거나 혼인이 해소된 후에만 고소를 할 수 있고, 이혼하기로 일단 합의한 후에 간통한 것은 고소할 수 없다.
․반의사 불벌죄
친고죄와 달리 고소가 없어도 처벌할 수 있으나 피해자가 처벌을 원하지 않는다는 의사를 표시하면 처벌할 수 없는 죄가 있는데 명예훼손죄, 폭행죄 등이 그것이다. 처벌을 원하지 않는 의사표시는 친고죄의 고소취소와 같은 효력이 있다.
․고발 
범죄의 피해자나 고소권자가 아닌 제3자가 수사기관에 대하여 범죄사실을 신고하여 범인을 처벌해 달라는 의사표시를 고발이라고 하는데 형사소송절차에서는 대체로 고소와 그 취급을 같이 한다.
․무고죄 
고소인은 있는 사실 그대로 신고하여야 한다. 허위의 사실을 신고하는 것은 국가기관을 속여 죄 없는 사람을 억울하게 처벌받게 하는 것이므로 피해자에게 큰 고통을 줄뿐만 아니라 억울하게 벌을 받은 사람이 국가를 원망하게 되어 결국 국가의 기강마저 흔들리게 되므로 무고죄는 엄벌로 다스리고 있다. 흔히 소장에 상대방을 나쁜 사람으로 표현하기 위하여 자신의 피해사실과 관계가 없는 사실을 근거 없이 과장되게 표현하는 고소인들이 있는데 이는 옳지 않은 일일 뿐 아니라 잘못하면 그 때문에 무고죄에 해당될 수 가 있다. 예컨대 소문난 사기꾼이라든지, 노름꾼으로 사회의 지탄을 받는다든지 하는 등의 표현이다. 또 수사기관에서 불기소처분이 내려졌다거나 국가기관에서 법률상 들어줄 수 없다고 판정이 된 문제에 관하여 고소인 자신이 그와 다른 견해를 가고 있다 하여 자기의 뜻을 관철하고자 같은 내용의 고소 진정을 수없이 제기하는 것도 무고죄에 해당될 가능성이 많은 것이다.
3. 고소에 앞서 생각할 일
일시적 기분에 좌우되어 경솔하게 고소를 하여 후회를 하는 자가 많다. 우리는 고소가 사건해결의 첩경이라고 생각하기 전에 당사자끼리 상호 원만히 해결하는 자세가 필요하다. 피해를 핑계삼아 과중한 돈을 요구하다가 화해가 결렬되자 홧김에 고소장을 제출하는 자가 있으나 모두 바람직한 일은 아니다. 또한 가해자측에서도 자신의 잘못을 피해자에게 정중히 사과하고 상호 원만한 합의를 하도록 노력하여야 한다.

■ 배상명령(赔偿命令)제도
1. 배상명령 제도란
형사사건의 피해자가 범인의 형사재판 과정에서 간편한 방법으로 민사적인 손해 배상명령까지 받아 낼 수 있는 제도이다. 절도나 상해를 당한 경우에 그 범인이 절도죄나 상해죄로 형사 처벌을 받는다고 하더라도 피해자가 피해 보상을 받으려면 따로 민사 소송 절차를 밟아야 하는 것이 원칙이지만 피해자에게 신속, 간편하게 보상을 받도록 해주기 위하여 마련된 제도이다.
2. 배상명령을 신청할 수 있는 형사사건
․상해를 당했을 때
․상해를 당하여 불구가 되거나 난치의 병에 걸렸을 때
․폭행을 당하여 상처를 입거나 죽었을 때
․과실 또는 업무상 과실로 상처를 입거나 죽었을 때
․절도나 강도를 당했을 때
․사기나 공갈을 당했을 때
․횡령이나 배임의 피해자 일 때
․재물을 손괴당했을때로 한정되어 있다.
․배상명령을 신청하는 방법
위의 정한 범죄에 집적적인 피해자 또는 그 상속인만이 신청할 수 있다. 범인이 피고인으로 재판 받고 있는 법원에 2심의 변론이 종결되기 전까지 배상명령 신청서를 제출하면 된다. 다만 그 형사재판에 증인으로 출석하여 증언할 때에는 구두로도 신청할 수 있다. 그리고 배상명령을 신청할 때에는 별도의 인지를 붙일 필요가 없다.
3. 배상명령의 신청 범위
범죄로 인하여 발생한 직접적인 물적 피해와 치료비 뿐이다. 그 이상 예컨대 위자료까지 신청하려면 민사소송을 제기하여야 한다.
4. 배상명령의 효과
배상명령이 기재된 유죄 판결문은 민사 판결문과 동일한 효력이 있어 강제 집행도 할 수 있다. 신청인은 신청이 이유 없다고 각하 되거나 일단 배상명령이 있으면 배상명령을 다시 신청할 수 없고 또 인용된 금액 범위내에서는 민사소송을 제기할 수도 없다. 피고인은 배상명령에 불만이 있으면 유죄판결에 대하여 상소를 하면 된다.

■ 범죄 피해자 구조 제도
1. 범죄 피해자 구제 제도란
사람의 생명 또는 신체를 해하는 범죄 행위로 인하여 사망하거나 중장해를 당하고서도 가해자를 알 수 없거나 가해자에게 아무런 자력이 없는 관계로 피해의 전부 또는 일부를 보상받지 못하고, 그 생계 유지가 곤란한 사정이 있는 때에는 국가에서 피해 자 또는 유족에게 일정한 한도의 구조금을 지급하는 제도이다. 그러나 범죄척결에 국민이 안심하고 협조할 수 있도록 범죄수사 또는 형사재판 절차에 있어서 고소, 고발이나 증언을 하였다는 이유로 보복범죄를 당한 경우에는 구조요건을 일반범죄의 피해구조요건보다 완화하여 가해자의 불명 또는 무자력, 피해자의 생계곤란 여부와 관계없이 범죄피해 구조금을 지급할 수 있도록 되어있다.
2. 구조금을 받을 수 있는 사람
첫째, 유족 구조의 경우는 살인등 강력 범죄로 인하여 사망한 사람의 유족 중에서 피해자의 사망 당시 피해자의 수입에 의하여 생계를 유지하고 있던 배우자, 자, 부모, 손, 조부모, 형제자매이다. 둘째, 장해구조의 경우는 위와 같은 범죄로 인하여 중대한 신체장해를 당한 사람으로 신체장해 등급 기준상 1급내지 3급의 장해에 해당하여 노동 능력을 100% 상실한 사람이다. 다만, 아래의 경우에는 구조금의 전부 또는 일부를 지급하지 아니할 수 있다.
