|
보상대상 |
보상권리자 |
보상내용 |
토 지 |
토지소유자 |
- 표준지공시지가, 현실적이용상황, 객관적 상황을 기준으로 한 감정평가액 |
지장물 |
가옥 및 건축물 등 소유자 |
- 건축비에서 감가상각 고려한 감정평가액 - 단, 주거용건축물은 거래사례비교법과 비교하여 큰 금액, 공동주택은 거래사례비교법 |
과수 및 입(죽)목 |
과수 및 입(죽)목 소유자 |
- 수령, 수종 등을 고려하여 이식비용으로 평가한 금액, 예외적으로 취득비 |
영업보상 |
영업자 |
- 휴업보상 : 영업이익(3월-24월), 인건비등 고정적비용, 이전비 및 감손액, 부대비용 - 영업이익 : 3개월간 가계지출비(약800백만원) ↑ - 폐업보상 : 24개월 |
축산보상 |
가축소유자 |
- 영업보상에 준함, 기준마리수 이상 - 30킬로이상이면 실제이전거리 |
휴직 또는 실직보상 |
휴직자 실직자 |
- 사업인정고시일등 당시 3월이상 근로한 근로자는 휴직기간(최대 90일) 평균임금의 70% -근로장소가 폐지된 경우 90일분 평균임금 |
농업손실 보상 |
자경농, 임차농 |
- 원칙 : 2년치 도별농가평균소득 - 단, 실제소득인정기준 보상 |
농기구 보상 |
농기구소유자 |
- 경작지 2/3이상 편입된 경우, 매각손실액으로 평가한 금액 |
주거이전비 |
가옥소유자 및 세입자 |
- 가옥소유자 : 도시근로자월평균가계지출비x2월 - 세입자 : 도시근로자월평균가계지출비x4월(2008년 5월 기준 3인 가족 : 11,928,000원) |
이사비 |
가옥소유자 및 세입자 |
- 주거면적에 따른 가재도구 운반실비 - 99평방미터 이상 : 1,039,000원(2008. 5현재) |
이농비, 이어비 |
당해 또는 인접외의 다른 곳으로 이주시 |
- 가구원수에 따른 1년분의 평균생계비, 과거 8개월분 2581만원에서 1년분 3871만원으로 증액(4인) |
분묘이장비 |
분묘연고자 |
분묘이전비 + 석물이전비 + 잡비 + 이전보조비 |
이주대책, 생활대책 등 각종 수분양권 |
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① 이주대책 용지 또는 아파트(필수적) ② 생활대책 용지 또는 상가 ③ 협의양도인 택지 ④ 보상금예치에 따른 상업용지 수분양권 ⑤ 용지보상채권(Ⅲ)에 따른 수분양권 |
생계대책 |
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- 우선고용 및 취업알선, 각종 생계대책 사업 ※ 최근에는 매우 비중이 크고 중요 |
3. 실제 보상사례 중 그래도 진일보한 보상사례가 있는가?
2006년 탕정지방산업단지, 행정복합도시의 보상이 실시되기 전의 보상과 그 후의 보상은 실질적으로 많은 차이를 보인다. 즉, 그전에는 주로 토지, 지장물에 대한 직접보상과 이주대책(아파트 또는 택지 제공), 생활대책(8평 정도의 상업용지 공급), 협의양도인 택지(1,000평방미터 이상의 토지를 가진 자가 전부 협의보상에 응할 때)가 공급되는 것이 대부분이었다.
그러나 이러한 보상에 대해 법무법인 강산은 다음과 같은 의문을 품기 시작했다. 즉, 좀 더 실질적인 보상대책은 없는가? 사업시행자와 보상대상자는 늘 다투기만 하여야 하는가? 서로 협력할 길은 없는가?
그 결과 토지, 지장물에 대해서는 인근유사토지에 대한 거래사례, 보상선례를 적용한 실질적인 보상 실시, 확실한 이주․생활대책의 실시, 특히 원주민의 생계대책 실시 등을 골자로 한 사업시행자와의 협상안을 마련하여 주민대책위에 제공하고 교육을 실시하여 뜻을 관철시키기 위해 노력하였고, 그 최초 결실이 역사적인 행정복합도시, 탕정지방산업단지 보상이다.
