임차권등기명령신청절차
세입자가 이사를 가더라도 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있는 방법은?
그 동안 세든 사람이 계약기간이 끝난 후 전세보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 하면 패를 당할 수 있었습니다. 경매 등을 통해 집주인이 바뀔 때 전세계약의 효력을 유지, 전세금을 돌려받기 위해서는 살든 집에 계속 살아야만 했기 때문이다. 그러나 집을 비우더라도 임차권등기명령신청을 해두면 안전하게 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 세입자가 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 당주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력(경매 등에 따라 집주인이 바뀔 입자가 새 주인에 대해 당초 전세효력을 주장할 수 있는 권리)을 유지할 수 있고 전세금을 우선 돌려 받을 수 있습니다. 세입자들은 변호사나 법무사들의 도움 없이 스스로 임차권등기명령신청서를 작성할 있습니다.
임차권등기명령절차는 어떻게 진행이 됩니까?
임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 법원에 임차권등기명령신청을 하면 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 여부를 심리하여 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다. 그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 하는 등기소에 지체없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기을 촉탁하고 등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.
임차권등기를 하면 어떤 효과가 있습니까?
임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법의 규정에 의한 대항력을 득한 경우 (즉 거주와 주입신고를 한 경우) 와 우선변제권 (즉 확정일자를 취득한 경우) 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 사하거나 주민등록을 전출할 수 있다는 것은 이미 위에서 설명 하였습니다. 그러나 여기서 주의할 점은 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 전출하여서는 안되고 그 이전에 반드시 등기가 경료된 사실을 확인하셔야 한다는 것입니다.
또 만일 임차인이 아직 대항력·우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 그 등기시점을 기준으로 대항력·우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에, 예컨대 임차권 등기시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다는 점을 하시기 바랍니다
임차권등기명령신청서에 첨부할 서류
① 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본
② 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대하여는 건축물관리대장 등 즉시 임대인의 명의로
소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면
③ 임대차계약의 체결사실 및 그 계약내용을 증명하기 위한 임대차계약증서 사본
④ 임차인이 신청 당시에 이미 법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등), 제조의2제 2항의 규정에 의한 우선 변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 계약증서사본
⑤ 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 주거시설이 아닌 에는 임대차계약 체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류(이용현황을 증명할 수 있는 자료)
⑥ 대리인이 있는 경우에는 신청서에 그의 성명 등을 기재하신 후, 위임장, 등기부등본 등 그 자격을 증명하는 서면을 첨부하여야 합니다.
절차비용이 얼마나 드나요?
임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고, 관할법원에 사법부전산망이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,760×3=8,280원)을 현금으로, 설치되어 있지 아니한 경우(1999. 2월말 현재 전국의 시·군법원 중 고양 남양주, 안산, 구미,김해, 마산, 익산, 여수를 제외한 나머지 시·군법원)에는 당사자 1인당 1회분 송달료(2,760원)를 우표로 납부하셔야 합니다.
그밖에 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 1,000원과 등록세 및 액의 20%인 교육세를 납부하셔야 합니다.
(⇒ 등록세액은 차임있는 임대차의 경우에는 월 차임액의 1000분의 2이고 (단 등록세액이 3,000원 미만인 경우에는3,000원), 둘째 임대차· 전세보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 3000원입니다.)
어느 법원에 가서 접수하여야 하나요?
임차권등기명령신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 법원에 접수시키면 됩니다.
임대차기간이 끝나지 않은 경우의 임차권등기명령 신청은 가능한가요?
주택을 임차하여 약 10개월 정도 거주하다가 갑자기 회사발령으로 인하여 이사를 할 형편입니다. 그런데 이사철이 아니라서 집은 빠지지 않고 집주인은 전세보증금을 능력이 없으니 다른곳에 세를 놓고 받아가라고 하고 있습니다. 이 경우에도 임차권등기 명령제도를 이용할 수 있을까요?
임차권등기명령제도를 이용할 수 없습니다. 원래 등기는 양 당사자가 합의하에 하는 것이 원칙인데 임대인이 임대차가 종료하였음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 못하는 경우 특별히 법원의 명령에 의하여 임차인 로 등기를 할 수 있는 길을 열어 놓은 것이 임차권등기명령제도이므로, 임대차가 종료되지 않은 임차권자는 임차권등기명령제도를 활용할 수 없습니다.
임차권등기명령에 의한 임대차등기가 경료된 경우의 재임대를 하려면?
주택의 소유자인데 임대차기간이 지나도 임차인에게 보증금을 반환하지 못하자 임차인이 임차권등기명령제도에 기하여 임차권등기를 하였습니다. 임차권등기가 되어 있는 관계로 재임대가 어려워지지 않을까 걱정이 됩니다. 재임대를 하려면 어떻게 하는 것이 좋을까요?
임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 갖는 지위는 주택임대차보호법에 하여 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인과 동일합니다. 그러므로 임차권등기명령제도에 의한 임대차등기가 되어 있는 집을 재임대하는 경우 새로운 임차인에게 그러한 사정을 설명하면 재임대가 어렵지 않을 것입니다.
한편, 재임대를 할 때 새로운 임차인과 계약을 체결하고 보증금을 받게 되면 임차권등기를 한 전 임차인에게 보증금을 변제하면서 임차권등기를 말소하기 위한명령 신청 취하서, 인감증명 등)를 받아두면 쉽게 임차권등기를 말소할 수 있을다.
임차권등기가 경료된 집을 임차한 소액임차인의 보호되는지?
서울 소재 주택을 2,500만원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다. 최근 등기부등본을 확인해 보니 입주하기 전에 다른 임차인이 임차권등기명령에 한 임차권등기를 해놓고 이사를 간 것을 알게 되었습니다. 지금 위 주택은 근저당권자에 의한 경매절차가 진행중입니다. 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요?
소액임차인으로서 보호받을 수 없습니다. 개정 주택임대차보호법은 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않도록 하고 있습니다. 그 이유는, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 게 되면 집이 비게 되므로 임대인은 그 집을 다시 쉽게 전세를 놓을 수의 임차인이 소액임차인인 경우 그 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위 권리자의 이익을 해하게 우려가 있기 때문에, 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에대하여 최우선변제권을 인정하지 않았기 때문입니다(실무상 소액임대차를 손쉽게 수 있게 되는 문제도 있습니다).
결국, 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없고 다만 확정일자를 갖추고 는 경우 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다.