. 피해자와 가해자의친족 관계(사실상 혼인 관계 포함)가 있는 경우
. 피해자가 범죄행위를 유발하였거나 당해 범죄피해의 발생에 관하여 피해자에게 귀책사유가 있는 경우
. 기타 사회 통념상 구조금의 전부 또는 일부를 지급하지 아니함이 상당하다고 인정되는 경우
또한 범죄피해를 원인으로 국가배상법 또는 기타 법령에 의한 급여 등을 지급 받을 수 있는 경우나, 가해자로부터 손해 배상을 받은 때에는 그 금액의 한도내에서 구조금을 지급하지 아니한다.
3. 구조금의 지급 신청 절차
구조금을 지급 받고자 하는 사람은 그 주소지 또는 범죄 발생지를 관할하는 지방검찰청에 설치된 범죄피해구조심의회에 신청하면 된다. 다만, 범죄로 인한 피해가 발생한 것을 안 날로부터 1년이 경과하였거나, 범죄피해자가 발생한 날로부터 5년이 경과한 때에는 신청을 할 수 없다.
4. 구조 금액
유족구조금의 경우 1,000만원을 지급할 수 있도록 하였다. 장해 구조금은 장해의 정도에 따라 1급은 600만원, 2급은 400만원, 3급은 300만원을 지급할 수 있도록 하였다. 한편, 피해자의 장해 정도가 명확하지 않거나 그 이외의 사유로 인하여 신속하게 구조 결정을 할 수 없는 때에는 피해자의 응급 구제를 위하여 유족구조금의 경우는 200만원, 장해 구조금의 경우는 100만원의 한도 안에서 가(仮)구조금을 우선 지급할 수도 있다.

■ 형사보상 제도
1. 형사보상 제도란
형사재판절차에서 무죄재판을 받은 자는 재판 확정전까지의 구금에 대한 보상을 청구할 수 있고, 피의자로서 구금된 후 불기소된 자는 그 구금에 대한 보상을 청구할 수 있는 제도이다(단, 구금된 이후에 불기소할 사유가 있는 경우, 기소중지등 종국처분이 아닌 경우 및 기소유예, 공소보류 등의 경우는 제외).
2. 보상금 청구 절차
형사재판 절차에서 무죄재판을 받은 자는 재판이 확정된 날로부터 1년 이내에 무죄재판을 한 법원에 보상을 청구하여야 하고, 법원은 보상청구가 이유 있을 때 보상결정을 하게되며, 청구인은 보상결정이 송달된 후 1년 이내에 보상결정 법원에 대응한 검찰청에 보상금지급을 청구하여야 한다. 단, 형사미성년자, 심신장애자 등의 사유로 무죄재판을 받은 경우, 본인이 허위자백을 하거나 또는 다른 유죄의 증거를 만듦으로써 기소, 미결구금 또는 유죄판결을 받게 된 것으로 인정된 경우, 1개의 재판에서 일부에 대하여 무죄재판을 받고 다른 부분에 대하여 유죄재판 을 받았을 경우는 법원의 재량에 의하여 보상청구의 전부 또는 일부가 기각될 수 있다. 피의자로서 구금된 후 기소되지 아니한 자는 검사로부터 불기소처분의 통지를 받은 날로부터 1년 이내에 불기소처분을 한 검사가 소속하는 지방검찰청(지방검찰청 지청의 검사가 그러한 처분을 한 경우에는 그 지청이 속하는 지방검찰청)의 피의자보상심의회에 보상을 청구할 수 있다. 단, 본인이 허위의 자백을 하거나 다른 유죄의 증거를 만듦으로써 구금된 것으로 인정되는 경우, 구금기간중 다른 사실에 대하여 수사가 행하여지고 그 사실에 관하여 범죄가 성립한 경우, 보상을 하는것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반한다고 인정할 특별한 사정이 있는 경우는 피의자보상의 전부 또는 일부를 지급하지 아니할 수 있다.
3. 보상금액
1일 보상금 상한가는 보상청구의 원인이 발생한 년도의 일급 최저임금액의 5배 이내에서 결정되고 전체 보상금은 1일보상금에 구금일수를 곱한 금액이 된다.
* 보상금최고액 : 구금일수×최저임금액(현재 12,200원)의 5배(󰡑98. 9. 1～99. 8. 31 적용)

■ 금전거래에 있어서 유의할 사항
1. 거래는 명확히 하여야 한다
금전거래는 불화의 근원이란 말이 있다. 가까운 친구나 친척사이에 불명확한 돈 거래로 인하여 사이가 나빠지는 경우가 많기 때문이다. 거래관계는 명확해야만 분쟁을 예방할 수 있는 것이다. 상세한 문서를 작성하여 교환하는 것이 거래관계를 명확히 하는 가장 좋은 방법이다. 계 약시에는 계약서를, 돈을 주고 받을 때에는 영수증을 반드시 작성하고 즉석에서 확인하는 관행은 부끄러운 일이 아니라 문화인의 자랑이다.
2. 상대방을 잘 확인하자
모르는 사람끼리 돈 거래가 이루어질 때 상대방의 직업, 주소, 성명 등을 주민등록증 등 에 의하여 확인하여야 한다.
상대방의 재력과 신용은 스스로 확인하여야 한다. 은행에 거래상황을 조회해 보는 것도 한 방법이 될 수 있으나 지능적인 사기범은 이를 이용하기도 한다. 미성년자에게 돈을 빌려줄 때는 보호자(부모)의 동의가 있어야 하고 동의가 없으면 미성년자의 보호자가 계약을 취소할 수 있으므로 손해를 볼 경우가 생긴다. 법인 즉 회사 등과 거래할 경우에는 상대방이 그 회사를 대표하는 정당한 권한이 있는지 를 확인하여야 하며 단지 그 회사의 임직원과 개인적으로 돈거래하는 형식의 계약서를 만들 면 손해를 보는 경우가 생긴다.