처음 실시된 보상사례는 다음과 같다.
우선 먼저 주민의견을 철저히 청취하였다. 행복도시의 경우 약 3,800가지의 의견이 나왔고 이를 분류하여 계속하여 협상을 실시하여 의견차이를 좁혀 나갔다.
가이주단지를 마련하였다. 그 이전에는 주민들이 이주를 한 후 다시 입주를 하기 전까지는 오로지 주민들이 알아서 거주지를 마련하여야 하였다. 그러나 탕정지방산업단지의 경우 사업시행자가 약38평형의 아파트를 마련하여 집단으로 이주를 시켜 주어 공동체가 파괴되지 않는 단초를 마련하였다.
이주단지 건설에 주민의견을 반영하였다. 필자는 그간 수십군데 이주단지를 방문하여 본 결과 실패의 가장 큰 원인은 단조로운 근린주택 건설(1층 상가, 2층 3층 주택)과 주차장 문제라고 판단하여 이 문제를 해결하기 위해 직접 아산시를 방문하여 블록형으로 이주단지를 제공하여 줄 것을 요청하였고, 주차난을 해결하기 위해 공원 지하를 주차장으로 조성하여 줄 것을 요청하였다. 그 결과 탕정에서는 블록형이 공급되지는 못하였으나 행정복합도시에서는 블록형이 최초로 공급되고 나아가 아파트 용지까지 공급되는 성과를 내었고, 탕정에서는 공원 지하 주차장 건설을 위해 지금도 노력중에 있다. 이 이외에도 많은 부분에서 이주단지를 성공시키기 위한 협상이 진행되고 있다. 아마 2009년 하반기에는 법무법인 강산과 조합원들이 혼 힘을 기울여 만든 최고의 이주단지가 탄생할 것으로 확신하고 있다. 현재 나타난 이주단지 외관계획만 보더라도 그 아름다움에 흥분을 감출 길이 없는 지경이다.
함바식당 운영등 생계대책을 실시하였다. 법무법인 강산이 탕정지방산업단지 주민대책위 자문을 맡아 보상협상을 총 지휘하면서 가장 크게 염두에 둔 사항이 바로 주민 생계대책이다. 즉, 사업시행자입장에서는 추가적인 부담이 되는 것이 아니므로 굳이 거부할 이유가 없고 오히려 주민의 협조를 이끌어 낼 수 있으므로 찬성하리라는 확신을 가지고 밀어붙여 함바식당 운영, 석유공급, 인력공급, 폐기물 처리, 폐공 처리, 조경수 이전 등 많은 사업권을 받아 내었다. 그 결과 행정복합도시의 경우 2007년 한해에만 약100억원이 넘는 매출을 올리기에 이르렀다. 또한 탕정의 경우도 함바식당에서만도 많은 고용창출과 재정착 재원을 확보할 수 있는 쾌거를 이루어 내었다. 특히 함바식당의 경우는 사업시행자가 일체의 시설을 제공하여 주어 더 더욱 진일보한 주민생계대책이 되기에 이르렀다.
위 사항외에도 많은 최초 보상대책이 시행되고 있고, 지금도 협상 중에 있다. 또한 평택미군기지이전사업에서도 많은 모범보상사례가 발견되고 있다.
법무법인 강산은 주장한다. 토지수용 그 위기를 기회로 바꾸라고! 그러기 위해서는 역지사지하여, 철저히 알고 철저히 대응하여야 한다. 아는 것이 힘이다. 내가 사업시행자 입장이라는 어떻게 할까! 입장을 바꾸어 생각해보기를 바란다. 그러면 정당보상의 답이 보일 것이다.
4. 토지보상금은 어떻게 산정되는가?