3. 돈을 빌려줄 때 유의할 점
돈을 빌려줄 때는 상대방의 재력과 신용을 확인하는 것이 특히 중요하다. 상대방의 신용 과 재력이 의심스러울 때는 회수확보를 위한 담보를 취득하여야 한다. 담보에는 인적담보와 물적담보가 있다. 인적담보는 제3자로 하여금 보증이나 연대보증을 서도록 하는 것인데 제3자의 재력 등도 확인하여야 한다. 물적담보로는 흔히 부동산에 저당권이나 가등기를 설정하는 방법, 소유권이전등기를 받 는 방법 등이 있고 동산이나 유가증권을 담보로 받아두는 경우도 있다. 흔히 전세보증금을 담보로 하는 경우가 있는데 이때는 반드시 전세보증금 반환채권의 양도계약을 체결하고 집주인을 만나 승낙을 얻거나 채무자로 하여금 집주인에게 내용 증명 우편으로 통지를 하도록 조치하여야 효력이 있는 것이고 단지 채무자의 전세계약서를 받아 놓는 것만으로는 아무런 효력이 없음을 유의하여야 한다. 가정주부에게 돈을 빌려줄 때는 그 돈이 자녀들의 학비나 식비등 일상 가사비용으로 사 용된다면 그 남편에게도 변제책임이 있으나 일상가사와 관계없이 주부가 계를 한다든지 사 치나 유흥비로 쓴다든지 하는 경우는 남편이 별도로 보증을 서지 않는 한 단지 그러한 사실 을 알고 있었다는 것만으로는 남편에게 변제책임이 없음을 유의하여야 한다. 약속어음을 할인하는 형식으로 돈을 빌려줄 때에는 약속어음의 배서가 연속되는가를 확 인하여야 하고 배서인이나 발행인이 아니면 어음상의 책임을 지지 아니하므로 반드시 채무자의 배서를 받아야 한다. 수표는 부도를 내는 경우에 형사처벌까지 받게 되므로 백지수표(주로 발행일자)를 담보로 돈을 빌려줄 때가 많은데 발행일자를 기재하지 않고 제시를 하거나 기재한 발행일자보다 10일이 넘은 후에 제시하여 부도가 난 경우는 발행인의 형사책임이 면제되므로 이에 유의하 여야 한다. 도박이나 강도와 같은 범죄에 제공될 자금인 줄 알면서 돈을 빌려준 경우는 상대방이 임의로 갚아주면 좋으나 갚지 않으면 법률상 청구할 수가 없는 것이므로 나쁜일에 돈을 빌려 주지 말아야 한다.
4. 돈을 빌릴 때 유의할 점
일반적으로 돈을 빌리는 사람은 다급하기 때문에 이자나 담보관계 등에 있어서 채권자 (전주)의 요구에 따라 가혹한 조건을 강요당하는 경우가 많으므로 계약서의 내용을 상세히 파악하여야 한다. 원금이나 이자를 갚으면 반드시 영수증을 받아야 하고 원리금을 완전히 변제한 경우는 미리 교부해 주었던 차용증서나 어음, 수표 등을 회수하지 않으면 나쁜 채권자에게 이중으로 변제하여야 할 위험성이 크다. 악덕 사채업자 중에는 비싼 담보물을 헐값에 취득할 목적으로 변제기일에 일부러 만나주 지 않거나 변제기일을 연기해 주겠다고 속여 안심시킨 후 변제기일을 넘겨 담보물을 처분하는 경우가 있으므로 이럴 때에는 지체없이 공탁절차를 밟아야 한다. 이자는 약정이 없는 한 이를 지급할 필요가 없으나 변제기가 경과된 경우에는 연 5푼의 지연손해금을 지급하여야 한다. 연 2할 5푼을 초과하는 높은 이자의 약정은 무효이므로 초과분은 물지 않아도 된다.
5. 기 타
채무자가 사망한 경우 채무도 상속되므로 채권자는 그 상속인에게 변제를 청구할 수 있다. 상속인이 채무를 면하려면 상속을 포기하거나 상속의 한정승인을 하여야 한다. 채무자가 약속대로 변제를 하지 아니한다면 채권자는 결국 법적절차에 따라 재판과 강제 집행의 방법으로 변제를 받을 수밖에 없다. 그러한 경우에 앞서 설명한 대로 충분한 변제 확보 방법을 강구해 놓지 못한 채권자는 손해를 볼 가능성이 많다. 그리고 실제로 불성실한 채무자가 재산도피 등의 방법으로 강제집행을 면탈하는 경우에 도 증거가 부족하여 채무자의 형사처벌이 불가능한 때가 대부분이다. 그러나 그렇다고 하여 합법적 수단을 포기하고 속칭 해결사를 동원한다든지 하는 폭력수 단으로 돈을 받아내려고 시도하는 것은 그 자체가 더 큰 범죄라는 사실을 명심하여야 할 것이다.

■ 어음․수표 거래에 있어서 유의할 사항
1. 어음․수표의 기능
금전이나 물품을 거래하면서 많은 경우 어음이나 수표를 주고받고 있다. 어음이란 일정한 금액을 지급함을 목적으로 하여 발행되는 유가증권을 말하고, 수표란 발행하는 사람이 은행에 대하여 그 수표를 가지고 오는 사람에게 일정한 금액의 지급을 부탁하는 형식의 유가증권을 말한다. 수표의 지급인은 은행이기 때문에 그 발행전에 은행에다 자금을 맡겨놓아야 하는데 이를 위해 당좌예금이라는 것을 하여야 하나 어음은 당좌예금을 이용할 수도 있지만 당좌예금이 없이도 발행할 수 있다. 참고로 은행도어음은 지급장소가 은행이므로 할인 등 유통이 비교적 용이하다는 점은 있으나 채무불이행사태가 발생하면 차용증서나 현금보관증과 하등 다를 바 없으므로 은행도어음 거래시에도 개인어음 거래시와 같이 상대방의 자력을 미리 알아보아야 한다. 실제로 어음사기단은 개인어음이 아니라 은행도어음을 이용한 경우가 대부분이다.
2. 어음․수표 발행시 유의사항
어음․수표를 발행할 때에는 일정한 형식요건을 갖추어야 한다. 어음․수표를 발행함으로써 새로운 채권․채무관계가 생기며, 더욱이 발행된 어음․수표는 계속 유통될 것이 예상되는 것이므로 반드시 기재하여야 할 사항이 법으로 엄격히 규정되어 있다. 기재사항을 누락하면 어음․수표 자체가 무효로 되거나 발행인이 생각했던 바와는 전혀 다른 결과를 초래하는 수도 있다.
3. 어음․수표 취득시 유의사항
필요한 기재사항과 배서연속을 확인하고, 해당은행에 어음․수표에 대한 사고계가 나와 있는가를 확인하여야 한다. 배서가 연속되어 있다 하여도 안심하고 취득하는 것은 금물이다. 가공의 회사를 내세워 어음을 발행하고 부도내는 경우가 있으므로 거래 상대방의 신용상태를 믿을 수 없다면 취득하지 말거나 재산있는 사람의 배서를 받아 취득하여야 한다. 특히 법인이 기명날인한 증권인 경우에는 상법상 자기 거래에 해당되지 않는가를 잘 조사해 보아야 한다. 이미 기재한 사항이 정정된 경우 위조․변조가 되어 생각지도 못했던 손해가 생길 수 있으므로 정정․말소가 정당한 권한이 있는 자에 의하여 이루어진 것인가를 확인해야 한다. 수표가 부도나는 경우에는 수표의 발행인은 어음의 경우와는 달리 민사책임 외에 은행의 거래정지 처분과 부정수표단속법에 의한 형사적인 제재까지도 받게 되므로 어음보다는 수표를 취득하는 것이 그 대금지급을 보다 확실히 하는 방법이라고 할 수 있다. 참고로 어음에 대하여 공증인이나 법무법인 또는 공증인가합동법률사무소에 가서 미리 공증을 받아두면, 굳이 소송을 하여 판결을 받지 않더라도 공증인이나 공증인가합동법률사무소등으로부터 공증한 어음에 집행문을 부여받아 곧바로 강제집행을 할 수 있으므로 편리하다.
4. 어음․수표 양도시 유의사항
어음을 양도할 때는 배서에 의하게 된다. 배서란 어음의 유통을 증진시키기 위하여 법이 인정하고 있는 간편한 양도방법을 말한다. 어음을 가지고 있는 사람이 보통 어음의 뒷면에 어음의 권리를 특정인에게 양도한다는 취지를 쓰고, 자기이름과 도장을 찍어 그 특정인에게 주는 것이다. 어음을 받을 자(피배서인)는 배서인에 의해 지정될 수도 있고, 지정되지 않고 백지인 상태로 그냥 양도(백지식 배서)될 수도 있다. 어음에 배서한다는 것은 마치 어음발행인의 채무를 보증하는 것과 같은 효과를 가져온다. 따라서 비록 발행인에게 신용이 없거나 돈이 없다 하여도 유력자가 배서하면 그 어음의 신용은 높아지는 것이다. 수표도 어음에서와 같은 배서가 인정되고 있다. 그러나 수표는 지급만을 목적으로 하는 특성 때문에 어음의 배서와는 다른 점이 있다. 즉, 수표배서인은 지급담보책임만을 부담하므로 지급인(보통은행)은 배서할 수 없고, 지급인에 대한 배서는 영수증의 효력만이 있다. 소지인 출급식 수표 또는 무기명식 수표(수표에 위 수표금액을 수표소지인에게 지급하라는 뜻의 문구가 있는 수표)는 양도함에 있어 배서할 필요가 없고 수표를 인도하면 된다. 보통 은행에서 이들 수표에도 전화번호 또는 주소와 이름을 쓰라고 요구하는데 이것은 수표의 입금경로를 명확히 하려는 것이지 법률상 필요에서 하는 것은 아니다. 기명식 수표 또는 지시식 수표(수표에 위 수표금액을 ○○○에게 또는 ○○○가 지시하는 사람에게 지급하라는 뜻의 문구가 있는 수표)는 어음과 같이 배서에 의하여 양도된다.
5. 어음․수표 사고시의 조치
어음의 위조란 권한없는 자가 다른 사람의 이름과 도장을 위조하여 마치 그 사람이 어음 을 발행한 것처럼 하는 것이다. 명의를 도용당한 사람은 어떤 사람이 청구해 오든지 어음이 위조되었음을 내세워 이 청구를 배척할 수 있다. 어음의 변조란 권한없는 자가 기명 날인 이외의 어음의 기재사항을 변경․삭제하거나 새로운 내용을 추가하는 것을 말한다. 백지어음의 경우 소지인이 보충권을 남용하여 미리 합의한 바와 다른 내용을 보충한다 하여도 변조가 되는 것은 아니다. 어음이 변조된 경우 변조전에 기명날인한 사람은 원래의 내용대로 책임을 지고, 변조후에 배서한 사람은 변조후의 내용에 따른 책임을 진다. 어음․수표를 분실하거나 도난당한 경우 소지인은 먼저 경찰서에 분실․도난신고를 하고 발행인 및 은행에 그 사실을 알림과 동시에 지급위탁을 취소하여 지급정지를 시켜야 한다.그 후 새로운 취득자와 합의를 보거나 법원에 공시최고절차에 의한 어음․수표의 제권판결을 받아야 한다. 제권판결이 있으면 분실․도난된 어음과 수표는 무효가 되며 제권판결 신청인은 어음이나 수표가 없어도 위 판결문으로 권리를 행사하여 돈을 지급받을 수 있다. 어음․수표가 훼손되거나 불에 타는 등 멸실된 경우에도 제권판결을 받아 권리를 행사할 수 있다. 어음․수표의 부도란 어음․수표의 지급기일에 어음․수표금이 지급되지 아니하는 것을 말한다. 부도사유로는 예금부족, 무거래, 형식불비(인감누락, 서명․기명 누락, 인감불분명, 정정인 누락․상이, 지시금지, 횡선조건 위배, 금액․발행일자 오기, 배서 위배), 사고계접수(분실․도난․피사취), 위조․변조, 제시기일 경과 또는 미달(제시기일 미달은 수표의 경우는 제외), 인감․서명 상이, 지급지 상이, 법에 의한 지급제한 등이 있다.어음․수표의 소지인이 액면금액을 회수하려면 발행인이나 배서인등 부도어음․수표의 채무자와 그 지급을 교섭하고 최종적으로는 민사소송을 하여야 한다. 주채무자인 약속어음의 발행인과 환어음의 인수인은 물론 배서인이나 보증인을 상대로 어음․수표의 소지인은 순서에 관계없이 그 중 누구에게도 청구할 수 있고 또 모두에 대하여 동시에 전액을 청구할 수도 있다. 이때 어음․수표에 관한 청구는 일반채권에 비하여 시효기간이 짧으므로 주의하여야 한다. 어음의 경우 발행인에 대하여는 지급기일로부터 3년이내에, 배서인에 대하여는 지급기일로부터 6개월이내에 청구하지 않으면 시효가 완성되어 어음채권을 상실한다.