(1) 산정원칙 : 표준지공시지가를 기준으로 감정평가를 통하여 산정됨
법 제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.<개정 2005.1.14, 2007.10.17> ② 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니한다. |
(2) 보상액 산정시 가격시점은?
법 제67조(보상액의 가격시점 등) ① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다. ② 보상액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니한다. |
대법원 1997. 4. 22. 선고 95다48056,48063 판결 【손실보상】 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 소정의 보상협의의 성질에 비추어 같은 법 제2조 제7호 및 제4조 제1항의 각 규정에 의한 '가격시점' 또는 '계약체결시점'이라 함은 토지의 협의취득시점이 아니라 개개의 보상협의가 성립된 시점으로 보아야 한다. |
(3) 보상금 산정공식은?
보상금=면적 × 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인 |
- 비교표준지 선정방법 : 용도지역, 현실이용상황, 지목이 같은 순서로 선정
- 법 개정(2007.10.17.)으로 비교표준지 적용시점이 변경되었다는데?
공익사업계획의 공고로 토지가격이 변동된 경우 개발이익배제를 위하여 당해 공고일 전의 공시지가를 기준으로 보상(현행 사업인정전 공시지가로 보상)한다. 단, 개정법률 공포 당시 공람공고를 마친 사업은 종전의 규정을 적용한다.
5. 토지보상과 관련하여 자주 묻는 질문은?
(1) 지목은 임야나 전, 답인데, 이를 주차장, 물건적치장, 대지 등으로 사용하면 잡종지나 대지로 보상이 되는가?
- 법에 의하여 형질변경 허가를 받지 아니하였다면, 지목대로 보상된다.
(2) 이전 매수가격 보다는 높게 보상을 받는가?
- 장담불가. 원칙적으로는 내가 매수한 가격대로 보상이 되지는 않는다.
(3) 개별공시지가를 높이면 보상가격이 높아지는가?
- 개별공시지가와 보상가 산정은 상관이 없다. 다만, 소수설은 영향이 약간은 있다고 한다.
(4) 내가 공장, 식당, 건물을 지으려고 준비 중에 있었는데. 이런 사정은 보상에 반영되는가?
- 아니다. 일시적인 이용상황, 소유자의 주관적인 가치판단, 특별한 용도에 사용을 예정으로 한 경우 등은 반영이 안된다.
(5) 부동산 임대소득에 대해서도 보상이 되는가?
- 임대소득은 부동산 원본에 대한 과실이므로 아직까지 임대소득에 대한 보상은 미실시되고 있다.
6. 토지보상금을 많이 받기 위한 개인적인 준비사항은?
아래에 해당하는 토지소유자는 컨설팅을 받는 것이 좋다.
(1) 미술관 등 특수 토지
(2) 수 필지를 연이어 소유한 자
(3) 용도지역이 바뀐 토지
(4) 지목이 임야인데 임야대장이 아닌 토지대장에 등록된 임야소유자
(5) 도시계획도로에 접한 토지소유자
(6) 농로 또는 도수로로 이용되는 토지소유자
(7) 새마을 도로 등 도로 소유자
(8) 지목은 임야인데 현재 개간하여 전, 답으로 사용 중인 토지소유자
(9) 잔여지 및 잔여건물 소유자
(10) 무허가 건축물 부지 소유자
(11) 지목과 현실이용상황이 다른 토지 소유자
(12) 도로보다 지대가 낮은 토지소유자
(13) 가압류, 근저당권 등 보전조치가 되어 있는 토지소유자
(14) 건축 중에 있는 토지소유자
(15) 폐기물 매립 토지소유자
(16) 미불용지
(17) 10년이내 공익사업으로 양도자
(18) 지적불부합지 토지소유자
(19) 국, 공유지를 개간한 자
(20) 잡종지
(21) GB토지
(22) 묘지
(23) 공원부지
(24) 매수한지 3년이 안된 토지, 매수가격이 주변가격보다도 높았던 토지
7. 건축물 등 지장물 보상원칙은?