6. 형사책임
어음은 부도가 나더라도 특히 사기죄가 되지 않는 한 발행인 등이 형사책임을 지지 않으나, 수표는 부도가 나면 발행인은 부정수표단속법에 의하여 형사처벌을 받게 된다. 그러나 수표를 받아두었다고 하여 안심하여서는 안 된다. 소지인이 법에 정한 10일이내에 수표를 은행에 제시하지 않은 경우에는 부도가 났다 하더라도 부정수표단속법위반죄로 처벌되지 않기 때문이다. 그리고 연수표라고 하는 선일자(先日字)수표가 있는데 이 경우에도 수표에 기재된 발행일자로부터 10일이내에 제시되어야 한다. 1993 12. 10. 법이 개정되어 수표발행 후 예금부족, 거래정지처분 등의 사유로 부도가 난 경우에는 그 수표가 회수되거나, 회수되지 아니하였다 하여도 수표 소지인의 명시한 의사에 반하여 발행인은 처벌되지 아니한다.

■ 부동산 거래에 있어서 유의할 사항
우리는 일상생활에서 토지나 집 등을 사고 파는 부동산 거래를 많이 하고 있다. 그러나 무주택자가 근근히 모은 돈으로 집을 장만하려다가 사기를 당하는 등 피해를 입은 경우도 적지 않다. 그래서 부동산 거래를 함에 있어서 피해를 예방하기 위하여 최소한 다음과 같은 사항을 유의하여야 할 필요가 있다.
1. 계약전 유의사항
부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역 확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 한다. 현장과 등기부, 토지대장, 가옥대장 등과의 일치 여부를 사전에 알아 보아야 하고 매도하려는 자가 실제 소유자인가의 여부도 신중하게 알아보아야 한다. 부동산 중개업소에서 소개하는 경우에도 본인이 직접 위와 같은 조치를 취하여 알아보는 것이 좋다. 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안 된다. 최근에는 복사기술이 발달되어 정당한 등본이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례가 많아 원본과 다른 복사분이 많이 나돌고 있기 때문에 등본이 있으면 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 할 것이고, 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보아야 한다. 상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 한다. 단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 한다. 여러가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명하다. 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 한다. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다. 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 하며, 또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부 등도 반드시 확인하여야 한다. 해당지역이 고시지역으로서 건설부장관이 신고구역으로 지정한 토지거래신고 대상지역인지 여부를 사전에 확인할 필요가 있다.
2. 계약시 유의사항
계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 부동산중개업소에 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토할 것이며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 한다. 계약시에는 매도인측 대리인과 계약하지 말고 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋고, 부동산중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 반드시 입회인을 두는 것이 좋다. 부동산중개업소의 말만 믿고 계약하지 말아야 한다. 매도인측의 말만 믿고 이를 그대로 매수인에게 전하는 수도 있을 수 있고 계약을 성립시키기 위해서 과장된 말을 할 수도 있기 때문이다. 시가에 비하여 현저히 싸거나 별 이해관계도 없는 자들이 사라고 권유하는 부동산은 계약하지 않는 것이 현명하다. 매수만 하면 금방 돈을 번다고 하고서도 자기들이 사지 않고 남보고 사라고 권유하는 것 자체가 이상하다. 신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안된다. 왜냐하면 광고에는 좋고 유리한 것만 나오지 부동산 자체의 결함은 나오지 않기 때문이다. 부동산의 결함을 알아보기 위해서는 토지대장, 임야대장, 가옥대장 등도 확인하여 등기부와 일치여부를 알아 볼 필요가 있다. 토지거래규제 대상지역의 토지거래시에는 토지거래계약허가등 절차를 밟아야 한다. 일생일대의 중대한 생활터전을 마련하려는 경우일수록 사전확인을 치밀히 해야 하고, 변호사나 법무사, 기타 법을 잘 아는 사람 혹은 법률상담실을 찾아가 상의해 본 후 계약하는 것이 좋은 방법이다.
3. 대금 지급 및 등기시 유의사항
중도금이나 잔대금을 지급할 시에는 반드시 영수증을 주고받는 등 대금지급 내용을 명확히 하여야 한다. 등기부는 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 직전에 확인하여야 한다. 중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다.
잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 한다. 만약 이기간내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 300%까지 등기신청해태에 따른 과태료가 부과됨을 유의하여야 한다. 또한 등기이전시 명의신탁(부동산에 관한 권리를 다른 사람 이름으로 등기하는제도)등기를 할 경우와 명의신탁한 등기는 󰡑96. 6. 30까지 실권리자 명의로 등기하지 않을 경우, 부동산을 사놓고 3년이내(󰡑98. 6. 30)에 자신의 명의로 등기하지 않을 경우에 형사처벌과 함께 과징금이 부과된다. 이전등기 수속을 마친 후 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 한다.

■ 부동산등기제도
1. 부동산이란
토지와 건물을 부동산이라고 한다. 부동산은 위치가 고정되어 있고 일반적으로 재산적 가치가 매우 크다.
2. 부동산등기란
부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산등기제도이다. 등기부는 누구나 소정수수료를 납부하고 그 등본을 교부받을 수 있고 또한 이해 관계있는 부분에 한하여 열람할 수 있다.
3. 한개의 부동산마다 한개의 등기부가 있다
우리나라는 부동산 1개마다 등기부 1개씩을 만들어 등기소에 보관하고 있다. 부동산이 한개냐 두개냐 하는 구별은 쉽지 않다. 토지는 원래 연속되는 것이므로 인위적으로 금을 그어서 나누고 지번을 매기는데 토지 1필지가 1개의 부동산이 된다. 따라서 큰 토지도 있고 작은 토지도 있으며 1개의 토지가 분필이 되면 여러개의 부동산이 되고 반대로 여러개의 토지가 합필이 되면 1개의 부동산이 된다. 건물은 토지에 붙어있는 것이지만 별개의 부동산으로 취급되어 따로 등기부가 있다. 건물이 한개냐 두개냐 하는 것은 일반관념에 따라 결정되는 데 요즈음 아파트 등 집합건물이 많이 생겨서 외관상 1개의 건물이지만 각 세대마다 구분하여 독립된 소유권을 인정하고 있다.
4. 부동산에 관한 권리는 등기하지 아니하면 효력이 생기지 않는다
부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데 매매․저당 권설정계약등 법률행위로 인한 권리의 득실변경의 경우에 등기를 하지 아니하면 효력이 생기지 않는다.
5. 등기부의 구조와 등기부를 보는 방법
구 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편했으나 새로이 편성된 등기부는 한글과 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 매우 쉬워졌다. 신 등기부에는 그 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 아니하고 있으므로 오래된 권리관계까지 알아보려면 폐쇄된 등기부를 열람하여야 한다. 토지등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 집을 사려면 양쪽을 다 보아야 한다. 등기부는 등기번호란, 표제부(아파트등 집합건물의 경우에는 표제부가 2개임), 갑구, 을구의 4부분으로 되어 있다. 등기번호란에는 토지나 건물대지의 지번이 기재되어 있다. 표제부에는 토지와 건물의 내용 즉 소재지(예 : 서울특별시 중구 서소문 1), 면적(예 : 100m2), 용도(예 : 대지, 임야, 주택, 창고), 구조(예 : 2층, 목조건물)등이 변경된 순서대로 적혀 있다. 갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자순으로 적혀있다. 맨처음 기재된 것이 소유권 보존등기(최초의 소유자)이고 소유권이전등기가 계속되어 간다. 각 등기사항중 변경되는 것이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경) 변경등기(부기등기)를 한다. 만약에 소유권이전등기가 무효라고 하여 제3자가 소송을 걸어오면 법원에서 등기부에 예고등기를 해 두는 것이 보통이다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기 하기전의 상태로 돌아간다. 그 외에 압류등기, 가처분등기 등이 있다. 주의할 것은 가등기이다. 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게되면 가등기보다 늦게된 등기는 원칙적으로 무효가 된다. 을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다. 특히 주의할 점은 근저당권 설정등기인데 채권최고액이란 것이 있어서 등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를 따로 파악하여야 한다. 등기부를 볼 적에 가장 중요한 점은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등의 등기의 전후와 접수일자(접수번호)를 잘 살펴 보아야 한다는 것이다. 등기된 권리의 우선순위는 같은 갑구나 을구에서는 등기의 전후(순위번호)에 의하여, 갑구와 을구 간에서는 접수번호에 의하여 결정되기 때문이다.
6. 등기를 하는 절차
공동신청주의 등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과(계)나 등기소에 신청하여야 한다. 보통은 법무사가 양쪽의 위임을 받아서 처리한다. 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자 단독으로, 상속등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다. 등기공무원의 권한 등기공무원은 등기신청이 있으면 순서대로 이를 접수하여 순서대로 등기부에 기재하여야 하고, 일단 접수된 신청서류등에 형식적인 결함이 있으면 신청을 각하할 수 있으나 실질적심사권(예컨대, 매매계약이 무효인지 여부 등)은 없다. 소유권보존등기를 신청할 때는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본 3통, 등록세 납부영수필통지서, 영수필 확인서 각 1통씩과 미등기토지의 토지대장등본 또는 미등기건물의 건축물관리대장 등본과 동일한 대지상에 수개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다. 소유권이전등기 신청시에는 등기필증(구권리증), 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 6개월이내의 것에 한함), 등기원인을 증명하는 서면(예 : 매매계약서, 증여계약서 등), 등록세납부영수필확인서 1통씩과 신청서 부본 2통, 등기의무자(매도인 등), 등기권리자(매수인 등)의 각 주민등록표등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본 등이 필요하며, 계약(예 : 매매, 증여, 교환 등)을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)․군수의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다. 등기원인에 대하여 제3자의 허가․동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 이를 증명하는 서면(예 : 토지등 거래계약허가증․농지취득자격증명․택지취득허가증)을 첨부하여야 한다. * 종전에 제출하던 매도(교환)증서는 제출할 필요없음. 등기필증을 분실했을 때에는 종전에는 보증서를 첨부하였으나 지금은 등기의무자가 직접등기소에 출석하거나 변호사 또는 법무사가 본인임을 확인하거나 등기신청서 또는 위임장에 공증인의 공증을 받아야 한다. 등기부상 소유자의 주소가 틀리거나 변경된 때 이를 변경등기하려면 틀린 사실 또는 변경된 사실을 증명하는 시․구․읍․면장의 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서부본 2통이 필요하다. 등기부상 소유자의 성명이 잘못 기재되어 이를 정정하려면 등기부의 기재가 잘못되었음을 증명하는 시․구․읍․면장의 서면(예 : 호적등본, 주민등록표등본 등)이나 이를 증명할 수 있는 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서 부본 2통이 필요하다. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류중 검인계약서 등 대신에 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하나, 신청서부본과 등기의무자 즉 설정자의 주민등록표 등본은 불필요하다. 등기는 법무사나 변호사의 도움을 받아서 하는 것이 편리하다. 이때는 따로 각 위임장이 필요함은 물론이다. 행정서사는 등기절차를 대행할 수 없다.

■ 부동산등기특례제도
1. 부동산등기특별조치법의 제정
부동산등기제도는 등기라고 일컬어지는 특수한 방법으로 부동산에 관한 물권을 공시하는 제도이다. 따라서, 등기는 그것에 의하여 부동산 위에 현재 어떠한 권리관계가 있는지를 알리기 위한 것이므로 등기된 권리관계와 실제의 권리관계를 일치시킬 필요가 있다. 특히, 등기제도의 근본목적이 부동산에 관한 권리관계의 공시에 있으므로 등기는 언제나 진실된 권리관계를 그대로 공시하여야만 한다. 그런데, 근년 들어 우리사회에는 등기가 원칙적으로 당사자의 신청에 의하여 이루어지도록 되어 있는 점을 악용하여 등기신청을 아예 하지 않거나, 부실하게 하거나, 허위로 하는 방법 등을 통하여 부동산 투기행위를 자행하고 있는 경우가 만연하고 있어 심각한 사회문제를 야기하게 되었다. 이에, 정부에서는 등기된 권리관계와 실제의 권리관계를 일치시킴으로써 등기제도 본래의 목적을 살리는 것을 법 제정의 기본방향으로 정하여 부동산거래시에는 반드시 등기신청을 하도록 하고 등기신청을 둘러싼 각종 탈법행위 등을 규제하는 것을 내용으로 하는 부동산등기특별조치법을 제정, 1990. 9. 1. 부터 시행하게 되었다.