건축물등 지장물은 이전비 보상이 원칙이고, 예외적으로 취득비(가격) 보상이 된다. 대체적으로 이전비가 취득비보다는 적다. 다만, 특히 수목의 경우는 취득비가 이전비보다도 낮은 경우가 있으므로 주의가 요망된다.
집합건물은 거래사례비교법으로 보상되고, 주거용건축물은 거래사례비교법과 원가법중 높은 가격으로 보상된다.
법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상) ① 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건(이하 "건축물등"이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 "이전비"라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하여야 한다. 1. 건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 규칙 제33조 ② 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.<개정 2005.2.5> |
8. 농업보상 대상자는?
1) 농지소유자가 자경시 |
당연히 농지소유자 | |
2) 임차인이 경작하고 농지소유자가 농민인 경우 |
소유자, 임차인 협의성립시 |
협의내용에 따름 |
협의불성립시 |
소유자, 임차인 50%씩 | |
임차인이 가격시점 당시 경작 않으면 |
- 임차인 : × - 소유자가 당해지역 거주시 : 소유자 | |
3) 임차인이 경작하고 농지소유자가 농민이 아닌 경우 |
당연히 임차인, 단, 임차인이 보상협의 또는 수용재결일까지 경작하지 않으면 농업보상불가(즉, 농민이 아닌 소유자는 어느 경우는 농업보상 불가) |
※ 기본적으로 보상대상자는 사업인정고시 당시의 경작자이다.
※ 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인가의 판단시점은 보상협의 또는 수용재결 당시를 기준
9. 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지는 농업보상을 못 받는다고 하는데, 농민의 기준은 무엇인가?
농지원부가 있다고 하여 무조건 농민이 아니라 아래 요건중 하나를 충족하여야 함
① 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
② 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스, 그 밖의 농림부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자
③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자
④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자(농지법시행령 제3조)
9. 영업보상 대상자는?
영업보상을 받으려면, ①사업인정고시일등 전부터 ②적법한 장소에서(단 무허가건물에서의 영업은 임차인이 사업인정고시일등전부터 1년전에 사업자등록증을 하고 행하고 있어야 한다). ③인적·물적시설을 갖추고 ④계속적으로 ⑤허가등을 받아 행하고 있는 영업이어야 함(부동산임대업은 영업보상 불가)
시행규칙 45조 법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다. <개정 2007.4.12> 1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다. 2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등(이하 "허가등"이라 한다)을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업 |
※ 영업보상에 대한 토지보상법 개정내용
- 기존의 ‘영리목적’ 요건이 삭제되고, ‘일정한 장소’는 ‘적법한 장소’로 개정 - ‘적법한 장소’ 요건에도 단서규정을 두어 영세서민을 보호. 즉, 임차인의 경우는 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업자는 보상을 받되, 단 1,000만원을 초과하지 못하되(2007.4.12. 개정), 제47조제1항제2호에 따른 영업시설․원재료․제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상액은 별도로 보상(2008.4.18.자 개정). |
<표 : 개정 영업보상 정리>
비고 |
영업보상 요건 |
영업보상 범위 | |||
영업보상 요건 |
영업허가의 적법여부 |
영업이익 |
가계지출비 상당금액 |
이전비 | |
① |
적법 (89.1.24 이전) |
적법 (자유업 포함) |
o |
x |
o |
② |
적법 (89.1.24 이전) |
불법 |
x |
o |
o |
③ |
불법 |
적법 (자유업 포함) |
o(임차인) x(소유자) |
x |
o |
④ |
불법 |
불법 |
|
x |
o |
※ (89. 1. 24이전) : 89. 1. 24 이전에 건축된 무허가건축물은 적법한 장소로 봄 | |||||
①영업이익 + 이전비 ②3인가구3개월분 도시근로자가구 월평균 가계지출비 + 이전비 - 사업인정고시일 전부터 영업자에 한하여 보상 ③영업이익 + 이전비 - 사업인정고시일 등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 행하고 있는 임차영업자 ④이전비 - 사업인정고시일 전에 설치된 시설에 한함. |
10. 이주대책대상자는?