2. 부동산등기특별조치법의 주요내용
  가. 소유권이전등기 신청의무
부동산 이전 거래시에는 반드시 등기를 신청하여야 한다(법제2조 제1항). 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 그 계약의 종류에 관계없이 반드시 등기신청을 할 수 있는 때로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 따라서, 매매와 같은 쌍무계약의 경우에는 상대방으로부터 이전등기관계 서류를 넘겨받은 때와 같이 반대급부의 이행이 완료된 날, 증여와 같은 편무계약의 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날로부터 각 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 소유권보존등기 신청의무가 부과될 경우도 있다(법 제2조 제4항). 소유권 보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음에 정한 날부터 60일 이내에 소유권보존등기부터 먼저 신청하여야 한다. 부동산등기법에 의하여(제130조, 제131조)소유권보존등기를 신청할 수 있었음에도 이를 하지 아니한 채 소유권이전계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날. 소유권이전계약을 체결한 후에 부동산등기법에 의한 소유권보존등기를 신청할 수 있게된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 그 날 등기신청의무를 해태하면 과태료가 부과된다(법 제11조). 위와 같은 등기신청의무를 상당한 사유없이 이행하지 아니하면 해태한 날 당시의 그 부동산에 대한 등록세액의 5배이하의 과태료를 부과하게 된다. 과태료는 원칙적으로 등기를 함으로써 이익을 얻게 되는 등기권리자에게 부과하되 등기를 제때에 신청하지 못한 원인이 등기의무자의 책임있는 사유에 의한 때에는 등기의무자에게 과태료가 부과되어 진다.
  나. 부실한 등기신청행위 등에 대한 형사처벌
등기원인 등을 허위로 기재하여서는 아니 된다(법 제8조 제2호, 제6조). 부동산의 소유권을 넘겨주고, 넘겨받는 것을 목적으로 하는 계약을 체결한 사람이 그 원인을 허위로 기재하거나 소유권이전등기외 다른 등기를 신청하여서는 아니되며, 이를 위반하면 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금형에 처하도록 하고 있다. 따라서 토지를 매매한 자가 증여를 받은 것으로 하여 등기를 신청하거나 저당권설정등기를 신청하면 위와 같은 처벌을 받게 된다. 투기목적 등을 가지고 미등기전매를 하면 형사처벌을 받게 된다(법 제8조 제1호, 제2조제2항․제3항) 부동산의 소유권을 넘겨받을 것을 목적으로 하는 계약을 체결한 사람이 조세부과를 면하려 하거나, 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나, 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적을 가지고 다음과 같은 기간내에 전매계약을 체결하면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금형을 받게 된다. 전매계약을 체결하기 전에 이미 원계약에 따른 등기신청을 할 수 있었던 경우 : 원계약에 따른 소유권이전 등기를 신청하지 아니하고 전매한 때 전매계약을 체결한 후 원계약에 따른 등기신청을 할 수 있게 된 경우 : 전매계약 체결후 원계약에 따른 등기신청을 할 수 있게 된 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 때 미검인 전매행위도 처벌된다(법 제9조 제1호, 제4조). 상대방과 계약을 맺어 그로부터 부동산에 대한 소유권을 넘겨받게 되어 있는 사람은 그 계약서에 검인을 받지 아니한 상태에서 다시 제3자와 그 부동산의 소유권을 넘겨주는 것을 내용으로 하는 계약이나 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결할 때에는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처한다.
  다. 탈법행위 방지를 위한 제도보완
계약서에 검인을 받아야만 소유권이전등기를 신청할 수 있다. 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 반드시 검인을 받은 계약서를 제출하여야 하며, 확정판결 등에 의하여 소유권이전등기를 하려고 하는 경우에도 그 판결서등에 검인을 받아 제출하여야 한다. 허가서 등도 반드시 제출하여야 한다(법 제5조) 부동산을 취득하기 위하여 행정관청으로부터 허가를 받아야 하거나 신고를 하여야 하는 경우에는 등기신청시에 반드시 그 허가(신고)를 증명하는 서면을 함께 제출하여야 등기가 가능하며, 확정판결이나 그와 같은 효력이 있는 조서 등에 의하여 등기를 하려고 하는 경우에도 마찬가지이다.

■ 부동산실명제도
1. 부동산실명제도란
부동산실명제도란 부동산에 관한 물권(소유권, 전세권, 지상권 등)은 반드시 실제 권리자의 이름으로만 등기하도록하는 제도이다. 부동산실권리자명의 등기에관한법률(부동산실명법)에서 규제하고 있는 대상은 󰡒명의신탁(名义信讬)󰡓과 󰡒장기 미등기(长期未登记)󰡓이다. 명의신탁󰡓은 실질적으로는 자신이 보유하고 있는 부동산을 다른 사람의 이름을 빌어 등기하는 것을 말한다. 장기 미등기󰡓는 매매나 증여에 의하여 부동산을 취득하고도 등기를 이전하지 않은채로 원소유자앞으로 장기간(3년이상)방치하여 두는 것을 말한다.
2. 부동산실명제도의 도입배경
명의신탁은 부동산을 남의 이름을 빌어 등기함으로써 부동산투기, 세금탈루 또는 재산을 감추는 수단으로 이용되어 각종 부정과 부조리의 원인이 되어 왔다. 부동산실명제는 부동산에 관한 권리는 반드시 자신의 이름으로 등기하도록 함으로써, 명의신탁을 이용한 부동산투기를 없애서 부동산 거래질서를 바로잡는 한편 각종 부정․부조리를 제거하고 부동산가격안정에도 기여하도록 하기 위해 도입된 제도이다.
3. 실권리자명의 등기의무
  가. 주요내용
부동산실명법 시행일인 󰡑95. 7. 1 이후에는 모든 부동산에 관한 물권은 명의신탁을 이용하여 다른 사람의 이름으로 등기할 수 없고 반드시 실권리자(实权利者)의 명의로만 등기하도록 의무화되었다. 다만, 다음의 경우는 명의신탁에 해당되지 않는다. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채무자의 부동산에 가등기를 설정하거나, 부동산에 관한 물권을 채권자가 이전 받는 양도담보(让渡担保)의 경우 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분 소유자의 공유로 등기하는 경우. 신탁법과 신탁업법에 의해 신탁재산인 사실을 등기하는 경우.또한, 종중 부동산의 명의신탁 또는 부부간의 명의신탁에 의해 등기를 한 경우에는 조세를 포탈하거나 강제집행 또는 법령상 제한을 회피하기 위한 목적이 아닌 한 예외가 인정된다.