- 당해 사업지구내 소재하는 ‘주거용 건축물’을 기준일 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 ‘소유’(소유요건) + 계속하여 ‘거주’한 자(거주요건)
※ 예외 : 의정부 민락2지구 : 거주요건이 없고, 소유요건만 있다.
- 이주자 ‘택지’(아파트는 예외)는 수도권의 경우 기준일(통상 공람공고일) 1년전부터 거주해야 함(SH공사는 택지는 농민에게만 주고, 주로 아파트 공급)
- SH공사의 경우도 거주요건은 탄력적으로 적용함
- 반드시 본인이 거주해야 하는 것은 아니고, 본인 이외에 그 배우자 또는 직계존․비속이 거주한 경우를 포함
- 무허가, 미등기 건물 : 1989. 1. 24.이전에 건축된 것만 공급. (예외 : 최근 파주운정지구 : 1989. 1. 25이후에 건축된 무허가에 기준일 3월전부터 거주해 온 소유자는 국민임대아파트(전용60평방미터 이하) 공급)
※ 이주대책대상자 요건은 당해 사업별로 달라지므로 주의 요망
- 법 제78조(이주대책의 수립 등) ①사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 "이주대책대상자"라 한다)를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다. |
- 령 제40조 ③다음 각호의 1에 해당하는 자는 이주대책대상자에서 제외한다. 1. 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자(단, 1989. 1. 24. 이전 건축물은 가능) 2. 당해 건축물에 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자. 다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. 3. 타인이 소유하고 있는 건축물에 거주하는 세입자 |
11. 이주대책의 종류 및 내용은?
- ①이주정착지, ②이주자택지 또는 아파트, ③이주정착금 중 택일, 실무적으로는 이주자택지 또는 아파트 중 1개의 대책이 시행
- 최근에는 아파트용지 제공 : 행복도시, 영종도
- 택지개발사업은 통상 80평(협상결과에 따라 다름) 택지 공급(1층 상가, 2, 3층 주택 건축). 행복도시는 100평 공급하되, 상가 건축은 불허
- 기업도시 이주대책 기준제정 : 2005년12월30일자 건설교통부고시 제2005-527호로 고시
- 건폐율/용적율, 용도지역이 매우 중요(통상은 60%/150%, 별내지구)
12. 지방도 법무법인 강산을 선임할 수 있는가?
보상사건은 피고 주소지 또는 토지소재지를 관할하는 법원중 하나를 택일 할 수 있습니다. 따라서 비록 지방이라고 하더라도 토지공사, 주택공사등과 같이 본사가 수도권에 있는 경우는 수원지방법원, 내지 수도권에서 재판을 할 수 있고, 중앙토지수용위원회를 상대로 재결취소를 구하는 사건은 토지소재지를 불문하고 항상 수원지방법원에서 재판을 할 수 있으므로 법무법인 강산을 선임할 수 있습니다.
물론 관할이 지방이라고 하더라도 사건 내용에 따라서는 선임이 가능합니다.
13. 좋은 변호사를 선임하는 방법은
- 전문성이 있는지
예를 들어 보상금을 증액시키는 재판의 경우 감정평가금액이 증액 되지 않으면 증액 불가. 따라서 전반적으로 토지수용사건에 있어서는 무엇보다도 전문성이 중요.
- 경험과 정보력이 있는지
경험과 정보력이 있어야 최선의 보상대상자 대변이 가능함. 조금만 또는 아주 피상적으로 알고 있는 사람을 전문가라고 만나면 선임하지 않은 만도 못하는 사태 초래.
- 진실성이 있는지
진실성이 없이 자신만의 이익을 추구하는 자를 잘못 선임하여 잘못 판단하면 큰 손해를 봄. 특히 협의보상에 응할지 여부, 재판 대응 문제 등은 진실한 답변이 중요함. 보상대상자가 정직하지 못한 답변을 듣고 잘못 대응을 하면 손해를 입을 수도 있으나 전문가라는 그 사람은 아무런 손해가 없음.
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