  나. 실명등기의무 위반시의 벌칙
다른 사람의 이름을 빌어 등기한 실권리자인 명의신탁자에 대하여는 과징금(부동산가액의 30%)이 부과된다. 과징금 부과후에도 실명으로 등기하지 않은 경우는 과징금 부과후 1년 경과시 10%, 2년 경과시 다시 20%의 이행강제금이 각각 부과된다. 명의신탁자에게는 5년이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이 부과되고, 이름을 빌려준 명의수탁자에게는 3년이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이 부과된다. 명의신탁행위를 교사(教唆)하거나 방조(帮助)한 자에 대하여도 형사처벌이 부과된다. 형사처벌은 󰡑95. 7. 1이후 명의신탁을 한 경우만 적용되고, 󰡑95. 6. 30 이전 명의신탁한 부동산을 유예기간동안 실명전환하지 않는 경우는 부과되지 않는다.
4. 명의신탁약정의 효력
  가. 주요내용
명의신탁을 하는 경우 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 의해 이루어진 등기도 무효가 된다. 다만, 부동산을 매도한 사람이 명의수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결한 경우(계약명의신탁)는 등기가 유효한 것으로 인정된다. 또한, 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 양도하였다면 제3자가 명의신탁이 있었던 사실을 알았든 몰랐든 관계없이 명의신탁자는 자신의 권리를 주장할 수 없게 된다. 즉, 종전에 판례로 인정되어 오던 명의신탁은 부동산실명법 시행후에는 무효화되기 때문에, 명의신탁자의 재산권은 보호받기 어렵게 된다.
  나. 명의신탁 종류별 효력
․등기명의신탁(3자간) 
부동산을 매도하는 사람이 명의신탁자가 원소유자임을 알고 있지만 등기는 명의수탁자 앞으로 이전해 준 경우이다. 이때는 명의신탁약정과 등기가 모두 무효가 되므로, 명의신탁자는 명의수탁자에게 자신의 권리를 주장할 수 없다. 부동산은 원소유자(매도자)에게 귀속되며, 명의신탁자는 형사처벌과 과징금을 부과받고 매도자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 명의신탁자가 부동산을 되찾을 수 있을지 여부는 최종적으로 법원의 판결에 의하여 결정된다.
․등기명의신탁(2자간) 
명의신탁자가 소유하던 부동산을 매매 또는 증여를 가장하여 명의수탁자 이름으로 등기한 경우다. 이때도 명의신탁약정과 등기가 모두 무효가 되므로, 명의신탁자는 형사처벌과 과징금을 부과받고 명의수탁자에 대하여 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있다. 명의신탁자가 부동산을 되찾을 수 있을지 여부는 최종적으로 법원의 판결에 의하여 결정된다.
․계약명의신탁(3자간) 
부동산을 매도한 사람이 명의수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결하여 등기를 이전해 주었으나 실권리자는 다른 사람인 경우다. 이때는 명의신탁약정은 무효가 되어 명의신탁자가 명의수탁자에게 자신의 권리를 주장할 수 없게 된다. 등기는 유효한 것으로 인정되기 때문에 부동산은 명의수탁자에게 귀속된다.
5. 기존 명의신탁의 실명화
  가. 주요내용
󰡑95. 6. 30 이전 부동산을 다른 사람의 이름을 빌어 등기해 놓은 명의신탁의 경우는 유예기간(󰡑95. 7. 1~󰡑96. 6. 30)내에 실권리자 명의로 실명전환하여야 한다. 또한, 명의신탁자가 부동산 명의를 명의수탁자 앞으로 둔 상태로 유예기간내에 다른 사람에게 매각하여 직접 등기를 이전하여도 된다. 매각하기 어려운 경우에는 성업공사에 매각을 의뢰하거나 시장․군수등에게 매각을 위탁하여도 된다. 유예기간내에 실명전환 또는 매각처분 등을 하지 않은 경우는 과징금(부동산 가액의 30%)이 부과되며, 명의신탁약정의 효력이 무효가 된다.
  나. 명의신탁의 해지(解止)절차
명의신탁은 판례와 관행으로 인정되고 있었으므로, 명의신탁 해지절차에 관하여 법령상 규정은 없다. 다만, 명의신탁자와 수탁자 사이에 다툼이 있는 경우는 재판에 의하여 해지하여야 한다. 다툼이 없는 경우에는 명의신탁자와 수탁자 간의 󰡒명의신탁 해지약정서󰡓와 명의수탁자의 󰡒인감증명서󰡓등을 첨부하여 등기소에 등기이전을 신청할 수 있다.
  다. 예외 및 특례
종교단체와 향교 등의 경우, 종단과 개별종교단체간의 명의신탁부동산과 종교단체, 향교 등이 제3자의 이름으로 명의신탁한 고유목적을 위해 사용하는 농지는 실명전환하지 않아도 된다. 부동산에 관한 소송이 제기된 경우에는 확정판결이 있는 날로부터 1년으로 유예기간이 연장된다.
6. 장기(长期)미등기자에 대한 벌칙
현재 부동산을 취득하고 매도인으로부터 등기를 이전하지 않 는 경우 60일이 지나면 등록세액의 5배까지 과태료가 부과되도록 부동산등기특별조치법에 규정되어 있다. 부동산실명법은 이에 추가하여 취득일로부터 3년내에 등기를 이전해오지 않을 경우(장기 미등기)는 명의신탁의 경우와 같이 과징금․이행강제금․형사처벌을 부과하도록 하고 있다.
다만, 취득일이 󰡑95. 6. 30이전인 경우는 󰡑95. 7. 1부터 3년의 기간이 시작된다.
7. 종전에 누락된 세금의 처리
명의신탁한 부동산을 실명으로 전환하는 과정에서 누락된 세금이 밝혀지는 경우 원칙적으로 모두 추징한다. 다만, 명의신탁한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하인 경우에는 종전에 1세대 1주택 취급을 받아 비과세받은 양도소득세와 조세회피의 목적으로 명의신탁을 하는 경우 증여로 간주되어 부과되는 증여세를 추징하지 않는 특례가 인정된다. 또한, 법인의 경우 실명전환한 부동산이 비업무용 부동산이나 유예기간내에 업무용으로 사용하는 경우에는 취득세 7.5배 중과규정의 적용이 배제된다